Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2021 г. N 09АП-39458/21 по делу N А40-116494/2016

Москва

18 августа 2021 г.

Дело N А40-116494/16

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.С.Маслова,

судей М.С.Сафроновой и О.И.Шведко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания О.С.Макаровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТСН "Жилищный комплекс Рависсан" на определение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2021 по делу N А40-116494/16, вынесенное судьей Мироненко Э.В. по делу о банкротстве АО "Керамо",

об отказе ТСН "Жилищный комплекс Рависсан", Канакову Д.В., Должиковой А.В., Волощенко А.Н., Иванову А.А., Дерябину П.А., Фомиченко Г.А. и Бухтояровой А.И. в удовлетворении заявления о признании недействительными торгов по лоту N 2 по продаже имущества АО "Керамо" посредством публичного предложения, проведенных 29.11.2019 г. в электронной форме на электронной торговой площадке АО "ОТП" в соответствии с публикацией N 77033194433 в газете "Коммерсант" N 216 от 23.11.2019 и договора купли-продажи нежилых зданий, сооружений и уступки прав аренды земельных участков (специально значимых объектов) N 2-ЭП-незалог от 27.12.2019, заключенного между АО "Керамо" и ООО "БОР",

при участии в судебном заседании:

от префектуры Троицкого и Новомосковского административных округов г.Москвы- Ерёмина К.В., дов. от 11.02.2021

от ООО "БОР"- Гилёва А.В., дов. от 19.02.2021

к/у АО "Керамо"- Гринштейн А.М.- лично, паспорт, определение АСгМ от 18.05.2018

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2017 (резолютивная часть объявлена 16.10.2017) АО "Керамо" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Гринштейна А.М. Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2018 конкурсным управляющим должника утвержден Гринштейн А.М.

В Арбитражный суд города Москвы поступило объединенное заявление ТСН "Жилищный комплекс Рависсан", Канакову Д.В., Должиковой А.В., Волощенко А.Н., Иванову А.А, Дерябину П.А, Фомиченко Г.А. и Бухтояровой А.И. о признании недействительными торгов по лоту N 2 по продаже имущества АО "Керамо" посредством публичного предложения, проведенных 29.11.2019 в электронной форме на электронной торговой площадке АО "ОТП" в соответствии с публикацией N 77033194433 в газете "Коммерсант" N 216 от 23.11.2019 и договора купли-продажи нежилых зданий, сооружений и уступки прав аренды земельных участков (специально значимых объектов) N 2-ЭП-незалог от 27.12.2019, заключенного между АО "Керамо" и ООО "БОР".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным судом первой инстанции определением, ТСН "Жилищный комплекс Рависсан" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель префектуры Троицкого и Новомосковского административных округов г.Москвы доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ООО "БОР" и конкурсный управляющий должника против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, согласно размещенному в ЕФРСБ сообщении N 4435956 от 29.11.2019, протоколом о результатах проведения открытых торгов в форме публичного предложения по лоту N 2 (публичное предложение N 4073) от 29.11.2019 признаны состоявшимися торги по продаже следующего имущества АО "Керамо": энергосистема АО "Керамо", расположенная по адресу: г. Москва, п. Первомайское, дер. Пучково; сооружение - газопровод среднего давления, кадастровый N 77:18:0000000:36824; сооружение - газопровод высокого давления и ГРПБ, кадастровый N 77:18:0000000:36823; сооружение - газораспределительная система, кадастровый N 77:18:0000000:36691; очистные сооружения - хозяйственно-бытовая канализация (ЛОС), кадастровый N 77:18:0191413:281; сооружение - газопровод среднего давления, кадастровый N 77:00:0000000:69267; сооружение - газопровод среднего давления, кадастровый N 77:18:0000000:36844; право аренды земельного участка сроком на 49 лет (с 18.08.2010 по 18.08.2059), кадастровый N 50:26:0191413:11; право аренды земельного участка сроком на 49 лет (с 19.08.2010 по 19.08.2059), кадастровый N 50:26:0191413:9.

