Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2021 г. N 15АП-7551/21 по делу N А53-11393/2020

город Ростов-на-Дону

28 мая 2021 г.

дело N А53-11393/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А.,

при участии:

от ответчика: представителя Охлопковой Т.В. по доверенности от 06.10.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 6141004217, ОГРН 1026101843349)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2021 по делу N А53-11393/2020

по иску Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 6141004217, ОГРН 1026101843349)

к обществу с ограниченной ответственностью "БатайскСтрой" (ИНН 6141054867, ОГРН 1196196013980)

при участии третьих лиц: федерального казенного учреждения "Управление автомобильной магистрали Москва-Волгоград Федерального дорожного агентства", Министерства транспорта Ростовской области, Управления по архитектуре и градостроительству города Батайска

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БатайскСтрой" (далее - ответчик, общество, ООО "Батайск-Строй") о взыскании задолженности по договору аренды N 5895 от 18.01.2016 за период с 01.04.2017 от 31.12.2020 в размере 19534219,14 руб., пени в размере 1339901,20 руб. за период с 21.06.2017 по 31.12.2020 (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2021 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом города Батайска обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе комитет просит отменить решение суда, ссылаясь на несостоятельность доводов ответчика о том, что земельный участок по назначению использовать невозможно, поскольку он окружен трассой и к нему отсутствует доступ. Данное утверждение экспертным исследованием не подтверждено. Представленные ответчиком доказательства не являются допустимыми. Суд не учел то обстоятельство, что договор аренды заключен с ответчиком еще 18.01.2016, договор не расторгнут, не изменен. Ответчик, участвуя в торгах и принимая в аренду земельный участок, видел какой участок он берет в аренду, никаких претензий не высказывал и пользовался земельным участком. В данном случае общество, принимая право аренды, могло и должно было знать о том, что участок окружен трассой. Имея (или намереваясь иметь) предметом своей деятельности обслуживание такого вида объекта, истец должен был заблаговременно исследовать как фактические данные об участке, так и нормативное регулирование устройства и эксплуатации планируемого к созданию объекта. Игнорирование этих обстоятельств и нормативных установлений не может быть признано разумным и достаточно осмотрительным поведением истца в описанной ситуации. Факт нахождения у ответчика земельного участка в спорный период им не оспаривался, доказательств возврата ответчиком истцу земельного участка не имеется. Соответственно, ответчик несет обязанности по оплате арендной платы. Кроме того, с момента пользования спорным земельным участком (18.01.2016) по настоящее время ответчик не изъявлял желания о прекращении арендных отношений ввиду невозможности использования спорного земельного участка и продолжает им пользоваться по сегодняшний день.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания аукционной комиссии по приему заявок на участие в аукционе и признанию заявителей участниками аукциона 18.01.2016 N 1 между Комитетом по управлению имуществом города Батайска (арендодатель) и ООО "Батайск-Строй" (арендатор) от 18.01.2016 заключен договор аренды N 5895, по условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:46:0010901:2917, расположенный по адресу: г. Батайск, шоссе Западное, 16, разрешенное использование - "офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 56662 кв. м (п. 1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (номер государственной регистрации N 61-61/005-61/005/002/2016-510/1 от 10.02.2016).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается на 10 лет - до 18.01.2026.

Размер арендной платы за участок составляет 8530000,59 руб. (п. 3.1 договора.

В силу п. 3.2 договора арендная плата за период с 18.01.2016 по 18.01.2017 производится арендатором в сумме 853000,59 руб. Арендная плата с 19.01.2016 вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Как указал истец, в период действия договора аренды ответчиком ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы.

По расчету истца задолженность ответчика за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 составляет 19534219,14 руб. (уточненные требования).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 25.02.2020 N 51.5.3/94 с требованием об оплате задолженности и пени, оставление которой без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора. Изложенные правовые позиции содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

По смыслу положений статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 2 и 4) к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

По смыслу положений статей 611 (пункт 1), 614 (пункт 1) и 615 (пункт 1) Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В соответствии с п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Возражая против иска, ответчик указал на отсутствие у него возможности использования спорного земельного участка для целей, указанных в аукционной документации и договоре, по причине невозможности организации подъездов к нему.

Как указало общество, при подготовке проектной документации им было установлено, что подъездные пути к спорному земельному участку отсутствуют, дорога по ул. Куйбышева не примыкает к земельному участку и возможности въезда или выезда нет. По инициативе и за счет ответчика был разработан Топографический план территории Бизнес Парка "Парус" (включающей арендованный участок) с безвозмездной передачей геоданных в Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска (включен в ИСОГД 15.02.2017), разработан технический план (схема) подъездов (съездов и выездов на земельный участок с окружающих дорог.

