Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 г. N 13АП-19683/21 по делу N А56-76797/2020

г. Санкт-Петербург

27 июля 2021 г.

Дело N А56-76797/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Тимухиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смирновой В.С.,

при участии:

от истца: представитель Шарая С.А., на основании доверенности от 02.09.2020,

от ответчика: представитель Михайлова А.Р., на основании доверенности от 02.03.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-19683/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2021 по делу N А56-76797/2020, принятое по иску:

истец: индивидуальный предприниматель Шарай Сергей Александрович (ОГРНИП: 308784717700129)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Шарай Сергей Александрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора N 02/ЗД-08798 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная улица, дом 68, корпус 4, литера А, площадью 1 049 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005412:141, разрешенное пользование: историко-культурная деятельность, исключении из него пункта 3.2 и изложении пункта 3.4 указанного договора в следующей редакции: "п. 3.4. Арендная плата за пользование Участком устанавливается в рублях. Величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 278 897.12 (Двести семьдесят восемь тысяч восемьсот девяноста семь) рублей 12 копеек. Плата за аренду Участка в квартал (Акварт), при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 69 724.28 руб. 28 коп.".

Решением от 22.04.2021 суд урегулировал разногласия, возникшие между предпринимателем и Комитетом при заключении названного договора, исключив из него пункт 3.2 и изложив пункт 3.4 указанного договора в следующей редакции: "п. 3.4. Арендная плата за пользование Участком устанавливается в рублях. Величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 278 897.12 (Двести семьдесят восемь тысяч восемьсот девяноста семь) рублей 12 копеек. Плата за аренду Участка в квартал (Акварт), при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 69 724.28 руб. 28 коп.; В десятидневный срок с даты предоставления Арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации Участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации Участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.2 Договора), и направляет Арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к Договору, устанавливающего новую величину арендной платы.".

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, урегулировать разногласия в редакции Комитета; ссылается на то, что территория, составляющая территорию участка, использовалась предпринимателем с момента приобретения в собственность здания площадью 311,2 кв.м, который в последующем был сформирован с учетом (в целях) эксплуатации здания; ссылается на наличие в деле доказательств, подтверждающих использование участка до заключения договора, в том числе с 2017 года; в этой связи считает доказанным объем землепользования равный площади участка (1 049 кв.м) и период (с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости (14.12.2017).

В судебном заседании Комитет поддержал доводы апелляционной жалобы., а предприниматель просил в ее удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, предпринимателю на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (строения/его части) от 05.05.2017 N ЦРН/04/КП/4421/17/000054, находящегося в собственности ОАО "РЖД", а также дополнительного соглашения от 01.08,2017, дополнительного соглашения от 01.12.2017 N 2, акта приема-передачи недвижимого имущества от 19.05.2017, принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 311,2 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005412, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная улица, дом 68, корпус 4, литера А, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Распоряжением Комитета от 12.11.2019 N 3036-РЗК предпринимателю согласовано предоставление в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 1 049 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная улица, дом 68, корпус 4, литера А.

Также данным распоряжением утверждена схема расположения участка на кадастровом плане территории.

После проведения мероприятий по образованию участка и постановки его на кадастровый учет предприниматель обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов от 11.03.2020.

Письмом от 16.06.2020 Комитет известил предпринимателя о подготовке проекта договора N 02/ЗД-08798 аренды земельного участка. Предприниматель не согласился с пунктами, определяющими внесение арендных платежей за время, предшествующее дате заключения договора (с 14.12.2017), направив в адрес Комитета протокол разногласий от 22.07.2020.

Недостижение сторонами соглашения относительно названных пунктов договора послужило основанием для обращения истца в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из пункта 1 статьи 446 ГК РФ следует, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В настоящий момент между сторонами возникли разногласия относительно включения в договор аренды условий относительно распространения положений договора на период, предшествующий его заключению, а также относительно уплаты предпринимателем денежных средств в счет оплаты фактического использования земельного участка до момента заключения договора.

Согласно пункту 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное, от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума N 16) предусмотрено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

В пункте 3 постановления Пленума N 16 указано, что при отсутствии в норме, регулирующей права и (обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что включение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Оценив пункты 3.2 и 3.4 договора в редакции Комитета в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для включения в договор аренды условий относительно распространения положений договора на период, предшествующий его заключению, а также относительно уплаты истцом денежных средств в счет оплаты фактического использования земельного участка до момента заключения договора.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.

Судом первой инстанции исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный

суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2021 по делу N А56-76797/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова И.А. Тимухина