Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2021 г. N 12АП-3904/21 по делу N А12-17887/2020

г. Саратов

03 июня 2021 г.

Дело N А12-17887/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кравцовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мир" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 марта 2021 года по делу N А12-17887/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Золотаревой Нины Михайловны (ИНН 344403655770, ОГРНИП 311344421400015)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мир" (ИНН 3443138606, ОГРН 1183443001884)

о расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.05.2019, об обязании освободить занимаемое помещение, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Аллея Героев, д. 4, о взыскании задолженности арендной платы по договору, а также о взыскании расходов по государственной пошлине в размере 29 000 руб., и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Мир" к индивидуальному предпринимателю Золотаревой Нине Михайловне об обязании заключить с обществом с ограниченной ответственностью "МИР" дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 20.05.2019,

при участии в судебном заседании в Арбитражном суде Волгоградской области:

- представитель ООО "Мир" - Давтян П.Р., по доверенности от 27.04.2021 г.

- представители ИП Золотаревой - Гайворонская Н.В., по доверенности от 05.10.2020 г., Латыгин А.В., по доверенности от 11.04.2016 г.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Золотарева Нина Михайловна (далее также - ИП Золотарева Н.М., истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском обществу с ограниченной ответственностью "Мир" (далее также - ООО "Мир", ответчик), в котором просит расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 20.05.2019 г., обязать ООО "Мир" освободить занимаемое помещение, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Аллея Героев, д. 4, помещение 6, этаж 1, взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности арендной платы по договору в размере 990 000 руб., взыскать с ответчика в пользу истца сумму уплаченной государственной пошлины в размере 29 000 руб.

ООО "Мир" предъявило ИП Золотаревой Н.М. встречный иск, в котором просит обязать заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 20.05.2019, в следующей редакции:

Индивидуальный предприниматель Золотарева Нина Михайловна, действующая на основании свидетельства о государственной регистрации физического в качестве индивидуального предпринимателя за основным государственным регистрационным номером 311344421400015 серия 34 N 003627904 от 02.08.2011 года, именуемая в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и, общество с ограниченной ответственностью "Мир", в лице управляющего - индивидуального предпринимателя Магомедовой Изауры Зайнутдиновны, действующей на основании Устава, далее именуемое "Арендатор", с другой стороны, вместе именуемые также "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящее дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 20 мая 2019 г. (далее - соглашение) о нижеследующем:

1. Настоящее дополнительное соглашение заключено во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" поскольку арендатор соответствует видам деятельности, установленным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции".

2. Пункт 5.2.1 договора аренды нежилых помещений от 20 мая 2019 г., заключенного между сторонами, изложить в следующей редакции: "5.2.1. Производить осмотр, обмер, кино-, виде- и фотосъемку помещений для проверки технического, пожарного и санитарно-гигиенического состояния, а также соблюдения условий его использования в соответствии с настоящим договором. Осмотр производится уполномоченными на то представителями арендодателя в присутствии представителей арендатора в течении рабочего дня, без нарушения нормального режима деятельности арендатора. В случае возникновения чрезвычайных ситуаций арендодатель имеет право доступа в помещения без присутствия арендатора с одновременным уведомлением последнего. По факту такого доступа в помещения оформляется протокол с указанием выявленных нарушений, если таковые имели место быть, с указанием причин, по которым доступ был осуществлен. Протокол подписывают уполномоченные представители сторон, а при отсутствии арендатора, представитель технической или иной службы, являющейся сторонней организацией, которая была вызвана арендодателем для предотвращения или устранения последствий возникшей чрезвычайной ситуации".

3. Пункт 5.3.7 договора аренды нежилых помещений от 20 мая 2019 г., заключенного между сторонами, изложить в следующей редакции:

" 5.3.7. Беспрепятственно допускать в рабочее время, а в аварийных случаях и в нерабочее время, представителей арендодателя и эксплуатирующей организации с целью хозяйственно-технического контроля за состоянием и эксплуатацией арендуемого помещения, установленного в нем оборудования, коммуникаций и их ремонт. Арендатор обеспечивает беспрепятственный доступ представителя арендодателя в помещение с целью проверки их использования в соответствии с условиями настоящего договора при условии предоставления заблаговременного уведомления от арендодателя не менее чем за 1 (один) день до даты доступа. Уведомление арендатору направляется посредством СМС сообщения на мобильный телефон, либо сообщения на адрес электронной почты арендатора с обязательным условием получения отчета о доставке такого сообщения и ответа арендатора)".

