Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2021 г. N 09АП-30908/21 по делу N А40-23478/2020

г. Москва

06 июля 2021 г.

Дело N А40-23478/20

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевым А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

автономной некоммерческой организации по содействию развитию местного самоуправления "КОС "ЛУБЯНКА"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 апреля 2021 года

по делу N А40-23478/20, принятое судьей Хорлиной С.С. (28-168),

по иску автономной некоммерческой организации по содействию развитию местного самоуправления "КОС "ЛУБЯНКА" (ИНН 7708212291, ОГРН 1037708002034)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третьи лица: 1) Департамент культурного наследия города Москвы,

2) Правительство Москвы

об обязании провести капитальный ремонт строения, с подписанием Акта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств и подписанием Акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности; обязании продлить срок действия Договора аренды нежилого фонда,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Максимова А.В. - уд.адвоката N 14482 от 15.10.2015,

по доверенности от 14.01.2021;

Павлов А.Н. - директор на основании приказа N 5 от 24.12.2013,

по доверенности от 23.07.2020;

от ответчика: Руденко М.В. по доверенности от 23.12.2020,

диплом КБ N 69093 от 08.06.2012;

от третьих лиц: от 1-го: не явился, извещен

от 2-го: Руденко М.В. по доверенности от 22.12.2020,

диплом КБ N 69093 от 08.06.2012

УСТАНОВИЛ:

Автономная некоммерческая организация по содействию развитию местного самоуправления "КОС "ЛУБЯНКА" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании Департамент городского имущества г. Москвы провести капитальный ремонт строения 2 д.4/2 по Скатертному пер. г. Москвы, включая внутренние инженерные сети, с подписанием Акта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств объекта аренды к электрическим сетям и подписанием Акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности; обязании Департамент городского имущества г. Москвы продлить срок действия Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 1-1068/05 от 23.11.05 на весь период в течение которого Автономная некоммерческая организация "КОС "Лубянка" не имела возможности использовать Объект аренды по назначению.

В ходе судебного разбирательства истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, которое принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

1. Обязать Департамент городского имущества г.Москвы устранить недостатки имущества, а именно привести помещение в состояние пригодное для использование "под офис", завершить капитальный ремонт строения 2 д.4/2 по Скатертному пер. г.Москвы, включая внутренние инженерные сети, с подписанием Акта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств Объекта аренды к электрическим сетям и подписанием Акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, обеспечить помещение электричеством, водоснабжением, водоотведением, канализацией.

2. Обязать Департамент городского имущества города Москвы продлить срок действия Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 1-1068/05 от 23.11.05 на весь период в течение которого Автономная некоммерческая организация "КОС "Лубянка" не имела возможности использовать Объект аренды по назначению, а именно до 03 августа 2034 года.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 апреля 2021 года по делу N А40-23478/20 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Поданная апелляционная жалоба, поименована заявителем как "краткая".

22.06.2021 от истца в суд поступили дополнения к апелляционной жалобе. Учитывая, что действующим процессуальным законодательством не предусмотрена возможность подачи нескольких апелляционных жалоб от одного лица на один и тот же судебный акт, а равно не предусмотрена возможность дополнять и пояснять уже поданную апелляционную жалобу; учитывая пропуск срока на апелляционное обжалование, применительно к поданным дополнениям и отсутствие ходатайства о его восстановлении, мотивированного уважительностью причин пропуска, суд апелляционной инстанции отказывает в его восстановлении, на основании чего указанные дополнения подлежат возврату заявителю. Апелляционная жалоба слушается в первоначально заявленной редакции.

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу, с указанием на то, что Ответчик по делу предъявил уведомления о расторжении Договора аренды N 1-1068/05 от 23.11.05 в одностороннем порядке, которое в настоящее время нельзя считать безусловно применимым в настоящем споре, поскольку Арбитражным судом г.Москвы возбуждено производство по делу N А40-259422/2020-181-1831 по иску АНО "КОС "Лубянка" о признании действия Договора аренды N 1-1068/05 от 23.11.05 с января 2006 года приостановленным, нарушение прав Арендатора в течение всего срока действия договора аренды, взыскания арендной платы.

По мнению истца, поскольку указанное производство возбуждено, то до разрешения его по существу нельзя считать Договор аренды N 1-1068/05 от 23.11.05 продленным на неопределенный срок за пределами срока его действия и как следствие невозможность в силу норм закона применить к настоящему Договору правила одностороннего отказа с предварительным уведомлением за три месяца.