Победителем торгов признана Котосонова С.А., действовавшая от своего имени в интересах ООО "Бор" на основании агентского договора на участие в электронных торгах N б/н от 20.11.2019. Цена, предложенная победителем торгов, составила 4 450 000 руб.

По результатам торгов с ООО "Бор" заключен договор купли-продажи нежилых зданий, сооружений и уступки прав аренды земельных участков (социально значимых объектов) N 2-ЭП-незалог от 27.12.2019 (сообщение в ЕФРСБ N 4545966 от 27.12.2019).

По мнению заявителей, проведенные торги являются недействительными, в связи с тем, что было реализовано не принадлежащее должнику имущество, в официальных источниках информации не размещены сведения, связанные с особым порядком продажи объектов коммунальной инфраструктуры, что является безусловным основанием для признания торгов недействительными.

В обоснование своей позиции заявители указывают, что, ввиду того, что финансирование строительства жилых помещений в коттеджном комплексе Керамо "Раввисант" (далее - ККК "Рависсант") осуществлялось собственниками на основании договоров долевого участия, заключенных между ними и застройщиком коттеджного поселка (АО "Керамо"), то в силу положений ст. ст. 218, 135, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 36, 39, 153, 155, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации все построенные объекты, обслуживающие жилые помещения в коттеджном поселке должны находиться в общей долевой собственности собственников жилых помещений в нем. Отсюда собственникам индивидуального жилых помещений в ККК "Рависсант" во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество коттеджного поселка, в том числе на инженерные сети и коммуникации.

Суд первой инстанции, отказывая в признании торгов недействительными, исходил из отсутствия доказательств того, что торги были проведены с нарушением правил, установленных законом.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

Согласно статьям 449 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом, в соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями для признания торгов недействительными являются одновременное несоблюдение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги.

Из этого следует, что заинтересованное лицо должно представить суду доказательства нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Кроме того, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

К нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, положения статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации относят: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенные условия, повлекшие неправильное определение победителя.

По смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями для признания торгов недействительными являются одновременное несоблюдение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги. Следовательно, заинтересованное лицо должно представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 N 101).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушение, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Судом проверены доводы заявителей о наличии в силу закона у членов ТСН и собственников частных домовладений и квартир в малоэтажных жилых домах права общей долевой собственности на общее имущество, реализованное на торгах, судом установлено следующее

В обоснование данного довода ТСН ссылалось на положения жилищного и гражданского законодательства, регулирующие возникновение права долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, и необходимость применения указанных норм по аналогии к общему имуществу ТСН.

Действительно, основания возникновения прав на объекты инфраструктуры, обслуживающей жилые помещения в многоквартирном доме, и отношения по поводу этих объектов регламентируются гражданским и жилищным законодательством.

В силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу (пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.07.2012 N 14-5162-ГЕ).

Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 и 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кроме того, по смыслу положений частей 2-4 статьи 36 и пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, общее имущество в многоквартирном доме также не подлежит разделу либо отчуждению в целом третьим лицам.

Что касается правового режима имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов и жилых помещений в коттеджном поселке (таунхаусов), то ввиду отсутствия специального его регулирования на законодательном уровне, соответствующие разъяснения были даны Конституционным судом в Постановлении от 10.11.2016 N 23-П. В частности, Конституционным судом указано, что отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством.

Учитывая принадлежность большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам, права на них согласно пункту 2 статьи 8.1, статье 219. пункту 2 статьи 223 и пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. В силу приведенных законоположений государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости.

Из указанного следует, что к реализованному на торгах имуществу АО "КЕРАМО" неприменим правовой режим по аналогии с общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме; в данном случае имеет правовое значение для определения собственника объектов обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры наличие государственной регистрации прав на такие объекты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Перечень элементов общего имущества многоквартирного дома приведен в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1 части 1).

Состав общего имущества определен и в пункте 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", которым в состав общего имущества, помимо перечисленных, включены иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п.п. "ж").

