Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2021 г. N 01АП-4452/21 по делу N А38-6047/2019

г. Владимир

10 августа 2021 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2021.

Постановление в полном объеме изготовлено 10.08.2021.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рубис Е.А.,

судей Белякова Е.Н., Захарова Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лишенковой А.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Яворского Анатолия Дмитриевича

на определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 20.05.2021 по делу N А38-6047/2019

о разрешении разногласий и утверждении Положения о порядке, условиях и сроке продажи на торгах имущества Яворского Анатолия Дмитриевича находящегося в залоге у акционерного общества "Джей энд Банк",

без участия сторон.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Яворского Анатолия Дмитриевича (далее - Яворский А.Д., должник) в Арбитражный суд Республики Марий Эл обратился должник с заявлением о разрешении разногласий, возникших между должником, залоговым кредитором и финансовым управляющим относительно начальной цены и порядка реализации залогового имущества должника.

Определением от 20.05.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл разрешил разногласия, возникшие между залоговым кредитором, должником и финансовым управляющим относительно порядка, сроков, условий продажи залогового имущества Яворского Анатолия Дмитриевича. Утвердил Положение о порядке, условиях и сроке продажи на торгах имущества Яворского Анатолия Дмитриевича, находящегося в залоге у Джей энд Ти Банк (АО), утвержденное залоговым кредитором 21.09.2020, с учетом внесения следующих изменений: Пункт 1.9. Положения изложить в следующей редакции: "Денежные средства, полученные от реализации предмета залога, подлежат распределению в соответствии с положениями пункта 5 статьи 213.27 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Не согласившись с принятым судебным актом, Яворский А.Д. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции от 20.05.2021 по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что продажа на торгах отдельно стоящих зданий разными лотами позволит реализовать имущество по максимальной цене, что в интересах должника и кредитора.

По мнению должника, начальная стоимость, указанная в решении Йошкар-Олинского городского суда от 25.10.2018 года по делу N 2-1786\2018 и решении финансового управляющего об оценке имущества не соответствует начальной цене, указанной в порядке продажи.

Реализация в банкротстве земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 8702 кв.м, кадастровый номер 12:05:0000000:0049 может нарушить интересы третьих лиц, собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке. Реализация земельного участка без объектов недвижимости противоречит Земельному кодексу, и может повлечь признание сделки недействительной.

В материалы дела поступили следующие документы: от акционерного общества "Джей энд Банк" отзыв на апелляционную жалобу (входящий N 01АП-4452/21(1) от 29.07.2021); от акционерного общества "Джей энд Банк" ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие (входящий N 01АП-4452/21(1) от 04.08.2021).

Джей энд Ти Банк (АО) в отзыве на апелляционную жалобу просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.1aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257-262, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При принятии судебного акта арбитражный суд первой инстанции руководствовался статьями 60, 110, 139, 213.26, 213.27 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве), статьей 66 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.11.2019 признано обоснованным заявление конкурсных кредиторов, гражданина Анисимова П.А., гражданки Ерашовой Е.С., о признании банкротом гражданина Яворского А.Д., должник признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.

Определением арбитражного суда от 25.02.2020 в реестр требований кредиторов гражданина Яворского Анатолия Дмитриевича в третью очередь включены требования кредитора, Джей энд Ти Банка (акционерное общество) по денежным обязательствам по основному долгу в сумме 13 957 968 руб., процентам за пользование кредитом в размере 1 070 394 руб. 32 коп., неустойке в сумме 1 650 000 руб., как обеспеченные залогом имущества должника по договору ипотеки N 511/17-3 от 05.05.2017 в сумме 8 633 760 руб.

Указанное требование было предъявлено к гражданину Яворскому А.Д., как к поручителю и залогодателю по неисполненному денежному обязательству ООО "Нефте-бурстрой" по кредитному договору от 05.05.2017 N 11/17-кк.

