Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2021 г. N 15АП-14597/21 по делу N А32-7350/2021

город Ростов-на-Дону

06 сентября 2021 г.

дело N А32-7350/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.

при участии:

от истца: представители Рамазанов А.Р. по доверенности от 10.03.2021, диплом от 30.06.2021, паспорт; Арутюнян С.А. по доверенности от 27.07.2021, удостоверение N 280;

от ответчика: представитель Кабаченко Я.В. по доверенности от 10.02.2021 N 2, диплом от 26.05.1999, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парасанг системс" (ИНН 7706751516,

ОГРН 1117746145043)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2021 по делу N А32-7350/2021

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Парасанг системс"

об обязании передать имущество

по встречному иску о признании незаконным одностороннего отказа от договора,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - истец, территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Парасанг системс" (далее - ООО "Парасанг системс", ответчик, общество) со следующими исковыми требованиями:

- обязать ответчика в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения суда возвратить и передать по акту приема-передачи истцу объект культурного наследия федерального значения с кадастровым номером 23:49:0302032:2555, площадью 7341,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 110;

- в резолютивной части решения суда указать, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ответчика на объект культурного наследия федерального значения с кадастровым номером 23:49:0302032:2555;

- взыскать судебную неустойку в размере 10 000 рублей при неисполнении решения суда за каждый день просрочки исполнения.

Определением от 07.04.2021 принят к производству встречный иск ООО "Парасанг системс" к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании недействительным одностороннего отказа от договора и признании договора аренды действующим.

Решением от 24.06.2021 по первоначальному иску суд обязал ООО "Парасанг системс" в течение 5 дней с даты вступления решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-7350/2021 в законную силу передать по акту приема-передачи Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея объект культурного наследия федерального значения с кадастровым номером 23:49:0302032:2555, площадью 7341,4 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 110. Судом указано, что решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-7350/2021 является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО "Парасанг системс" на объект культурного наследия федерального значения с кадастровым номером 23:49:0302032:2555. С ООО "Парасанг системс" в пользу Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея взыскана судебная неустойка в размере трех тысяч рублей в день по истечении 5 дней с даты вступления решения Арбитражного суда Краснодарского края по настоящему делу в законную силу, установленных для добровольного исполнения решения суда по день фактического исполнения судебного акта. В удовлетворении оставшейся части требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Парасанг системс" обратилось с апелляционной жалобой (с учетом пояснений на возражения истца), в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в исковых требованиях к ООО "Парасанг системс" в полном объеме и удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что спорный объект культурного наследия находится в собственности Российской Федерации и расположен на территории Краснодарского края, территориальное управление осуществляет в отношении указанного объекта полномочия собственника и именно ему вручено охранное обязательство охранному обязательству N 06-15 от 09.11.2015 с наделением обязанности по сохранению объекта культурного наследия. Данное положение закреплено и правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 36 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2018 N 305-ЭС17-17543, 28.05.2018 N 305-КГ17-23190). Соответственно ответчик как арендатор здания не является лицом, на которое законом могут быть возложены обязанности по реставрации объекта культурного наследия. По мнению заявителя жалобы, спорный договор аренды с учетом дополнительных соглашений по своей правовой природе является смешанным договором, который включает в себя элементы аренды и подряда. В части подрядных работ указанный договор не заключен, поскольку в дополнительных соглашениях стороны не определили наименование и виды работ, подлежащих выполнению для сохранения данного объекта. При этом, сторонами не оспаривается, что передаваемый объект находился в неудовлетворительном состоянии. По мнению заявителя, судом необоснованно не учтено нормативное положение, установленное статьей 14.1 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" по которой законодательный разумный срок для проведения работ по сохранению объекта, находящегося в неудовлетворительном состоянии при льготной арендной плате устанавливается в 7 лет (включая два года на подготовку проектной документации). Поскольку дополнительное соглашение о переложении обязанности по восстановлению объекта с собственника здания (владельца охранного обязательства) на арендатора состоялось в июне 2016 года, то 7-ми летний законодательный срок для завершения работ наступает не ранее июня 2023 года, что свидетельствует о необоснованном одностороннем отказе в 2020 году арендодателя от договора аренды. Учитывая сложный геологический рельеф местности (обрыв), работы по проектированию, модернизации, геологическим изысканиям и установлению современной концепции объекта культурного наследия потребовали значительных временных затрат. Ответчик намерен выполнить работы по сохранению объекта и приспособлению его под современное использование пансионат с лечением, многофункциональный жилой комплекс. Для осуществления строительства жилых домов ответчик в июне 2021 года обратился в административный орган г. Сочи с заявлением о выдаче Разрешения на строительство на указанном земельном участке, с приложением проекта застройки и положительного заключения экспертизы. По мнению заявителя, следует учитывать, что ООО "Парасанг системс" входит в одну группу компаний ПИК, которая является крупнейшим застройщиком, в том числе на территории Юга России. На настоящий момент застройщик понес значительные затраты по подготовительным, противоаварийным, проектно-изыскательским, государственным историко-культурным экспертным работам на сумму более 500 млн., рублей, еще дополнительных затрат необходимо произвести в сумме около 1,5 млрд. рублей, который застройщик ожидаемо намерен понести до июня 2023 года. По мнению заявителя, подписывая дополнительные соглашения в 2016, 2018, 2019 годах о необходимости провести значительные по объему и финансовым затратам работы по восстановлению объекта до 2020 года с оставлением для арендатора рыночной (порядка 6 млн. руб. в год), а не льготной арендной платы (как предусмотрено федеральным законодателем) арендатор как слабая сторона при неравных переговорных возможностях принял на себя явно обременительные условия, что существенно нарушает его права как арендатора. При таком положении дел, односторонний отказ от долгосрочного договора аренды (действует до 31.12.2054 года) несет как для арендатора так и для бюджета значительный ущерб (арендатор понес значительные затраты более 500 млн. рублей, бюджет лишается налоговых поступлений), а ответчик лишается того, на что он имел право рассчитывать при заключении договора аренды, такой отказ от договора нельзя признать добросовестным поведением арендодателя.

