Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2021 г. N 15АП-13049/21 по делу N А32-48984/2019

город Ростов-на-Дону

04 августа 2021 г.

дело N А32-48984/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Романовым А.А.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрация города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021 по делу N А32-48984/2019

по иску администрация города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика" и акционерному обществу "Мацестинский чай",

при участии третьих лиц - Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея;

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Мацестинский Чай" (далее - ответчик, АО "Мацестинский Чай"), обществу с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика" (далее - ответчик, ООО "Мацестинская Чайная фабрика") о расторжении договора аренды от 08.12.2005 N 4900770087 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308003:1013, об обязании привести участок в состояние, соответствующее целевому использованию, возвратить его по акту приема-передачи, погасить регистрационную запись о праве аренды.

Решением суда от 22.06.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что общество неоднократно привлекалось к административной ответственности за допущенные нарушения требований земельного законодательства при использовании спорного участка. В ходе проверки земельного участка, осуществляемой Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, установлено, что на нем имеются многолетние кустарники и деревья. На участке выявлены заросли сорной и древесно-кустарниковой растительности. Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписания об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства обществом не выполнены. Ответчиками не представлены доказательства проведения каких-либо работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, сенокошению, выращиванию чая.

В судебное заседание стороны явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между территориальным управлением (арендодатель) и акционерным обществом "Мацестинский Чай" был заключен договор аренды от 08.12.2005 N 04-24/87С (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1013 (ранее 23:49:0309000:89) общей площадью 47700 кв.м (далее - спорный земельный участок), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок N7, для сельскохозяйственного использования (п. 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен до 08.12.2054.

Между администрацией и ответчиком (акционерным обществом "Мацестинский Чай") заключено дополнительное соглашение от 09.02.2015, согласно п. 1 которого в связи с государственной регистрацией муниципальной собственности г. Сочи на спорный земельный участок договору аренды от 08.12.2005 N 04-24/87С присвоен N4900770087 (далее - договор).

Права и обязанности арендатора по спорному договору на основании договора уступки от 03.08.2018 перешли к ООО "Мацестинская чайная фабрика".

Между ООО "Мацестинская чайная фабрика" (арендатор) и АО "Мацестинский Чай" (субарендатор) заключен договор субаренды от 18.11.2019.

Согласно п. 6.2.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре.

Как следует из письма Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 24.12.2018 N 03-18-14/9597 по результатам внеплановой проверки в период с 10.02.2016 по 10.03.2016 АО "Мацестинский чай" привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ, выдано "предписание об устранении нарушения земельного законодательства РФ сроком до 25.01.2018. Однако срок исполнения предписания был продлен до 01.07.2018.

В июле 2018 на данных участках была проведена внеплановая проверка по контролю предписания. По результатам повторной проверки АО "Мацестинский чай" привлечено к административной ответственности по ч. 25 ст. 19.5 КоАП РФ и выдано новое предписание сроком до 01.02.2019.

В ходе проверки спорного земельного участка, осуществляемой Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, установлено, что на участке расположена плантация чая площадью 4, 12 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха). Под дорогами 0, 59 га, под пастбищем 0, 06 га. Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 N 09-09/ВП2551 не выполнено.

В адрес АО "Мацестинский чай" письмом от 05.04.2019 N 7267/02-05-16 отправлена претензия с предложением в 30-дневный срок со дня получения настоящей претензии предоставить в адрес департамента имущественных отношении администрации города Сочи документ, подтверждающий исполнение предписания по устранению выявленных нарушений земельного законодательства. Однако до настоящего времени ответ от арендатора не поступал.

В связи с дальнейшим уклонением от устранения выявленных нарушений в адрес АО "Мацестинский чай" письмом от 17.06.2019 N 13771/02-05-16 направлена претензия с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Администрация, ссылаясь на то, что общество не приступило к освоению земельного участка и использует его с нарушением требований действующего законодательства, обратилась с иском в суд по настоящему делу.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 450, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 7, 22, 42, 45, 46, 77 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведений сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации", установив, что нарушения, приведенные администрацией в качестве основания для расторжения спорного договора, устранены арендатором в разумный срок; факт неиспользования земельного участка по целевому назначению не подтвержден надлежащими доказательствами, пришел к выводу о том, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора аренды земельного участка, заключенного сроком на 49 лет, применительно к обстоятельствам данного спора является несоразмерной, не соответствует степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Закона N 101-ФЗ (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции верно признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, и отказал в удовлетворении иска.

Приведенные администрацией в апелляционной жалобе доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. При существующем расположении предмета аренды (в лесном массиве) вменение в вину ответчикам произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. Факт неиспользования земельных участков по целевому назначению в установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 процентном соотношении (закустаренность свыше 30% площади участка) не подтвержден надлежащими доказательствами. Нахождение на спорном участке плантации чая администрация не оспаривает.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2021 N 308-ЭС21-161 по делу NА32-48983/2019.

Более того, между ООО "Мацестинская Чайная фабрика" и Колескиным Н.В., Ижболдиным А.С. заключен договор от 01.11.2019 N 06/10-19 на выполнение подрядных работ по корчевке колючего кустарника и сгребанию срезанного кустарника на спорном земельном участке. Обществом представлен составленный генеральным директором ООО "Мацестинская чайная фабрика" акт осмотра земельного участка от 31.01.2020, согласно которому на участке выполнены работы по корчевке колючего кустарника и сгребанию срезного кустарника.

Иные доводы истца, приведенные в обоснование своей позиции по апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неверном понимании истцом вышеприведенных норм действующего законодательства.

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021 по делу N А32-48984/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

И.Н. Глазунова Н.В. Нарышкина