Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2021 г. N 01АП-4180/21 по делу N А38-1368/2020

г. Владимир

30 августа 2021 г.

Дело N А38-1368/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волжский домостроительный комбинат" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 12.04.2021 по делу N А38-1368/2020,

по иску муниципального образования "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом к обществу с ограниченной ответственностью "Волжский домостроительный комбинат", ОГРН 1131224001611, ИНН 1216003895, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл,

о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Муниципальное образование "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (далее - истец, муниципальное образование, муниципалитет, комитет) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью "Волжский домостроительный комбинат" (далее - общество, ответчик), о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи земельного участка N 8/2016 от 3 февраля 2016 года с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу, а также об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок площадью 85000 кв.м. с кадастровым номером 12:16:0802002:603 по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

Исковые требования основаны на статьях 309, 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора купли-продажи земельного участка о сроках комплексного освоения территории.

Определением суда от 20.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

Решением от 12.04.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил исковые требования, расторгнул договор купли-продажи земельного участка N 8/2016 от 3 февраля 2016 года, заключенный между муниципальным образованием "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "Волжский домостроительный комбинат", с момента вступления настоящего решения арбитражного суда в законную силу. Обязал общество с ограниченной ответственностью "Волжский домостроительный комбинат" возвратить муниципальному образованию "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом земельный участок площадью 5613 кв.м. с кадастровым номером 12:16:0802002:865, категория земель - земли населенных пунктов, и земельный участок площадью 79387 кв.м. с кадастровым номером 12:16:0802002:866, категория земель - земли населенных пунктов, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, ул. Кабанова, по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Волжский домостроительный комбинат" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель указывает, что истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, посчитав таковым сам факт нарушения обязательств по передаче объектов инженерной инфраструктуры. При этом ответчик считает, что совершил действия по исполнению обязательств передаче объектов инженерной инфраструктуры.

Ответчик обращает внимание суда на то, что договор купли-продажи земельного участка N 8/2016 от 03.02.2016 года, а именно, первый абзац пункта 3.3.4., п.3.5., в части расторжения договора, в случаях невыполнения Покупателем условий п.3.3., 3.4., за исключением максимальных сроков осуществления жилищного строительства не соответствует требованиям статьи 30.2 Земельного кодекса (в редакции до 01.03,2015 года) и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным), о чем было заявлено в суде первой инстанции.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола N 12/2014 от 28.11.2014 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 85 000 кв.м., поставленного на кадастровый учет 3 марта 2014 года с присвоением кадастрового номера 12:16:0802002:603, городским округом "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (арендодателем) и ООО "Волжский домостроительный комбинат" (арендатором) 19 декабря 2014 года заключен в письменной форме договор N 2608 аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование на 10 лет земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату и осуществлять согласованное сторонами освоение участка, включающее подготовку документации по планировке территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры, жилищное строительство, обустройство территории общего пользования (т.1, л.д. 22-32, 33-44, 119-120, т.2, л.д. 123-129. 132-136).

Помимо условий о предмете и размере арендной платы стороны признали существенными условия о сроках выполнения арендатором отдельных обязательств по освоению участка (пункт 3.1 договора). Так, для выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск", установлен максимальный срок 5 лет с момента подписания договора аренды земельного участка. Для осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка установлен максимальный срок в 10 лет с момента подписания договора аренды.

Стороны согласовали условия выкупа арендованного земельного участка. В разделе 5 договора аренды они предусмотрели соответствующее пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 1 марта 2015 года, право арендатора на выкуп земельного участка после утверждения проекта планировки территории земельных участков, образованных в границах арендуемого земельного участка, и условия такого выкупа. Постановлением администрации городского округа "Город Волжск" N 1329 от 03.09.2015 утвержден проект планировки территории в границах земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802002:603 (т.1, л.д. 129-130).