4. В связи распространением коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на период действия в Волгоградской области режима повышенной готовности в связи с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции стороны договорились уменьшить размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, а именно:

- в марте 2020 года арендная плата составляет 70 000, 00 (семьдесят тысяч) руб.;

- в апреле 2020 года арендная плата составляет 30 000,00 (тридцать тысяч) руб.;

- в мае 2020 года арендная плата составляет 30 000,00 (тридцать тысяч) руб.;

- в июле 2020 года арендная плата составляет 30 000,00 (сто тысяч) руб.;

- в июне 2020 года арендная плата составляет 30 000,00 (сто тысяч) руб.;

- с августа 2020 года на весь период действия режима повышенной готовности на территории Волгоградской области, арендная плата составляет 100 000, 00 (сто тысяч) руб.

5. Арендодатель предоставляет арендатору отсрочку внесения арендной платы по договору за период с 01 марта 2020 года по 01 октября 2020 года. Арендатор вносит арендодателю арендную плату за указанный период, начиная с 01 января 2021 года по 01 сентября 2022 года один раз в месяц, не позднее 20-го числа соответствующего месяца.

6. Пункт 4.3 Договора изложить в следующей редакции:

"4.3. Арендная плата оплачивается арендатором в период с 15-го до 25-го числа каждого месяца за текущий месяц".

7. Отсрочка по внесению арендной платы не считается просрочкой по уплате, неустойка на эти суммы не начисляется.

8. Арендатор производит оплату коммунальных платежей в соответствии с условиями договора.

9. В остальном все условия договора сохраняют свою силу.

10. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора.

11. Настоящее дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один экземпляр - арендодателю, один экземпляр - арендатору, один экземпляр в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области является неотъемлемой частью договора аренды нежилых помещений от 20.05.2019 года и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 20 мая 2019 года.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 марта 2021 года по делу N А12-17887/2020 суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Мир" освободить занимаемое нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Аллея Героев, д. 4, помещение 6, этаж 1.

С общества с ограниченной ответственностью "Мир" в пользу индивидуального предпринимателя Золотаревой Нины Михайловны взыскана задолженность по арендной плате в размере 990 000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

С общества с ограниченной ответственностью "Мир" в пользу индивидуального предпринимателя Золотаревой Нины Михайловны взысканы расходы по государственной пошлине в размере 28 800 руб.

С индивидуального предпринимателя Золотаревой Нины Михайловны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере государственной пошлине в размере 5 800 руб.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Мир" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от индивидуального предпринимателя Золотаревой Нины Михайловны поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали позицию по делу.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Между ИП Золотаревой Н.М., как арендодателем, и ООО "Мир", как арендатором заключен договор аренды нежилых помещений от 20.05.2019 (далее - договор) (том 1 л.д. 24-33).

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, а арендатор обязуется принять помещения за плату в порядке и на условиях, определенных настоящим договором.

В соответствии с договором арендатору было передано в аренду встроено-пристроенное нежилое помещение, назначение: общественное питание, кадастровый номер 34:34:040041:1076, общей площадью 200,9 кв.м., находящееся на первом этаже жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Аллея Героев, д. 4, помещение 6, этаж 1.

20.05.2009 помещение было передано арендатору по акту приема-передачи (том 1 л.д. 34-36).

В соответствии с пунктами 4.1 - 4.2 договора стороны пришли к соглашению, что на период с 15.08.2019 по 28.02.2020 арендная плата составляет 170 000 руб. в месяц (НДС не облагается). На время проведения ремонтных и отделочных работ с 20.05.2019 по 15.07.2019 арендная плата не взимается. С 01.03.2020 по 31.12.2020 ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в размере 200 000 руб. (НДС не облагается).