В обоснование пояснений на возражения территориального управления относительно апелляционной жалобы представлены акт государственной историко-культурной экспертизы от 08.06.2021, визуальная концепция проекта (графическая часть), градостроительный план земельного участка от 12.09.2019, договор на выполнение функций технического заказчика N ПИК/23-001 от 7.09.2020, договор на инженерно-изыскательские работы N С-ИК/И -075/19 от 03.04.2019, договор на проектирование N 1137.20 от 24.12.2020, договор на противоаварийные работы N С-ИК/ПКП-084/19 от 05.08.2019, заявление на выдачу Разрешения на строительство N 38 от 29.06.2021 с отметкой, опись документов к заявлению на выдачу Разрешения на строительство от 30.06.2021, иные договоры, заключенные на выполнение работ по восстановлению объекта культурного наследия, платежные поручения в количестве 79 шт., подтверждающих несение расходов арендатора для сохранения объекта культурного наследия, письмо Управления государственной охраны объектов культурного наследия Администрации Краснодарского края о согласовании N 78-16-10540/21 от 08.07.2021 ответчику проектной документации по выполнению мероприятий по сохранности объекта культурного наследия, отчет о доставке указанных документов территориальному управлению DHL Express с номером транспортной накладной 8275726686 от 27.08.2021, которые приобщены судом апелляционной инстанции в порядке абзаца второго части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей истца и ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из дела, Российская Федерация является собственником недвижимого имущества - здания главного корпуса, являющегося объектом культурного наследия федерального значения с кадастровым номером 23:49:0302032:2555, площадью 7341,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 110 (запись о государственной регистрации права N 23-23-19/016/2006-379 от 15.03.2006).

С согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю Федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный центр логистики" и ООО "Империал" заключили договор N 1АР/С о передаче в аренду федерального недвижимого имущества от 15.02.2006, указанного в Приложении N 1 к договору, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 110.

Указанный договор аренды зарегистрирован в государственном реестре прав, что не оспаривается сторонами.

В последующем Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и ООО "Империал" заключили дополнительное соглашение N 1 к договору о передаче в аренду федерального недвижимого имущества от 15.02.2006 N 1АР/С от 18.07.2008, в соответствии с которым на основании распоряжения Территориального управления Росимущества от 17.07.2008 N 825-р "Об изъятии федерального недвижимого имущества из оперативного управления Федерального государственного учреждения "Научно-исследовательский центр культурологии и реабилитации Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию" в казну Российской Федерации" Территориальное управление передало ООО "Империал" во временное владение и пользование государственное имущество: здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, общей площадью - 7341,40 кв. м, указанное в приложении N 1, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 110, для использования по назначению.

Принимая во внимание письмо ООО "Империал" Межрегиональное территориальное управление и ООО "Парасанг системс" заключили дополнительное соглашение N 2 к договору о передаче в аренду федерального недвижимого имущества от 15.02.2006 N 1АР/С от 23.12.2011, в соответствии с которым стороной арендатором по договору считается ООО "Парасанг системс".

