Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2021 г. N 17АП-4203/21 по делу N А50-11329/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2021 г. N Ф09-5006/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

18 мая 2021 г.

Дело N А50-11329/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дюкина В.Ю., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии:

от ответчика - Жукова А.А., удостоверение, доверенность от 18.02.2020;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Департамента имущественных отношений администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 12 февраля 2021 года по делу N А50-11329/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Атуса" (ОГРН 1165958121152, ИНН 5903129533)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми

о возложении обязанности заключить договор купли-продажи объекта муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АТУСА" (далее ООО "АТУСА" обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее Департамент, ответчик) о возложении на департамент обязанности заключить с ООО "АТУСА" Договор N 20/__- 159 купли-продажи объекта муниципального имущества: нежилого помещения, площадью 110,2 кв.м (кадастровый номер 59:01:4410125:1141), этаж цокольный, расположенное по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Луначарского, 80 с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 929 195,50 руб. по итоговой продажной цене в размере 2 563 805 руб. (п.2.1 договора) (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что выводы суда, изложенные в решении относительно получения ООО "Атуса" согласия от Департамента на проведение строительно-ремонтных работ, не соответствуют обстоятельствам дела и представленным в материалы дела документам, судом нарушены нормы материального и процессуального права, что согласно статье 270 АПК РФ является основанием для отмены решения по настоящему делу. Апеллянт ссылается на ст. 623 ГК РФ, условия договора аренды, а именно пункты 5.1, 5.2, согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Департамент отмечает, что письмо МКУ "СМИ" 13.11.2017 N СЭД-059-01-05-615 лишь разъясняет порядок получения согласия на проведение строительно-ремонтных работ, то есть носит информационный, а не согласительный характер; представленными в материалы дела протоколом от 18.05.2018 N 15, протоколом от 24.12.2019 N 5 подтверждается, что согласие в установленном законом порядке арендатором не получено.

Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды N 2096-17Л объекта муниципального недвижимого имущества от 30.10.2017, по условиям которого истцу в аренду передан объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенные нежилых помещений в цокольном этаже 9-этажного жилого дома, расположенный по адресу г.. Пермь ул. Луначарского,80 общей площадью 110,2 кв.м(л.д.10-22 т.1).

Цель использования объекта: медицинские услуги (п. 1.2 договора).

Срок аренды с 06.10.2017 по 05.10.2022 (п. 1.3 договора).

13.11.2017 муниципальное казенное учреждение "Содержание муниципального имущества" направило ООО "АТУСА" письмо (исх. N СЭД-059-01-05-615), в котором сообщило, что согласовывает проведение работ в соответствии с проектной документацией, разработанной организацией, имеющей допуск СРО (л.д.23 т.1).

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 23.12.2019 с учетом заявки от 19.12.2019 ООО "АТУСА" (л.д.128 т.1) предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, объект передан на оценку (л.д.132 т.1).

Согласно представленному в материалы дела отчету ООО "Пермский центр оценки" N 23/2/2020 об оценке рыночной стоимости, рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 493 000 руб.(л.д.14-20 т.2).

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 05.03.2020 установлена цена выкупа в размере 3 493 000 руб. (л.д.42 т.1).

Департамент имущественных отношений администрации города Перми направил ООО "АТУСА" проект договора купли-продажи (л.д.24- 30 т.1).

В свою очередь, ООО "АТУСА" направило в адрес департамента протокол разногласий к договору с учетом стоимости неотделимых улучшений, согласно которому арендатор предложил произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости, в связи с чем цена продажи объекта составляет 1 152 000 руб. 00 коп (л.д.34- 40 т.1).

В ответ на обращение истца Департамент имущественных отношений администрации города Перми направил ООО "АТУСА" письмо от 13.04.2020, которым отклонил протокол разногласий и отказал в принятии условий договора купли-продажи объекта в редакции, предложенной истцом.

Поскольку спор о цене объекта между сторонами в досудебном порядке не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд с требованием об обязании департамент заключить с ООО "АТУСА" договор купли-продажи объекта муниципального имущества.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из необходимости установления цены объекта недвижимости в размере 2 563 805 руб. с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 929 195,50 руб.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п.1 ст. 446 ГК РФ).