По смыслу приведённых норм права, определяющим признаком для отнесения имущества к общему в многоквартирном доме является признак его эксплуатации исключительно в целях обслуживания более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, приведенные положения закона не исключают возможность нахождения в многоквартирном доме и иного недвижимого имущества самостоятельного назначения, не предназначенного для обслуживания квартир в этом доме.

При этом, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей, что согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определениях от 19.05.2009 N 489-0-0, от 25.09.2014 N 2110-О, от 18.07.2017 N 1677-0, согласно которой помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Так, как к энергосистеме АО "КЕРАМО" подключены иные потребители (договор энергоснабжения N 58032415 от 01.05.2008), истцы или иные жители поселка прямого подключения к энергосистеме АО "КЕРАМО" не имеют, возможность подключения иных потребителей имеют и газопроводы и очистные сооружения (притом и к этим объектам фактически также подключены иные потребители, кроме жителей коттеджного поселка), все эти объекты (энергосистема, газопроводы, очистные сооружения) являются самостоятельными, опосредованными от индивидуальных жилых домов и малоэтажных многоквартирных жилых домов (таунхаусов) сложными объектами.

В отношении всех реализованных по оспариваемому договору купли-продажи N 2-ЭП-незалог от 27.12.2019 объектов недвижимого имущества было зарегистрировано право собственности АО "КЕРАМО".

В подтверждение указанного обстоятельства в материалы дела представлена выписка из ЕГРН в отношении спорных объектов. Из данных, приведенных конкурсным управляющим в пояснениях, следует, что часть сооружений (трансформаторные подстанции) были зарегистрированы за должником в 2005 году, остальные сооружения - в период с 2009 по 2014 г.г.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости) единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений..

В силу пункта 5 статьи 1 Закона о недвижимости государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке

Исходя из указанных положений, АО "КЕРАМО" является собственником спорных сооружений и прав аренды земельных участков.

Следовательно, с момента регистрации права собственности на сооружения за АО "КЕРАМО" и внесения сведений в государственный реестр об аренде земельных участков для всех третьих лиц, включая заявителей, информация о правах АО "КЕРАМО" являлась общедоступной.

Кроме того, иные участники гражданского оборота воспринимали АО "КЕРАМО" как собственника спорных сооружений и арендатора земельных участков, что подтверждается следующими обстоятельствами:

принятием кредитными организациями спорных сооружений в залог (ипотеку) в обеспечение исполнения должником кредитных обязательств (сооружения с порядковыми N N 2, 3, 4, 6 в таблице в письменных пояснениях конкурсного управляющего);

договором энергоснабжения N 58032415 от 01.05.2008, заключенным АО "КЕРАМО" с ПАО "Мосэнергосбыт", актом балансового разграничения от 02.09.2013с ПАО "МОЭСК";

письмом ПАО "Мосэнергосбыт" о приостановлении рассмотрения заявления N ИП/289-2770/20 от 01.06.2020;

протоколом об административном правонарушении N 0511-8/2020 от 13.04.2020, составленным Департаментом природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы.

Таким образом, начиная с даты государственной регистрации, все объекты были в свободном обороте. Со стороны собственников индивидуальных жилых домов и жилых помещений (таунхаусов) никаких претензий о регистрации права собственности АО "КЕРАМО" на эти объекты не предъявлялось, иски о признании прав собственности не заявлялись.

Доказательств, свидетельствующих о том, что члены ТСН или само ТСН (созданное 16.09.2020, согласно сведениям ЕГРЮЛ), либо иные собственники жилых помещений считали себя собственникам спорного имущества, занимались его эксплуатацией и несли бремя его содержания в материалы дела не представлено.

В частности, в отношении ЛОС (линейные очистные сооружения, кад. N 77:18:0191413:281) государственными органами именно АО "КЕРАМО", как собственник, неоднократно привлекалось к административной ответственности за несоответствие сбросов требованиям санитарно-эпидемиологических норм, связанное с изначально дефектной конструкцией очистных сооружений.