Рассмотрев заявленное ходатайство апелляционный суд считает его не подлежащим удовлетворения, поскольку не усмотрел обстоятельств, препятствующих рассмотрению настоящего дела по существу заявленных требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель ответчика и 2-го третьего лица доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие Департамента культурного наследия города Москвы, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 1-1068/05 от 23.11.05 (далее Договор), общей площадью 255,30 м2, расположенного по адресу: Москва, Скатертный пер., д.4/2 стр.2 для использования "под офис", сроком действия до 03 августа 2020 года.

Согласно Акта приема (передачи) нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы от 23 ноября 2005 года (Приложение к договору аренды N 01-01068/05 от 23.11.2005) "Техническое состояние помещения на момент приема удовлетворительное" (Акт прилагается).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что после подписания договора аренды выяснилось, что в здании полностью отсутствуют все инженерные коммуникации, что соответствует статусу "неудовлетворительного" состояния.

Начиная с 2006 года до настоящего времени в арендованных помещениях отсутствуют электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, после проведения городом капитального ремонта с 2015 года здание находится в аварийном состоянии, произошел частичный обвал кровли, нахождение в здании опасно для жизни, использование здания по назначению договора аренды с 2007 до настоящего времени невозможно.

В письме ГКУ "Московская имущественная казна" указано, что в здании необходимо проведение капитального ремонта, включая внутренние инженерные сети.

14.09.2011 г. Департаментом городского имущества города Москвы произведен осмотр нежилых помещений по адресу : г. Москва, пер. Скатертный, д. 4/2, стр.3, и составлен Акт из которого следует, что техническое состояние помещения удовлетворительное, в строении хозяйственная деятельность не ведется, арендатор в строении не размещается, в соответствии с актом ОАО "МОЭСК" от 26.01.2010 г. в помещениях отсутствует напряжение, отсутствует водоснабжение и канализация.

15 октября 2010 года между истцом и ответчиком подписано Дополнительное соглашение о приостановлении начисления арендной платы до подписания Департаментом имущества города Москвы акта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств Объекта аренды к электрическим сетям и акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Дополнительное соглашение действует до настоящего времени, что подтверждено Решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-134405/14-82-1085 от 13.03.2015 между сторонами, являющимися также сторонами по настоящему делу, поскольку в силу п.2 ст.69 АПК РФ "Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица".

По мнению истца, ответчик обязан в силу закона и в соответствии с условиями Договора производить капитальный ремонт, ссылкой на в абз.2 п. 10.2 раздела 10 Договора, согласно которым: "Ряд функций Арендодатель возлагает на Балансодержателя, а именно: - производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых Арендатором; - в двухнедельный срок после подписания настоящего договора заключить с Арендатором Договора на коммунальные услуги (эксплуатационное обслуживание)".

В соответствии с п.5.4.8 Арендатор обязан за свой счет осуществить текущий ремонт арендуемого объекта.

Выполнение Истцом обязательств по проведению текущего ремонта подтверждается актами проверок помещений Ответчиком и Решением Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-25711/07-59-211 от 10.09.2007 (прилагается).

Так по указанному делу N А40-25711/07-59-211, судом были исследованы Акты проверок ЦТА ДИГМ г.Москвы от 22.12.2006, от 12.04.2007 и от 10.05.2007, в которых Арендодателем подтверждено проведение арендатором текущего ремонта (последние два абзаца страницы 2 указанного судебного акта).

Истец ссылается на надлежащее исполнение обязательств по уплате арендной платы, что подтверждается справкой об отсутствии задолженности, подписанной Арендодателем (График поступления платежей и расчет штрафов на 17.01.2012 к Договору аренды N 01-01068/05 от 23.11.2005 (прилагается). Факт отсутствия задолженности также указан в Акте осмотра помещений N 01-00689/11 от 14.09.2011, подписанном Ответчиком, в котором также указано, что "наличие задолженности по арендной плате не установлено".

Департамент до настоящего времени не представил помещение в состоянии пригодном для использования, не заключил с арендатором договоры на коммунальные услуги (п. 10.2 Договора), не согласовал производство капитального ремонта объекта аренды с городскими службами (п.5.2.2 Договора), не представил доказательств по страхованию арендуемого объекта (п.5.2.1 Договора). Установил в здании тепловую станцию и водомерный узел, чем без уведомления произвел перепланировку помещения, указанные изменения в план БТИ не внесены.

