Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2021 г. N 09АП-46408/21 по делу N А40-4747/2021

г. Москва

25 августа 2021 г.

Дело N А40-4747/21

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Е.А. Птанской, Д.В. Пирожкова

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Виктория"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2021

по делу N А40-4747/21, принятое судьёй Гамулиным А.А.,

по иску ООО "Виктория"

к ОАО "Москвичка"

о взыскании задолженности в размере 6 852 937 рублей 50 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: извещен, представитель не явился

от ответчика: Зайцев Н.С. по доверенности от 01.03.2021

УСТАНОВИЛ:

ООО "Виктория" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОАО "Москвичка" о расторжении Договора купли-продажи N 4 от 17 ноября 2020 года, взыскании суммы в размере 6 852 937 руб. 50 коп., уплаченной в качестве задатка.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение суда первой инстанции необоснованно.

Ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи N 4 от 17.11.2020, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить имущество:

- нежилое помещение общей площадью 7,1 кв.м. по адресу: Самарская обл., г. Самара, Московское шоссе, д. 81а/Двадцать второго Партсъезда, д. 193, пом. 38,

- нежилое помещение обшей площадью 2,8 кв.м. по адресу: Самарская обл., г. Самара, Московское шоссе, д. 81а/Двадцать второго Партсъезда, д. 193, пом. 101,

- нежилое помещение обшей площадью 2289,6 кв.м. по адресу: Самарская обл., г. Самара, Московское шоссе, д. 81а, кв. н 2.

Цена имущества определена в п. 1.2 в размере 70 401 000 руб.

Пунктом 1.3 договора определена сумма задатка в размере 6 852 937,5 руб., подлежащая зачету в счет цены выкупа имущества.

В соответствии с п. 1.5 договора, оплата имущества производится покупателем в течение 30 календарных дней с даты подписания договора.

Пунктом 1.6 контракта предусмотрено, что в случае, если покупатель не произведет оплату имущества в полном объеме в течение тридцати дней с даты подписания договора, продавец расторгает договор в одностороннем порядке, при этом внесенный задаток покупателю не возвращается.

Уведомлением от 30.12.2020 ответчик отказался от исполнения договора на основании п. 1.6 договора в связи с неисполнением истцом обязанности по оплате в установленный договором срок.

Факт направления уведомления в адрес истца подтверждается почтовой квитанцией от 30.12.2020. Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Почты России, почтовое отправление 80111655023828 получено адресатом 14.01.2021.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Договор заключен по результатам торгов (протокол от 16.11.2020).

Обеспечение помещения коммунальными услугами осуществлялось на основании агентского договора N 01-09/2017 от 01.10.2017, заключенного между ответчиком и ООО "ФинЭкс-Актив".

Уведомление о расторжении агентского договора выполнено ООО "ФинЭкс-Актив" после проведения торгов (исх. N 2020-084 от 16.11.2020).

Письмо, ООО "ФинЭкс-Актив", исх. N б/н от 15.12.2020, не свидетельствует о невозможности обеспечения объектов недвижимости коммунальными услугами на момент заключения договора, а указывает на необходимость собственников помещений обеспечения коммунальными услугами с 2021 года самостоятельно.

Письмо ответчика от 28.12.2020 в адрес ООО "Физразвитие" также выполнено после заключения договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Истец имел возможность осмотра приобретаемого имущества до принятия решения об участии в торгах, в связи с чем, ссылка на отчет эксперта об оценке, выполненный без осмотра помещения также не имеет правового значения.

Таким образом, договор аренды правомерно расторгнут ответчиком на основании положений ст. 450.1 ГК РФ, в связи с чем оснований удовлетворения требований о расторжении на основании положений ст. 450 ГК РФ не имеется, и заявленные требования в соответствующей части не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Условия п. 1.6 договора не противоречат положениям ст.ст. 380, 381, 448 ГК РФ, в связи с чем, задаток правомерно удержат ответчиком, и оснований удовлетворения требований о возврате суммы задатка в размере 6 852 937,5 руб. также не имеется.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Требование истца о расторжении договора N 4 от 19.11.2020 (далее -"договор") не подлежит удовлетворению, так как вследствие одностороннего отказа продавца от исполнения договора в связи с неисполнением условий покупателем, данный договор является расторгнутым, обязательства по нему прекратились, поэтому требование о расторжении договора в судебном порядке удовлетворению не подлежит.

Как уже было указано, 19.11.2020 в результате публичных торгов в процедуре конкурсного производства ответчика было реализовано имущество и заключен договор с покупателем, что подтверждается протоколом о результатах торгов от 16.11.2020.

Согласно п. 1.2. Договора цена имущества, определенная по итогам торгов, составляет 70 401 000,00 руб.

В соответствии с 1.3. Договора сумма задатка в размере 6 852 937,50 руб., перечисленная Покупателем на расчетный счет ОАО "Москвичка", засчитывается в счет цены выкупа Имущества.

13.11.2020 Покупатель внес размер задатка на счет продавца, что подтверждается выпиской по счету за период с 13.11.2020 по 16.11.2020.

Согласно п. 1.5 Договора, оплата имущества производится покупателем в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания договора путем перечисления денежных средств реквизитам продавца.

Таким образом, срок оплаты по договору определен до 19.12.2020 г. В указанный срок покупатель оплату не произвёл.