Доводы о том, что члены ТСН несли расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности спорных объектов, проверены судом и признаны несостоятельными в связи со следующим.

Главой 3 договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключаемым АО "КЕРАМО" с физическими лицами, которые имели унифицированную форму, в том числе с членами будущего ТСН, предусматривался следующий порядок расчета за уступаемое право аренды (п. 3.2 договоров): по договору аренды небольшая сумма из расчета примерно 200 рублей за квадратный метр (от 250 до 350 тысяч рублей в зависимости от участка), с учетом НДС; в счет компенсации работ по прокладке сетей коммуникационного обеспечения поселка существенно 12 большую сумму - от 4 до 5 миллионов рублей, НДС не облагается.

Пунктом 3.6 договоров при полной оплате АО "КЕРАМО" гарантировало новым арендаторам возможность подключения к сетям коммуникационного обеспечения, параметры подключения и список сетей установлены сторонами в пункте 3.5 договоров (для примера конкурсный управляющий приобщает договор N 51/74 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.10.2010, заключенный между АО "КЕРАМО" и Фетисовой Ю.Г.).

Следовательно, аналогичными договорами предусматривалась компенсация прокладки АО "КЕРАМО" сетей до земельного участка нового арендатора, за что последнему предоставлялось право подключения к данным сетям. Ни условий о передаче сетей новым арендаторам на праве общей долевой собственности, ни компенсацию последними расходов на приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности спорных объектов, подобные договора не предусматривали.

В силу пункта 5 статьи 1 Закона о недвижимости зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 3 Постановления Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно пункту 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление 10/22) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, притом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п. 57 Постановления 10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, который составляет три года.

Вместе с тем, как было указано выше, ни заявители, ни иные заинтересованные лица исков об оспаривании зарегистрированного права в отношении спорных объектов не подавали. Соответственно, с учетом указанных положений Постановления Конституционного суда 23-П от 10.11.2016, срок исковой давности на оспаривании зарегистрированного за АО "КЕРАМО" права на спорные сооружения и права аренды земельных участков является пропущенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.

Так как все спорные сооружения и права аренды земельных участков не являются исключаемым из конкурсной массы имуществом в смысле пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве, были зарегистрированы за должником на праве собственности и на праве долгосрочной аренды на дату введения конкурсного производства и, следовательно, включены конкурсным управляющим в конкурсную массу должника законно и обоснованно.

Ссылки заявителей на нарушение справедливого баланса интересов собственников индивидуальных жилых домов и жилых помещений правомерно признаны судом необоснованными ввиду того обстоятельства, что сохранение приобретателем (ООО "БОР") целевого назначения рассматриваемого имущества и использование его по такому назначению являлось обязательным условием конкурса, так как указанные гарантии заложены в статье 132 Закона о банкротстве, согласно которой обязательными условиями конкурса по продаже социально значимых объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств (абзац второй пункта 4 статьи 132 Закона о банкротстве).

Согласно сообщению о проведении торгов от 15.11.2019 N 4381931, условием конкурса является: обязательство покупателя обеспечивать надлежащее содержание и использование социально значимых объектов, оформленное гарантийным письмом с указанием согласия заявителя, в случае признания победителем последнего, с обязанностью обеспечить надлежащее содержание и использование имущества/лота в соответствии с его целевым назначением; обязательство предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям, установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг).

Указанные условия конкурса закреплены в заключенном по результатам торгов с покупателем (ООО "БОР") договоре купли-продажи нежилых зданий, сооружений и уступки прав аренды земельных участков (социально значимых объектов) N 2-ЭП-незалог 27.12.2019, оспариваемом истцами (п.п. 1.5. 4.2.3, 4.2.4).

Относительно нарушения порядка проведения торгов, выраженном в существенном сокращении срока подачи заявок на участие в торгах, судом установлено следующее.

В соответствии со статьями 110, 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке и на условиях утвержденного кредиторами (или в случае разногласий судом) положения о реализации имущества должника.