В последующем территориальное управление и ООО "Парасанг системс" заключили дополнительное соглашение N 3 от 20.06.2016 к договору о передаче в аренду федерального недвижимого имущества от 15.02.2006 N 1АР/С от 20.06.2016, в соответствии с которым дополнили договор от 15.02.2006 N 1АР/С пунктами 2.4.20 и 2.4.21, следующего содержания:

пунктом 2.4.20 произвести за свой счет необходимые ремонтно-восстановительные работы по сохранению здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения, общей площадью 7 341,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект ПО, в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации" и действующими градостроительными нормами муниципального образования город-курорт Сочи. А также осуществить работы по благоустройству территории объекта культурного наследия. Вышеуказанные мероприятия осуществить в срок до 01.05.2018 г.;

пунктом 2.4.21 контроль за соблюдением градостроительных норм при проведении ремонтно-восстановительных работ осуществляется администрацией Краснодарского края и администрацией муниципального образования город- курорт Сочи в рамках полномочий, определенных главой II Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации" и Градостроительным Кодексом Российской Федерации";

пунктом 5.7 дополнить договор в случае неисполнения Арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 2.4.20 настоящего Договора, Договор подлежит досрочному расторжению Арендодателем в одностороннем порядке путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

В последующем, Территориальное управление и ООО "Парасанг системс" заключили дополнительное соглашение N 4 к договору о передаче в аренду федерального недвижимого имущества N 1 АР/С от 15.02.2006, в соответствии с которым внесли изменения в пункт 2.4.20 Договора, изложив его в следующей редакции: провести за свой счет необходимые ремонтно-восстановительные работы по сохранению здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения, общей площадью 7341,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д. 110, в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и действующими градостроительными нормами муниципального образования город-курорт Сочи, а также осуществить работы по благоустройству территории объекта культурного наследия; вышеуказанные мероприятия осуществить в срок до 01.05.2019.

В соответствии с дополнительным соглашением N 5 к договору о передаче в аренду федерального недвижимого имущества N 1АР/С от 15.02.2006 от 04.03.2019, заключенным между Межрегиональным территориальным управлением и ООО "Парасанг системс", внесены изменения в пункт 2.4.20 договора, пункт изложен следующей редакции: провести за свой счет необходимые ремонтно-восстановительные работы по сохранению здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения, общей площадью 7341,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д. 110, в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и действующими градостроительными нормами муниципального образования город-курорт Сочи, а также осуществить работы по благоустройству территории объекта культурного наследия. Вышеуказанные мероприятия осуществить в срок до 01.05.2020.

В соответствии с пунктом 5.7 договора аренды в случае неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 2.4.20 договора аренды N 1АР/С от 15.02.2006, договор аренды подлежит досрочному расторжению арендодателем в одностороннем порядке путем направления соответствующего уведомления арендатору.

Письмом от 03.04.2020 г. N 03/04-2020 (вх. 23-8287 от 06.04.2020) ООО "Парасанг системс" ввиду значительного объема работ просило Межрегиональное территориальное управление продлить срок осуществления ремонтно-восстановительных работ по сохранению здания, являющегося Объектом культурного наследия федерального значения, а также работ по благоустройству территории объекта культурного наследия до 31.12.2023 года.

Письмом от 20.05.2020 Nб/н (вх. от 27.05.2020 N 23-11966) общество просило о закреплении Межрегиональным территориальным управлением срока ремонтно-восстановительных работ до 01.05.2023 г. путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Отказав в продлении срока, Межрегиональное территориальное управление в адрес ООО "Парасанг системс" направило уведомление от 07.09.2020 о расторжении данного договора аренды в одностороннем порядке.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречном иске, суд первой инстанции исходил, что арендатор по дополнительным соглашениям добровольно принял на себя обязательства по выполнению работ по сохранению объекта до 2020 года, в указанный срок все работы не выполнены (выполнены лишь противоаварийные на 95%) в связи с чем арендодатель обоснованно отказался в одностороннем порядке от договора аренды.

Между тем, по мнению апелляционной инстанции, судом первой инстанции не учтено следующее.

Из дела следует, что договор N 1АР/С о передаче в аренду федерального недвижимого имущества от 15.02.2006 (с учетом дополнительного соглашения от 23.12.2011) является долгосрочным и заключен на срок до 31.12.2054 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за пользование объектом определен на основании отчета об оценке, выполненного ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" (г. Сочи) и составляет 6 117 686 руб. 40 коп.

Сторонами не оспаривается, что арендатор исправно вносит причитающиеся арендные платежи и не имеет арендной задолженности.