В арендную плату не включена плата за пользование земельным участком, занятым арендатором и необходимым для пользования помещениями по назначению. Арендатор перечисляет арендную плату указанную в пункте 4.1. договора, на банковский счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.5 договора арендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендодателю коммунальные расходы, которые арендодатель будет рассчитывать согласно показаниям приборов учета и счетов снабжающих организаций, на основании тарифов, установленных энергоснабжающими организациями.

Оплата коммунальных расходов производится ежемесячно в течение 3 (трех) календарных дней после выставления арендодателем письма с просьбой оплатить данные услуги, а также с приложением копии счетов, выставленных соответствующими организациями. Оплата коммунальных расходов и содержание общедомового имущества осуществляется безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на банковский счет арендодателя или ресурсоснабжающих организаций.

Платежи за услуги телефонной связи, в том числе абонентское обслуживание, местные, междугородние и международные переговоры при их наличии, Интернет-услуги стоимость которых определяется согласно счетам провайдера услуг, которые также оплачиваются на основании письма арендодателя.

09.07.2019 сторонами, было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений.

Согласно пункту 4.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.07.2019 арендная плата оплачивается арендатором в период с 1 до 10 числа каждого месяца за текущий месяц, начиная с 01.09.2019.

Истец указывает, что по договору ответчик свои обязательства прекратил исполнять с марта 2020 в части уплаты арендных платежей.

Общая сумма задолженности составляет 990 000 руб., из которых за март 2020 - 200 000 руб.; за апрель 2020 - 100 000 руб.; за май 2020 - 100 000 руб.; за июнь 2020 - 100 000 руб.; за июль 2020 - 90 000 руб., за октябрь 2020 - 200 000 руб.; за ноябрь 2020 - 200 000 руб.

23.12.2019 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений.

Согласно пункту 4.3 названного дополнительного соглашения в разделе "Определения и толкования" пункт "Помещения" изложен в следующей редакции: "встроенно-пристроенное нежилое помещение, назначение: общественное питание, площадью 210,1 кв.м., находящееся на первом этаже жилого многоэтажного дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Аллея Героев, дом 4, кадастровый номер: 34:34:040041:1397".

Истец указывает, что ООО "Мир" не исполняет свои обязательства в части уплаты арендных платежей по договору, а также пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора - в части неуплаты коммунальных расходов, с неоднократными нарушениями законодательства по эксплуатации инженерных коммуникаций.

Ответчику неоднократно направлялись уведомления о разрешении разногласий, а также о погашении имеющейся задолженности, как арендной платы, так и коммунальных платежей (письма от 06.03.2020, 12.03.2020, 27.03.2020, 03.06.2020), а также ставился вопрос о расторжении договора аренды. Однако, до настоящего времени задолженность ответчиком не погашена.

08.05.2020 от ответчика получено письмо с желанием расторгнуть договор аренды, если не будут приняты все условия ответчика.

Истец указал, что данные условия не принимает, о чем было сообщено ответчику.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора и взыскании задолженности.

Обращаясь со встречным иском об обязании заключить дополнительное соглашение, ООО "Мир" указало, что на основании положения статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендодатель обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 453, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что договор аренды нежилых помещений от 20.05.2019 считается расторгнутым с 15.12.2020, в связи с чем требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению. Кроме того, установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, проверив расчет задолженности, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности, а также об освобождении нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении встречного иска об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 20.05.2019, суд исходил из того, что договор аренды нежилых помещений от 20.05.2019 считается расторгнутым с 15.12.2020.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ООО "Мир" в апелляционной жалобе указывает на то, что судом необоснованно отказано в ходатайстве ООО "Мир" о приостановлении рассмотрения дела по существу, в связи с тем, что односторонняя сделка по расторжению договора аренды нежилых помещений от 20.05.2019 г. на основании уведомления от 06.11.2020 года обжалуется ООО "МИР" в рамках отдельного спора в Арбитражном суде Волгоградской области.

