Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2021 г. N 15АП-13045/21 по делу N А32-8214/2021

город Ростов-на-Дону

29 августа 2021 г.

дело N А32-8214/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д.,

при участии:

от истцов - представитель Шереметьев Е.Б. по доверенности Меджитовой Г.М. от 13.03.2018 по доверенности Мустафиной Р.Р. от 22.12.2020, паспорт;

от ответчика - представитель Надхина Н.В. по доверенности от 30.07.2021, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Меджитовой Г.М. и Мустафиной Р.Р.

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 02.06.2021 по делу N А32-8214/2021

по иску Меджитовой Гульнары Миншакировны, Мустафиной Ренаты Рустамовны к АО "Тандер"

о признании незаконным и несоответствующим договору снижение арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Меджитова Гульнара Миншакировна и Мустафина Рената Рустамовна (далее - Меджитова Г.М.; Мустафина Р.Р.) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер" (далее - ответчик, АО "Тандер", общество) о признании незаконным и несоответствующим договору произведенное АО "Тандер" в одностороннем порядке снижение арендной платы на 15% в соответствии с пунктом 5.8 договора N НврФ/28403/18 от 22.06.2018.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2021 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Меджитова Г.М. и Мустафина Р.Р. обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявители указывают на то, что пункт 5.8. договора аренды не содержит права одностороннего снижения арендной платы, а предусматривает порядок действий арендодателя и арендатора. Однако судом первой инстанции, установленный сторонами порядок действий по пункту 5.8. и в целом договора - должным образом не учтен, а также не исследованы все обстоятельства дела, что повлекло незаконное решение. АО "Танлер", соблюдая условия договора, при действительном нарушении собственниками пункта 5.8, был обязан снижать (недоплачивать 15%) ежемесячную арендную плату с сентября 2020 года, т.е. месяцем, следующим за датой установления "нарушения". Однако, ответчик произвел такие расчеты с декабря 2020 года, единовременно охватив период прошедшего времени - с августа 2020 года. В данном случае истцы полагают, что несогласованность сторонами по делу списка и перечня идентичных товаров в локации здания, принадлежащего Меджитовой Г.М. и Мустафиной Р.Р., а также отсутствие надлежащих доказательств у АО "Тандер" и несоблюдения условий договора последними при применении пункта 5.8. - является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Представитель истцов в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Меджитова Г.М. (арендодатель 1), Мустафина Р.Р. (арендодатель 2) и АО "Тандер" (арендатор) 22.06.2018 заключили договор аренды N НврФ/28403/18 сроком на 10 лет, до 22.06.2028, регистрация аренды состоялась 23.01.2019 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись регистрации: 23:47:0110020:5860-23/021/2019-4 (далее - договор).

Согласно условиям договора, истцы передали ответчику во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 351,1 (триста пятьдесят одна целая одна десятая) кв. м кадастровый N 23:47:0110020:5860, расположенное на 1-ом этаже нежилого здания, адрес помещения - Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Горького, 18, помещение 4 (далее - объект аренды).

Согласно пункту 1.3 договора объект аренды передан ответчику в целях организации розничной торговли смешанными группами товаров, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Согласно пункту 5.1. договора, арендная плата, состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы до момента заключения Арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

Согласно пункту 5.2.1. договора, постоянная часть арендной платы составляет 252 000 (двести пятьдесят две тысячи) рублей, без НДС, в месяц, из которых:

199 500 (сто девяносто девять тысяч пятьсот) рублей, без НДС, в месяц перечисляется на реквизиты арендодателя 1;

52 500 (пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей, в месяц перечисляется на реквизиты арендодателя 2.

Пунктом 5.8 договора, стороны определили следующее: если одно или несколько помещений в Здании, в котором будет расположен Объект, будет приобретено в собственность и/или аренду либо поступит во владение и/или пользование по иным законным основаниям хозяйствующему субъекту, осуществляющему деятельность по розничной продаже идентичных товаров, то размер постоянной арендной платы снижается на 15% ежемесячно. Снижение размера арендной платы применяется с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора, направленного на передачу помещения (помещений) указанному хозяйствующему субъекту, и действует до момента фактического освобождения таким хозяйствующим субъектом занимаемого помещения (помещений).

Арендодатель обязан уведомить арендатора о заключении договора, направленного на передачу помещения (помещений) такому хозяйствующему субъекту, осуществляющему деятельность по розничной продаже идентичных товаров, в течение 10 рабочих дней с момента заключения подписания договора.