Ответчиком в адрес истца неоднократно направлялись письма с требованием о решении вопроса о согласовании съезда на земельный участок и обеспечения на него доступа: письмо N 28/1 от 28.06.2019, N 01 от 08.11.2019, N 02 от 14.11.2019.

Вместе с тем, из материалов дела не усматривается наличие доступа к участку, а также то, что устройство съездов к нему согласовано.

Напротив, из представленной в материалы дела схемы расположения земельного участка и скриншота публичной кадастровой карты видно, что спорный земельный участок со всех сторон окружен дорогами, съезда к участку не имеется (т. 1, л.д. 53, 104).

Согласно выписке из ЕГРН от 28.05.2018 земельный участок с кадастровым номером 61:0:0000000:984 (автомобильная дорога общего пользования федерального значения А-135 "Подъездная дорога от автомобильной дроги М-4 "Дон" к г. Ростову-на-Дону", Западный подъезд, находится в оперативном управлении ФКУ Упрдор Москва-Волгоград (т.1, л.д. 108).

14.11.2019 в адрес ФКУ Упрдор Москва-Волгоград поступило обращение ООО "БатайскСтрой" (исх. N 02) о рассмотрении возможности и технических условий на устройство подъездов к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0010901:2917, расположенному по адресу: Ростовская область, г. Батайск, шоссе Западное, 16, через земельный участок с кадастровым номером 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51.

20.11.2019 ФКУ Упрдор Москва-Волгоград было отказано в согласовании устройства примыкания в связи с тем, что в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 28.09.2009 N 767 "О классификации автомобильных дорог в Российской Федерации" в части соблюдения минимально допустимых расстояний: устройство новых примыканий к автомобильной дороге общего пользования федерального значения 1В технической категории допускается не чаще, чем через пять километров (т.1, л.д. 112).

В дополнении к отзыву на иск ФКУ Упрдор Москва-Волгоград указало, что согласно утвержденному проекту организации дорожного движения на км 8 + 823 справа автомобильной дороги размещено существующее примыкание по направлению движения в г. Батайск. Таким образом, расстояние между существующим примыканием и планируемыми съездами, обозначенными в представленной истцом схеме, составляет 300-м, 320 м., что менее 5 км. Устройство новых примыканий на автомобильной дороге в запрашиваемых местах не соответствует требованиям постановления Правительства N 767 от 28.09.2009, в связи с чем создает риск возникновения ДТП и угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Согласно письму Министерства транспорта Ростовской области N 15.3.2/1076 от 18.12.2020, в ответ на запрос о возможности организации съезда к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0010901:2917, строительство новых примыканий к автомобильным дорогам общего пользования регионального значения возможно только при соблюдении ГОСТ 33475-2014 "Дороги автомобильные общего пользования. Геометрические элементы. Технические требования", ГОСТ Р 58653-2019 "Дороги автомобильные общего пользования. Пересечения и примыкания. Технические требования" и СП 34.13330.2012 "Автомобильные дороги". Участок автомобильной дороги "Северный подъезд к г. Батайску" не соответствует необходимым параметрам для возможности обустройства примыкания, что может способствовать накоплению очереди при въезде на предполагаемый объект и прямо угрожать безопасности дорожного движения (т. 2, л.д. 21).

Таким образом, материалами дела подтверждаются доводы ответчика о том, что он был лишен возможности использовать земельный участок по целевому назначению.

На основании вышеизложенного ссылки апеллянта на то, что доводы ответчика о невозможности использования земельного участка по назначению, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Комитетом ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения возможности использования спорного земельного участка по назначению не заявлялось. Общество, заявлявшее такое ходатайство, впоследствии его не поддержало ввиду поступления ответов от уполномоченных органов о невозможности устройства съезда.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено каких-либо доказательств того, что ответчиком осуществлялось использование земельного участка в целях, установленных договором аренды. Также истцом не представлено доказательств того, что ответчик на момент подписания договора аренды действовал недобросовестно и знал о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.

Именно на комитете как на арендодателе и организаторе аукциона лежит обязанность по обеспечению доступа к земельному участку, который являлся его предметом. Выставляя земельный участок на аукцион, именно комитет определяет вид его разрешенного использования и должен обеспечить возможность его использования в соответствии с установленным ею же видом разрешенного использования. Поскольку земельный участок предоставлялся на аукционе, у общества как арендатора отсутствовала возможность согласовать условия договора аренды отличные от тех, которые были изложены в проекте договора аренды и содержащиеся в аукционной документации.

При этом арендатор может требовать от арендодателя устранения препятствий в пользовании арендованным имуществом в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Невозможность использования объекта аренды в согласованных сторонами целях не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы комитета о том, что с момента заключения договора ответчик не инициировал процедуру его расторжения, отклоняются судом апелляционной инстанции как не имеющий правового значения для разрешения настоящего спора.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2021 по делу N А53-11393/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.Л. Новик Б.Т. Чотчаев