Вывод суда о том, что 27.03.2020 ООО "Мир" оставлено без удовлетворения письмо истца о рассмотрении вопроса о снижении арендных платежей на период введения в регионе режима повышенной готовности, не соответствует действительности. В материалах дела имеются акты взаимных расчетов сторон, согласно которым ответчик по первоначальному иску, оплату арендных платежей, которая осуществилась после указанного письма осуществлял по тем условиям, которые были указаны в письме арендодателя от 27.03.2020 года, что в свою очередь свидетельствует о том, что стороны своими конклюдентными действиями приступили к исполнению обязательств во вновь согласованном порядке, т.е. с учетом соразмерного уменьшения платежа на 50 процентов.

Судом не учтено, что ООО "МИР" просило зачесть в счет оплаты аренды за март 2020 года платежные поручения N 349 от 22.09.2020 на сумму 100000 руб., N 341 от 08.09.2020 на сумму 100000 руб. Таким образом, задолженность по арендной плате за март отсутствовала и не могла послужить основанием к расторжению договора, как и отсутствовала задолженность за период с апреля 2020 года по октябрь 2020 года, при этом на дату 06.11.2020 года за ноябрь срок оплаты еще не наступил.

Арендодатель злоупотребил своим правом, в нарушение установленного Договором аренды от 20.05.2019 года порядка, а также норм действующего законодательства, расторг указанный Договор в одностороннем внесудебном порядке, чем фактически прекратил деятельность арендатора, лишив его возможности к погашению образовавшейся задолженности.

Суд первой инстанции без какой либо мотивации, не учел указанную позицию ответчика по первоначальному требованию, а также проигнорировал нормы действующего законодательства, в том числе разъяснения Верховного Суда Российской Федерации о том, что при возникновении спора о взыскании задолженности по договору аренды, в случае если арендодатель уклонится от заключения дополнительного соглашения о снижении размера аренды, либо о ее отсрочке, то арендодатель имеет право обратиться к суду с требованием о снижении размера арендных платежей, в качестве возражения на исковое заявление о взыскании задолженности за период, когда действовали меры по предотвращению распространения коронавирусной инфекции, с учетом своего тяжелого финансового положения.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 7.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор без обращения в суд в случае просрочки исполнения арендатором своих денежных обязательств по настоящему договору более чем на 60 календарных дней независимо от напоминания (предупреждения о необходимости исполнения) арендодателя.

Истец указывает, что ООО "Мир" не исполняет свои обязательства в части уплаты арендных платежей по договору, а также пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора - в части неуплаты коммунальных расходов, с неоднократными нарушениями законодательства по эксплуатации инженерных коммуникаций.

Судом установлено, что у ООО "Мир" имеется задолженность по арендной плате с 11.03.2020 по 06.11.2020.

06.11.2020 истцом в адрес ООО "Мир" было направлено уведомление об имеющейся задолженности и расторжении договора. Задолженность за март 2020 года составила 200 000 руб., просрочка исполнения обязательства - 237 дней.

15.12.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о расторжении договора и об отсутствии обременения нежилого помещения по ул. Аллея Героев, дом 4 г. Волгограда.

21.12.2020 истец направил в адрес ООО "Мир" уведомление об освобождении спорного нежилого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 2, 3, 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015N N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, что договор аренды нежилых помещений от 20.05.2019 считается расторгнутым с 15.12.2020.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд правильно и в соответствии с нормами действующего процессуального и материального законодательства РФ произвел оценку предоставленных доказательств.

Требование о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды заявлено ООО "МИР" в арбитражный суд Волгоградской области самостоятельным исковым заявлением (дело N А12-33498/2020). Между тем, факт подачи в суд искового заявления о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды недействительной не является основанием для приостановления производства по настоящему делу, в связи с чем арбитражный суд правомерно отказал в приостановлении производства по делу.

Арбитражный суд Волгоградской области правомерно пришел к выводу о том, что в связи с расторжением договора аренды, у Арендатора - ООО "МИР" отсутствовали правовые основания для нахождения в помещении по адресу г. Волгоград, ул. Аллея Героев, 4, помещение 6, поэтому требование ИП Золотаревой Н.М. о возложении обязанности на ООО "Мир" освободить занимаемое по договору аренды от 20.05.2019 г. нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Аллея Героев, д. 4, помещение 6, этаж 1, обоснованно удовлетворено судом.