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 25.10.2018 по делу N 2-1786/2018 с ООО "Нефтебурстрой", Яворского Анатолия Дмитриевича, Куфёлкиной Светланы Владимировны, ООО "Стикс" солидарно в пользу Джей энд Ти Банка (акционерного общества) взыскана задолженность по кредитному договору от 05.05.2017 N 11/17-кк в сумме 16 738 362 руб. 32 коп., из которых просроченный основной долг в сумме 13 957 968 руб., просроченные проценты в размере 799 795 руб. 88 коп., проценты, начисленные на просроченный основной долг, в размере 270 598 руб. 44 коп., неустойка, начисленная на просроченные проценты, в размере 150 000 руб., неустойка, начисленная на просроченный основной долг, в размере 1 500 000 руб., а также государственная пошлина в сумме 60 000 руб.

Указанным решением обращено взыскание на следующее имущество, принадлежащее Яворскому Д.А., являющееся предметом залога по договору ипотеки N 511/17-3 от 05 мая 2017 года:

* земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 8702 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 18 от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Луначарского, д.34, кадастровый номер 12:05:0000000:0049, начальная продажная стоимость 5 836 800 рублей;

* кирпичная проходная, назначение : нежилое здание, общей площадью 22,2кв.м, расположенная по адресу: РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. Луначарского, д.34, кадастровый номер 12:05:0801005:171, начальной продажной стоимостью 64 800 рублей;

* склад, назначение: нежилое здание, обшей площадью 457,2кв.м, расположенный по адресу: РМЭ, ул. Луначарского, д.34, кадастровый номер 12:05:0801005:167, начальная продажная стоимость 1 338 400 рублей;

* земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения здания овощехранилища, общей площадью 1701,0кв.м (+/- 14кв.м), расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 53-м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Луначарского, д.32а, кадастровый номер 12:05:0801005:0020, начальная продажная стоимость 1 140 960 руб.

Залоговый кредитор, включенный в реестр требований кредиторов, 21.09.2020 утвердил Положение о порядке, условиях и сроках продажи на торгах имущества Яворского А.Д., предусмотрев, что заложенное имущество подлежит реализации на торгах единым лотом, организатором торгов выступает финансовый управляющий, торги проводятся на электронной площадке m-ets.ru в течение двух месяцев с момента утверждения Положения. При этом начальная цена продажи имущества определена в Приложении N 1 к Положению и составляет для земельного участка общей площадью 8702 кв.м. - 6 274 560 руб.; склада обшей площадью 457,2кв.м. - 1 438 780 руб.; кирпичной проходной общей площадью 22,2кв.м. - 69 660 руб.; земельного участка общей площадью 1701,0кв.м (+/- 14кв.м) - 1 226 532 руб., всего 9 009 532 руб.

Финансовый управляющий должника провел оценку залогового имущества должника и пришел к выводу, что начальная цена продажи составляет по земельному участку общей площадью 8702 кв.м. - 5 836 800 руб.; склада обшей площадью 457,2кв.м. - 1 338 400,0 руб.; кирпичной проходной общей площадью 22,2кв.м. - 64 800 руб.; земельного участка общей площадью 1701,0кв.м (+/- 14кв.м) - 1 140 960 руб. Указанная оценка соответствует стоимости имущества, определенной в решении суда от 25.10.2018 по делу N 2-1786/2018. Результаты оценки опубликованы в ЕФРСБ 07.03.2020.

На земельном участке общей площадью 8 702 кв.м. (кадастровый номер 12:05:0000000:0049) расположены следующие объекты недвижимости: с кадастровыми номерами 12:05:0801005:167 (имущество должника, склад площадью 457,2 кв.м.), 12:05:0801005:169 (здание 594,8 кв.м., принадлежит ООО "Столица"), 12:05:0801005:170 (здание 334,2 кв.м., принадлежит Левит М.А.), 12:05:0801005:171 (имущество должника, кирпичная проходная, площадью 22 кв.м.), 12:05:0801005:172 (нежилое здание, принадлежит ООО "Стикс"), 12:05:0801005:173 (нежилое здание, принадлежит ООО "Стикс"), 12:05:0801005:174 (нежилое здание, принадлежит ООО "Стикс"). Тем самым, на земельном участке, принадлежащем должнику, расположены не только его объекты недвижимого имущества, но и недвижимость, принадлежащая иным лицам (подконтрольной ему организации ООО "Стикс", а также ООО "Столица" и Левит М.А.). Указанные лица были привлечены судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

