Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2021 г. N 17АП-15622/19 по делу N А50-30328/2019

г. Пермь

31 мая 2021 г.

Дело N А50-30328/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Гуляевой Е.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зверевой Е.С.,

при участии:

от заявителя - Сазонова О.А., удостоверение адвоката, доверенность от 11.01.2021;

от заинтересованного лица, Управления Росреестра - Еловикова О.В., служебное удостоверение, доверенность от 29.12.2020, диплом;

от заинтересованного лица, Администрации - Биктимерова Л.Р., паспорт, доверенность от 11.01.2021, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 11 марта 2021 года по делу N А50-30328/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Обособленное подразделение "Партнер" (ОГРН 1105914000807, ИНН 5914025800)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

заинтересованное лицо: Администрация городского округа "город Кизел"

о признании незаконным действий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Обособленное подразделение "Партнер" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Администрации города Кизела и Управлению Росреестра по Пермскому краю, потребовав:

-признания незаконными действий Администрации по расторжению договоров аренды муниципального имущества от 18.02.2011 N 8 и N 9 в одностороннем порядке, выраженных в уведомлении от 24.09.2019;

-признания незаконными действий Управления по исключению из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационной записи за N 59-59-04/008/2011-143 о регистрации договора аренды от 18.02.2011 N 8 муниципального имущества - модульной газовой котельной МГК - 6,0 Мвт, расположенной по адресу: Пермский край, г. Кизел, ул. Ленина, 60/1, регистрационной записи за N 59-59-04/008/2011-144 о регистрации договора аренды от 18.02.2011 N 9 муниципального имущества -модульной газовой котельной МГК - 10,0 Мвт, расположенной по адресу: Пермский край, г. Кизел, ул. Физкультурников, 4/1;

-возложения на Управление обязанности восстановить в ЕГРН данные регистрационные записи за N 59-59-04/008/2011-143 и N 59-59-04/008/2011- 144.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.05.2020 в удовлетворении требований общества "ОП "Партнер" отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 16.12.20 решение Арбитражного суда Пермского края от 28.05.2020 по делу N А50- 30328/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2020 по тому же делу отменены в части отказа в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Обособленное подразделение "Партнер" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края. В остальной части решение Арбитражного суда Пермского края от 28.05.2020 по делу N А50-30328/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2020 по тому же делу оставлены без изменения.

При новом рассмотрении заявителем доводы заявления поддержаны.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11 марта 2021 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, заинтересованное лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что решение подлежит отмене ввиду неправильного применения судом норм материального права. Лица, по заявлению которых осуществляется государственная регистрация прав, указаны в ст. 15 Закона N 218-ФЗ, основания для осуществления государственной регистрации прав указаны в ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ. Судом первой инстанции был сделан неправомерный вывод о допущении органом регистрации прав нарушений действующего законодательства при погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации аренды, так как расторжение договора по требованию арендодателя в одностороннем порядке предусмотрено п. 5.1 договоров аренды муниципального имущества, в представленных в орган регистрации прав претензиях указывалось на отсутствие выполнения арендатором указанного в п. 2.3.15 договоров аренды условия об обеспечении бесперебойным и качественным снабжением тепловой Энергией в горячей воде и горячим водоснабжением, что свидетельствует об использовании имущества не по назначению, срок получения претензий, установленный п. 5.1 договоров аренды, истек, в связи с чем данные уведомления являлись основаниями для погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации аренды, внесенных в пользу ООО "Обособленное подразделение "Партер" на основании договоров аренды муниципального имущества от 18.02.2011 N 8, N 9. Кроме того, обращает на избрание заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права, учитывая наличие спора между заявителем и Администрацией об аренде муниципального имущества. Полагает необоснованным довод ООО "Обособленное подразделение "Партнер" о невозможности восстановления нарушенного права заявителя путем внесения в ЕГРН новой записи о государственной регистрации аренды на основании судебного акта, вынесенного в рамках искового производства по делу N А50-24537/2019, поскольку необходимостью уплаты государственной пошлины за осуществление государственной регистрации аренды предусмотрена законом, действия по уплате государственной пошлины, не могут рассматриваться как нарушающие права и законные интересы такого лица.