Оспаривая наличие задолженности по договору аренды за март 2020 года как основание к расторжению договора, ООО "МИР" ссылается на то, что просило истца зачесть в счет оплаты аренды за март 2020 года платежные поручения N 349 от 22.09.2020 на сумму 100000 руб., N 341 от 08.09.2020 на сумму 100000 руб.

Между тем, данные доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку как следует из материалов дела, данное письмо датировано 02.12.2020 и направлено в адрес предпринимателя только 20.01.2021 (что подтверждается описью вложения, приложенной к отзыву на апелляционную жалобу), т.е. после расторжения договора аренды и не могло быть принято арендодателем, и тем более учтено им как исполнение обязательств до расторжения договора.

В платежных поручениях указано назначение платежа (оплата арендного платежа за август, сентябрь), в связи с чем сумма, перечисленная п/п N 341 от 08.09.2020, п/п N 349 от 22.09.2020 г., обоснованно учтена ИП Золотаревой Н.М. в соответствии с назначением платежа (том 4 л.д. 113, 114).

Таким образом, поскольку доказательств погашения задолженности за спорный период ответчиком в материалы дела не представлено, требование истца о взыскании задолженности за период март 2020, апрель 2020, май 2020, июнь 2020, июль 2020, октябрь 2020, ноябрь 2020 в размере 990 000 руб. удовлетворено судом обоснованно.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Мир" об обязании заключить дополнительное соглашение, арбитражный суд исходил из следующего.

Постановлением Губернатора Волгоградской области от 15.03.2020 N 179 "О введении режима повышенной готовности функционирования органов управления, сил и средств территориальной системы Волгоградской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации" (далее - Постановление N 179) с 16 марта 2020 года введен режим повышенной готовности функционирования органов управления, сил и средств территориальной подсистемы Волгоградской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Представитель ООО "Мир" со ссылкой на постановление N 179 указал, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-пСоV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности, который является обстоятельством непреодолимой силы (пункт 23 Постановления N 179 в редакции от 27.03.2020); с 28 марта по 31 мая 2020 года на территории Волгоградской области приостановлена деятельность ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания (пункт 7 Постановления N 179 в редакции от 27.03.2020); приостановлены проведение мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг, в том числе в торгово-развлекательных центрах (пункт 6 Постановления N 179 в редакции от 27.03.2020); гражданам, проживающим на территории Волгоградской области запрещено покидать места проживания (пребывания) (пункт 3.4 Постановления N 179 в редакции от 31.03.2020).

Ответчик считает, что коммерческая деятельность арендатора на территории нежилого помещения была приостановлена.

В соответствии с пунктом 10.1 договора в случае, когда невозможность исполнения обязательств по настоящему договору возникла в связи с форс-мажорными обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары, другие стихийные бедствия, принятие нормативных актов РФ, Волгоградской области и г. Волгограда, решения органов власти и иное, действие настоящего договора приостанавливается с момента возникновения форс-мажорных обстоятельств до момента прекращения данных обстоятельств. В этом случае стороны не несут ответственности за последствия полного и (или) частичного неисполнения, а равно ненадлежащего исполнения или нарушения своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором, а арендатор обязан оплатить арендную плату за фактическое количество дней пользования помещениями до момента наступления таких обстоятельств.

24.03.2020 ООО "Мир" направило ответчику письмо с просьбой о приостановлении договора аренда, рассмотрении вопроса о снижении арендной платы на следующие периоды до изменения санитарно-эпидемиологической ситуации в стране и регионе и снятия режима повышенной готовности и ограничительных мер, установив ее в размере 50 000 руб. (том 4 л.д. 21-22).

