Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2021 г. N 17АП-7838/21 по делу N А50-27580/2020

г. Пермь

30 июля 2021 г.

Дело N А50-27580/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Семенова В.В., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Залябан Е.В.,

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Сергеевой Натальи Владимировны: Сергеева Н.В., лично, предъявлен паспорт, Михалева Н.Г., предъявлено удостоверение, доверенность от 12.01.2021;

от ответчика Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники: Шишкин Р.Н., предъявлен паспорт, доверенность от 24.12.2020;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Сергеевой Натальи Владимировны,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 15 апреля 2021 года

по делу N А50-27580/2020

по иску индивидуального предпринимателя Сергеевой Натальи Владимировны (ОГРНИП 309591124500018, ИНН 591101808372)

к муниципальному образованию "Город Березники" (ОГРН 1025901701616, ИНН 5911000244) в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сергеева Наталья Владимировна (далее - истец, ИП Сергеева Н.В.) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к муниципальному образованию "город Березники" в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее - ответчик, Управление) о взыскании 145 342 руб. стоимости неотделимых улучшений, судебных расходов в размере 27 360 руб. 26 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 15 апреля 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт - исковые требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что с момента дачи согласия на проведение ремонта спорного помещения от 16.04.2010 до даты окончания срока действия договора аренды ответчик как собственник помещения данное им согласие не оспаривал, не отзывал, не корректировал, каких-либо возражений относительно объема и стоимости работ не заявлял. Указывает, что судом первой инстанции не дана оценка отчету N 12-Н-18 от 26.03.2018, составленному ООО "ЛИСС", по определению рыночной стоимости величины затрат улучшения арендуемого спорного нежилого помещения. Кроме того, истец ссылается на то, что несмотря на заявленное ответчиком несогласие с проведенными истцом улучшениями их стоимости и качеством, ответчик данные улучшения принял, использует в своей хозяйственной деятельности и извлекает из них прибыль, спорное помещение сдано в аренду ООО "ОЛИМП Частоты". В судебном заседании представитель истца на доводах и требованиях настаивал.

Ответчиком возражения на жалобу не представлены. В судебном заседании представитель ответчика возразил против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 26.03.2010 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью администрации города Березники (арендодатель) и ИП Сергеевой Н.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности N нп/2010/30, по условиям которого ответчик передал, а истец принял в аренду встроенное нежилое помещение, общей площадью 73,3 кв.м., согласно плану (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, расположенное в цокольном этаже жилого дома, по адресу: г. Березники, ул. Циренщикова, 10, для использования в соответствии с нормативными требованиями и видами разрешенного использования.

Договор действует с 01.04.2010 по 31.03.2020 и вступает в силу с момента государственной регистрации в Березниковском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (п. 1.3 договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию - 25.05.2010.

Вышеуказанный договор был подписан с протоколом разногласия к акту приёма-передачи муниципального имущества по договору аренды от 26.03.2010 N нп/2010/30.

Согласно пункту 1.2 договора аренды на момент заключения договора арендатор осмотрел имущество в натуре, указанное в договоре п. 1.1, ознакомился с его санитарно-техническим состоянием, качественными характеристиками и не имеет по отношению к состоянию имущества каких-либо претензий.

Техническое состояние имущества отражено в акте приёма-передачи (приложение N 2) являющемся неотъемлемой частью договора.

Из акта приема-передачи муниципального имущества к договору от 26.03.2010 N нп/2010/30 (приложение N 2), следует, что при осмотре помещения установлено, что помещение находится в технически исправном состоянии, к дальнейшей эксплуатации пригодно (л.д.21).

Между сторонами подписаны протокол разногласий к договору аренды и протокол согласования разногласий к договору от 09.04.2010 (л.д.19).

Из протокола разногласий к акту приёма-передачи муниципального имущества (л.д.21-оборот), следует, что при осмотре помещения установлено: помещение к эксплуатации не готово. Захламлённость мусором, мебелью, аппаратурой и кинескопами от предыдущих арендаторов (бывшей телемастерской), ветошью, отходами и предметами лиц "БОМЖ". Требуется ремонт полов по всей площади, замена дверных коробок 7 шт., замена оконных рам - 3 шт., замена наружной электропроводки, монтаж освещения по всем комнатам, монтаж водопровода, монтаж канализации, замена замков на входной группе. Потолок и стены требуют косметического ремонта. Входная группа: требуется ремонт лестничного марша, ремонт стен, побелка и покраска стен внутри и снаружи, монтаж освещения. Прилегающая территория в размере 20-25 кв.м требует устройства уклона от входа в помещение, так как талые и дождевые воды стекают под дверь по лестнице непосредственно в помещение.