Переданное помещение полностью непригодно для использование под офис. В здании без согласования с Арендатором установлены Тепловая станция и водомерный узел, что привело к перепланировке первого этажа. На обращение по этому вопросу к арендодателю Ответчиком был дан уклончивый ответ самостоятельно обратиться в службу ГБУ МосгорБТИ.

Отсутствие вины Истца (арендатора) в доведении здания до аварийного состояния изложено в Постановлении о прекращении производства по делу об административном правонарушении N 16-14 АД 2016 от 19.03.2016 (прилагается).

Неоднократные письма Истца с просьбой выполнить свои договорные обязательства остались без ответа.

26 ноября 2019 года в адрес Департамента городского имущества г.Москвы было направлено письмо (исх.N 18-КОС) от 11.11.2019 с просьбой продлить Договор аренды N 1-1068/05 от 23.11.2005 на весь период, в течение которого АНО "КОС "Лубянка" не имел возможности пользоваться помещением.

С учетом данных обстоятельств, истец полагает, что вправе требовать от ответчика продления срока договора аренды на весь период в течение которого арендатор по вине арендодателя не имел возможности пользоваться помещением в соответствии с предметом договоры аренды, т.е. до 03 августа 2034 года.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд за защитой нарушенных прав.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и установив факт прекращения договорных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя и освобождение арендатора от обязанности по внесению платежей за период, предшествующий такому расторжению, признал заявленные требования необоснованными.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

Срок действия договора аренды от 23.11.2005 N 01-01068/05 установлен с 04.08.2005 до 03.08.2020. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

26 ноября 2019 года в адрес Департамента городского имущества города Москвы истцом было направлено письмо (исх.N 18-КОС) от 11.11.2019 с просьбой продлить Договор аренды N 1-1068/05 от 23.11.2005 на весь период, в течение которого АНО "КОС "Лубянка" не имел возможности пользоваться помещением на срок до 03 августа 2032 г., ответа со стороны Департамента не поступило.

Согласно п.5.3.1. Договора, арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение Договора аренды на новый срок.

Вместе с тем, заключенный между сторонами Договор аренды не содержит положений, определяющих порядок оформления между арендатором и арендодателем отношений по аренде на новый срок при реализации арендатором права на продление договора.

Таким образом, право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано им только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону в срок, установленный законом или договором.

Поскольку возражений со стороны арендодателя не поступило Договор продлен на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес АНО "КОС "ЛУБЯНКА" уведомление от 28.08.2020 N ДГИ-И-59870/20 об отказе от Договора.

Таким образом, договор правомерно расторгнут в одностороннем порядке, на основании чего не может быть продлен по решению суда.

Из системного толкования ст. ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

В случае, если арендатор не исполнил обязанность по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, то в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

По смыслу статей 328, 611 ГК РФ невозможность использования арендованным имуществом по независящим от арендатора причинам освобождает последнего от обязанности по уплате арендной платы.

Между арендатором и арендодателем было заключено дополнительное соглашение от 15.10.2010 к Договору аренды от 23.11.2005 N 01-01068/05.

В соответствии с п. 1. Соглашения стороны установили, что в соответствии с решением комиссии Департамента городского имущества города Москвы по решению спорных вопросов оплаты аренды за нежилые помещения N 3/10 от 26.08.2010 приостановить начисление арендной платы по договору от 23.1.2005 г. N 01-01068/05 с 26.08.2010 до подписания Департаментом имущества города Москвы акта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств Объекта аренды к электрическим сетям и акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности но не позже чем до 26.08.2011 г.

Таким образом, арендодатель фактически освободил арендатора от уплаты арендной платы до момента подписания Департаментом имущества города Москвы акта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств Объекта аренды к электрическим сетям и акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

В соответствии с частью 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, Арендатор не может требовать в судебном порядке обязать арендодателя провести капитальный ремонт в случае уклонения последнего от указанной обязанности.

Ссылаясь на невозможность использования помещения, истец в свою очередь воспользовался правом, предусмотренным ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, подписав дополнительное соглашение от 15.10.2010.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2021 по делу N А40-23478/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Г.С. Александрова О.В. Савенков