27.03.2020 арендодатель рассмотрел вопрос о снижении арендных платежей на период введения в регионе режима повышенной готовности в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) и указал, что рассмотрит обращение арендатора о снижении размера арендной платы с 01.04.2020 при условии погашения всех образовавшихся задолженностей, а именно, арендная плата за март 2020 года в размере 200 000 руб. и оплата коммунальных платежей за февраль и март 2020 года (том 1 л.д. 61-62).

Письмом от 28.04.2020 г. арендодатель предлагал снизить арендную плату на 50%, которая составит 100 000 рублей до снятия режима повышенной готовности на территории Волгограда и Волгоградской области. (том 1 л.д. 91-93).

Однако, Арендатор своего ответа о согласии на снижение размера арендной платы не выразил, дополнительного соглашения заключено не было.

Позже в сентябре 2020 г. ООО "МИР" оплатило за август и сентябрь 2020 г. - по 100 000 рублей, то есть в соответствии с предложением Арендодателя снизить размер арендной платы на 50% - 100 000 рублей в месяц. ИП Золотарева Н.М. посчитала это согласием ООО "МИР" на своё письмо, а, соответственно, совершив конклюдентные действия, ООО "МИР" фактически дало согласие на данное предложение.

27.04.2020 стороны согласовали акты сверок по всем коммунальным платежам.

03.05.2020 ООО "Мир" произвело платеж в размере 130 649 руб. в качестве оплаты всех обязательных платежей.

25.09.2020 ООО "Мир" направило ИП Золоторевой Н.М. обращение с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору о предоставлении отсрочки внесения арендных платежей, а также о снижении арендных платежей. К данному обращению прилагался проект дополнительного соглашения.

14.10.2020 ООО "Мир" получило отказ ИП Золоторевой Н.М. в согласовании изменений к договору.

Положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимости имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439.

Согласно пункту 1 указанные Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой короновирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434.

В названный перечень входит деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков, код ОКВЭД - 56.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика, к его основному виду деятельности относится деятельность ресторанов и услуг по доставке продуктов питания, код ОКВЭД 56.10, дополнительные виды деятельности - деятельность предприятий общественного питания по обслуживанию торжественных мероприятий, ОКВЭД 56.21, деятельность предприятий общественного питания по прочим видам организации питания, ОКВЭД 56.29, подача напитков, ОКВЭД 56.30.

С 10.03.2018 истец включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Представитель ООО "Мир" считает, что поскольку код ОКВЭД, как основного вида деятельности, так и всех дополнительных включен в вышеуказанный перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой короновирусной инфекции, ответчик имеет право на отсрочку арендной платы в спорный период, а также на соразмерное снижение арендной платы, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате нельзя считать обоснованным.

Ответчик неоднократно обращался с письмами в адрес ИП Золотаревой Н.М. (обращение N 28/02 от 28.02.2020, обращение от 24.03.2020 года, обращение от 08.05.2020, обращение от 25.09.2020), однако дополнительное соглашение заключено не было.

Ответчик указывает, что, учитывая положения статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", заключить с арендатором дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, при наличии вышеуказанных условий, является обязанностью арендодателя.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (СОVID-19) N 2, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо (и) уменьшения ее размера и, как следствие, основанием для изменения спорного договора аренды.

По мнению представителя ООО "Мир", введение карантинных ограничений является существенным изменением обстоятельств, препятствующим использованию арендуемых помещений по назначению, а также влекущим для ответчика при расторжении договора серьезные убытки, влекущие его банкротство.

Ответчик делает вывод, что указанные основания свидетельствуют о наличии существенного изменения обстоятельств, в связи с чем, имеются основания для изменения договора на основании статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, по его мнению, исключает удовлетворение первоначального иска.

В ответе на вопрос N 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор N 1) разъяснено, что если в условиях распространения новой коронавирусной инфекции будут установлены обстоятельства непреодолимой силы по правилам пункта 3 статьи 401 ГК РФ, то необходимо учитывать, что наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"). В этом случае должник не несет ответственности за просрочку исполнения обязательства, возникшую вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, а кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).

В ответ на вопрос N 8 Обзора N 1 указано, что если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы сторон, суд первой инстанции пришел к выводу, что встречный иск об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 20.05.2019 не подлежит удовлетворению, так как договор аренды нежилых помещений от 20.05.2019 считается расторгнутым с 15.12.2020.

