Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2021 г. N 18АП-6360/21 по делу N А76-1895/2021

г. Челябинск

02 июня 2021 г.

Дело N А76-1895/2021

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Колясниковой Ю.С, рассмотрел апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фибэко" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.03.2021 (мотивированное решение изготовлено 16.04.2021) по делу N А76-1895/2021, рассмотренному в порядке упрощенного производства.

Управление земельными и имущественными отношениями Администрации Саткинского муниципального района (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фибэко" (далее -ООО "Фибэко", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 06.10.2016 по 31.12.2020 в размере 614 702 руб. 03 коп., неустойки за период с 06.11.2016 по 17.12.2020 в размере 103 315 руб. 78 коп., всего 718 017 руб. 81 коп.

Решением Арбитражного Челябинской области от 25.03.2021 (мотивированное решение изготовлено 16.04.2021) по делу N А76-1895/2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ООО "Фибэко" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на незаконность судебного акта, апеллянт указывает на пропуск истцом сроков исковой давности по заявленным требованиям. Указывает на несогласованность ответчиком условий договора аренды N 22 от 16.06.2009.

В дополнении к апелляционной жалобе, поступившей в суд апелляционной инстанции 11.05.2021, апеллянт указывает, что расчет арендной платы, подлежащей взысканию, должен быть произведен исходя из площади, фактически занятой ответчиком нежилыми зданиями площадью 481,1 кв.м и 543,4 кв.м. Указывает, что в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности за период с 06.10.2016 по 26.01.2018.

К дате, указанной в определении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021, от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, между Управлением земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района (арендодатель) и обществом "Фибролит" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 22 от 16.06.2009, согласно п.1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:18:0804030:12, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Абросимова, 1 для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, пригашаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 8889 кв.м (л.д. 23-25).

Согласно п.1.2. договора на земельном участке имеется - нежилое здание - блок складов, общая площадь 481,1 кв.м.; нежилое здание - склады-гаражи, общая площадь 543,4 кв.м.

Срок аренды участка устанавливается с 16.06.2009 по 15.06.2058 (п. 2.1. договора).

В силу п.3.1 договора размер и сроки внесения арендной платы за участок определены в приложении (приложение N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится ежемесячно в равных долях (согласно расчета по месяцам) в порядке предоплаты не позднее 5 числа текущего месяца (п. 3.2. договора).

Пунктом 5.2 договора стороны установили, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени. Процентная ставка пеней принимается равной 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый календарный день просрочки.

По акту приема-передачи от 16.06.2009 земельный участок с кадастровым номером 74:18:0804030:12, площадью 8889 кв.м передан в пользование арендатора (л.д. 26).

В приложении N 2 к договору сторонами согласован расчет арендной платы за землю (л.д. 27).

Договор аренды зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.12.2020 N КУВИ-002/2020-47643429.

06.10.2016 общество "Фибэко" приобрело в собственность нежилое здание - склады-гаражи и нежилое здание - блок складов, находящиеся по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Абросимова, д. 1, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 74:18:0804030:12, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 16.12.2020 N КУВИ-002/2020-49355637, N КУВИ002/2020-49356804 (л.д. 70-72, 73-75).

В связи с ненадлежащим исполнение обязательств по оплате арендных платежей, Управлением в адрес общества направлено требование N 2573-у от 04.08.2020 о погашении задолженности в размере 469 459 руб. 33 коп. в течение 15 дней с момента получения претензии.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору N 22 от 16.06.2009, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств своевременного надлежащего исполнения обязательств за заявленный период с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от ответчика по характеру обязательства и условиям оборота.

Оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, апелляционный суд полагает обоснованным удовлетворение заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Право собственности на нежилые помещения: склады-гаражи и блок складов, находящиеся по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Абросимова, д. 1, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 74:18:0804030:12, зарегистрировано за обществом "Фибэко" в установленном действующим законодательством порядке (л.д. 70-72, 73-75),

Факт использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 74:18:0804030:12 в заявленной площади в спорный период для целей эксплуатации объекта недвижимости ответчиком относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами не опровергнут.

В силу общего правила возмездно-эквивалентного начала, присущего гражданским правоотношениям, лицо, пользующееся чужим имуществом, обязано оплатить такое пользование.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ ответчик в силу приобретения объекта недвижимости приобрел также право пользования соответствующей частью земельного участка с кадастровым номером 74:18:0804030:12 в объеме, необходимом для эксплуатации такого объекта.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Расчет суммы задолженности по арендной плате обоснованно произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО.

Спора в части применения коэффициентов и ставок арендной платы между истцом и ответчиком на стадии апелляционного обжалования не имеется (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что обществом суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате.

Доводы апеллянта о том, что фактически земельный участок используется в площади, эквивалентной площади нежилых зданий, расположенных в его границах, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Принимая во внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 74:18:0804030:12, общей площадью 8889 кв.м, с разрешенным использованием - для производственной деятельности, предоставлен прежнему арендатору в указанной площади, доказательств наличия в границах спорного земельного участка иных объектов недвижимости, в том числе, принадлежащих третьим лицам, доказательств, объективно подтверждающих, что общество использует земельный участок меньшей площадью, чем использовал прежний арендатор, материалы дела не содержат, в силу чего суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обязанности ответчика внести плату за землепользование исходя из площади земельного участка, установленной договором N 22 от 16.06.2009.

Доводы апеллянта о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям с 06.10.2016 по 26.01.2018 отклоняются апелляционным судом.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" пунктом 2 статьи 199 ГК РФ не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске исковой давности: оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме, при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу, а также в судебных прениях в суде первой инстанции, в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268 АПК РФ). Если заявление было сделано устно, это указывается в протоколе судебного заседания.

Ответчиком, с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, в суде первой инстанции об истечении срока исковой давности не заявлялось, в силу чего сделанное ответчиком в суде апелляционной инстанции заявление о применении срока исковой давности рассмотрению не подлежит.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.03.2021 (мотивированное решение изготовлено 16.04.2021) по делу N А76-1895/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фибэко" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа только по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

Ю.С. Колясникова