Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2021 г. N 15АП-11875/21 по делу N А32-16392/2020

город Ростов-на-Дону

03 сентября 2021 г.

дело N А32-16392/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якименко А.С.

при участии:

от истца: представитель Серая Н.А. по доверенности от 21.08.2020 (до перерыва);

эксперт: Петриченко С.Н. (до перерыва),

остальные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Горячий Ключ на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2021 по делу N А32-16392/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "Кавиар Кубани" (ИНН 2305025028, ОГРН 1072305001075) к администрации муниципального образования город Горячий Ключ (ИНН 2305011360, ОГРН 1022301070230) к обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт Оценка" (ИНН 2365014630, ОГРН 1092365001288), при участии третьего лица: саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" о признании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кавиар Кубани" (далее - ООО "Кавиар Кубани") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Горячий Ключ (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт Оценка" (далее - ООО "Эксперт Оценка"), в котом просило:

признать недостоверным (недействительным) отчет N 2019-0343 "Об определении рыночной стоимости и рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 106 900 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, с. Саратовская, секция 20 контур 46, кадастровый номер 23:41:0209001:1977", выполненный ООО "Эксперт Оценка";

установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:02090001:1977 площадью 106 900 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, в размере 13 593 846 руб. (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2021 признан недостоверным отчет N 2019-0343 "Об определении рыночной стоимости и рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 106 900 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, с. Саратовская, секция 20 контур 46, кадастровый номер 23:41:0209001:1977", выполненный ООО "Эксперт Оценка". Установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:02090001:1977 площадью 106 900 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, в размере 13 593 846 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В апелляционной жалобе администрация указывает на то, что экспертом в ходе проведения исследования был применен только сравнительный подход; экспертом неверно выбраны объекты-аналоги. С учетом допущенных экспертом нарушений, экспертное заключение не является надлежащим доказательством по делу, в удовлетворении ходатайства администрации о назначении повторной экспертизы судом первой инстанции отказано неправомерно.

От ООО "Кавиар Кубани" и администрации поступили письменные пояснения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2021 произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Мисника Н.Н.

В судебном заседании представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании был допрошен эксперт ООО "Центр экспертизы управления собственностью - ЮГ" Петриченко С.Н., который дал пояснения по экспертному заключению N 720/НС-21 от 02.04.2021.

В судебном заседании 23.08.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 30.08.2021 до 10 час. 00 мин., после окончания которого, судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя истца, а также пояснения эксперта, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.04.2011 между администрацией (арендодатель) и ООО "Кавиар Кубани" (арендатор) заключен договор аренды N 4100004209, согласно которому арендодатель сдает во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 площадью 106 900 кв.м, расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, предназначенный для размещения рыборазводного комплекса осетровых пород.

В соответствии с пунктом 2.1 расчет размера арендной платы изложен в приложении к договору.

16.03.2020 в адрес ООО "Кавиар Кубани" было направлено приложение к вышеуказанному договору с указанием суммы годовой арендной платы, которая рассчитана на основании отчета N 2019-0343 "Об определении рыночной стоимости и рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 106 900 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20 контур 46, кадастровый номер 23:41:0209001:1977", выполненного ООО "Эксперт Оценка".

В адрес ООО "Кавиар Кубани" направлен отчет оценки N 2019-0343, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 72 394 000 руб.

Не согласившись с рыночной стоимостью спорного земельного участка, указанной в отчете N 2019-0343, ООО "Кавиар Кубани" обратилось к ООО "Независимый оценщик" для определения оценки рыночной стоимости объекта.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 20.03.2020, выполненного ООО "Независимый оценщик", рыночная стоимость спорного объекта составила 7 633 000 руб.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон N 135-ФЗ).

Статьей 6 Закона N 135-ФЗ установлено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 17.1. Закона N 135-ФЗ для целей данного Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В абзаце четвертом пункта 1 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается (абзац шестой пункта 1 информационного письма N 92).

В соответствии с абзацем восьмым пункта 1 информационного письма N 92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Как указано судом первой инстанции, установление рыночной стоимости земельного участка является важным элементом для определения размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:41:0209001:1977.

В соответствии с пунктом 2.1 расчет размера арендной платы изложен в приложении к договору.

Согласно приложению к договору арендная плата рассчитана на основании отчета N 2019-0343, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 72 394 000 руб.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена экспертиза.

По результатам проведенного экспертного исследования в материалы дело поступило заключение 02.04.2021 N 720/НС-21, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 площадью 106 900 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, по состоянию на 03.04.2019 составляет 13 593 846 руб.

