Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2021 г. N 15АП-13962/21 по делу N А32-55876/2019

город Ростов-на-Дону

23 августа 2021 г.

дело N А32-55876/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.

судей М.Г. Величко, О.А. Ереминой

при ведении протокола судебного заседания секретарём с/з Матвейчук А.Д.,

в отсутствие участвующих в деле лиц, уведомленных надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2021 по делу N А32-55876/2019

по иску Администрации города Сочи

к АО "Мацестинский чай", ООО "Мацестинская чайная фабрика"

при участии третьих лиц: Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

о расторжении договора аренды, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Мацестинский чай" (далее - ответчик 1, общество) о расторжении договора от 20.12.2005 N 4900770137 о предоставлении в пользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308006:1445, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, село Измайловка; об обязании общество привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1445, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Измайловка, для сельскохозяйственного использования; - обязать общество возвратить по акту приема - передачи администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1445, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, село Измайловка, в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования; обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 15.08.2018 N 23:49:0308006:1445-23/050/2018-2 в виде договора аренды от 20.12.2005 N 4900770137 (от 20.12.2005 N 04-24/137С).

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Определением от 20.01.2020 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика" (далее - ответчик 2, чайная фабрика).

Кроме того, судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой и просил решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы администрация указала, что в ходе проверки земельного участка установлено, что земельный участок зарос сорной (ажиной) и древесно-кустарниковой растительностью (лещиной, ольхой). Кроме того, агротехнические мероприятия не проводятся, не выполняются требования и обязательные мероприятия по улучшению и защите земель и охране почв по ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание по устранению выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 N 2551 ответчиками не выполнено.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и обществом (арендатор) заключён договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.12.2005 N 04-24/137С, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1445 (ранее 23:49:0309000:0108) общей площадью 26 000 кв.м (далее - спорный земельный участок), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Измаловка, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договор действует по 20.12.2054.

Между администрацией и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 27.05.2010, согласно которому в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города Сочи на спорный земельный участок договор аренды от 20.12.2005 N 04-24/137С считать договором аренды от 20.12.2005 N 4900770137 (далее - договор).

Права и обязанности по спорному договору на основании договора уступки от 03.08.2018 перешли к ООО "Мацестинская чайная фабрика".

Располагающаяся на указанном земельном участке плантация чая в количестве 51313 шт. находится в собственности АО "Мацестинский чай" на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2006 по делу N А32-22888/2006-36/505.

Между ООО "Мацестинская чайная фабрика" (арендатор) и АО "Мацестинский Чай" (субарендатор) заключен договор субаренды от 18.11.2019, согласно которому арендатор обязан: использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре (п. 6.2.7 договора); содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию(п. 6.2.8 договора);при использовании участка не наносить ущерба окружающей среде(п. 6.2.9 договора);не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по первому его письменному требованию (предписанию) (п. 6.2.10 договора).

Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея в период с 23.06.2018 по 01.08.2018 была проведена выездная внеплановая проверка в отношении АО "Мацестинский чай" по ранее выданному предписанию об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 N 09-09/ВП2551.

В ходе проверки установлено, что вышеуказанный земельный участок зарос сорной (ажиной) и древесно-кустарниковой растительностью (лещиной, ольхой). Кроме того, агротехнические мероприятия не проводятся, не выполняются требования и обязательные мероприятия по улучшению и защите земель и охране почв по ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель.

Предписание по устранению выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 N 2551 не выполнено.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи направлена претензия от 05.04.2019 N 7267/02-05-16 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения в установленный срок не были устранены, в адрес ответчика направлена претензия от 17.06.2019 N 13771/02-05-16 с предложением расторгнуть договор аренды. Однако ответ на претензию в администрацию города Сочи не поступил, арендатор в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился.

Предписанием Россельхознадзора N 09-09/ВП-784 от 01.08.2018 установлено, что использование земельного участка осуществляется с нарушениями требований законодательства. Таким образом, материалами административного дела подтверждается факт неиспользования ответчиком участка по целевому назначению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научноисследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Закона N 101-ФЗ (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием.

Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно представленному отзыву на исковое заявление, ответчики возражают против удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Иск администрации города Сочи мотивирован тем, что арендатор земельный участок не по целевому назначению и разрешенному использованию со ссылкой на материалы проверки Управления Россельхознадзора по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, согласно которым указанный земельный участок полностью зарос сорной (ажина) растительностью. Однако данные нарушения установлены в результате проверок, проводимых в 2016 и 2018 году. Согласно представленным сведениям проверка на предмет исполнения предписания об устранении нарушений в 2019 году не проводилась.

Ответчики указывают на то, что изложенные в актах проверки от 10.03.2016 и от 01.08.2018 сведения о фактах нарушений утратили свою актуальность в связи с давностью их составления.