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено, что арендатор имеет право в установленном порядке проводить перепланировку, переоборудование, установку решеток, капитальный и текущий ремонт, ремонт фасада объекта, и обновление основных арендуемых фондов за счет собственных средств, по письменном разрешению арендодателя.

Согласно п. 3.2.14 договора по окончании срока действия договора, или досрочного его расторжения, в течение трех дней передать имущество арендодателю по акту приёма-передачи в исправном состоянии с учётом нормального износа со всеми произведенными неотделимыми улучшениями, с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием.

06.04.2018 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 26.03.2010 N нп/2010/30 с 14.05.2018 (л.д.23).

Во исполнение соглашения о расторжении договора арендатором арендованный объект передан арендодателю по акту приёма-передачи от 14.05.2018 (л.д.24).

Между тем, как указал истец, в период действия договора аренды недвижимого имущества с марта 2010 года по апрель 2018 года истцом были выполнены следующие ремонтные работы: монтажные работы водопроводных, канализационных и электрических сетей в арендованном помещении, расположенном по адресу: г. Березники, ул. Циренщикова, 10. Данные работы были согласованы с арендодателем, что подтверждается письмом Управления от 16.04.2010 г. исх.N 18-01-9/57 (л.д.25).

Согласно отчёту N 12-Н-18 от 26.03.2018, составленному ООО "ЛИСС", (л.д.27-110) по определению рыночной стоимости величины затрат улучшения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Циренщикова, 10, по состоянию на 19.03.2018 величина затрат на улучшение арендуемого нежилого помещения составила - 145 342 руб.

20.10.2020 истец направил ответчику претензию о добровольном возмещении затрат, связанных с улучшением арендуемого нежилого помещения.

Ссылаясь на то, что арендатором с согласия арендодателя были выполнены работы по улучшению арендованного имущества, стоимость неотделимых улучшений имущества не возмещена, претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условиями договора не предусмотрена обязанность арендодателя по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений при расторжении договора аренды.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В силу со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указывалось выше, 26.03.2010 между Управлением (арендодатель) и ИП Сергеевой Н.В. (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности N нп/2010/30.

В обоснование иска, истец указывает, что ранее арендованное им имущество было им улучшено, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению.

Рассмотрев доводы жалобы в указанной части, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В пункте 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из условий п. 3.2.4 договора следует, что арендатор обязался поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений.

При этом п. 3.2.4.1 вышеуказанного договора установлено, что проведение перепланировок, переоборудования, капитального ремонта, ремонта фасада объекта, установку решеток арендатор обязан осуществлять исключительно по письменному разрешению арендодателя. По окончании работ обязан предоставить арендодателю следующие документы: проект, согласованный с соответствующими органами, акт приемки после проведения перепланировки (реконструкции), техническое заключение проектной организации, согласование от управления архитектуры и градостроительства администрации города Березники, технические документы (технический паспорт, информация из технического паспорта, справка об изменении площадей).

Пунктом 3.2.4.2 договора определено, что при прекращении договора арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Кроме того, из материалов дела следует, что при согласовании условий договора у сторон возникали разногласия. Так, согласно протоколу разногласий, подписанному между сторонами, арендатор предложил изменить пункт 3.2.4.2 договора на: "На основании ст. 623, п. 1.2 ГК РФ при прекращении либо окончании договора арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений помещения при предоставлении всех подтвержденных затрат" (л.д.19).

Между тем, протоколом согласования разногласий к договору аренды от 09.04.2010 (л.д.19-оборот) пункт 3.2.4.2 договора принят в редакции арендодателя.

Следовательно, с учетом буквального толкования условий п. 3.2.4.2 договора в редакции протокола согласования разногласий от 09.04.2010, истец на момент прекращения арендных отношений не имеет права на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание толкование приведенных выше норм права, а также условий договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований о взыскании стоимости неодолимых улучшений в размере 145 342 руб.

Доводы истца о том, что ответчик был вынужден заключить договор на таких условиях, поскольку помещение ему было необходимо для осуществления предпринимательской деятельности, не являются основанием для иного толкования условий договора и удовлетворения требований. Истец, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, имеющее возможность оценить состояние помещения при его приеме в аренду, несет соответствующие риски при подписании гражданско-правовых договоров с определенными условиями.

Также следует учитывать, что истцом в период пользования осуществлялось пользование объектом, следовательно, он пользовался произведенными улучшениями в период аренды, извлекая прибыль от такого использования.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 15 апреля 2021 года по делу N А50-27580/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

В. В. Семенов Э. А. Ушакова