Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2021 г. N 08АП-5508/21 по делу N А75-20248/2020

город Омск

21 июня 2021 г.

Дело N А75-20248/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5508/2021) администрации города Сургута на решение от 24.03.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-20248/2020 (судья Заболотин А.Н.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Запсибагранс" (ОГРН 1028601680953, ИНН 8617015065) к администрации города Сургута о разрешении разногласий при заключении договора аренды земельного участка

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Запсибагранс" (далее - ООО "Запсибагранс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к Администрации города Сургута (далее - Администрация, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101188:51, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, улица 1 "З", район острова Заячий.

Решением от 24.03.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-20248/2020 исковые требования удовлетворены частично: пункты 4.2, 4.5, 4.6 договора аренды земельного участка N 139, заключаемого между Администрацией и ООО "Запсибагранс" относительно аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101188:51, исключены; пункт 1.5 договора аренды земельного участка N 139, заключаемого между Администрацией и ООО "Запсибагранс" относительно аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101188:51, принят в следующей редакции: "Срок аренды земельного участка устанавливается 3 года с даты заключения настоящего договора. По истечении указанного срока действие договора прекращается".

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель привел следующие доводы: вопреки доводам истца отмена принятых обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре совершать любые регистрационные действия в отношении спорного объекта не препятствовало истцу при реализации положений подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); поскольку земельный участок не был изъят у истца, объект недвижимости, расположенный в границах арендуемого участка, не отчуждался, в связи с чем срок аренды по договору следует установить с момента возникновения права на заключение такого договора; учитывая, что ответчиком в период с 19.02.2019 по 15.06.2020 осуществлялось фактическое использование участка при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент Кст 0,5, а с момента возникновения права на заключение такого договора с 16.06.2020 - 0,1, так как ответчик заявление о применении коэффициента строительства с приложением разрешения в Администрацию не направлял.

ООО "Запсибагранс" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на необоснованность доводов ответчика.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили.

На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Постановлением от 22.10.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-6854/2019 удовлетворены требования Администрации к ООО "Запсибагранс" об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности - 18%, с кадастровым 2 номером 86:10:0101188:66, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101188:51, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, улица 1 "З", район острова Заячий, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Судом было установлено, что между Администрацией (арендодатель) и ООО "Запсибагранс" (арендатор) заключены следующие договоры аренды земельного участка, площадью 5517 кв. м, кадастровый номер 86:10:0101188:51, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, улица 1 "З", район острова Заячий в целях строительства объекта недвижимости:

- от 01.04.2013 N 229 сроком с 19.02.2013 по 18.02.2016 под строительство крытой стоянки с блоком административных зданий (блоки А и Б) (пункты 1.1, 1.4, 1.5.);

- от 10.06.2016 N 149 сроком с 19.02.2016 по 18.02.2019 под строительство крытой стоянки с блоком административных помещений (блок А и Б) (пункты 1.1, 1.4, 1.5).

Ввиду истечения срока действия договоров аренды и того, что объект недвижимости не завершен строительством (степень готовности объекта 18%), Администрация обращалась в арбитражный суд с требованием об изъятии объекта в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101188:66. расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра. город Сургут, улица 1 "3", район острова Заячий, на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101188:51 (извещение о проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства N 240420/2829175/01), 16.06.2020 признан несостоявшимся в соответствии с пунктом 16 правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением N 1299 в связи с отсутствием заявок (письмо Администрации от 19.06.2020 N 30-02-2167/0).

В порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ общество обратилось к Администрации с уведомлением о намерении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101188:51, площадью 5517 кв.м (письмо Администрации от 28.08.2020 N 31-02-2328/0).

В целях заключения договора Администрацией направлен в адрес общества проект договора земельного участка от 14.10.2020 N 139 (далее - договор).

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что срок аренды земельного участка устанавливается с 16.06.2020 по 15.06.2023. По истечении указанного срока действие договора прекращения.

Согласно пункту 2.2.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору участок (данное обязательство на момент подписания договора исполнено, при этом подписание акта приема-передачи не требуется).

В соответствии с пунктом 4.5 договора арендная плата за время фактического использования земельным участком начиная с 16.06.2020 по последний день квартала, в котором заключен договор, должна быть внесена не позднее срока очередного платежа, наступающего после даты заключения договора, если с даты заключения договора прошло 30 календарных дней или более. В случае, если до дня очередного платежа, наступающего после заключения договора, прошло менее 30 календарных дней, указанное начисление производится на 31 календарный день после даты заключения договора.

Плата за фактическое пользование участком начиная с 19.02.2019 по 15.06.2020 в размере 509 405 руб. 35 коп. должна быть внесена не позднее срока очередного платежа арендной платы, наступающего после государственной регистрации договора (пункт 4.6 договора).

В приложении к договору приведен расчет арендной платы за периоды: 19.02.2019-31.12.2019; 01.01.2020-15.06.2020; 16.06.2020-31.12.2020, с указанием итоговой суммы платы за фактическое пользование земельным участком по 15.06.2020.

ООО "Запсибагранс" с предложенной уполномоченным органом редакцией условий договора не согласилось, направило в адрес Администрации протокол разногласий от 30.10.2020, в которой предложило следующие условия:

- пункт 1.5: "Срок аренды земельного участка устанавливается с даты фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи и по 15.06.2023. По истечении указанного срока действия договора прекращается";

- пункт 2.2.1: "передать арендатору участок по акту приема-передачи";

- пункты 4.5, 4.6 договора исключить.

- в приложении к договору: графу "номер и дата договора" изложить в следующей редакции: "N 139 от 14.10.2020"; исключить период расчета с 19.02.2019 по 31.12.2019; исключить графу приложения: "сумма платы за количество дней в 2019-220 годы, руб."; исключить строку: "итого за период фактического пользования земельным участком с 19.02.2019 по 15.06.2020".

