Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2021 г. N 12АП-3317/21 по делу N А57-19127/2020

г. Саратов

10 июня 2021 г.

Дело N А57-19127/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.

судей Борисовой Т.С., Силаковой О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ропотовой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крокус К" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 марта 2021 года по делу N А57-19127/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Крокус К" (ИНН 6455068691, ОГРН: 1176451017467), г. Саратов

к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН: 1036405000280), г. Саратов, к Комитету по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН: 1026402195511), г. Саратов,

третье лицо: Масленникова Ирина Васильевна, г. Саратов

о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом города Саратова, выраженного в ответе от 14.07.2020 N 20- 09/13979 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1, предусматривающего увеличение срока его действия, об обязании Администрации муниципального образования "Город Саратов" заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N Ар-17-187/ф-1, предусматривающее продление срока договора аренды на три года,

при участии в судебном заседании:

- от общества с ограниченной ответственностью "Крокус К" представитель Эрендженова С.Б., по доверенности от 20.05.2021,

- от Комитета по управлению имуществом города Саратова представитель Захарова В.В., по доверенности от 08.02.2021,

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Крокус К" с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации муниципального образования "Город Саратов", ИНН 6450011003 Комитету по управлению имуществом города Саратова, ИНН 6450003860, третье лицо: Масленникова Ирина Васильевна, г. Саратов, о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом города Саратова, выраженного в ответе от 14.07.2020 N 20- 09/13979 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1, предусматривающего увеличение срока его действия, об обязании Администрации муниципального образования "Город Саратов" заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N Ар-17-187/ф-1, предусматривающее продление срока договора аренды на три года.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19 марта 2021 года по делу N А57-19127/2020 в удовлетворении исковых требований - отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Крокус К" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

В обоснование жалобы, заявитель указывает на то, что на дату повторного обращения общества "Крокус К" в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка и в период рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции, изменения, внесенные Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" (далее - Закон N 166-ФЗ), вступили в законную силу и действовали; заявитель осуществляет свою деятельность в отрасли экономики, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции "COVID-19". Однако Арбитражным судом Саратовской области не принято во внимание, что к настоящим правоотношениям сторон нельзя применять положения земельного законодательства без учета мер, принимаемых государством в связи с распространением новой коронавирусной инфекции; игнорируя применение аналогии права, суд не установил и не обеспечил реальный баланс интересов сторон, так как заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом по причине, не зависящей от заявителя; отказ в продлении договора аренды влечет невозможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; имеет место пробел в законодательстве, связанный с не учётом времени, необходимого для прохождения всех стадий от внесения законопроекта до опубликования Закона N 166-ФЗ.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "Крокус К", Комитета по управлению имуществом города Саратова поддержали позицию по делу.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" 16.05.2017 между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" (Арендодатель) и Масленниковой И.В. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Ар-17-187/ф-1.

В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9 782 кв.м с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, занимаемый объектами незавершенного строительства - нежилым зданием, степень готовности 10%, нежилым зданием, степень готовности 40%.

Целевое назначение земельного участка: завершение строительства объектов. Срок, на который заключен договор - 3 года.

31.05.2017 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

На основании пункта 5.1.2 договора, 20.07.2017 Масленникова И.В. (Передающая сторона) и ООО "Крокус К" (Принимающая сторона) заключили договор замены стороны в обязательстве.

Масленникова И.В. уступила ООО "Крокус К" права и обязанности по договору аренды земельного участка N Ар-17-187/ф-1 от 16.05.2017.

21.08.2017 произведена государственная регистрация уступки права аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

03.03.2020 Администрацией муниципального образования "Город Саратов" подготовлено Уведомление N 18-р "О внесении изменений в разрешение на строительство от 15.05.2018 N 64-RU 64304000-132-2018", срок действия разрешения на строительство продлен ООО "Крокус К" до 15.05.2020.

15.06.2020 директором ООО "Крокус К" в Комитет по управлению имуществом города Саратова направлено заявление с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды N Ар-17-187/ф-1,продлить срок аренды на три года.

В качестве основания для продления договора ООО "Крокус К" указано, что в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) и введенными ограничениями завершить строительство объектов в срок действия договора аренды не представилось возможным. Также заявитель сослался на постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году".

14.07.2020 письмом N 20-09/13979 Комитет по управлению имуществом города Саратова отказал обществу в заключении договора аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 на новый срок, указав, что срок договора истек 16.05.2020. Нормативный правовой акт, предусматривающий возможность увеличения срока договора аренды земельного участка, вступил в законную силу 08.06.2020, обращение об увеличении срока действия договора поступило 15.06.2020.