До начала судебного разбирательства от общества с ограниченной ответственностью "Обособленное подразделение "Партнер" и Администрации города Кизела поступили письменные отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 18.02.2011 между Администрацией Кизеловского муниципального района (арендодатель) и обществом "ОП "Партнер" (арендатор) заключены договоры аренды N 8 и N 9 в отношении объектов системы теплоснабжения - "Модульная газовая котельная МГК - 10,0 Мвт" (Пермский край, г. Кизел, ул. Физкультурников, 4/1) и "Модульная газовая котельная МГК - 6,0 Мвт" (Пермский край, г. Кизел, ул. Ленина, 60/1) соответственно с указанием цели аренды - оказание услуг по теплоснабжению населения и организаций Кизеловского муниципального района и срока аренды - на 15 лет с 14.02.2011 по 14.02.2026.

Вышеуказанное муниципальное имущество передано арендатору по актам приема-передачи от 18.02.2011.

Договоры от 18.02.2011 N 8 и N 9 зарегистрированы в ЕГРН Управлением Росреестра по Пермскому краю 22.03.2011 (регистрационные записи N 59-59-04/008/2011-143, N 59-59-04/008/2011-144 соответственно).

Пунктами 2.3.15, 2.3.16 договоров от 18.02.2011 N 8 и N 9 на арендатора возложена обязанность обеспечения бесперебойным и качественным снабжением тепловой энергией в горячей воде и горячим водоснабжением с осуществлением поставок тепловой энергии потребителям ежедневно в отопительный период в необходимых объемах.

В пункте 5.2 договоров от 18.02.2011 N 8 и N 9 согласована возможность их досрочного расторжения по требованию арендодателя в одностороннем порядке после направления арендатору письменного предупреждения за 30 календарных дней в случаях использования арендатором муниципального имущества не по назначению, осуществления реконструкции или капитального ремонта объектов без уведомления арендодателя, не внесения арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Администрация города Кизела 12.07.2019 направила в адрес общества "ОП "Партнер" претензии N И-1-28/582, N И-1-28/583 с указанием на досрочное расторжение выше поименованных договоров аренды со ссылкой на нарушения условий пункта 2.3.15 договоров, выразившихся в необеспечении арендатором бесперебойного снабжение тепловой энергией в горячей воде и горячим водоснабжением. Претензии получены обществом по почте 06.08.2019.

Посчитав, что право на отказ от исполнения договоров реализовано в установленном порядке и договорные отношения с обществом "ОП "Партнер" по поводу пользования объектами системы теплоснабжения прекращены, Администрация 17.09.2019 (с учетом заявления от 20.09.2019 об уточнении цели обращения) и 21.08.2019 обратилась в Управление Росреестра Пермскому краю с заявлениями о погашении в ЕГРН регистрационных записей от 22.03.2011 N 59-59-04/008/2011-143, N 59-59- 04/008/2011-144 об аренде, представив в качестве документов-оснований для совершения испрашиваемых регистрационных действий претензии от 12.07.2019 N И-1-28/582, N И-1-28/583, документы, подтверждающие вручение адресату 06.08.2019 почтовых отправлений с вложением претензий от 12.07.2019 N И-1-28/582, N И-1-28/583.

По результатам проведенной правовой экспертизы Управлением Росреестра по Пермскому краю 19.09.2019 (после погашения в ЕГРН 19.09.2019 записи о запрете на регистрационные действия) принято решение о погашении регистрационной записи от 22.03.2011 N 59-59-04/008/2011-143 об аренде в пользу "ОП "Партнер" в отношении объекта - "Модульная газовая котельная МГК - 6,0 Мвт" по адресу: Пермский край, г. Кизел, ул. Ленина, 60/1, 20.09.2019 - решение о погашении регистрационной записи от 4 22.03.2011 N 59-59-04/008/2011-144 об аренде в пользу "ОП "Партнер" в отношении объекта - "Модульная газовая котельная МГК - 10,0 Мвт" по адресу: Пермский край, г. Кизел, ул. Физкультурников, 4/1.

