Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2021 г. N 15АП-7389/21 по делу N А01-1413/2020

город Ростов-на-Дону

02 июня 2021 г.

дело N А01-1413/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца: представитель Чернышев М.А., доверенность от 16.03.2020, паспорт;

от ответчика: представитель Схаляхо А.М., доверенность от 12.03.2020, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Тахтамукайский район"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 12.03.2021 по делу N А01-1413/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Армаста" (ИНН 2308156597, ОГРН 1092308003094)

к ответчику администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" (ИНН 0106011588, ОГРН 1030100630779)

о взыскании выкупной цены снесенного помещения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Армаста" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" (далее - администрация, ответчик) о взыскании выкупной цены снесенного помещения в размере 3 719 000 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 111, т. 3).

Решением от 12.03.2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 12.03.2021) с ответчика в пользу истца взыскано 3 719 000 рублей компенсации рыночной стоимости нежилого помещения площадью 82 кв. м, располагавшегося на 1 этаже, литер: часть "А" многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт.Яблоновский, ул. Заводская, 17, судебные расходы по оплате экспертизы в размере 25 000 рублей, а всего 3 744 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что компенсация рыночной стоимости нежилого помещения определена судом по результатам судебной экспертизы, однако данный отчет о рыночной стоимости объекта является недостоверным. Заключение эксперта выполнено ненадлежащим образом, присутствуют методологические и логические ошибки. Суд не дал оценку этим доводам администрации и отказал ей в удовлетворении заявленного на основании ч. 3 ст. 82 АПК РФ ходатайства о проведении повторной экспертизы. Судом не учтено, что право собственности на спорное помещение за обществом до сих пор не погашено в реестре прав.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Представитель истца в судебном заседании отклонил доводы жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Представил договор купли-продажи спорного объекта.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, также сформулирована правовая позиция, согласно которой отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Из материалов дела следует, что обществу на праве собственности принадлежала часть нежилого помещения общей площадью 82 кв. м, расположенного на 1 этаже, литер: часть "А", в доме по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Заводская, N 17 (кадастровый номер 01:05:0200015:708).

Как установлено судом, указанное помещение было приобретено обществом после признания дома аварийным на основании договора купли-продажи помещения от 24.05.2014, заключенному с Главой КФХ Козиным Аскером Борисовичем за 4 720 000 рублей, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.06.2014 серия 01-АА N 592980.

Согласно техническому паспорту, по состоянию на 15.04.2013, помещение, расположенное по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, шт. Яблоновский, ул. Заводская 17, состояло из 5 служебных помещений различной площади.

Согласно заключению межведомственной комиссии, назначенной постановлением главы Администрации МО "Тахтамукайский район" от 27.06.2007, отраженному в акте обследования от 29.06.2007, по результатам обследования, техническое состояние жилого дома N 17 по ул. Заводской в пос. Яблоновский, Тахтамукайского района, Республики Адыгея, двухэтажный, построенный в 1959 году признано неудовлетворительным. Техническое состояние конструктивных элементов здания не удовлетворительно. Отмечено, что дальнейшая эксплуатация здания представляет непосредственную опасность для жизни людей, так как здание является непригодным для проживания.

Как следует из акта обследования от 21.05.2019, подготовленного кадастровым инженером Ступиной Л.А., объект капитального строительства "многоквартирный дом" с кадастровым номером 01:05:0200015:1164, в состав которого входило помещение с кадастровым номером 01:05:0200015:708, демонтирован (снесен).

Из представленной копии выписки из ЕГРН видно, что многоквартирный дом с кадастровым номером 01:05:0200015:1164, площадью 528,5 кв. м, снят с кадастрового учета 31.07.2019.

Из актов осмотра (л.д. 110, том.1) следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Заводская, N 17 снесен, что и не опровергнуто сторонами.

С целью принятия мер по досудебному урегулированию спора и понуждению ответчика к исполнению обязательства 20.12.2019 истец направил в адрес администрации претензию с требованием по возмещению рыночной стоимости части спорного нежилого помещения.

В ответ на претензию истца администрация предложила (исх. N 01-5-1054 от 27.02.2020) заключить соглашение по рыночной стоимости на основании отчета N 08/2020 от 20.02.2020.

Ввиду несогласия с предложенными условиями истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Порядок признания многоквартирного жилого дома непригодным для проживания и основания, по которым многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливается Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение).

Из приложения N 1 к Республиканской адресной программе "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2013 - 2017 годы следует, что объект, расположенный в пгт. Яблоновский, на улице Заводской, N 17 включен в перечень аварийных многоквартирных домов. Планируемая дата окончания переселения - 30.08.2017. Планируемая дата сноса (реконструкции) МКД - 30.12.2017.

Из опубликованного на интернет-сайте Контрольно-счетной палаты Республики Адыгея (http://kspra.ru) отчета от 28.12.2018 о результатах проверки законности и результативности использования средств республиканского бюджета Республики Адыгея, выделенных в рамках республиканской адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2013-2017 годы", следует, что по состоянию на 12.12.2018 года, "Дома расположенные по адресам: Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский ул. Заводская, 23, Заводская, 17 и ул. Промышленная, 8 и 10, полностью расселены. На сегодняшний день проводятся работы по сносу данных домов" (страница 27).

