Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2021 г. N 13АП-32829/20 по делу N А21-7290/2015

г. Санкт-Петербург

18 июня 2021 г.

Дело N А21-7290/2015-33

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Бурденкова Д.В.

судей Рычаговой О.А., Сотова И.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Федорук Р.А.

при участии:

конкурсного управляющего ООО "Дебакс" Кузнецова Д.Е., по паспорту,

от ООО "Сандорис": представитель Манюкова З.А. по доверенности от 01.03.2021,

от АО "БКС Банк": не явился, извещен,

от Стрекалова А.В.: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-32829/2020, 13АП-32827/2020, 13АП-32830/2020) ООО "Сандорис", АО "БКС Банк", арбитражного управляющего Стрекалова Александра Викторовича на определение Арбитражного суда Калининградской области от 14.10.2020 по делу N А21-7290/2015/-33(судья Ковалев Е.В.), принятое

по заявлению конкурсного управляющего ООО "Дебакс" Кузнецова Дмитрия Евгеньевича о признании договора аренды объектов недвижимости от 31.08.2018, заключенного между ООО "Дебакс" и ООО "Сандорис" недействительным и применении последствий недействительности сделок

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Дебакс",

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 18.02.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Дебакс" (далее - ООО "Дебакс", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Стрекалов Александр Викторович.

Сообщение о введении указанной процедуры в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсант" 12.03.2016.

Определением суда от 23.05.2017 в отношении ООО "Дебакс" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Стрекалов А.В.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 определение Арбитражного суда Калининградской области от 23.05.2017 отменено. В удовлетворении ходатайства о введении в отношении ООО "Дебакс" процедуры внешнего управления отказано.

Решением суда от 29.01.2018 ООО "Дебакс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Стрекалов А.В.

Определением суда от 10.09.2018 конкурсным управляющим ООО "Дебакс" утвержден Кузнецов Дмитрий Евгеньевич - член Ассоциации МСРО "Содействие".

17.12.2018 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) в Арбитражный суд Калининградской области обратился конкурсный управляющий ООО "Дебакс" Кузнецов Дмитрий Евгеньевич с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственности "Сандорис" (далее - ООО "Сандорис", ответчик) о признании недействительным договора аренды объектов недвижимости от 31.08.2018 недействительной сделкой, а также применении последствий недействительности сделки в виде возврата должнику объектов недвижимости и взыскания в конкурсную массу должника задолженности с ООО "Сандорис" в размере 8 372 500 руб. Заявленные требования обоснованы ссылками на пункт 1 статьи 61.2, статьи 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статьи 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением суда от 18.12.2018 заявление конкурсного управляющего принято к производству арбитражного суда.

Определением суда от 06.02.2019 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Стрекалов А.В.

Определением от 14.10.2020 суд заявление конкурсного управляющего ООО "Дебакс" Кузнецова Д.Е. удовлетворил частично. Признал недействительным договор аренды объектов недвижимости от 31.08.2018, заключенный между ООО "Дебакс" и ООО "Сандорис". Применил последствия недействительности сделки в виде обязании ООО "Сандорис" возвратить ООО "Дебакс" нежилые помещения общей площадью 2001,9 кв.м., расположенные в г. Калининград, Московский пр., 50:

- нежилое помещение площадью 429,3 кв.м, этаж 1,2 литер I из литера А

- нежилое помещение площадью 357,5 кв.м, этаж 1литер III из литера А

- нежилое помещение площадью 280,3 кв.м, этаж 1 литер IV из литера А

- нежилое помещение площадью 430 кв.м, этаж 3 литер V из литера А

- нежилое помещение площадью 342,8 кв.м, этаж 3 литер VI из литера А

- нежилое помещение площадью 78,9 кв.м, этаж мансарда литер VII из литера А

- нежилое помещение площадью 83,1 кв.м, этаж мансарда литер VIII из литера А;

В удовлетворении остальной части заявления - отказал.

ООО "Сандорис", АО "БКС Банк", арбитражный управляющий Стрекалов А.В. обратились с апелляционными жалобами.

Арбитражный управляющий Стрекалов А.В. в апелляционной жалобе просит определение от 14.10.2020 отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несогласие с выводом суда первой инстанции о признании договора аренды недействительным, как противоречащего положениям статей 168 и 174 ГК РФ.