В соответствии с п. 1.6. Договора в случае, если покупатель не произведет оплату имущества в полном объеме в течение тридцати дней с даты подписания настоящего договора, продавец расторгает настоящий договор купли-продажи в одностороннем порядке, при этом внесенный задаток покупателю не возвращается.

22.12.2020 продавцом получена претензия ООО "Виктория" с требованием о расторжении договора.

30.12.2020 продавец уведомил покупателя о расторжении договора в одностороннем порядке ввиду неисполнения условий договора со стороны покупателя.

14.01.2020 уведомление получено покупателем и в порядке п. 1 ст. 450.1 ГК РФ договор считается прекращенным. В связи с чем требование о расторжении договора истца не подлежит удовлетворению.

В отношении требований о возврате задатка следует отметить, что продажа имущества банкрота производится путем проведения торгов (п. 3 ст. 447 ГК РФ, п. п. 1, 3, 5 ст. 139 Закона о банкротстве). Участники торгов заключают договор о задатке и вносят задаток, который является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 5 ст. 448, п. 1 ст. 329 ГК РФ, абз. 10 п. 8, абз. 1 п. 20 ст. 110 Закона о банкротстве). Задаток победителю торгов не возвращается. Сумма задатка засчитывается в счет исполнения обязательств победителя торгов по заключенному договору купли-продажи (п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. 3 ст. 139, абз. 10 п. 15 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Согласно, п. 1.6 договора, а также в силу закона - п. 2 ст. 381 ГК РФ (если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны) задаток подлежал оставлению у продавца.

С учетом того, что договор не исполнен в связи с уклонением покупателя от его полной оплаты, договор считается расторгнутым по вине покупателя, задаток не подлежит возврату. Само по себе требование о возврате задатка сводится к несогласию покупателя с условиями договора.

Имущество реализовывалось посредством публичных торгов. Конкурсный управляющий представлял участниками торгов всю запрошенную ими информация о реализуемых объектах недвижимости, также проводились неоднократные осмотры помещения. Таким образом, покупатель, участвуя в торгах и подписывая Договор имел возможность получить всю необходимую информацию состоянии реализуемых помещений.

В силу действующих норм законодательства РФ собственник нежилого помещения вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством РФ.

Покупатель не лишен права самостоятельно заключать договоры по обеспечению необходимыми коммунальными услугами с ресурсоснабжающими организациями.

Как установлено ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В части ответа ООО "ФинЭкс-Актив" на запрос истца, видно, что на момент подписания Договора нежилые помещения ОАО "Москвичка" (19.11.2020) снабжены всеми необходимыми коммуникациями. ООО "ФинЭкс-Актив" указывает на необходимость обеспечения коммунальными услугами собственников начиная только с 2021 года.

При этом, исходя из заключенного договора купли-продажи следует, что он не содержит положений о каких-либо условий о качестве недвижимого имущества, наличия либо отсутствия инженерного обеспечения, электроэнергии, водоснабжения, водоотведения.

Нормы статей 309, 310, 469 ГК РФ обязывают продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, поэтому в первую очередь подлежат судебной оценке обстоятельства, связанные с выполнением ответчиком этой обязанности.

Также, в исковом заявлении было указано, что конкурсным управляющим была скрыта информация о наличии судебного спора в отношении земельного участка на котором расположены приобретаемые объекты.

Предметом спора по делу N А55-39432/2018 объект купли-продажи по договору между истцом и ответчиком не является, в связи с чем, доводы истца о сокрытии ответчиком информации о наличии такого спора не имеют правового значения для рассмотрения данного дела.

Более того, ответчик привлечен к участию в деле N А55-39432/2018, третьим лицом не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с чем истец имел возможность получить информацию о деле N А55-39432/2018 самостоятельно до участия в торгах, путем мониторинга картотеки арбитражных дел по ОАО "Москвичка".

Повторный отчет об оценке N 2020-58 был проведен по требованию и за счет кредитора ПАО НБ "ТРАСТ", при этом согласно правовой позиции, приведенной в п. 2 информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно ст. 12 ФЗ N 135 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), что влечет за собой необходимость соблюдения при оспаривании доказательства соблюдения лицом, участвующим в деле, исполнения предусмотренной статьей 65 названного Кодекса процессуальной обязанности по раскрытию доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле.

Представленный в материалы дела отчет составлен в соответствии с требованиями ФЗ N 135-ФЗ Закона об оценочной деятельности, не признан недостоверным в судебном порядке или в ином установленном законодательством порядке. Доказательств недостоверности сведений, содержащихся в названном отчете, несоответствии его требованиям, предъявляемым к отчетам независимых оценщиков, в материалы дела также не представлено.

Более того, в материалах дела доказательств, которые свидетельствовали бы об иной стоимости имущества должника, не представлено. Довод об отсутствии осмотра объекта при оценке не является нарушением ФЗ N 135 и не свидетельствует о неверной оценке имущества.

При этом, истцом не заявляется о недостоверности отчета или нарушениях при его составлении, что свидетельствует об отсутствии правового значения доводов истца о цене имущества и неотносимости отчета к предмету спора.

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы 03 июня 2021 года по делу N А40-4747/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Виктория" в доход федерального бюджета 3000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Е.А. Птанская Д.В. Пирожков