Должник заявил возражения относительно разработанных залоговым кредитором условий реализации имущества должника:

* имущество следует реализовать отельными лотами, поскольку это приведет к его продаже по более высокой цене;

* начальная цена продажи имущества отлична от цены, установленной в решении суда, которым на него было обращено взыскание, а также от цены, определенной финансовым управляющим;

* реализация земельного участка площадью 8 702 кв.м. приведет к нарушению прав третьих лиц - собственников иных зданий, расположенных на нем.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены определения арбитражного суда первой инстанции.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - "Закон о банкротстве") и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - "АПК РФ") дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным указанным кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Так, арбитражным судом первой инстанции верно установлено, что реализуя свои права, предоставленные пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве, кредитор Джей энд Ти Банк (АО), чьи требования обеспечены залогом имущества должника, разработал Положение о порядке продажи залогового имущества, определив, в том числе, начальную продажную цену.

Судом установлено, что общая цена имущества, названная залоговым кредитором составляет 9 009 532 руб., начальная цена продажи залогового имущества, установленная решением суда, - 8 633 760 руб., финансовым управляющим указанное имущество оценено на 8 380 960 руб.

Должник, возражая против начальной цены продажи, не обосновал, почему указанная залоговым кредитором цена нарушает интересы должника и его кредиторов, не представил доказательств ее существенного несоответствия рыночной стоимости имущества.

При этом, как справедливо указал суд первой инстанции, цена имущества определяется в ходе проведения торгов, в том числе, путем снижения в случае реализации имущества на повторных торгах и торгах посредством публичного предложения. В связи с этим, возражения должника в указанной части судом первой инстанции правомерно отклонены.

Судом первой инстанции установлено, что должником не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие целесообразность реализации имущества, находящегося в залоге, разными лотами.

Спорное залоговое имущество находится в залоге у одного кредитора, кирпичная проходная и склад расположены на одном земельном участке, раздельная их реализация недопустима без его размежевания, что требует дополнительных временных и финансовых затрат.

При данных обстоятельствах и отсутствии в деле надлежащих доказательств возможности реализации имущества отдельными лотами по максимальной цене, суд первой инстанции обосновано отклонил указанные доводы должника.

Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы должника о невозможности реализации земельного участка Яворского А.Д., на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с частями 1 и 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу статьи 130 ГК РФ здание как самостоятельный объект недвижимости может находиться на земельном участке, право собственности на который принадлежит другому лицу. Кроме того, в силу статьи 66 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

В соответствии со ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Факт не оформления арендных отношений между залогодателем и собственником земельного участка, на котором находится здание или сооружение, не может влиять как на ипотеку данного здания или сооружения, а также на возможную реализацию такого здания или сооружения третьему лицу.

С учетом системного толкования указанных выше норм права, суд первой инстанции пришел к законному выводу, что реализация недвижимого имущества (земельных участков), являющегося предметом залога, при условии нахождения на нем зданий (сооружений), принадлежащим другому лицу, не противоречит закону и не может являться основанием для приостановки государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость к покупателю.

Кроме того, собственники зданий, расположенных на земельном участке, были привлечены судом к участию в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, между тем каких-либо возражений не заявили, доводов о нарушении их прав реализацией принадлежащего должнику земельного участка не представили. Более того, указанные лица в любом случае вправе претендовать на часть земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, принадлежащим им на праве собственности, независимо от перехода права собственности на такой участок другому лицу.

Изучив утвержденное залоговым кредитором Положение на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства о банкротстве, суд первой инстанции правомерно внес изменения в пункт 1.9 Положения и изложил его в редакции: "Денежные средства, полученные от реализации предмета залога, подлежат распределению в соответствии с положениями пункта 5 статьи 213.27 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Указанные изменения необходимы в связи с тем, что действующим законодательством предусмотрены особенности распределения денежных средств, полученных от реализации предмета залога в деле о банкротстве гражданина.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие с выводами суда и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

При принятии судебного акта суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, верно применил нормы права, подлежащие применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле, и принял законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб на определение по данной категории дел не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 20.05.2021 по делу N А38-6047/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Яворского Анатолия Дмитриевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Рубис

Судьи

Е.Н. Беляков Т.А. Захарова