Ссылаясь на незаконность действий Управления по исключению из ЕГРН регистрационных записей от 22.03.2011 N 59-59-04/008/2011-143, N 59-59-04/008/2011-144 об аренде, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности заявителем несоответствия оспариваемых действий Управления Росреестра требованиям закона, отсутствия оснований для исключения из ЕГРН регистрационных записей об аренде имущества.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ст. 201 АПК РФ для признания незаконным решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии со ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ).

Согласно положениям пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Основаниями для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав в числе прочего являются: несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав; непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав (пункты 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ).

Специальная норма статья 51 Закона о государственной регистрации предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 1).

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что договоры от 18.02.2011 N 8 и N 9 предусматривали право арендодателя на их досрочное расторжение в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного предупреждения за 30 календарных дней в случаях нарушения арендатором взятых на себя обязательств, в том числе использования муниципального имущества не по назначению (пункт 5.2 договоров), а также то обстоятельство, что Администрацией в регистрирующий орган с заявлением о погашении в ЕГРН регистрационных записей от 22.03.2011 N 59-59- 04/008/2011-143, N 59-59-04/008/2011-144 об аренде представлены претензии от 12.07.2019 N И-1-28/582, N И-1-28/583 с указанием на отказ от исполнения договоров, мотивированный неисполнением арендатором обязательства по обеспечению бесперебойного и качественного снабжения тепловой энергией в горячей воде и горячим водоснабжением, а также доказательства получения заявителем данных претензий 06.09.2019.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как верно указал суд первой инстанции, на дату обращения Администрации города Кизела в Управление Росреестра по Пермскому краю (21.08.2019) соглашения между арендодателем и арендатором о расторжении договоров не имелось, также отсутствовал и судебный акт о расторжении такого договора в судебном порядке, при этом на данную дату также не истек срок ответа на претензию арендодателя, которая получена арендатором 06.08.2019.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии у Управления Росреестра оснований для исключения из ЕГРН регистрационных записей об аренде имущества, признав действия заинтересованного лица незаконными и возложив на него обязанность в порядке восстановления нарушенных прав заявителя на восстановить регистрационные записи об аренде.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы Управления Росреестра относительно оценки действий регистрирующего органа при проведении правовой экспертизы отклоняются.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Основания, указанные в п. 1 статьи 619 ГК РФ, касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно п. 2 статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В частности в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В данном случае основанием досрочного расторжения договоров аренды по требованию арендодателя в одностороннем порядке явилось нарушение арендатором взятых на себя обязательств, в частности использование муниципального имущества не по назначению, указанное право реализовано путем направления арендатору письменного предупреждения за 30 календарных дней.

Установив, что к моменту обращения Администрации в Управление Росреестра не истек 30-ти дневный срок ответа на претензию арендодателя, которая получена арендатором 06.08.2019, суд первой инстанции руководствуясь статьями 450, 450.1, 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 14, 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, данными в абзацах 2, 3 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", правомерно указал на отсутствие у заинтересованного лица оснований для исключения спорных записей по результатам правовой экспертизы.

Довод об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права отклоняется.

Как разъяснено в п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Поскольку у регистрирующего органа отсутствовали основания для исключения спорных записей об аренде, т.е. государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права, обращение заявителя с рассматриваемыми требованиями не может быть признано ненадлежащим способом защиты права. В этой связи суд правомерно возложил на Управление Росреестра обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя (ч.ч. 2, 5 ст. 201 ГК РФ).

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм прав и не влекут отмену обжалуемого судебного акта.

При названных обстоятельствах решения суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 марта 2021 года по делу N А50-30328/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Е.И. Гуляева В.В. Семенов