В целях оформления выкупа земельного участка 3 февраля 2016 года договор аренды N 2608 от 19.12.2014 расторгнут по соглашению сторон (т.2, л.д. 150). В этот же день муниципальное образование "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "Волжский домостроительный комбинат" (покупатель) заключили договор купли-продажи N8/2016, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802002:603 общей площадью 85000 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, ул. Кабанова, в целях комплексной застройки многоквартирными жилыми домами в соответствии с проектом планировки территории, а покупатель обязался уплатить выкупную цену и осуществить комплексное освоение участка (т.1, л.д. 4647, т.2, л.д. 141-143).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как следует из материалов дела, продавец обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 10.02.2016 (т.1, л.д. 48, т.2, л.д. 144). В пункте 1.1 договора во исполнение статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (земельный участок), подлежащее передаче покупателю по договору. 27 декабря 2018 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802002:603 зарегистрировано в ЕГРН за покупателем.

В договоре на основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации указана цена выкупа земельного участка, которая определена в соответствии с пунктом 5 протокола N 12/2014 от 28.11.2014 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка в размере 18 987 100 руб.

У ответчика в силу статей 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации как покупателя возникла обязанность оплатить приобретенный земельный участок, которая исполнена надлежащим образом (т.1, л.д. 124, т.2, л.д. 20-22),

Также договором установлена обязанность покупателя осуществить целевое использование земельного участка, заключающееся в его комплексном освоении в согласованные в договоре сроки посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территорий общего пользования на участках, образованных в границах приобретенного земельного участка, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункты 3.3.1 и 3.4 договора).

Однако покупателем допущены нарушения при исполнении указанных обязанностей. Служащими Волжского городского комитета по управлению имуществом установлен и зафиксирован в акте осмотра от 13.11.2019 факт неисполнения обществом в установленный соглашением срок обязанности по обустройству территории (т.2, л.д. 70-71).

В соответствии с пунктом 3.5 договора купли-продажи в случае невыполнения покупателем условий пунктов 3.3 и 3.4 договора он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию продавца.

Указанные обстоятельства явились основанием истцу для обращения в суд с рассматриваемым иском.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из договора купли-продажи от 3 февраля 2016 года, земельный участок передан обществу для достижения определенной цели его использования - для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры. При этом для выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск", установлен максимальный срок в 5 лет с момента подписания договора аренды земельного участка от 19 декабря 2014 года (абзац первый пункта 3.3.4 договора купли-продажи), то есть до 19 декабря 2019 года. Для осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка установлен максимальный срок в 10 лет с момента подписания договора аренды от 19 декабря 2014 года (абзац пятый пункта 3.3.4 договора купли-продажи).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Между тем актом осмотра земельного участка от 13 ноября 2019 года подтверждено и признано ответчиком в ходе судебного разбирательства, что как на момент составления акта, так и на момент принятия решения покупатель земельного участка не только не выполнил какие-либо работы по комплексному освоению участка, но и не приступил к их выполнению. Разрешения на строительство обществом также не получены.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела доказательств, объясняющих юридически значимые причины уклонения от исполнения договора, и ограничился сообщением о ведении строительства на других объектах.

С учетом изложенного, такое длительное беспричинное невыполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи (более 6 лет из запланированных 10 лет), повлекшее нарушение предусмотренного договором максимального срока выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, правомерно признано судом первой инстанции существенным нарушением условий договора, так как муниципальное образование лишилось возможности обеспечить местное население жильем в запланированные сроки, чем лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом указание в качестве основания для прекращения прав на земельный участок в части 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации на несоблюдение подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации максимального срока осуществления жилищного строительства, не исключало возможность указать в договоре (статья 450 ГК РФ) специальные основания для расторжения договора, которые с учетом включения их в договор изначально признаны сторонами существенными. К таким основаниям договором прямо отнесено невыполнение покупателем условий пунктов 3.3 и 3.4 договора, в том числе условия о строительстве объектов инженерной инфраструктуры в срок до 19 декабря 2019 года (пункт 3.5 договора).

Указанные пункты договора в установленном законом порядке не оспаривались и недействительными не признаны.

Учитывая изложенное, исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 12.04.2021 по делу N А38-1368/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волжский домостроительный комбинат" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова Н.В. Устинова