Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2021 г. N 17АП-5045/21 по делу N А60-65510/2020

г. Пермь

25 мая 2021 г.

Дело N А60-65510/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Гуляевой Е.И., Лесковец О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

при участии:

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 марта 2021 года по делу N А60-65510/2020

по иску Администрации города Екатеринбурга

к индивидуальному предпринимателю Глазкову Евгению Юрьевичу (ОГРНИП 319665800248774, ИНН 667900418535)

о понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (далее истец) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Глазкову Евгению Юрьевичу (далее ответчик), в котором просит обязать ИП Глазкова Евгения Юрьевича заключить с Администрацией города Екатеринбурга договор аренды от 20.04.2015 N 5-2450 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0502041:23, расположенного по ул. Шатровая, 72 в г. Екатеринбурге, площадью 526,0 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под здание торгового назначения (лит. а) путем подписания дополнительного соглашения от 08.09.2020 N 1.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02 марта 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт

В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права. В частности пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Данным законом предусмотрена императивная норма, обязывающая собственников объектов недвижимости совершить определенные действия: заключить договор аренды или купли-продажи земельного участка, иное для таких собственников не предусмотрено. По мнению заявителя, неисполнение собственниками недвижимости данного закона влечет за собой для Администрации города Екатеринбурга, как публичного субъекта, отсутствие надлежащим образом оформленных договорных соглашений, и накладывает на истца дополнительные риски во взаимоотношениях с третьими лицами; обязанность собственников объектов недвижимости по заключению договора аренды земельного участка корреспондирует праву публичного субъекта требовать от собственников объектов недвижимости заключить договор аренды земельного участка, соблюдение принципа корреспонденции прав и обязанностей сторон направлено на осуществление и защиту гражданских прав участников гражданских правоотношений. Оспаривая выводы суда, апеллянт ссылается на иную судебную практику, которая не учтена судом.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 16.03.2020 купли-продажи недвижимого имущества общество с ограниченной ответственностью "Эпос-ТКМ" (далее - общество "Эпос-ТКМ"), являющееся арендатором земельного участка площадью 526 кв.м с кадастровым номером 66:41:0502041:23 (далее - земельный участок) по договору аренды от 20.04.2015 N 5-2450, разногласия при заключении которого урегулированы постановлением от 17.05.2019 Арбитражного суда Уральского округа по делу N А60-61675/2015, передало в собственность индивидуальному предпринимателю Глазкову Евгению Юрьевичу (далее - предприниматель) нежилое здание, расположенное на земельном участке, площадью 65,1 кв.м с кадастровым номером 66:41:0502041:40 по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шатровая, д. 72.

Переход права собственности зарегистрирован 18.03.2020.

В п. 1.3. договора купли-продажи установлено, что объект недвижимого имущества расположен на земельном участке площадью 526 кв.м, который арендуется обществом "Эпос-ТКМ" на основании договора аренды земельного участка от 20.04.2015 N 5-2450, заключенного с Администрацией г. Екатеринбурга.

В исковом заявлении Администрация г. Екатеринбурга, не возражая против того, что предприниматель является арендатором земельного участка по договору аренды от 20.04.2015 N 5-2450, просит суд обязать предпринимателя заключить договор аренды указанного земельного участка, ссылаясь при этом на положения пункт 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

К исковому заявлению приложен проект дополнительного соглашения N 1 к договору N 5-2450, из текста которого следует, что в тексте договора изменяется наименование предыдущего арендатора - общество "Эпос-ТКМ" на действующего арендатор - предприниматель Глазков Евгений Юрьевич.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды заключен, отсутствуют оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды, учитывая положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, разъяснения п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Материалами дела подтверждается, что ответчик является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0502041:40 в связи с заключением договора купли-продажи от 16.03.2020 с обществом "Эпос-ТКМ", переход права собственности зарегистрирован 18.03.2020.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0502041:23, площадью 526 кв.м, предоставленном ранее обществу "Эпос-ТКМ" на основании договора аренды земельного участка от 20.04.2015 N 5-2450, заключенного с Администрацией г. Екатеринбурга.

Договор аренды земельного участка от 20.04.2015 N 5-2450 является действующим, доказательств обратного материалы дела не содержат.

В силу положений статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ, разъяснений п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В абзаце 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о переходе права собственности на объект недвижимости к ответчику в результате заключения договора купли-продажи, оформлении прав продавца на земельный участок путем заключения с Администрацией г. Екатеринбурга договора аренды земельного участка от 20.04.2015 N 5-2450, принимая во внимание приведенные выше нормы права и разъяснения вышестоящего суда, в силу которых к покупателю недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, независимо от оформления аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного иска, так как договор аренды заключен, разногласия по условиям договора урегулированы в судебном порядке, к предпринимателю в силу закона с 18.03.2020 перешли права арендатора на основании ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы отклоняются, как основанные на ошибочном толковании апеллянтом норм права.

По смыслу приведенных выше норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Учитывая действующий договор аренды земельного участка, стороной которого в силу закона должен быть признан новый собственник объекта недвижимости, оснований для его понуждения к заключению договора аренды земельного участка не имеется.

Приведенные апеллянтом в обоснование своей позиции судебные акты не являются практикообразующими, поскольку приняты при иных фактических обстоятельствах.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 марта 2021 года по делу N А60-65510/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Е.И. Гуляева О.В. Лесковец