Судом установлено, что первоначально договор аренды до момента подписания дополнительного соглашения в 2016 году не содержал условия об обязанности арендатора проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

Сторонами также не оспаривается, что объект на момент передачи его во владение обществу изначально находился в неудовлетворительном состоянии, что подтверждается актом технического состоянию N 115 от 20.10.2015 Управления государственной охраны объектов культурного наследия Администрации Краснодарского края.

Ответчик до подписания дополнительного соглашения в 2016 году как арендатор неудовлетворительного по состоянию здания не являлся лицом, на которое законом могли быть возложены обязанности по сохранению объекта культурного наследия, а в 2015 году на объект выдано охранное обязательство N 06-15 от 09.11.2015.

Отсутствие у арендатора обязанности по реставрации объекта культурного наследия закреплено правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 36 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2018 N 305-ЭС17-17543, 28.05.2018 N 305-КГ17-23190).

Отношения, возникающие в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом N 73-ФЗ.

При этом, по мнению суда, вступившим в силу Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.10.2014 N 315-ФЗ) изменились правила владения арендатором объектом культурного наследия, который находится в неудовлетворительном состоянии.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Федеральном законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ в Федеральный закон N 73-ФЗ внесены изменения, в том числе в части положений, регламентирующих особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия.

При этом абз. 3 п. 3 ст. 63 Федерального закона N 73-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ) предусмотрено, что договоры аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и иные договоры, предусматривающие передачу прав владения и (или) пользования объектами культурного наследия, находящимися в государственной или муниципальной собственности, подлежат приведению в соответствие с требованиями настоящего Федерального закона в срок до 01 января 2016 года.

Судом установлено, что во исполнение указанного нового нормативного регулирования сторонами и подписано дополнительное соглашение N 3 от 20.06.2016 по которому арендатор принял на себя обязанность произвести ремонтно-восстановительные работы по сохранению объекта, являющегося объектом культурного наследия в срок до 01.05.2018 г., который был продлен дополнительными соглашениями N 4 от 23.04.2018 и N 5 от 04.03.2019 до 01.05.2020.

Письмом от 03.04.2020 г. N 03/04-2020 (вх. 23-8287 от 06.04.2020) ООО "Парасанг системе" просило Межрегиональное территориальное управление продлить срок осуществления ремонтно-восстановительных работ по сохранению здания, являющегося Объектом культурного наследия федерального значения, а также работ по благоустройству территории Объекта культурного наследия до 31.12.2023, которое отклонено территориальным управлением.

По мнению апелляционной инстанции, признавая действия территориального управлению по одностороннему отказу от договора аренды законными, судом первой инстанции не учтено, что с 2016 года введено новое нормативное положение, установленное статьей 14.1 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" по которому законодательный разумный срок для проведения работ по сохранению объекта, находящегося в неудовлетворительном состоянии при льготной арендной плате устанавливается в 7 лет (включая два года на подготовку проектной документации).

Поскольку дополнительное соглашение о наделении обязанности по восстановлению объекта с собственника здания (владельца охранного обязательства) на арендатора состоялось в июне 2016 года, то 7-ми летний законодательный срок для завершения работ наступает не ранее июня 2023 года, что свидетельствует о необоснованном одностороннем отказе в 2020 году арендодателя от договора аренды.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса (абзац 3 пункта 9 постановления N 16).

В пункте 10 постановления N 16 указано, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Суд считает необходимым отметить, что подписывая дополнительные соглашения о необходимости провести значительные по объему и финансовым затратам работы по восстановлению объекта до 2020 года с оставлением для арендатора рыночной (порядка 6 млн. руб. в год), а не льготной арендной платы в ноль рублей (как предусмотрено федеральным законодателем для иных новых арендаторов с 2016 года по пункту 1 статьи 14.1 Закона N 73-ФЗ) арендатор как слабая сторона при неравных переговорных возможностях, по мнению суда, принял на себя явно обременительные условия по значительно сокращенным срокам (по сравнению с нормативными) проведения сохранных мероприятий, что существенно нарушает его права.

По мнению суда, следует учитывать, что с 2016 года для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, предусмотрена льготная арендная плата в соответствии с существующим порядком, а высвободившиеся денежные средства могли быть направлены арендатором именно на сохранение объекта культурного наследия, что в настоящем случае арендодателем как сильной стороной не применено и не реализовано при подписании дополнительных соглашений.