ООО "Сандорис" в апелляционной жалобе просит определение от 14.10.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.

АО "БКС Банк" в апелляционной жалобе просит определение изменить, принять по делу новый судебный акт, которым применить последствия недействительности сделки в виде взыскания в пользу ООО "Дебакс" с ООО "Сандорис" 25 326 187 руб. 04 коп. недополученной арендной платы за период с 31.08.2018 по 16.09.2020. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что в материалы дела представлены доказательства неравноценности встречного предоставления по договору аренды от 31.08.2018, в связи с чем подлежали применению положения пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве с последующим применением последствий недействительности сделки в виде взыскания в пользу должника с ООО "Сандорис" 25 326 187 руб. 04 коп. неполученной арендной платы за период с 31.08.2018 по 16.09.2020.

В судебном заседании представитель ООО "Сандорис" доводы своей апелляционной жалобы поддержал.

Конкурсный управляющий Кузнецов Д.Е. против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Сандорис" возражал.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явились.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого определения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из заявления конкурсного управляющего, в ходе процедуры конкурсного производства была выявлена подозрительная сделка должника, а именно договор аренды объектов недвижимости от 31.08.2018, заключенный должником с ООО "Сандорис".

Согласно условиям договора аренды должник передал ООО "Сандорис" во владение и пользование, нежилые помещения общей площадью 2001,9 кв.м., расположенные в г. Калининград, Московский пр., 50:

-нежилое помещение площадью 429,3 кв.м, этаж 1,2 литер I из литера А;

-нежилое помещение площадью 357,5 кв.м, этаж 1 литер III из литера А;

-нежилое помещение площадью 280,3 кв.м, этаж 1 литер IV из литера А;

-нежилое помещение площадью 430 кв.м, этаж 3 литер V из литера А;

-нежилое помещение площадью 342,8 кв.м, этаж 3 литер VI из литера А;

-нежилое помещение площадью 78,9 кв.м, этаж мансарда литер VII из литера А;

-нежилое помещение площадью 83,1 кв.м, этаж мансарда литер VIII из литера А.

Все вышеуказанные помещения являются собственностью должника и находятся в залоге у АО "БКС - Банк" (далее - Банк).

Пунктом 4.1.1. договора аренды предусмотрена арендная плата в размере 200 000 руб. в месяц, НДС не облагается. Размер арендной платы по договору является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит. Арендодатель не имеет права на одностороннее увеличение арендной платы в течение срока действия настоящего договора. Таким образом, стоимость арендной платы за 1 кв.м составляет 99,9 руб. исходя из расчета: 200 000 руб. (стоимость арендной платы по договору) 2001,9 кв.м (общая площадь сданных в аренду помещений).

С учетом вышеизложенного конкурсный управляющий считает, что договор аренды объектов недвижимости от 31.08.2018 заключен при неравноценном встречном исполнении, без согласия залогодержателя и с злоупотреблением правом, является недействительной сделкой и просил применить последствия недействительности сделки в виде взыскания в конкурсную массу должника задолженности с ООО "Сандорис" в размере 25 326 187,04 руб., в связи с чем обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, признавая договор аренды объектов недвижимости от 31.08.2018, заключенный между ООО "Дебакс" и ООО "Сандорис", недействительной сделкой и применяя последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Сандорис" возвратить ООО "Дебакс" спорные нежилые помещения, исходил из того, что указанный договор противоречит положениям статей 168, 174 ГК РФ.

При этом, суд первой инстанции в удовлетворении заявления в части применения последствий недействительности договора аренды объектов недвижимости от 31.08.2018 в виде взыскания в конкурсную массу 25 326 187 руб. 04 коп. отказал, ссылаясь на равноценность встречного предоставления.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения лиц, присутствовавших в судебном заседании, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях (пункт 1 статьи 174 ГК РФ).

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Из изложенного следует, что для признания договора аренды от 31.08.2018 недействительным на основании статей 168, 174 ГК РФ необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств: ограничение полномочий руководителя арендодателя (ООО "Дебакс") и что арендатор (ООО "Сандорис") должен был знать об этих ограничениях.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

От имени должника договор аренды подписан его арбитражным управляющим Стрекаловым А.В. в процедуре конкурсное производство.

