Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2021 г. N 15АП-20769/20 по делу N А53-492/2020

город Ростов-на-Дону

04 июня 2021 г.

дело N А53-492/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,

при участии:

от ответчика: представителя Ширшовой К.А. по доверенности от 20.06.2020, Студеникиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественно-земельных города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2020 по делу N А53-492/2020 по иску департамента имущественно-земельных города Ростова-на-Дону к ответчику ООО "Блок Пост", о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Блок Пост" (далее - общество) о о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35330, обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65, расположенный по адресному ориентиру: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6 и привести земельный участок в первоначальное состояние; в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу передать Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону свободный 61:44:0073012:65, расположенный по адресному ориентиру: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N. 6, по акту приема-передачи

Исковые требования мотивированы использованием ответчиком как арендатором земельного участка с нарушением условий договора.

Решением суда от 03.11.2020 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что ответчик предпринимает меры по получению разрешения на строительство парковки, спор разрешен в судебном порядке в рамках дела N А53-11340/2020, ответчик не имеет задолженности по арендной плате, деятельность ответчика соответствует виду разрешенного использования, в связи с чем пришел к выводу, что земельный участок не используется обществом с нарушением условий договора

С принятым судебным актом не согласился департамент, обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом не учтен факт эксплуатации участка с нарушением вида разрешенного использования, так, на момент проведения обследования обществом была размещена плосткостная платная автостоянка. Кроме того, судом сделаны выводы на основании не вступившего в законную силу судебного акта по делу N А53-11340/2020, в настоящее время также отсутствует выданное разрешение на строительство парковки, в связи с чем ошибочны выводы суда об использовании участка в соответствии с целевым назначением.

В отзыве ответчик указал на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, будучи извещенным о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 24.05.2021 до 28.05.2021 в порядке статьи 163 АПК РФ.

После объявленного перерыва представитель ответчика поддержал ранее изложенную позицию.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.05.2021 до 31.05.2021 в порядке статьи 163 АПК РФ.

После объявленного перерыва представитель ответчика поддержал ранее изложенную позицию.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.05.2014 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 35330 (договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:65, имеющий адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6, для использования в целях строительства подземной, подземно-наземной, наземной одно- и многоуровневой открытой и (или) закрытой автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, площадью 2828 кв. м.

В силу п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с момента регистрации договора до 13.09.2022.

В силу п. 4.1.3 договора арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случаях использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным видом использования (п. "б"), неполучения разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания действия договора.

Согласно п. 4.4.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.

27.02.2019 между обществом с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" и обществом с ограниченной ответственностью "БЛОК ПОСТ" заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО "БЛОК ПОСТ" приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка N 35330 от 12.05.2014. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 05.04.2019.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:65, площадью 2828 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу:, виды разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО "БЛОК ПОСТ".

При проведении контроля за соблюдением условий договора Департаментом было установлено, что спорный земельный участок используется ООО "БЛОК ПОСТ" с нарушением условий договора, а именно: земельный участок эксплуатируется под плоскостную платную автостоянку, о чем свидетельствует акт обследования земельного участка от 09.10.2019 N 3376, 09.10.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 59.30-18/06-ПЗК с требованием устранить нарушением условий договора до 08.11.2019.

Однако, как указывает истец, нарушения не были устранены, о чем свидетельствуют акты обследования земельного участка от 18.11.2019 N 3790, от 13.12.2019 N 4156.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 09.10.2019 исх. N 59.30-18/06-ПЗК с предложением в срок до 03.12.2019 расторгнуть договор аренды от 12.05.2014 N 35330.

В ответ на претензию в Департамент поступило обращение от 31.10.2019 N 17279/59.30 ООО "БЛОК ПОСТ" о подготовке документов для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства "Наземная одноуровневая открытая автостоянка".

Как указывает истец, участок продолжает использоваться не в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

При принятии решения об обоснованности заявленных требований суд апелляционной инстанции полагает необходимым руководствоваться следующим.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, условие договора аренды о целевом использовании земельного участка являлось и остается существенным условием договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не по назначению.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исходя из указанного бремя доказывания нецелевого использования участка возлагается на истца, тогда как на ответчика возлагается бремя доказывания факта целевого использования земельного участка.

В обоснование исковых требований истцом в материалы дела представлены акты осмотра земельного участка, из которых следует, что земельный участок используется под открытую стояку автомобилей.

Ответчик возражал против удовлетворения требований истца, по основаниям изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что в настоящее время участок эксплуатируется для автостоянки, а также разрабатывается проектная документация по возведению на нем сооружений, в том числе линейных и благоустройству территории.

