Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2021 г. N 11АП-4772/21 по делу N А55-25954/2020

г. Самара

18 мая 2021 г.

Дело N А55-25954/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Некрасовой Е.Н., судей Бажана П.В., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Курочкиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12.05.2021 в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2021 по делу N А55-25954/2020 (судья Коршикова О.В.), возбужденному по заявлению Департамента градостроительства г.о.Самара (ИНН 6315700286, ОГРН 1036300450086), г.Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ИНН 6317053595, ОГРН 1046300581590), г.Самара, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Запад" (ИНН 6367044564, ОГРН 1046302402090), г.Самара, об оспаривании решения,

в судебном заседании приняли участие:

от Управления Росреестра по Самарской области - Старкова Ю.К. (доверенность от 29.12.2020),

от ООО "Запад" - Плетнева Т.Ю. (доверенность от 25.01.2019),

от Департамента градостроительства г.о.Самара - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства г.о.Самара (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган), выраженного в уведомлениях об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-25 и об отказе в государственной регистрации прекращения аренды от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-27; об обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию соглашения от 30.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.07.2013 N 806, государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:23888.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Запад".

Решением от 09.02.2021 по делу N А55-25954/2020 Арбитражный суд Самарской области заявление удовлетворил.

Регистрирующий орган в апелляционной жалобе просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, что не препятствует рассмотрению настоящего дела по имеющимся в нем доказательствам.

На основании ст.ст.156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя Департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

В судебном заседании представитель регистрирующего органа апелляционную жалобу поддержала, просила отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное.

Представитель ООО "Запад" апелляционную жалобу отклонила, просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей участвующих в деле лиц в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, 15.07.2013 Министерство строительства Самарской области (арендодатель) и ООО "Запад" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 806, по которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование земельный участок площадью 1126 кв.м с кадастровым номером 63:01:0000000:23888, расположенный по адресу: г.Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Вилоновской, Буянова, Рабочей, для строительства жилой застройки; срок действия договора - до 27.06.2018.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с завершением строительства многоквартирного дома Министерство строительства Самарской области выдало разрешение от 26.11.2019 N 63-301000-039-2015 на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии с Законом Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в ст.1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", а также пп.7 и 22 п.1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложена на руководителя Департамента градостроительства городского округа Самара.

В соответствии с п.5.5 договора аренды Департамент уведомил ООО "Запад" об отказе от договора аренды, 30.12.2019 стороны заключили соглашение о расторжении данного договора.

По условиям соглашения договор аренды считается расторгнутым со дня, следующего за днем выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (27.11.2019); данное соглашение является актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:23888 площадью 1126 кв.м.

10.01.2020 Департамент обратился в регистрирующий орган с заявлениями N 63/001/310/2020-25 и N 63/001/310/2020-27 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:23888 площадью 1126 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Вилоновской, Буянова, Рабочей.

Уведомлениями от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-27 и N 63/001/310/2020-25 регистрирующий орган в государственной регистрации отказал в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации (не погашена запись об ипотеке в силу закона); отсутствием доказательств прекращения права залога в пользу дольщиков, а именно, отсутствием доказательств передачи дольщикам объектов долевого строительства по актам приема-передачи.

Изложенное послужило основанием для обращения Департамента с заявлением в арбитражный суд.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Ч.1 ст.198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из ст.200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч.1 ст.65 АПК РФ).

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

В обоснование заявленных требований Департамент сослался на то, что согласно ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ч.3 ст.3 ЗК РФ).

В соответствии со ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия наступают после ее регистрации.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной пли муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (ч.1 ст.39.8 ЗК РФ).

В соответствии с п.4 ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

П.5 ст.18, п.1 ст.21 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст.21 данного закона и требованиям принятых в соответствии с данным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Исходя из положений ст.610 ГК РФ, в случае возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Возражая против доводов Департамента, регистрирующий орган сослался на то, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка 63:01:0000000:23888 имеется запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства многоквартирного дома.

Указанная запись об ипотеке является актуальной, сведения о том, что все объекты долевого строительства переданы участникам, в регистрирующий орган не поступали.

Таким образом, предметом ипотеки являются земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом, залогодателем - ООО "Запад", залогодержателями - участники долевого строительства.

По мнению регистрирующего органа, в случае отсутствия необходимых условий для погашения вышеназванной записи об ипотеке, зарегистрированной в отношении рассматриваемого земельного участка, прекращение аренды возможно только при наличии письменного согласия залогодержателей (участники долевого строительства). Однако документы, подтверждающие такое согласие, в регистрирующий орган не представлялись, что в совокупности с вышеизложенными обстоятельствами и обусловило принятие решения об отказе в государственной регистрации прекращения аренды (п.5 ч.1 ст.26, ст.27 Закона N 218-ФЗ).

Суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельными доводы регистрирующего органа.

В соответствии с п.3 ст.1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ст.131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права.