Не согласившись с отказом Комитета в продлении срока действия договора аренды, ООО "Крокус К" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, Арбитражный суд Саратовской области счел, что единственным обоснованием заявления о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка послужила сложившаяся обстановка в регионе, связанная с введением специальных мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространениям коронавирусной инфекции (COVID-19) и введением на территории муниципального образования "Город Саратов" режима повышенной готовности.

Однако, как указал суд, действующее на тот момент законодательство не предусматривает возможности продления срока действия договора аренды земельного участка, заключенного на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Между тем, судом не принято во внимание следующее.

В силу статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Отказ в иске при формальном подходе к квалификации заявленного требования, при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Заявление общества "Крокус К" мотивировано тем, что в результате введения на территории Российской Федерации нерабочих дней, объявленных таковыми Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" (далее - Указ Президента РФ N 206) и от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" (далее - Указ Президента РФ N 239), от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" (далее - Указ Президента РФ N 294), Общество не смогло закончить строительство объекта недвижимости в установленные договором аренды сроки.

Фактически целью иска является понуждение ответчика к внесению изменений в договор аренды в части продления срока.

Отказ суда в удовлетворении мотивирован тем, что нормы земельного законодательства не предусматривают повторное продление договора аренды земельного участка, однажды перезаключенного для завершения строительства.

Однако перечисленные нормы права регулируют правоотношения участников строительства, которое ведется в обычных условиях хозяйственной деятельности, и направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.

Между тем 11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

18.03.2020 на основании распоряжения Губернатора Саратовской области N 200-о от 17.03.2020 на территории Саратовской области был введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Саратовской территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Указами Президента РФ N 206, N 239 и N 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

В Указе Президента РФ N 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ. Впоследствии право определения перечня организаций, деятельность которых приостанавливается, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции, передано высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента РФ от N 239).

Деятельность общества "Крокус К2 в указанный перечень не вошла.

Нерабочие дни, объявленные таковыми Указами Президента РФ N 206 и N 239, относятся к числу мер, установленных в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), и не могут считаться нерабочими днями в смысле, придаваемом этому понятию ГК РФ, под которым понимаются выходные и нерабочие праздничные дни, предусмотренные статьями 111, 112 Трудового кодекса Российской Федерации.

Иное означало бы приостановление исполнения всех без исключения гражданских обязательств в течение длительного периода и существенное ограничение гражданского оборота в целом, что не соответствует целям названных Указов Президента Российской Федерации.

Кроме того, установление нерабочих дней в данном случае являлось не всеобщим, а зависело от различных условий (таких как направление деятельности хозяйствующего субъекта, его местоположение и введенные в конкретном субъекте Российской Федерации ограничительные меры в связи с объявлением режима повышенной готовности). Помимо этого, дополнительные ограничительные меры по передвижению по территории, определению круга хозяйствующих субъектов, деятельность которых приостанавливается, могут вводиться на уровне субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента РФ N 239).

Равным образом, в сложившейся ситуации необходимо учитывать, что в ряде случаев в дни, объявленные Указами Президента Российской Федерации нерабочими, препятствия к исполнению обязательства могут отсутствовать, а в ряде случаев - такое исполнение полностью невозможно.

В соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области N 221 П от 30.03.2020 с 30.03.2020 на территории Саратовской области был введен режим самоизоляции, обязательный для исполнения всеми гражданами, за исключением тех, что являлись работниками организаций, деятельность которых не приостановлена, к которым, как указано выше, общество "Крокус К" не относится.

Соблюдение ограничительных мер носило обязательный характер, нарушение влекло применение штрафных санкций, в связи с чем общество "Крокус К" вынужденно приостановило деятельность, что повлекло отсутствие дохода, необходимого для завершения строительства объекта, в срок до окончания договора аренды.

Согласно абзацам 11, 12 (вопрос N 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор от 21.04.2020 N 1), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной вопросе 8 Обзора от 21.04.2020 N 1, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Однако Комитет при рассмотрении заявления предпринимателя и Арбитражный суд Саратовской области при разрешении спора ограничились лишь формальным соблюдением норм земельного законодательства, не проанализировав обстоятельства, существовавшие на момент подачи заявления применительно к общим нормам гражданского законодательства, предусматривающим возможность внесения изменений в договор.