При этом, Банк своего согласия на обременение предмета залога арендными правоотношениями не давал.

Арендатор предмета залога ООО "Сандорис" который, действуя добросовестно с должной степенью осмотрительности, как минимум должен был проверить является ли арендодатель собственником предлагаемых нежилых помещений и имеются ли обременения указанного имущества. Данная информация содержится в ЕГРН, которую в отношении конкретно определенного объекта недвижимости может получить любое лицо.

Проверяя контрагента ООО "Сандорис" имело возможность из выписки из ЕГРН установить наличие обременения на передаваемые в аренду помещения в виде ипотеки и усомниться в наличии возможности без согласия залогодержателя арендовать предмет залога.

Более того, доказательством того, что ответчик должен был знать об обременении арендуемых помещений, служит проведение осмотров предмета залога сотрудниками Банка. К тому же, согласно материалам дела (том 2 л.д.13) ООО "Сандорис" с 01.02.2016 вступало в арендные правоотношения с должником.

Суд первой инстанции согласился с доводами Банка о том, что ООО "Сандорис" является подконтрольным Денисову Ю.В. лицом, исходя из следующего.

В материалах дела имеется информация о штате ООО "Сандорис" (том 4 л.д. 91-94), в который входит Дудник Александр Викторович.

Дудник А.В. длительный период времени сотрудничает с Денисовым Ю.В., работает в его интересах. 05.07.2017 Дудник А.В. участвовал при осмотре указанного выше производственного здания, что подтверждается соответствующим актом (том 6 л.д. 156).

Также при помощи Дудника А.В. Денисов Ю.В. выводил собственные активы в преддверии банкротства. Так Денисов Ю.В. 10.06.2015 заключил договор купли-продажи MERCEDES-BENZ 111 CDI VITO, 2004 года выпуска, VIN WDF63960113011103 с матерью Денисова Н.А., а последняя продала указанный автомобиль Дуднику А.В. В настоящее время указанная сделка оспаривается в деле N А21-7743/2016.

Учитывая изложенное выше, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что доказанным является обстоятельство, что ООО "Сандорис" знало и должно было знать о том, что арендуемые помещения находятся в залоге и как следствие запросить у арендодателя согласие залогодержателя на передачу в аренду предмета залога для проверки полномочий арендодателя дополнительно обременять нежилые помещения арендными правоотношениями.

При указанных выше обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды объектов недвижимости от 31.08.2018, заключенный между ООО "Дебакс" и ООО "Сандорис", является недействительным, поскольку противоречит положениям статей 168 и 174 ГК РФ. Оснований для переоценки указанного вывода суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Оспаривая договор аренды объектов недвижимости от 31.08.2018 и заявляя требование о взыскании в конкурсную массу должника 25 326 187 руб. 04 коп., конкурсный управляющий Кузнецов Д.Е. ссылался, в том числе на неравноценность встречного исполнения, а именно, заниженный размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать, как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.2010).

Как следует из материалов дела, определением суда от 28.09.2015 принято к производству заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Инвестспецстрой", определением суда от 28.01.2019 в отношении должника введена процедура конкурсного производства, а оспариваемая сделка совершена 31.08.2018, то есть в ходе процедуры конкурсного производства.

В качестве недействительности сделки по данному основанию конкурсный управляющий ссылается на неравноценность встречного исполнения, а именно на заниженный размер арендной платы.

Возражая против доводов конкурсного управляющего о неравноценности встречного исполнения, ООО "Сандорис" ссылается на то, что им были в арендуемых помещениях произведены неотделимые улучшения на сумму 12 024 498 руб., в том числе посредством керамической плитки на общую сумму 10 572 270 руб.

В подтверждение факта выполнения работ на указанную выше сумму ООО "Сандорис" представило в материалы дела товарные накладные, в соответствии с которыми приобрело керамическую плитку на сумму 10 572 270 руб. (л.д. 42-71, том 2).

Вместе с тем, факт приобретения керамической плитки арендатором не подтверждает, что она была использована для ремонта в помещениях, переданных по договору аренды. Доказательств обратного, несмотря на то, что в судебном заседании представитель ООО "Сандорис" указал на выполнение работ по ремонту в арендуемых помещениях, ООО "Сандорис" в материалы дела не представлено.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в материалах дела отсутствуют доказательства проведения работ по производству неотделимых улучшений, как то привлечение подрядной организации, предоставление актов и справок по форме КС-2, КС-3, иной документации с указанием стоимости.