Судом первой инстанции был допрошен эксперт Петриченко С.Н., который пояснил, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участка был применен сравнительный подход, поскольку остальные затратный и доходный (направлен на изучение будущих доходов) неприменимы, на 27 стр. заключения допущена опечатка, вместо земель промышленности указаны земли населенных пунктов, информация об объектах-аналогах получена ретроспективно (информация до 03.04.2019), удалось найти объекты на 1-й квартал 2019 года (январь), что в оценке допустимо, аналоги в муниципальном образовании г. Горячий Ключ не были выбраны, поскольку в г. Горячий Ключ таких объектов нет, аналоги расположены в других населенных пунктах (г. Славянск-на-Кубани, Белореченский район, ст. Полтавская, ст. Выселки), 32 стр. заключения - рекреационное использование невозможно, спорный участок расположен на низменности, подтоплен. На стр. 27 применена корректировка по местоположению, повышающий коэффициент 1,19 (по 3-ем объектам), 1,08 - 4-ый объект, разрешенное использования - размещение рыборазводного комплекса осетровых пород, оно во внимание не принималось, поскольку в настоящее время на участке рыба не разводится, это просто заросший сорной травой земельный участок, не имеющий съезда с трассы, он заболочен, коммуникации не подведены, необходим комплекс работ.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом в совокупности, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

Доводы апелляционной жалобы в части отказа в назначении по делу повторной экспертизы, а также ссылки заявителя на то, что экспертное заключение не является надлежащим доказательством по делу, подлежат отклонению.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, рассматривающего дело по существу спора. Суд самостоятельно оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие подлежат установлению.

Таким образом, именно суду, рассматривающему дело по существу, принадлежит права разрешения вопроса о необходимости для правильного разрешения спора получения дополнительных доказательств, в том числе и заключения экспертизы. При этом заключения экспертов являются одним из доказательств по делу, которые оцениваются наряду с другими доказательствами по общим правилам исследования и оценки доказательств (статьи 64, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводу заявителей суд обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении третьей судебной экспертизы в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Имеющиеся в деле заключения экспертов оценивается апелляционным судом как полное, всестороннее, с учетом поставленных перед экспертами вопросов. При проведении экспертизы эксперты руководствовался нормативными документами, методическими источниками и литературой, которые относятся к объекту исследования. Выводы, содержащиеся в заключении, даны специалистами, обладающими специальными познаниями в области экспертизы, их профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

Заключение экспертов, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, признано судами допустимым доказательством по делу, соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Сомнений в обоснованности заключения экспертов, полноте проведенных ими исследований и однозначности сделанных выводов на поставленные вопросы о наличии и причинах выявленных ими недостатков не имеется, следовательно, основания для назначения повторной экспертизы отсутствовали. Несогласие ответчика с выводами экспертов само по себе не влечет необходимости в проведении еще одной экспертизы.

Доказательств, достоверно опровергающих выводы судебной экспертизы, в дело не представлено.

Определением от 26.07.2021 суд апелляционной инстанции вызвал экспертов ООО "Центр экспертизы управления собственностью - ЮГ" Ильинова Д.С. и Петриченко С.Н. для дачи пояснений по экспертному заключению N 720/НС-21 от 02.04.2021 для дачи пояснений относительно экспертного заключения.

Согласно пояснениям экспертов в результате анализа отчета оценки N 2019-0343 оценщиком Астапенковым В.В. были выявлены следующие нарушения: оценщик использовал устаревшую редакцию Закона N 135-ФЗ (страница 3 отчета); не произвел выезд для проведения осмотра объекта оценки, следовательно, произвел оценку не обладая всеми достоверными сведениями о земельном участке и его состоянии; в отчете присутствуют ссылки на нормативные источники не имеющие отношения к объекту оценки; у оценщика не было достаточных данных для определения достоверной рыночной стоимости объекта оценки, так как использовались лишь выписка ЕГРН, достоверная рыночная стоимость не могла быть определена без проведения осмотра объекта недвижимости; оценщик не произвел анализа рынка объекта оценки и не определил допустимый диапазон средней рыночной стоимости (что противоречит федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7); оценщиком нарушен принцип достаточности (исследовано только 3 объекта-аналога, что согласно ФСО N 7 противоречит принципу достаточности); оценщиком приняты объекты-аналоги несопоставимые с объектом оценки; оценщик не произвел корректировку к "Расстояние до центра города", что значительно завышает рыночную стоимость объекта оценки по отношению к объектам-аналогам; оценщиком увеличена стоимость объектов-аналогов с N 1и N 2 практически в два раза, что значительно завышает рыночную стоимость объекта оценки.

С учетом допущенных оценщиком нарушений, отчет об оценке N 2019-0343 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федеральною органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов, и правил оценочной деятельности и согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указанная в Отчете величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 является недостоверной.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд первой инстанции с учетом результатов проведенной по делу экспертизы пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отчет в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости имущества.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно признал отчет об оценке N 2019-0343, подготовленный ООО "Эксперт Оценка", недостоверным в части завышения определения рыночной стоимости имущества.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2021 по делу N А32-16392/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.Н. Мисник