Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2021 г. N 02АП-3237/21 по делу N А31-12786/2020

г. Киров

21 мая 2021 г.

Дело N А31-12786/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судей Волковой С.С., Минаевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Маслениковой Ю.С.,

без участия представителей,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2021 по делу N А31-12786/2020

по заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ОГРН 1034408610411, ИНН 4401006568)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ОГРН 1044408640561, ИНН 4401050246)

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строй-Актив" (ОГРН 1104401001935, ИНН 4401106330), Усманова Невзурбека Аслановича, Усмановой Шкофе Пирмагомедовны, Жуковой Анны Викторовны, Белова Ильи Владимировича

о признании недействительным уведомления и обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Костромской области) о признании недействительным уведомления от 01.07.2020 N КУВД-001/2020-1836447/3 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82 по адресу: г. Кострома, пр. Текстильщиков, д. 80А и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды вышеуказанного земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от 28.02.2017 N 44:27:040217:82-44/001/2017-2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строй-Актив" (далее - Общество), Усманов Невзурбек Асланович, Усмановой Шкофе Пирмагомедовна, Жукова Анна Викторовна, Белов Илья Владимирович.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным, регистрирующий орган обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению регистрирующего органа, решение суда первой инстанции основано на неверном толковании норм материального права, неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела. В апелляционной жалобе ответчик настаивает на законности оспариваемого уведомления.

Управление Росреестра по Костромской области в апелляционной жалобе указывает, что записи о залоге внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). В рассматриваемом случае залог права аренды земельного участка является производным при регистрации договора участия в долевом строительстве. Ответчик поясняет, что на момент обращения Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82, право аренды являлось предметом залога на основании договоров участия в долевом строительстве. Указанное обстоятельство, по мнению регистрирующего органа, является препятствием для прекращения в одностороннем порядке права аренды земельного участка, поскольку повлечет нарушение прав участников долевого строительства. Управление Росреестра по Костромской области не согласно с выводом суда первой инстанции о том, что наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность прекращения аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения соответствующих арендных правоотношений. Ответчик указывает, что залогом права аренды обеспечено обязательство застройщика перед дольщиком по строительству многоквартирного дома, в настоящее время обеспеченное залогом обязательство застройщика (залогодателя) не прекратилось. Более подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 14.04.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 15.04.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны и третьи лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 16.02.2017 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (арендодатель) и ООО "Строй-Актив" (арендатор) заключен договор аренды муниципального земельного участка N 2.0177.2 (далее - договор аренды), согласно которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:82, расположенный по адресу: г. Кострома, пр. Текстильщиков, 80, для строительства многоквартирного жилого дома. Договор аренды заключен сроком на 2 года 8 месяцев с даты его подписания (т. 1 л.д. 14-19). Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области (запись о регистрации от 28.02.2017 N 44:27:040217:82-44/001/2017-1).

14.09.2017 в ЕГРН внесена регистрационная запись 44:27:040217:82-44/001/2017-4 о государственной регистрации ограничения (обременения) права аренды ООО "Строй-Актив" на спорный земельный участок в виде ипотеки (залоге недвижимости), где в качестве лиц, в чью пользу ограничиваются права, выступают участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с разрешением на строительство от 16.06.2017, выданным администрацией города Костромы, ООО "Строй-Актив" осуществило строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Данный дом введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 08.04.2019 (т. 1 л.д. 25-31).

13.02.2020 Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы обратилось в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка, поскольку впервые право собственности за участниками долевого строительства зарегистрировано 20.05.2019 (квартира N 4).

19.02.2020 Управлением Росреестра по Костромской области вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с наличием актуальной записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и ипотеки (т. 1 л.д. 12-13).

Уведомлением от 01.07.2020 регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок по тем же основаниям (т. 1 л.д. 10-11).

Полагая, что отказ регистрирующего органа не соответствуют требованиям действующего законодательства, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов государственных органов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли решение (часть 5 статьи 200 АПК РФ). При этом совокупность таких обстоятельств должна иметь место на момент принятия оспариваемого решения, должна быть исследована и оценена органом, принявшим решение.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Часть 2 статьи 1 названного Закона устанавливает, что единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель (часть 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ).

В статьях 18, 21 Закона N 218-ФЗ определены требования к заявлению о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Согласно части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, а также основания для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав регламентированы положениями статей 26, 27 Закона N 218-ФЗ.

В силу части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

Исследовав и оценив представленные участвующими лицами в материалы дела доказательства в обоснование своих позиций, руководствуясь правовыми нормами, регулирующими спорные правоотношения, апелляционный суд приходит к выводу, что податель жалобы необоснованно полагает, что у Управления Росреестра по Костромской области отсутствовали основания для совершения действий по погашению записи о регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82.

В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2).

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По смыслу положения части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также связанные с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Законом N 214-ФЗ.

Статьей 13 Закона N 214-ФЗ установлены правила обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

В силу части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Проанализировав изложенное, суд первой инстанции верно заключил, что наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность прекращения аренды этого земельного участка и не может служить препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Согласно части 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, определяет, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме.

Из материалов дела следует, лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что строительство многоквартирного жилого дома окончено, произведена передача участникам долевого строительства жилых помещений и произведена регистрация права собственности жилых помещений за участниками долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме (квартира N 4), расположенном на земельном участке, предоставленном Обществу для строительства данного многоквартирного дома, участок перешел в долевую собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

Соответственно, с момента возникновения у собственников помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка прекращает свое действие на основании статьи 413 ГК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Договор аренды земельного участка прекратил свое действие в силу закона с даты регистрации права собственности на квартиру N 4 в доме N 80 А по улице проспект Текстильщиков города Костромы - 20.05.2019.

Возражения регистрирующего органа относительно невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ обоснованно признаны судом первой инстанции ошибочными. Факт регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, не препятствует действию правовых норм, регламентирующих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора. Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

По сути, доводы регистрирующего органа основаны на неправильном толковании пункта 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ. В рассматриваемом случае сам факт возникновения залога в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Учитывая, что иных оснований для оспариваемого отказа в государственной регистрации ответчиком в ходе рассмотрения заявления Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы не установлено и в оспариваемом уведомлении не приведено, суд первой инстанции правомерно в целях восстановления нарушенного права заявителя обязал Управление Росреестра по Костромской области осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82, расположенного по адресу г. Кострома, пр. Текстильщиков, д. 80А, путем погашения в ЕГРН записи о регистрации от 28.02.2017 N 44:27:040217:82-44/001/2017-2.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении. На основании изложенного решение Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривается, поскольку ответчик в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2021 по делу N А31-12786/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Г.Г. Ившина

Судьи

С.С. Волкова Е.В. Минаева