Как верно установлено судом, между истцом и ответчиком возникли разногласия при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества: нежилого помещения, площадью 110,2 кв.м (кадастровый номер 59:01:4410125:1141), этаж цокольный, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Луначарского, 80.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с частью 2 ст. 9 Закон N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Частью 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Следует отметить, что по смыслу статьи 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

По условиям договора аренды от 30.10.2017 N 2096-17Л арендатор имеет право самостоятельно определять виды, формы отделки интерьера Объекта при производстве текущего ремонта (п. 2.2.1 договора); производить с письменного согласия арендодателя капитальный ремонт Объекта, перепланировку и переустройство, реконструкцию и иные неотделимые улучшения Объекта в порядке, установленном действующим законодательством и (или) правовыми актами города Перми и настоящим договором (п. 2.2.2 договора). При этом пунктом 5.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в случае проведения капитального ремонта Объекта, перепланировки и переустройства, реконструкции и иных неотделимых улучшений Объекта до начала проведения таких работ направить арендодателю письмо с просьбой о даче согласия на проведение работ, обоснованием необходимости, указанием объема и стоимости работ. Арендодатель в течение месяца с даты получения такого письма направляет арендатору письменный ответ, содержащий решение о согласии или об отказе на проведение работ. Согласно п. 5.2 Арендатор приступает к проведению капитального ремонта Объекта, перепланировки и переустройства, реконструкции и иных неотделимых улучшений Объекта только при наличии письменного согласия арендодателя и на основании документации, разработанной и согласованной в порядке, предусмотренном действующим законодательством и (или) правовыми актами города Перми и настоящим договором.

Судом установлено обращение арендатора 30.10.2017 в адрес Департамента с заявление N СЭД-059-19-39-201 о даче разрешения на проведение ремонтных работ на объекте, а именно: замене оконных проемов, замене и установки сан.узлов, перегородок, раковин в кабинетах для приведения санитарного состояния помещения в соответствии с лицензионными требованиями для медицинских организаций.

В письме от 13.11.2017 N СЭД-059-01-05-615 в адрес арендатора Муниципальным казенным учреждением "Содержание муниципального имущества" (далее - МКУ "СМИ") дано разъяснение о получении арендатором согласия Департамента на выполнение заявленных работ при условии предоставления проектной документации.

Доказательств представления проектной документации и получения согласования на производство ремонтных работ, повлекших повышение качественных характеристик арендуемого объекта в соответствии с приведенными условиями договора материалы дела не содержат. Напротив, отсутствие согласованной проектной документации подтверждено протоколами комиссии по рассмотрению вопросов о согласовании проведения перепланировок в отношении объектов недвижимого имущества муниципальной казны (далее - комиссия), в частности на заседании 18.05.2018 комиссией принято решение (протокол N 15) о возвращении к рассмотрению вопроса о проведении перепланировки после дополнения арендатором проектной документации разделом по водоснабжению и водоотведению, а также, после предоставления им проекта и локально-сметного расчета, согласованного МКУ "СМИ"; на заседании комиссии 24.12.2019 решение о проведении перепланировок объекта также не принято (протокол N 5).

Поскольку истец не представил неопровержимых доказательств согласования с арендодателем производства неотделимых улучшений арендованного имущества, оснований для зачета неотделимых улучшений при определении стоимости выкупаемого имущества в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, не имелись. Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, во-первых, надлежащее техническое состояние объекта при заключении договора аренды от 30.10.2017 N 2096-17Л, что следует из акта приема-передачи от 06.10.2017; во-вторых, производство ремонтных работ арендатором для собственных нужд, что следует из предмета договора подряда от 11.12.2017 N 1.

При названных обстоятельствах основания для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества отсутствуют, возникшие между истцом и ответчиком разногласия при заключении договора купли-продажи подлежат урегулированию путем изложения спорного пункта в предложенной ответчиком редакции, согласно которой цена продажи объекта составляет 3 493 000 руб. Указанная цена не оспорена, замечаний касательно достоверности оценочного отчета у истца не имелось, иного из текста искового заявления не следует.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Пермского края от 12 февраля 2021 года подлежит изменению на основании на основании п. 2 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску, а также на выплату вознаграждения эксперту относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 12 февраля 2021 года по делу N А50-11329/2020 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Атуса" и Департаментом имущественных отношений администрации города Перми при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества: нежилого помещения, площадью 110,2 кв.м (кадастровый номер 59:01:4410125:1141), этаж цокольный, расположенного по адресу: г. Пермь Ленинский район, ул. Луначарского,80, установить цену продажи объекта в размере 3 493 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.Ю. Дюкин Д.И. Крымджанова