Исходя из п.2 ст.14 Закона N 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем на основании договора аренды земельного участка, заключенного до внесения изменений в ЗК РФ, вступивших в силу с 01.03.2015, подлежат урегулированию нормами гражданского законодательства.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Законом N 218-ФЗ.

П.1 ст.131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст.14, 15, 18, 21 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав. При этом документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение и обременение недвижимого имущества, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с ч.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в ч.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть представлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (ч.5 ст.22 ЗК РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В соответствии с ч.1 ст.12.1, ч.1 ст.12 Закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном ст.13-15 этого закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Согласно п.9 ст.13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного закона, применяются положения ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) с учетом особенностей, установленных Законом N 214-ФЗ.

Ч.1.1 ст.25 Закона N 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом регистрации прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч.6 ст.8 указанного закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из изложенного следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся в п.1 ст.334 ГК РФ, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником или ненадлежащего исполнения этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Кроме того, в силу ч.1.1 ст.62 Закона N 102-ФЗ в случае, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Департамент не является участником правоотношений, касающихся залога права аренды земельного участка, соответственно, у него отсутствует возможность выполнить требования регистрирующего органа и представить на государственную регистрацию заявление о прекращении записи об ипотеке права аренды земельного участка и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщика по договорам участия в строительстве.

Наличие непогашенной записи об аренде вследствие принятия государственным органом оспариваемого решения влечет невозможность распоряжаться указанным земельным участком, в том числе, в интересах участников долевого строительства.

Аналогичные выводы изложены в Определении Верховного Суда РФ от 06.10.2017 N 301-КГ17-14417, постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2017 по делу N А43-21091/2016.

В соответствии с п.1 и 2 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В связи с завершением строительства многоквартирного дома, в соответствии с п.5.5 договора аренды земельного участка от 15.07.2013 N 806, ООО "Запад" и Департамент 30.12.2019 заключили соглашение о расторжении договора аренды и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01: 0000000:23888.

Договор аренды прекращен, обязательства сторон по договору аренды выполнены в полном объеме.

Ст.13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных ч.2.1 данной статьи. Правила данной статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном ст.15.4 Закона N 214-ФЗ.

То обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании ст.13 Закона N 214-ФЗ, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234).

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, учитывая, что Департаментом прекращены арендные обязательства, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора и в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:000000:23888 является неправомерным.

В связи с изложенным суд первой инстанции правильно признал обоснованными доводы Департамента о фактическом расторжении договора аренды и наличии оснований для прекращения регистрации обременения, а также о согласии арендатора на расторжение договора в силу вышеуказанных правовых норм.

Государственная регистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога. При прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом, считается прекращенным и залог (п.1 ст.352 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234, то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании ст.13 Закона N 214-ФЗ, не может служить законным препятствием для реализации собственником - арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

В настоящее время объект введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.11.2019 N 63-301000-039-2015), арендные обязательства прекращены. Арендатор передал арендодателю земельный участок по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:000000:23888.

Довод регистрирующего органа о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства, основан на ошибочном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Закона N 214-ФЗ и государственная регистрация соглашения о расторжении договора и прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Иное толкование регистрирующим органом положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 23.06.2020 по делу N А55-27976/2019.

Ссылку регистрирующего органа на то, что многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 63:01:000000:23888 не является целым (единым) земельным участком, сформированным под МКД, и права на него не переходят правообладателям помещений в возведенном доме при регистрации права первого лица, суд первой инстанции обоснованно отклонил, указав, что при таком формальном подходе должен следовать вывод об отсутствии у собственников помещений в МКД права на земельный участок, на котором указанный МКД физически не располагается, и, соответственно, об отсутствии правовых оснований сохранять ипотеку права аренды земельного участка.

Между тем, из градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 63:01:000000:23888, представленного ООО "Запад", следует, что МКД непосредственно располагается на части многоконтурного земельного участка, а остальные его части необходимы для эксплуатации, содержания и благоустройства.

При таких обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, формальный подход регистрирующего органа не может лишить собственников помещений в МКД права на рассматриваемый земельный участок, в связи с чем препятствия для снятия обременения отсутствуют.

Таким образом, Департамент, как арендодатель, утрачивает право распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 63:01:000000:23888 и требовать внесения арендной платы с арендатора, а арендатор утрачивает право пользоваться данным земельным участком. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться таким земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества дома.

С учетом изложенного, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст.71 АПК РФ, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что уведомления регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы Департамента, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

В порядке п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ суд первой инстанции правильно обязал регистрирующий орган в месячный срок по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Департамента путем государственной регистрации соглашения от 30.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.07.2013 N 806 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:23888.

Выводы суда первой инстанции подтверждаются арбитражной судебной практикой (в частности, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2019 по делу N А55-29661/2018, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу N А55-5421/2019, от 13.10.2020 по делу N А55-13715/2020).

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу ст.333.37 НК РФ регистрирующий орган освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражном суде.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 09 февраля 2021 года по делу N А55-25954/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Некрасова

Судьи

П.В. Бажан С.Ю. Николаева