Арбитражным судом Саратовской области, вопреки представленным в материалы дела доказательствам, в том числе экспертному исследованию от 23.11.2020, согласно выводам которого, процент готовности нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 в Новосоколовогорском жилом районе города Саратова, ЖГ-6 -100%, не устанавливалось наличие либо отсутствие существенно изменившихся обстоятельств, необходимых для изменения условий договора аренды в части продления срока его действия в соответствии с доводами, приведенными обществом "Крокус К" в обоснование позиции, и тем материально-правовым интересом, в защиту которого было подано заявление.

Между тем арендаторы земельных участков, окончание договоров которых приходится на период с 01.04.2020 до 08.06.2020, не могут быть исключены из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых оканчивались в последующий период.

В соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка, без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Судами установлено и следует из материалов дела, что Масленниковой И. В. реализовано право на однократное предоставление земельного участка площадью 9 782 кв.м с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, занимаемый объектами незавершенного строительства - нежилым зданием, степень готовности 10%, нежилым зданием, степень готовности 40%. в аренду без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года до 16.05.2020 при заключении договора аренды от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1. Указанное обстоятельство по существу заявителем не оспаривается.

Вместе с тем, ООО "Крокус К" указывает, что не смогло в установленный договором аренды срок завершить строительство спорного объекта по причине, не зависящей от арендатора, а именно: в связи с приостановлением предпринимательской деятельности вследствие принятия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Срок окончания действия договора аренды N Ар-17-187/ф-1 от 16.05.2017 с учетом его регистрации 31.05.2017 истек 31.05.2020.

Постановлением Правительства Саратовской области от 26.03.2020 N 208-П "О введении ограничительных мероприятий в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (COVID-19)" на территории Саратовской области введены ограничительные мероприятия, в том числе ограничения по передвижению и запрету осуществления определенной деятельности, самоизоляции.

Администрацией МО "Город Саратов" во исполнение Постановления N 208-П принято распоряжение N 100-р от 18.03.2020 о приостановлении в администрации МО "Город Саратов" личного приема граждан и поступления почтовой корреспонденции через почтовый ящик, расположенный на входе в администрацию,

Как следует из материалов дела и это не опровергнуто Комитетом в суде первой инстанции относимыми и допустимыми доказательствами, 27.04.2020 представителем ООО "Крокус К" через почтовый ящик, расположенный у входа в администрацию МО "Город Саратов" подано заявление с просьбой продлить действие договора аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1.

В подтверждение доводов истцом в материалы дела представлено заявление от 27.04.2020 о продлении срока договора аренды, а также журнал регистрации исходящей корреспонденции ООО "Крокус К", согласно которому 27.04.2020 за номером 4/2020 зарегистрировано исходящая корреспонденция - заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, которое было передано нарочно в администрацию МО "Город Саратов" представителем ООО "Крокус К" Рахмаевым И.С.

Свидетель Рахмаев И.С данные обстоятельства подтвердил.

Согласно пояснений свидетеля он 27.04.2020 по личной просьбе директора ООО "Крокус К" Помирчей Р.Л. отвез в администрацию МО "Город Саратов" документы, в которых, в том числе, было заявление о продлении срока действия договора аренды. Поскольку личный прием граждан в администрации был приостановлен, на проходной ему предложили поместить документы в почтовый ящик, расположенный на здании администрации, в связи с чем Рахмаев И.С. опустил документы в почтовый ящик.

Вместе с тем в материалы представлен ответ ООО "Метро", осуществляющего на территории города Саратова пассажирские перевозки, согласно которому 27.04.2020 на единый номер такси "Метро" 55-55-55 с номера мобильного телефона 8-965-163-99-99 поступил вызов о предоставлении транспортного средства по адресу: г. Саратов, ул. Алых Роз, д. 38 до адреса: г. Саратов, ул. Первомайская, 78. Согласно базе по учету передвижения транспортных средств, транспортное средство Шкода Рапид н/з Е287АТ/164 было предоставлено пассажиру 27.04.2020 в 10.50 к дому N 53 по улице Челиева в г. Саратове и двигалось до адреса: г. Саратов, ул. Алых Роз, до 38 и далее до адреса: г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78. Стоимость услуги такси составила 268 рублей. Оплата была произведена наличными денежными средствами.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции установлено, что первоначально заявление подано 27.04.2020, т.е. истец, принимая во внимание, что срок заключенного после 01.03.2015 договора аренды спорного земельного участка от 16.05.2017 не истек, учел обстоятельства, прямо следующие из пункта 4 статьи 451 ГК РФ, предпринял меры к сохранению арендных отношений и добросовестному исполнению обязательств в соответствии с целью представления земельного участка по договору аренды для завершения строительства объекта.