Заключения специалиста от 09.01.2017 N 39460, от 22.02.2019 N 41093, от 31.05.2019 N 41213, на которые как на доказательства проведения в арендуемых помещениях капитального ремонта, ссылается ООО "Сандорис", вместе с тем, не являются доказательствами в подтверждение выполнения в арендуемых помещениях работ на сумму 12 024 498 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО "Сандорис" не доказан факт выполнения в арендуемых помещениях работ на сумму 12 024 498 руб.

С целью проверки доводов о неравноценном встречном исполнении по оспариваемой сделке определением от 30.09.2019 в рамках настоящего спора судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной величины арендной платы (с указанием месячной арендной платы) по оспариваемому договору аренды нежилых помещений от 31.08.2018, заключённому между ООО "Дебакс" и ООО "Сандорис" с учётом бремени затрат, складывающихся из обязательных работ по обслуживанию и содержанию объектов аренды - нежилых помещений (согласно перечня) по адресу: 236006, РФ, г. Калининград, Московский проспект, д. 50 с учётом проводимых затрат на их неотделимые улучшения.

В соответствии с результатами проведенной в рамках рассмотрения обособленного спора экспертизы (заключение эксперта N ЗЭ-0043-2020 от 22.01.2020), рыночная величина месячной арендной платы по оспариваемому договору аренды нежилых помещений от 31.08.2018, заключённому между ООО "Дебакс" и ООО "Сандорис" с учётом бремени затрат, складывающихся из обязательных работ по обслуживанию и содержанию объектов аренды - нежилых помещений (согласно перечня) по адресу: 236006, РФ, г. Калининград, Московский проспект, д. 50 с учётом проводимых затрат на их неотделимые улучшения составляет 231 680 руб. 42 коп., справочно за 1 кв.м. 115, 73 руб.

Вместе с тем, как пояснил эксперт в судебном заседании, сначала экспертом была установлена рыночная стоимость арендных платежей по спорному договору в размере 14 804 662 руб. 99 коп. за период действия договора, а затем из рыночной стоимости арендной платы (14 804 662 руб. 99 коп.) экспертом была вычтена стоимость затрат на неотделимые улучшения в размере 12 024 498 руб. руб., разделив результат на период действия спорного договора ( 12 месяцев), тем самым получив месячный размер арендной платы с учетом затрат на неотделимые улучшения в размере 231 680 руб. 42 коп., что соответствует 115, 73 руб./кв.м.

Таким образом, с учетом недоказанности производства ООО "Сандорис" неотделимых улучшений на сумму 12 024 498 рб. руб. из рыночной арендной платы, установленной судебной экспертизой, отсутствовали основания для вычета 12 024 498 руб., заявленной как стоимость неотделимых улучшений в дополнительном соглашении к договору аренды.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.06.2021 по обособленному спору N А21-7290/2015-29.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что конкурсным управляющим доказана неравноценность встречного предоставления, в связи с чем договор аренды нежилых помещений от 31.08.2018 является недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. На основании статьи 61.6 Закона о банкротстве в качестве применения последствий недействительности сделки с ООО "Сандорис" в конкурсную массу ООО "Дебакс" надлежит взыскать согласно расчету Банка (л.д. 142, том 8) 25 326 187 руб. 04 коп. недополученной арендной платы по договору аренды от 31.08.2018 за период с 31.08.2018 по 16.09.2020.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Калининградской области от 14.10.2020 по делу N А21-7290/2015-33 в части отказа в применении последствий недействительности договора аренды от 31.08.2018 в виде взыскания в конкурсную массу ООО "Дебакс" 25 326 187 руб. 04 коп. отменить.

В указанной части принять по делу новый судебный акт.

Применить последствия недействительной сделки в виде взыскания с ООО "Сандорис" в конкурсную массу ООО "Дебакс" 25 326 187 руб. 04 коп. недополученной арендной платы по договору аренды от 31.08.2018.

В остальной части определение Арбитражного суда Калининградской области от 14.10.2020 по делу N А21-7290/2015-33 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Бурденков

Судьи

О.А. Рычагова И.В. Сотов