Как указывают истцы, в их адрес 13.11.2020 от АО "Тандер" по электронной почте, с электронного адреса неуказанного в договоре (в нарушение пункта 10.2 договора), поступило уведомление N 476 от 13.11.2020 о принятии последним решения о снижении арендной платы, в соответствии с пунктом 5.8. договора на 15%, задним числом с 01.08.2020 по 31.03.2021. При этом, ответчик указал, на необходимость воздействия собственникам помещений на магазин "Пятерочка" с целью исключения из их ассортимента идентичных товаров с магазином "Магнит Косметик".

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что арендодатели, начиная с марта 2019 года и по настоящее время, сдают в аренду ООО "Агроторг" соседнее с ответчиком помещение.

Истцы, полагая, что обстоятельство для снижения арендной платы, предусмотренное пунктом 5.8. договора не наступило, а единичные случаи совпадений на сопутствующие товары, в т.ч. товары первой необходимости (спички, туалетная бумага, мыло), не являются основанием для снижения арендной платы (отсутствует идентичность товаров), обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1)

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 названной статьи).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

На основании пункта 4 названной статьи, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно пункту 1.3 договора N НврФ/28403/18 от 22.06.2018 объект аренды передан ответчику в целях организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что включение в договор аренды условия о возможном одностороннем снижении размера арендной платы в случае предоставления истцами помещений хозяйствующему субъекту, осуществляющему деятельность по розничной продаже идентичных товаров, является допустимым в силу принципа свободы договора.

Так, согласно условиям договора, арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить арендную плату на 15%, если арендодатель нарушает установленное договором условие пункта 5.8 договора, согласно которому на арендодателя возложена ответственность за сдачу помещений в аренду другим предприятиям, которые осуществляют розничную продажу идентичных товаров.

В случае нарушения вышеуказанных положений арендодатель обязан уведомить арендатора о заключении договора, направленного на передачу помещения (помещений) такому хозяйствующему субъекту, осуществляющему деятельность по розничной продаже идентичных товаров, в течение 10 рабочих дней с момента заключения подписания договора.

Согласно условию данного пункта, снижение размера арендной платы применяется с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора, направленного на передачу помещения (помещений) указанному хозяйствующему субъекту, и действует до момента фактического освобождения таким хозяйствующим субъектом занимаемого помещения (помещений). Размер снижения постоянной части арендной платы составляет 15% от размера постоянной части арендной платы.

Так, материалами дела подтверждается факт заключения истцами договора аренды соседнего с арендуемым ответчиком помещения с ООО "Агроторг", в котором расположен магазин "Пятерочка", который осуществляет розничную продажу идентичных с магазином "Магнит Косметик" товаров. Факт пересечения групп товаров подтвержден материалами дела и не опровергался истцами.

Кроме того, стороны согласовали порядок, предусматривающий последовательность положительных действий самого арендатора, по реализации права на одностороннее изменение размера арендной платы. Так, исходя из буквального толкования названной договорной формы, следует, что договором было предусмотрено право арендатора на одностороннее уменьшение арендной платы в случае наступления следующих условий:

* передача истцами в аренду помещений в торговом центре с нарушением ограничения, предусмотренного п. 5.8 договора;

* неуведомление арендатора о передаче в аренду помещений в торговом центре с нарушением ограничения, предусмотренного п. 5.8 договора;

* несогласие арендодателей с выявленным нарушением условий договора и нежеланием устранить допущенное нарушение, о чем арендодатели письменно выразили свою позицию в ответе от 16.11.2020 на уведомление о снижении постоянной части арендной платы N 476 от 13.11.2020.

Установление сторонами в договоре условия, обеспечивающего исполнение арендодателем условий договора и гарантирующего законные и экономические интересы арендатора в рамках исполнения этого договора, а именно условий, предусматривающих право арендатора на уменьшение размера арендных платежей при наступлении определённых таким договоров обстоятельств, не противоречит действующему законодательству.

Истцы, подписывая с ответчиком договор, приняли предложенные условия, в связи с чем обязаны нести ответственность за нарушение обязательств, предусмотренных именно данным договором.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Принимая во внимание вышеизложенное, исходя из буквального содержания пункта 5.8 договора, суд первой инстанции правомерно признал возможной возможность арендатора снижать размер арендной платы в случае предоставления истцами площадей хозяйствующим субъектам, реализующим идентичные по назначению товары (средства личной гигиены, моющие и чистящие средства для посуды, корма для животных и проч.).

В том числе, ссылка истцов на несоблюдение ответчиком порядка направления уведомлений (пункт 9.2 договора), судом не принимается, поскольку в силу буквального значения слов и выражений пункта 5.8 договора для снижения размера арендной платы достаточно самого факта предоставления истцами площадей хозяйствующим субъектам, реализующим идентичные с ответчиком товары.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют правовые и фактические основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в связи с чем, они не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2021 по делу N А32-8214/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина П.В. Шапкин