Действия ООО "Крокус К", направленные на добросовестное исполнение обязательств по договору аренды земельного участка N Ар-17-187/ф-1 от 16.05.2017 с кадастровым номером 64:48:010126:666, безусловно подтверждены представленным истцом в материалы дела экспертным исследованием N 7 от 23.11.2020, подготовленным экспертом Лихватовой М.В., процент готовности объекта: нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 в Новосоколовогорском жилом районе города Саратова, ЖГ -6 - 100%; процент готовности объекта трасформаторной подстанции (ТП), необходимой для электроснабжения нежилого здания, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 в Новосоколовогорском жилом районе города Саратова, ЖГ-6 - 100%.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 03.03.2020 Администрацией муниципального образования "Город Саратов" подготовлено Уведомление N 18-р "О внесении изменений в разрешение на строительство от 15.05.2018 N 64-RU 64304000-132-2018", срок действия разрешение на строительство ООО "Крокус К" продлен до 15.05.2020.

В соответствии с приложением N 3 к Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году" установлены особенности применения разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, в том числе, предусмотрено, что на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 7 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Данное постановление Правительства РФ N 440 не предусматривает необходимости подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство с целью продления срока действия разрешения на строительство, срок действия которого истекает в период с 7 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, что означает, что разрешения на строительство, срок действия которых истекает в вышеуказанный период, считаются продленными на один год без необходимости подачи застройщиком соответствующего заявления.

Изложенные особенности применения разрешительных режимов установлены в целях недопущения распространения коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

Таким образом, срок действия разрешения на строительство, выданного ООО "Крокус К", в силу постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 440 продлен до 14.05.2021.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции установлено, что у истца на момент подготовки оспариваемого ответа отсутствовала задолженность перед арендодателем по арендным платежам, что подтверждается актом сверки расчетов от 12.08.2020, на дату обращения арендатора с заявлением о продлении договора аренды, у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, Комитетом не заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N Ар-17-187/ф-1 от 16.05.2017 с кадастровым номером 64:48:010126:666, напротив, истцу неоднократно продлевались разрешения на строительство вплоть до 14.05.2020 (уведомление администрации МО "Город Саратов" от 03.03.2020 N 18-р), что свидетельствует о заинтересованности администрации в окончании строительства объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию.

Таким образом, применительно к спорным обстоятельствам, Арбитражным судом Саратовской области не учтена неопределенность правовых притязаний у Комитета в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

В свою очередь суд апелляционной инстанции, приняв во внимание положения пункта 4 статьи 451 ГК РФ и установленные по настоящему делу обстоятельства, полагает действия Комитета по управлению имуществом города Саратова, выраженные в отказе в заключение договора аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1на новый срок, путем формального указания на то, истечение срока договора и на то, что нормативный правовой акт, предусматривающий возможность увеличения срока договора аренды земельного участка вступил в законную силу 08.06.2020, однако обращение об увеличении срока действия договора поступило 15.06.2020, неправомерными.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (вопрос N 8).

Ухудшение ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств и не могло быть предусмотрено сторонами договора при всей осмотрительности.

Все эти обстоятельства нашли свое отражение в правоотношениях между сторонами по аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1.

Таким образом отказывая в продлении договора аренды земельного участка на основании поступившего заявления со ссылкой на то, что срок договора истек 16.05.2020 и нормативный правовой акт, предусматривающий возможность увеличения срока договора аренды земельного участка вступил в законную силу 08.06.2020, Комитетом не дана правовая оценка поступившему заявлению с точки зрения возникших обстоятельств непреодолимой силы у ООО "Крокус К".

В сложившейся ситуации формальный отказ в продлении договора аренды не может быть признан обоснованным.

При этом существенным обстоятельством в настоящем споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, так как заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом по причине, не зависящей от заявителя, в отсутствие договора аренды земельного участка лишен права ввести объект в эксплуатацию, а заинтересованное лицо (Комитет, публичное образование) также не реализовало свою цель предоставления земельного участка - завершение строительства незаконченного строительством объекта, в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, которые стороны не могли предвидеть и ожидать при заключении договора аренды земельного участка. То есть при отсутствии вины у обеих сторон в условиях пандемии, последние не получили то, на что рассчитывали при заключении договора аренды до наступления форс-мажорных обстоятельств.

В сложившейся ситуации и при характеристиках объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, ущерб, который будет получен от расторжения договора значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, а также не продление договора аренды на данном этапе не соответствует целям сторон договора и общественным интересам.

В свою очередь, Администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитет по управлению имуществом города Саратова указанные выше обстоятельства не опровергли.

Более того, пунктом 6 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (в редакции ФЗ N 166-ФЗ от 08.06.2020 года) предусмотрено следующее.