Ответчик также пояснил, что им ведется непрерывная работа по сбору документов необходимых для получения разрешения па строительство, что подтверждается получением градостроительного плана земельного участка 61:44:0073012:65, выполнением инженерных изысканий, по результатам которых изготовлена топографическая съемка земельного участка, получены технические условия о присоединении планируемого к строительству объекта: к сетям электроснабжения, водопотребления и водоотведения, ливневой канализации, получено согласование о присоединении к инженерным сетям с определением точек подключения, разработан проект на подключение объекта к инженерным сетям, составлен акт о выполнении технических условий по прокладке инженерных сетей к объекту, заключен договор с индивидуальным предпринимателем Ворапай Д.А., имеющим допуск к проектированию на разработку проектной документации.

13.01.2020 распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону принято решение о присвоении объекта адресации: г. Ростов-на-Дону, ул. Ткачева, 16а.

Ответчик также ссылается на то, что 18.12.2019 общество обратилось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Одноуровневой открытой автостоянки на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:65 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ткачева, 16а".

По результатам рассмотрения заявления департаментом принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, оформленное письмом от 25.12.2019 N 59-34-2/49334. Отказ мотивирован тем, что параметры планируемого к строительству объекта капитального строительства по представленной проектной документации требованиям не соответствуют документации по планировке территории, а именно - предусмотрено размещение подземной многоуровневой автостоянки на 180 м/мест (4 500 кв. м).

Полагая, что данный отказ департамента в выдаче разрешения на строительство не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Блок Пост" обратилось в арбитражный суд с заявлением (дело N А53-11340/2020). Решением суда от 14.08.2020 по указанному делу признано незаконным решение департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 25.12.2019 N 59-34-2/49334 об отказе ООО "Блок Пост" в выдаче разрешения на строительство.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020 по указанному делу (оставлено без изменения судом кассационной инстанции) решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.08.2020 отменено, в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок находится в территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами, для которой не установлены предельные параметры разрешенного строительства по высоте и этажности. Обслуживание автотранспорта (в том числе многоярусные стоянки) относится к основному виду разрешенного использования земельного участка. Градостроительным планом земельного участка предусмотрена необходимость соблюдения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами транспортной инфраструктуры в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. Соответствующие параметры, установленные документацией по планировке территории, не противоречат генеральному плану и правилам землепользования и застройки. Заявленный обществом объект требованиям градостроительного плана земельного участка не соответствует.

В то же время, апелляционный суд при рассмотрении настоящего делу принимает во внимание, что в рамках дела N А53-8556/2021 общество обратилось с заявлением о признании недействительным наименования объекта "Подземная многоуровневая автостоянка на 180 машино-мест (5400,0 кв.м.) (3 уровня)" указанное под номером 40 в приложении N 3 к постановлению Администрации г. Ростова-на-Дону от 01.02.2018 N 103 "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории)" VI микрорайона жилого района "Левенцовский" (корректировка), которое послужило основанием для отказа в удовлетворении заявления в рамках дела NА53-11340/2020.

Указанное, равно как и оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство, свидетельствует о том, что ответчиком принимаются меры к освоению участка.

Также по делу установлено, что ответчик задолженности по арендной плате не имеет, срок освоения земельного участка (осуществление строительства) предусмотрен до 13.09.2022.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:65, площадью 2828 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу установлены виды разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами суд первой инстанции пришел к выводу, что земельный участок не используется ООО "Блок Пост" с нарушением условий договора.

Ответчиком в суд апелляционной инстанции представлена проектная документация на объект, строительство которого указано в качестве цели спорной аренды.

Кроме того, истец не учитывает, что установленный договором срок осуществления строительства на момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора не истек.

Из содержания статей 45 и 46 Земельного кодекса следует возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, не включая время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, а не обязанность арендатора полностью освоить и завершить строительство объекта на арендованном участке в указанный срок.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.04.2021 по делу N А53-24483/2020 между тем же лицами по аналогичному спору. Апелляционный суд отмечает, что после состоявшегося по указанному делу кассационного постановления, которым отказное решение суда первой инстанции было поддержано, департамент с ответчиком заключил дополнительное соглашение о продлении срока аренды в отношении земельного участка, также предоставленного в аренду для строительства аналогичного объекта ответчику на срок до 13.09.2025 (т. 3, л.д. 18). Договор аренды, бывший предметом спора по делу N А53-24483/2020 имеет условия, тождественные спорному договору аренды по настоящему делу, отличие заключается лишь в том, что он заключен в отношении иного земельного участка в том же кадастровом квартале.

Иные нарушения спорного договора по настоящему делу не доказаны. Сведения о задолженности по арендной плате в материалы дела не представлены.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для констатации факта неосвоения ответчиком спорного земельного участка.

Иные доводы истца, приведенные в обоснование своей позиции по апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам спорного правоотношения и основаны на неверном понимании истцом вышеприведенных норм действующего законодательства.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2020 по делу N А53-492/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.Н. Мисник