Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2021 г. N 09АП-28148/21 по делу N А40-17502/2021

город Москва

04 августа 2021 г.

Дело N А40-17502/21

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В., судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 апреля 2021 года по делу N А40-17502/21, по иску ООО "Торговый дом Сокол" к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки

лица, участвующие в деле, не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО "Торговый дом Сокол" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества помещение общей площадью 184,4 кв.м. (этаж 3, помещение II, комн. 1-6, 6а, 7-9, помещение Iа, комн.1-7, 7а, 8), расположенное по адресу: г. Москва, Университетский проспект, д.9.

Решением суда от 16.04.2021 г. иск был удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание апелляционного суда представители истца и ответчика не явились, извещены. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии указанных лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на информационном портале Картотека арбитражных дел http://kad.arbitr.ru в соответствии положениями ч.6 ст. 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.04.2015 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор N 59-1856 купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора купли-продажи ответчик обязуется передать в собственность истца объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, просп. Университетский, д.9, общей площадью 184.4 кв. м, ( этаж 3, пом. II, ком. 1-6, 6а, 7-9, пом. Iа, комнт.1-7, 7а,8) (далее - Объект), а истец принять и оплатить объект недвижимости.

Согласно пункту 3.1 Договора купли-продажи цена объекта составила 21 953 000 рублей.

В силу пункта 3.4 оплата по Договору купли-продажи вносится истцом ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора купли-продажи. Последующие ежемесячные платежи осуществляются истцом до 06 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 690 805 руб. 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Согласно пункту 4.1 Договора купли-продажи в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества.

На объект было зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона, установленная в соответствии с пунктом 4.1 Договора купли-продажи, о чем в ЕГРП была сделана запись.

Право собственности на объект по Договору купли-продажи перешло от ответчика к истцу.

Истец полностью выполнил обязательства по оплате Объекта недвижимого имущества в соответствии с Договором купли-продажи.

30.12.2020 года истец письмом обратился к ответчику с заявлением о снятии обременении и погашения записи об ипотеке в связи с полной оплатой основных платежей по Договору купли-продажи.

Ответчик письмом N ДГИ-1-148266/20-1 уведомил истца, что задолженности по основному долгу и предоставленную рассрочку истец не имеет, денежные средства в счет оплаты стоимости Объекта по Договору купли-продажи поступили полностью.

В связи с тем, что обязательство, обеспеченное ипотекой, возникшее между сторонами, прекращено надлежащим его исполнением, а запись об обременении нарушает права истца, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества, с учетом положений ст.431 ГК РФ о толковании условий договора, другие доказательства, имеющиеся в материалах дела, а также доводы сторон, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для прекращения залоговых обязательств, так как договором купли-продажи недвижимого имущества в пункте 4.1 предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Пунктом 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-продажи указанного имущества. Расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества возлагаются на арендатора.

Из пункта 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ следует, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В этой связи является несостоятельным довод жалобы о ненадлежащем способе защиты права.

В соответствии с п.3 ст.334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 3 Закона N 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно ст.352 ГК РФ залог прекращается, в том числе, в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.1 Договора купли-продажи в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества.

Как установлено судом и не оспорено ответчиком, истец полностью оплатил выкупную стоимость арендуемого имущества, а также начисленные проценты на предоставленную рассрочку.

Вопреки доводам жалобы ответчика, обязательства истца по уплате неустойки, начисленной Департаментом за просрочку оплаты по договору, с учетом условий договора не обеспечено залогом.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 апреля 2021 года по делу N А40-17502/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Савенков О.В.