Поскольку согласие относительно спорных условий между сторонами не достигнуто (протокол урегулирования разногласий Администрации), общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий путем: принятия пунктов 1.5, 2.2.1 договора и приложения к нему в редакции арендатора; пункты 4.5, 4.6 договора исключить, продлить срока аренды на 1 год с даты вступления решения суда в законную силу.

В уточненных требованиях в порядке статьи 49 АПК РФ истец просил установить срок аренды 3 года с даты заключения договора.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 425, 433, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 39.6 ЗК РФ, правовой позицией, приведенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49) и исходил из того, что поскольку волеизъявление истца на распространение условий договора на отношения, возникшие с 19.02.2019, отсутствуют, то понуждение к заключению договора на предыдущий период - недопустимо, а спорный договор следует считать заключенным с момента вступления в силу судебных актов по настоящему делу.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, как застройщика, лишенного возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора в случаях если уполномоченным органом не реализовано право на изъятие объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов, или в случае, если объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия заявок.

В настоящем случае Администрацией реализовано право на изъятие у общества объекта незавершенного строительства (дело N А75-6854/2019), однако, аукцион по продаже объекта признан несостоявшимся, что не оспаривается сторонами и следует из писем Администрации от 19.06.2020 N 30-02-2167/0, от 28.08.2020 N 31-02-2328/0.

Соответственно, в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ ООО "Запсибагранс" имеет право на однократное предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101188:51 для завершения строительства на срок 3 года (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

Соответственно, поскольку между сторонами не достигнуто соглашения по условиям договора, предъявление обществом исковых требования в порядке статей 445, 446 ГК РФ правомерно.

Разногласия Администрации и ООО "Запсибагранс" заключаются в определении срока действия договора и включения в него условий относительно обязательств (и их размера) общества в период отсутствия договорных отношений.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия отмечает, что в соответствии со статьями 421, 422 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В случаях, когда условие договора предусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В силу диспозитивности метода гражданско-правового регулирования общественных отношений, закрепленного в пунктах 1, 2 статьи 1, пункте 1 статьи 9, статье 421 ГК РФ, участники гражданского оборота осуществляют права и обязанности, руководствуясь своей автономной волей и в своем интересе.

Принцип свободы договора является конституционно признанной гарантией свободы экономической деятельности, относящейся к основам конституционного строя государства (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 27.10.2015 N 28-П).

Следовательно, определенное условие не может быть включено в договор только при наличии волеизъявления на то одной стороны договора и против воли другой стороны (в случаях, если содержание условия не предписано законом), поскольку условия договора заключаются в согласовании проявлений свободной воли обеих сторон.

Определение условий договора судом является исключением из этого правила и вынужденным вторжением суда в договорную дискрецию сторон в целях установления правовой определенности в их отношениях и стабильности гражданского оборота, но в такой ситуации суду следует максимально соблюдать баланс прав и интересов сторон договора и устанавливать его условия, выравнивая положение сторон и соблюдая паритет преференций и ограничений их прав и обязанностей, соответствующих законодательству. При этом не может быть принудительным образом, то есть против воли одной стороны договора и исключительно по желанию другой, введено в договор спорное условие при отсутствии явного следования необходимости его включения.

Как уже было отмечено, в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Согласно пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из буквального толкования данной нормы права следует, что распространение отношений сторон на период, предшествующий дате заключения договора, является их правом, но не обязанностью.

Как верно отмечено судом первой инстанции на основании правовой позиции, приведенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.07.2012 N ВАС-8524/12 по делу N А35-8392/2011, включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора

Кроме того, в соответствии с пунктами 1, 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, а договор считается заключенным с момента вступления в силу соответствующего решения суда.

Дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42 Постановления N 49).

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента вступления в законную силу решения, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорный договор следует считать заключенным с момента вступления в силу судебных актов по настоящему делу, с этого же момента начинает исчисляться и срок его действия (3 года), а оснований для распространения действия договора на предшествующие периоды не имеется ввиду отсутствия согласия общества.

Соответственно, спорные пункты (и пункт 4.2, предусматривающий приложение к договору), обоснованно исключены судом первой инстанции, а пункт 1.5 договора принят в редакции истца.

Оснований для изменения редакции пункта 2.2.1 договора суд апелляционной инстанции не усматривает ввиду отсутствия доказательств выбытия спорного участка и расположенного на нем объекта недвижимости из фактического владения ООО "Запсибагранс", как обоснованно отмечено судом первой инстанции.

Как указывает истец в отзыве на апелляционную жалобу, участок не мог использоваться и не использовался арендатором по причинам, за которые он не отвечает, а изъятие объекта без прекращения обязательств по договору аренды противоречит нормам гражданского законодательства.

Между тем, предшествующие настоящему спору, спор в рамках дела N А75-6854/2019 свидетельствуют о наличии длительных арендных правоотношений сторон по спорному земельному участку, в то время как доказательств его возврата обществом (как обязательство в силу статьи 622 ГК РФ и истечения срока действия договора) не имеется, а объект незавершенного строительства реально не выбывал из владения общества ввиду того, что изъятие объекта не состоялось.

Доказательств того, что ООО "Запсибагранс" предпринимало меры по передаче участка или объекта незавершенного строительства Администрации в материалах дела не имеется (в том числе в порядке исполнения судебного акта по делу N А75-6854/2019).

При этом ввиду вышеизложенного отсутствие договорных правоотношений в спорный период, равно как и наличие (отсутствие) препятствий общества в реализации своего права по подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в том числе ввиду ранее принятых обеспечительных мер) значения для дела не имеют.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.03.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-20248/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова О.А. Сидоренко