Вместе с тем, в рамках проведенного Россельхознадзором административного обследования в отношении спорного земельного участка установлено, что на земельном участке начаты работы по расчистке от сорной (сассапарель, папоротник и др.) и древесно-кустарниковой (ольха, граб и др.) растительности, ориентировочно на площади 21,0 га, на оставшейся площади 0,5 га не осуществляется охрана земель, не проводятся агротехнические и фитосанитарные мероприятия, о чем составлен акт административного обследования объекта земельных отношений от 19.12.2019 N 48.

Кроме того, судом установлено, в целях выполнения условий договора аренды земельного участка, права и обязанности по которому перешли ООО "Мацестинская чайная фабрика", генеральным директором общества Литвинцевой Н.А., принят приказ от 02.10.2019 N -71/6-МЧФ, в соответствии с которым разработана и утверждена смета расходов по реконструкции чайных и иных многолетних насаждений на земельном участке площадью 26 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308006:1445, расположенный по адресу: город Сочи, Хостинский район, с. Измайловка, уч. 27, а также разработан и утвержден график выполнения работ по реконструкции чайных и иных многолетних насаждений на указанном земельном участке. Осмечивание работ по реконструкции чайных плантаций произведено на основании рабочего проекта на омолаживающую обрезку и уходные работы за чайными насаждениями, выполненного ООО "Малое инновационное предприятие "Агроинновация", заказчиком которого выступала некоммерческая организация "Ассоциация производителей Краснодарского чая", участником которой является ООО "Мацестинская чайная фабрика".

В материалы дела представлен договор от 01.11.2019 N 09/10-19 на выполнение подрядных работ по корчевке колючего кустарника и сгребанию срезанного кустарника на земельном участке площадью 26 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308006:1445, расположенный по адресу: город Сочи, Хостинский район, с. Измайловка, уч. 27 со сроком исполнения до 31.12.2019.

В связи с заключением ООО "Мацестинская чайная фабрика" с АО "Мацестинский чай" договора от 18.11.2019 субаренды указанного земельного участка в соответствии с соглашением от 02.12.2019 права и обязанности по договору от 01.11.2019 года N 09/10-19 на выполнение подрядных работ перешли от ООО "Мацестинская чайная фабрика" к АО "Мацестинский чай".

По состоянию на 21.01.2020 подрядные работы на площади 2,6 га в составе указанного земельного участка выполнены, что подтверждается актами от 21.01.2020 сдачи-приемки выполненных работ, а, именно: корчевка колючего кустарника вручную, обрезка на пень окраин чайных насаждений, разделка древесины, раскорчевка деревьев на плантации чая, раскорчевка деревьев на окраине плантации чая, сгребание ветвей, выкорчеванных корней, сгребание срезанного кустарника, устройство ям для захоронения отходов разделки древесины, корней и ветвей, утилизация древесных остатков после раскорчевки деревьев.

Факт оплаты работникам за выполненные работы подтвержден представленными в материалы дела, расходными кассовыми ордерами N 239 и N 240 от 24.01.2020.

Таким образом, принимая во внимание представленные сведения, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиками подтвержден факт производства работ по расчистке участка от сорной растительности и использования земельного участка по целевому назначению.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств.

Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства.

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Кроме того, "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Само по себе невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, образует состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 8.8. КоАП.

Лицами, уполномоченными на проведение проверок на предмет наличия действий лица признаков указанного правонарушения, являются должностные лица, осуществляющие государственный земельный надзор - Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальные органы (ст. 71 ЗК РФ, п. 4 Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.2019) "Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре"). Наличие данного вида правонарушения не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Судом верно установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Кроме того, при существующем расположении предмета аренды вменение в вину ответчику произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта.

Нахождение участка в лесном массиве предопределяет специфику его использования арендатором. Иных доказательств неиспользования или ненадлежащего использования земельного участка, в частности систематического невнесения арендной платы арендатором, администрация не представила.

Таким образом, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, в связи с чем, законно и обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2020 N А32-48983/2019.

Доводы истца с указанием на акт осмотра от 19.05.2021 судом во внимание обоснованно не приняты, поскольку акт составлен в одностороннем порядке без участия представителей ответчика. Кроме того, указанные обстоятельства - (70%) расположения сорной растительности сделаны лишь при визуальном осмотре, без привлечения специалиста обладающего специальными знаниями в подтверждения факта произрастания именно сорной растительности, а не чайными насаждениями.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся лишь к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Поскольку заявитель апелляционной жалобы освобожден от оплаты государственной пошлины, судебные расходы распределению не подлежат в соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2021 по делу N А32-55876/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

М.Г. Величко О.А. Еремина