Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2021 г. N 09АП-23292/21 по делу N А40-148703/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2021 г. N Ф05-18989/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

28 мая 2021 г.

Дело N А40-148703/20

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Е.А. Птанской, О.Н. Лаптевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2021 года по делу N А40-148703/20, принятое судьёй Романенковой С.В., по иску ООО "ЛАЗОРЬ" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: извещен, представитель не явился

от ответчика: Блистанова А.А. по доверенности от 09.12.2020

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЛАЗОРЬ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ЛАЗОРЬ" при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Москва, линия Северная, 9-Я, д. 25 корп.2, общей площадью 81,3 кв.м, изложив пункты в редакции ООО "ЛАЗОРЬ":

-Абзац первый п. 2.1.2. договора купли-продажи недвижимости, в следующей редакции:

-2.1.2. Абзац первый: в срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на Объект, предоставив Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию перехода права собственности на Объект.

- Абзац первый пункта 2.4. договора купли-продажи недвижимости, в следующей редакции: 2.4. Продавец обязан в срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения настоящего договора направить в орган регистрации прав заявления и документы, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

-3.1. Цена Объекта составляет 4 817 000 руб. 00 коп. (четыре миллиона восемьсот семнадцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.05.2020 N LM 1031, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "ЛМ", является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Заключении эксперта, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

- пункт 3.2. договора: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течении пяти лет со дня его заключения и изменению не подлежит.

Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 05 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 240 850 (двести сорок тысяч восемьсот пятьдесят) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Оплата при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества;

и обязать ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на вышеуказанных условиях.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2021 года исковые требования удовлетворены частично: разногласия сторон урегулированы по пунктам 3.1, 3.2 Договора купли-продажи, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом городского имущества г. Москвы.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что судебный акт принят судом первой инстанции при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

ООО "ЛАЗОРЬ" (истец) в настоящее время является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, линия Северная, 9-я, д. 25 корп.2, общей площадью 81,3 кв.м на основании договора аренды от 27.10.2010 N 03-00216/10, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик).

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Как указывает истец, 02.04.020 через электронную приемную на сайте mos.ru обратился к ответчику с заявлением N 33-5-35564/20-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого СМП" по рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 09.06.2020 N 33-5-35564/20-(0)-3 ответчик известил истца о принятии решения о подписании с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, линия Северная, 9-я, д. 25 корп.2, общей площадью 81,3 кв.м, стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 6 932 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.05.2020 N М470-20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" и экспертным заключением от 22.05.2020 N 485/1473-19, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, посчитав цену завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "ЛМ" (ООО "LM"). В соответствии с подготовленным ООО "ЛМ" заключением об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения (Отчет об оценке рыночной стоимости от 21.05.2020 N LM 1031), цена вышеуказанного объекта составила 4 817 000 руб. 00 коп.

Истец подписал проект договора купли-продажи недвижимости с протоколами разногласий, касающимися пунктов п. 2.1.2, 2.4, 3.1, 3.2 договора, в части указания цены выкупаемых помещений и рассрочки оплаты на 5 лет.

Письмом исх. б/н от 10.07.2020 истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи в отношении вышеуказанного объекта недвижимости с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Однако ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий и письмом N 33-5-35564/20-(0)-5 от 24.07.2020 отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд первой инстанции назначал судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости имущества по состоянию на 02.04.2020; заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость имущества на указанную дату составляет 5 616 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Каких-либо замечаний относительно проведенной судебной экспертизы ответчиком в апелляционной жалобе не представлено, ходатайство в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Департаментом в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2021 года по делу N А40-148703/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

О.Н. Лаптева Е.А. Птанская