Приведенный интернет-сайт (http://kspra.ru) является официальным общедоступным источником информации в соответствии с приказом от 11.12.2012 N 84,

Как установлено судом, ответчиком процедура изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, установленная статьей 32 ЖК РФ, нарушена, в связи со сносом жилого дома возможность соблюдения такой процедуры утрачена.

На момент рассмотрения спора принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение в результате распорядительных действий ответчика было фактически изъято из его владения без предоставления равноценного возмещения.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 7 Положения оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, также сформулирована правовая позиция, согласно которой отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно заключению эксперта от 13.11.2020, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 82 кв. м, располагавшегося на 1 этаже, литер: часть "А", с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в доме, стоимости доли земельного участка под домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, находившемся по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт.Яблоновский, ул. Заводская, 17, составила 3 719 000 рублей.

Суд отклонил довод ответчика о невозможности осуществления Власовым К.Ю. оценочной деятельности в связи с отсутствием у него соответствующего квалификационного аттестата и признании заключения эксперта недопустимым доказательством.

В соответствии с Приложением N 7 к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 г. N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году" вводится мораторий на подтверждение квалификации путем пересдачи квалификационного экзамена в области оценочной деятельности для действующих оценщиков (далее соответственно - мораторий, квалификационный экзамен) сроком на 6 месяцев (пункт 1). Срок действия квалификационных аттестатов продлевается на 6 месяцев - в отношении квалификационных аттестатов, выданных до 31 октября 2017 г. Переоформление ранее выданных квалификационных аттестатов в связи с продлением срока их действия не осуществляется (пункт 5).

Учитывая, что квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 000455-1 выдан Власову К.Ю. 26.10.2017, срок его действия продлен до 26 апреля 2021 г. Экспертиза по делу назначена 06.10.2020, проводилась с 22.10.2020 по 13.11.2020, следовательно, на момент назначения, проведения экспертизы и по настоящее время гражданская ответственность эксперта застрахована в установленном законом порядке.

Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 утверждены Федеральные стандарты оценки: N 297 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"; N 298 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"; N 299 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Требования к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, описанию методологии оценки и расчетов установлены ФСО N 3.

Пунктом 4 ФСО N 3 предусмотрено, что отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3).

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновывает отказ от использования того или иного подхода; оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно п. п. "а", пункта 24 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.

На основании данного положения ФСО N 7 затратный подход при проведении экспертизы не применялся.

Из экспертного заключения от 13.11.2020 следует, что при проведении экспертизы, эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки (далее - ФСО) и методологией оценки, в соответствии с которыми провел анализ исходной информации, анализ рынка. Экспертом произведен анализ рынка объектов оценки. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с приведением расчетов. Использованные в экспертном заключении объекты-аналоги имеют сходное со снесенным помещением назначение, расположены в границах одного и того же района.

Доказательства нарушения экспертом при составлении заключения принципа достаточности ответчиком в материалах дела не представлены.

Суд правомерно признал заключение эксперта допустимым и надлежащим доказательством по делу.

Исследовав экспертное заключение, в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований в сумме 3 719 000 рублей.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в данном случае под муниципальными нуждами, в которых производится изъятие, понимается потребность в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Возмездность изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд является общим правилом правового регулирования соответствующих отношений (с учетом вышеприведенных положений статьи 35 Конституции Российской Федерации), в силу чего обратное должно быть прямо урегулировано законом.

Поскольку закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, и поскольку возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок у собственников нежилых помещений отсутствует (ввиду единства строения многоквартирного дома), суд исходил из общего правила возмездности изъятия и применил положения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса по аналогии.

В силу части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Принимая во внимание, что ООО "Армаста" приобрело спорное нежилое помещение за 4 720 000 рублей после признания спорного многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу и выкупная цена данного нежилого помещения по результатам судебной экспертизы не превышает стоимость его приобретения обществом, при таких обстоятельствах, требование истца о взыскании 3 719 000 рублей правомерно признано судом подлежащим взысканию с ответчика.

Судебные расходы оплате стоимости проведенной по делу экспертизы в размере 25 000 рублей суд отнес на администрацию, как на сторону виновную в возникновении спора и взыскал их в пользу общества.

Ссылки на недостатки экспертного заключения не принимаются апелляционным судом, так как ответчик не представил экспертную рецензию на данное заключение, о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявил.

Указание заявителя жалобы о том, что в реестре прав еще не прекращено право собственности общества спорное помещение не могут являться основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса предусмотрено, что право собственности прекращается при гибели или уничтожении объекта, соответственно такие записи о правах не могут быть сохранены в ЕГРН по причине их недостоверности и ничто не препятствует администрации инициировать перед регистрирующим оранном погашение указанной записи.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 12.03.2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 12.03.2021) по делу N А01-1413/2020 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова О.А. Еремина