-до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1)договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с п. 7 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (в редакции ФЗ N 166-ФЗ от 08.06.2020 года) срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Пунктом 8 указанной статьи 19 также предусмотрено, что арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, в соответствии с указанными выше положениями Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ (в редакции ФЗ N 166-ФЗ от 08.06.2020 года) до 1 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении условии, установленных в п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). При этом, п. 8 ст. 19 Закона предусмотрена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи.

Принимая во внимание вступление в законную силу ФЗ N 166-ФЗ у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности появилось право потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате, при этом, у арендодателя появилась обязанность без проведения торгов заключить данное соглашение.

С указанным заявлением арендатор может обратиться в уполномоченный орган в срок до 01.03.2021 года. Кроме того, указанное соглашение будет заключено при соблюдении арендатором условий, установленных в п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 Ш8-ФЗ.

Как установлено выше судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 15.06.2020 директором ООО "Крокус К" в Комитет по управлению имуществом города Саратова повторно направлено заявление с предложением заключить дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды с продлением срока договора аренды на три года.

В качестве основания для продления договора ООО "Крокус К" указало, что в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) и введенными ограничениями завершить строительство объектов в срок действия договора аренды не представилось возможным, сославшись, в том числе, на Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году".

При этом заявителем соблюдены следующие условия, при которых арендодатель обязан заключить соглашение к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора:

-договор аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1. заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (на территории Саратовской области) режима повышенной готовности.

-на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (обратное не доказано, заинтересованным лицом не заявлено соответствующих доводов ни в оспариваемом отказе в продлении договора, от в отзыве на заявленные требования, а также не представлены соответствующие доказательства).

А также учитывая, что арендаторы земельных участков, окончание договоров которых приходится на период с 01.04.2020 до 08.06.2020, не могут быть исключены из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых оканчивались в последующий период, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможном удовлетворении предъявленного требования.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Арбитражный суд Саратовской области при разрешении спора не применил подлежащие применению нормы материального права, не дал оценку всем имеющимся в деле доказательствам и не установил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств по делу.

При этом, исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд должен определить насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела, а также будет способствовать эффективному восстановлению нарушенного права лица, обратившегося в суд с заявлением.

Предложенный обществом "Крокус К" способ устранения нарушенных прав заявителя является правомерным, поскольку в рамках настоящего дела обществом оспаривается отказ в продлении договора аренды земельного участка, т.е. действие органа местного самоуправления, положенное в основу рассмотренного по существу заявления.

Выбирая восстановительную меру, суд должен исходить из конкретной ситуации, применяемая восстановительная мера должна: соответствовать существу спора и касаться именно его предмета; быть адекватной возможностям и потребностям каждой из сторон; способствовать реальному восстановлению прав лица, чьи права были нарушены и быть направленной на устранение именно того нарушения, которое обсуждалось в ходе судебного спора.

При этом суд не вправе подменять компетентный административный орган, при устранении нарушения прав и законных интересов выигравшей стороны.

Признание незаконным отказа в удовлетворении заявления общества "Крокус К" о продлении договора аренды земельного участка, предполагает рассмотрение по существу обоснованности заявления с совершением действий, указанных в пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку формальный подход Комитета к применению положений земельного законодательства противоречит принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), создает правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы как объектов недвижимости, так и земельного участка, необходимого для их использования и необоснованно воспрепятствует реализации исключительного права общества на оформление землепользования.

В качестве право восстановительной меры в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ суд считает необходимым обязать Администрацию муниципального образования "Город Саратов" заключить дополнительное соглашение с ООО "Крокус К" в части продления срока действия договора аренды N Ар-17-187/ф-1 от 16.05.2017 земельного участка площадью 9 782 кв.м с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, на срок три года.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону - Комитет по управлению имуществом города Саратова.

Руководствуясь статьями 110, 201, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 марта 2021 года по делу N А57-19127/2020 отменить, иск общества с ограниченной ответственностью "Крокус К" удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова, выраженный в ответе от 14.07.2020 N 20- 09/13979 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.05.2017 N Ар-17-187/ф-1 земельного участка площадью 9 782 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, предусматривающего увеличение срока его действия.

Обязать Администрацию муниципального образования "Город Саратов" заключить дополнительное соглашение в части продления срока действия договора аренды N Ар-17-187/ф-1 от 16.05.2017 земельного участка площадью 9 782 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, на срок три года.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крокус К" (ИНН 6455068691, ОГРН 1176451017467) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

Т.С. Борисова О.Н. Силакова