При таких обстоятельствах по настоящему делу, по мнению апелляционного суда, односторонний отказ от долгосрочного договора аренды (действует до 31.12.2054 года) несет для арендатора значительный затратный ущерб, ответчик лишается того, на что он имел право рассчитывать при заключении договора аренды, такой отказ от договора нельзя признать добросовестным поведением арендодателя (статья 10 Гражданского кодекса РФ).

Суд также учитывает сложный геологический рельеф местности (обрыв), работы по проектированию, сохранению, модернизации и установлению современной концепции объекта культурного наследия требуют значительных временных затрат, при том, что ответчик явно намерен выполнить работы по восстановлению объекта и его приспособлению под современное использование пансионата с лечением с многофункциональным жилым комплексом.

По мнению суда, следует принимать во внимание, что ООО "Парасанг системс" входит в одну группу компаний ПИК, которая является одним из крупнейших с добрым именем застройщиков, в том числе на территории Юга России.

Как установлено судом, для реализации современной концепции объекта культурного наследия и осуществления строительства жилых домов ответчик в июне 2021 года обратился в административный орган г. Сочи с заявлением о выдаче Разрешения на строительство на указанном земельном участке, с приложением проекта застройки и положительного заключения экспертизы.

На момент одностороннего отказа от договора и на настоящий момент застройщик понес значительные многомиллионные затраты по консервационным, подготовительным, противоаварийным, проектно-изыскательским, государственным историко-культурным экспертным работам, что подтверждается актом государственной историко-культурной экспертизы от 08.06.2021 и письмом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Администрации Краснодарского края о согласовании N 78-16-10540/21 от 08.07.2021 по которому ответчику согласована проектная продукция по выполнению Мероприятий по обеспечению сохранности объектов культурного наследия федерального значения "Институт курортологии и физиотерапии", 1936 г. (Краснодарский край, г. Сочи, Курортный проспект, 110) и регионального значения "Здание, где на даче М.А. Стаховича отдыхал певец Ф.И. Шаляпин", август-сентябрь 2016 г. (Краснодарский край, г. Сочи, Курортный проспект, 110/11) при строительстве объекта "Многофункциональный жилой комплекс со встроенными помещениями общественного назначения, расположенного вблизи территории памятников, визуальной концепцией проекта (графическая часть), градостроительный плана земельного участка от 12.09.2019. Значительные расходы арендатора на сохранение объекта подтверждаются договором на выполнение функций технического заказчика N ПИК/23-001 от 07.09.2020, договором на инженерно-изыскательские работы N С-ИК/И -075/19 от 03.04.2019, договором на проектирование N 1137.20 от 24.12.2020, договором на противоаварийные работы N С-ИК/ПКП-084/19 от 05.08.2019, заявлением на выдачу Разрешения на строительство N 38 от 29.06.2021, иными договорами, заключенными на выполнение работ по восстановлению объекта культурного наследия, платежными поручениями на многомиллионную сумму в количестве 79 шт., подтверждающими несение реальных расходов арендатора в отношении сохранения объекта культурного наследия.

Как указывает арендатор в жалобе он намерен и дальше нести многомиллионные затраты для сохранения памятника, не отказывается их выполнить в установленный законодателем разумный (7-ми летний) срок до июня 2023 года.

По мнению апелляционной коллегии, следует учитывать, что односторонний отказ от долгосрочного договора аренды объекта культурного наследия является крайней мерой, применяемой исключительно к недобросовестному арендатору в случае когда все меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон.

По мнению апелляционного суда, в настоящем случае, арендодателем не доказано, что арендатор является исключительно недобросовестным и все меры воздействия на него исчерпаны.

По мнению апелляционной инстанции, при таких установленных судом обстоятельствах дела, отказ арендодателя от долгосрочного договора аренды объекта культурного наследия является преждевременным и незаконным, в связи с чем в иске по первоначальному иску надлежит отказать в полном объеме, а встречный иск подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные обществом расходы по государственной пошлине по встречному иску и апелляционной жалобе относятся на территориальное управление.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2021 по делу N А32-7350/2021 (с учетом определения об исправления опечатки от 10.08.2021) отменить.

В первоначальном иске отказать.

По встречному иску признать недействительным односторонний отказ Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея от договора аренды федерального недвижимого имущества N N1АР/С от 15.02.2006, выраженный в уведомлении об одностороннем отказе N 23-05/13370 от 07.09.2020, а договор аренды федерального недвижимого имущества N 1АР/С от 15.02.2006 признать действующим.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Парасанг системс" (ИНН 7706751516, ОГРН 1117746145043) судебные расходы по уплате государственной пошлины встречному иску и апелляционной жалобе в размере 9000 рублей.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова О.А. Еремина