Положение о порядке реализации имущества АО "КЕРАМО" (в том числе спорных объектов) было утверждено решением комитета кредиторов (протокол N 5 от 27.06.2019 заседания комитета кредиторов).

Данное Положение о порядке реализации имущества, в соответствии с Законом о банкротстве, предусматривает проведение первых торгов, повторных торгов и торгов посредством публичного предложения.

Особенность публичного предложения как формы реализации имущества должника состоит в том, что снижение цены происходит пошагово (поэтапно) до тех пор, пока какое-либо лицо не выразит желание приобрести имущество и не представит организатору торгов надлежаще оформленную заявку, в которой указана цена приобретения, равная цене соответствующего этапа публичного предложения либо превышающая ее.

В рассматриваемом случае продажа имущества общества осуществлялась посредством публичного предложения ввиду того, что первые и повторные торги не состоялись (соответствующие документы представлены в материалы дела).

В публикации от 15.11.2019 N 4381931 о проведении торгов посредством публичного предложения было, в том числе указано, что дата начала первого периода 25.11.2019. Длительность первого периода составляет три дня. Заявки принимаются с 09:00 ч. по мск. времени первого дня по 18:00 ч. мск времени последнего дня соответствующего периода.

Таким образом, заявки в первом периоде принимались с 25.11.2019 с 09:00 до 27.11.2019 18:00.

К участию в торгах на первом периоде было допущено два участника: Котосонова Светлана Анатольевна (в интересах ООО "БОР") и Кузнецов Виталий Иванович. Котосоновой Светланой Анатольевной была предложена цена 4 450 000 руб., Кузнецовым Виталием Ивановичем - 4 389 000 руб.

С учетом этого, победителем торгов была признана Котосонова Светлана Анатольевна, как лицо, предложившее наибольшую цену на данном этапе торгов. 29.11.2019 организатором торгов (ООО "Аукционный центр") составлен протокол о результатах проведения торгов по лоту N 2.

Таким образом, торги были проведены в соответствии с утвержденным кредиторами Положением о порядке реализации имущества АО "КЕРАМО" и в полном соответствии с нормами Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - Письмо N 101) лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Судом первой инстанции обоснован отмечено, что заявители, не являясь участниками торгов и не являясь лицами, не имевшими возможность участвовать в торгах из-за допущенных нарушений, не обосновали свой интерес в оспаривании торгов, и, следовательно, не имеют права оспаривать торги по основаниям, связанным с нарушением порядка.

Относительно нарушения прав членов ТСН, недвижимое имущество которых расположено на земельных участках с кадастровыми номерами N 50:26:0191413:11 и N 50:26:0191413:9, преимущественного права на оформление арендных отношений, установлено следующее.

Ссылаясь, на данное обстоятельство, заявитель указывал на возникновение у собственников индивидуальных жилых домов и иных жилых помещений права долевой собственности на спорное имущество, и соответственно нарушение преимущественного права на оформление арендных отношений на земельные участки, на которых расположено отчужденное ООО "БОР" имущество.

Вместе с тем, как указывалось выше, у ТСН и его членов не могло возникнуть и не возникло право общей долевой собственности на спорные объекты, в том числе и на объекты, находящиеся на земельных участках с кадастровыми номерами N 50:26:0191413:11 и N50:26:0191413:9, с учетом чего, нельзя утверждать о каком-либо нарушении преимущественного права на оформление арендных отношений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что тоги были проведены в порядке, установленном Законом о банкротстве, и являются действительными.

Доводы, приводимые в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка с учетом совокупности обстоятельств дела, и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

По сути, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с оценкой доказательств судом первой инстанции, с которой соглашается суд апелляционной инстанции.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии судом первой инстанции оспариваемого определения с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, с учетом правильного применения норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2021 по делу N А40-116494/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ТСН "Жилищный комплекс Рависсан"- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.С. Маслов

Судьи

М.С. Сафронова О.И. Шведко