В апелляционной жалобе ООО "Мир" ссылается на то, что суд не учел позицию ответчика по первоначальному требованию, а также проигнорировал нормы действующего законодательства, в том числе разъяснения Верховного Суда Российской Федерации о том, что при возникновении спора о взыскании задолженности по договору аренды, в случае если арендодатель уклонится от заключения дополнительного соглашения о снижении размера аренды, либо о ее отсрочке, то арендодатель имеет право обратиться к суду с требованием о снижении размера арендных платежей, в качестве возражения на исковое заявление о взыскании задолженности за период, когда действовали меры по предотвращению распространения коронавирусной инфекции, с учетом своего тяжелого финансового положения.

Данные доводы судебной коллегией не могут быть признаны обоснованными исходя из следующего.

Согласно п. 4.1 договора аренды от 20.05.2019 с 01.03.2020 по 31.12.2020 арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в размере 200 000 руб. (НДС не облагается).

Письмом от 28.04.2020 г. арендодатель предлагал снизить арендную плату на 50%, которая составит 100 000 рублей до снятия режима повышенной готовности на территории Волгограда и Волгоградской области (том 1 л.д. 91-93).

Однако, Арендатор своего ответа о согласии на снижение размера арендной платы не выразил, дополнительного соглашения заключено не было.

Позже в сентябре 2020 г. ООО "Мир" оплатило за август и сентябрь 2020 г. - по 100 000 рублей, то есть в соответствии с предложением Арендодателя снизить размер арендной платы на 50% - 100 000 рублей в месяц. ИП Золотарева Н.М. посчитала это согласием ООО "Мир" на своё письмо, а, соответственно, совершив конклюдентные действия, ООО "Мир" фактически дало согласие на данное предложение.

Согласно уточненному требованию ИП Золотаревой Н.М. задолженность арендатора составляет 990 000 руб., из которых: за март 2020 - 200 000 руб.; за апрель 2020 - 100 000 руб.; за май 2020 - 100 000 руб.; за июнь 2020 - 100 000 руб.; за июль 2020 - 90 000 руб., за октябрь 2020 - 200 000 руб.; за ноябрь 2020 - 200 000 руб. (том 11 л.д. 43-44).

Согласно представленному ИП Золотаревой Н.М. одностороннему акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 11.02.2021, за март 2020 года арендодателем предъявлена к оплате сумма 200 000 руб., за период с апреля 2020 года по сентябрь 2020 года - по 100 000 руб. в месяц (согласно письму ИП Золотаревой Н.М. об уменьшении арендной платы на 50% на период ковидных каникул), далее с октября 2020 года по 200 000 руб. (том 10 л.д. 34-38). Указанный акт апеллянтом не оспорен.

Таким образом, довод апеллянта о том, что арендодатель уклонился от снижения размера арендных платежей, не соответствует действительности.

При этом, в снижении размера арендной платы за март 2020 года арендодателем отказано обоснованно.

Исходя из п. 1 дополнительного соглашения от 09.07.2019 к договору аренды арендная плата оплачивается арендатором в период с 01 до 10 числа каждого месяца за текущий месяц. Таким образом, обязательство по оплате арендной платы за март 2020 года должно быть исполнено до 10 марта 2020 года.

В письме от 24.03.2020 арендатор ссылался на негативные финансовые последствия для бизнеса в связи с неблагоприятной обстановкой, связанной с распространением коронавирусной инфекции (том 4 л.д. 21-22). Между тем, режим повышенной готовности введен Постановлением Губернатора Волгоградской области от 15.03.2020 N 179 с 16 марта 2020 года, а деятельность ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания приостановлена с 28 марта 2020 года, то есть после наступления обязательства по внесению арендной платы за март 2020 года.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

При таких обстоятельствах, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 марта 2021 года по делу N А12-17887/2020 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Мир" - без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону - общество с ограниченной ответственностью "Мир".

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 марта 2021 года по делу N А12-17887/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина