Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2021 г. N 08АП-9056/21 по делу N А70-3544/2021

город Омск

07 сентября 2021 г.

Дело N А70-3544/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу, поступившую в электронном виде, (регистрационный номер 08АП-9056/2021) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.06.2021 по делу N А70-3544/2021 (судья Бадрызлова М.М.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к акционерному обществу "2МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН: 7701651356 ОГРН: 1067746424899) о взыскании 5 315 633 руб. 99 коп.,

а также встречному иску акционерного общества "2МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ" к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об обязании произвести перерасчет арендной платы,

при участии в судебном заседании, проведенном с использованием веб-конференцсвязи, представителей:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Дубровская А.Г. (предъявлены паспорт, диплом бакалавра 107224 0373965 регистрационный номер 4039 дата выдачи 09.07.2016, доверенность от 05.10.2020 N 189/08-1Д сроком действия 3 года);

от АО "2Мен Групп" - Чеданова Л.А. (предъявлены паспорт, диплом бакалавра АВБ 0479455 регистрационный номер И7255 дата выдачи 21.08.2001, доверенность от 30.12.2021 N 54 сроком действия по 31.12.2021);

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к акционерному обществу "2МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее - ответчик, АО "2Мен Групп", общество) о взыскании по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 N 23-10/2019 задолженности:

-по арендной плате в размере 4 751 854,91 руб. за период пользования земельным участком с 01.01.2019 по 31.03.2021,

-неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательств в размере 563 779,08 руб. за период с 16.02.2019 по 19.02.2021.

Ответчиком заявлены встречные исковые требования, в соответствии с которыми (в редакции принятых судом уточнений) общество просит:

- обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области применять при расчете арендной платы по договору N 23-10/2019 аренды земельного участка от 13.12.2018 коэффициент детализации "для строительства" в размере 0,5%, начиная с 13.12.2018;

- обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области произвести перерасчет арендной платы по договору N 23-10/2019 аренды земельного участка от 13.12.2018, начисленной с 13.12.2018, с применением коэффициента детализации "для строительства" в размере 0,5%.

Встречное исковое заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.06.2021 первоначальные исковые требования удовлетворены частично; с АО "2Мен Групп" в пользу Департамента взысканы сумма основного долга в размере 1 045 408, 08 руб., пени за период с 16.02.2019 по 19.02.2021 в размере 123 838, 11 руб., всего 1 169 246, 19 руб.; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Встречный иск удовлетворен; суд решил обязать Департамент применять при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 N 23-10/2019 коэффициент детализации "для строительства" в размере 0,5%, начиная с 13.12.2018; обязать Департамент произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 N 23-10/2019, с применением коэффициента детализации "для строительства" в размере 0,5%.

С Департамента в пользу общества взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.; обществу из федерального бюджета возвращено 1 095 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что в данном случае подлежит применению коэффициент детализации за земли под объектами незавершенного строительства, а не за земли для строительства. В деле N А70-18945/2020 довод относительно применяемого коэффициента не заявлялся, только в связи с этим оценка данному обстоятельству судом не давалась, отсутствие возражений ответчика относительно применяемого коэффициента свидетельствует о преюдиции.

В отзыве на апелляционную жалобу АО "2Мен Групп" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, отзыв с приложенными документами приобщен к материалам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал апелляционную жалобу. Представитель АО "2Мен Групп" поддержал возражения отзыва.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Департамент имущественных отношений Тюменской области и АО "2Мен Групп" заключили договор аренды от 13.12.2018 N 23-10/2019 (далее - договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 72:23:0217003:104, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Профсоюзная - Советская - Немцова - Елецкая, для строительства общественно-жилого комплекса. Договор зарегистрирован в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор аренды заключен на срок с 13.12.2018 по 12.12.2024 (в редакции Соглашения от 08.12.2020).

Пунктом 2.4. Договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки до 15 февраля - за 1 квартал, 15 мая - за 2 квартал, 15 августа - за 3 квартал, 15 ноября - за 4 квартал.

Однако, как утверждает Департамент, ответчик нарушил принятые на себя обязательства, допустив просрочку по внесению арендной платы в сроки, предусмотренные условиями договора.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2020 по делу N А70-18945/2019 частично удовлетворены требования Департамента к Ответчику о взыскании основного долга по договору аренды в размере 190 074,20 руб. за период с 13.12.2018 по 30.09.2019.

Согласно расчету задолженности по настоящему иску сумма основного долга по арендной плате по договору составляет 4 751 854,91 руб. за период пользования земельным участком с 01.01.2019 по 31.03.2021.

Поскольку в добровольном порядке задолженность не погашена, Департамент обратился с настоящим иском.

Полагая, что Департаментом при расчете арендной платы применен неверный коэффициент, АО "2Мен Групп" обращалось в Департамент с заявлениями о снижении арендной платы (письма от 15.01.2020 исх. N 15, от 21.02.2020 исх. N 160), в удовлетворении которых отказано, в связи с чем обществом предъявлен встречный иск в рамках настоящего дела.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении встречного иска и, в связи с этим, о частичном удовлетворении первоначального иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Сложившиеся между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом в качестве обязательств аренды земельного участка, которые подлежат регулированию общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и их исполнении (раздел 3 части 1 ГК РФ), нормами главы 34 части 2 ГК РФ (положения об аренде), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и условиями заключенного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

В данном случае между сторонами возник спор в отношении коэффициента детализации, применяемого при расчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0217003:104 по договору аренды от 13.12.2018 N 23-10/2019, в соответствии с Постановлением N 148-п.

Распоряжением ДИО Администрации ТО от 16.12.2003 N 3137/14-3 предоставлен ООО "Транспромжилстрой" в аренду на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0064, площадью 11243,3 кв.м. для строительства комплекса жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения в г. Тюмени, ул. Профсоюзная-Советская-Немцова-Елецкая. В обязанности ООО "Транспромжилстрой" входило, в том числе, оформление разрешения на строительство согласно ст. 62 ГрК РФ, постановка земельного участка на кадастровыйучет.

26.02.2004 на основании распоряжения между Департаментом и ООО "Транспромжилстрой" заключен договор N 23-10/294 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 3781). По договору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0064, площадью 11243,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Профсоюзная-Советская-Немцова-Елецкая.

Участок предоставлен для строительства комплекса жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения за счет сноса жилых домов и нежилых строений. Срок действия договора: с 16.12.2003 по 15.11.2004 (11 месяцев).

22.03.2005 заключено соглашение о продлении срока действия договора от 26.02.2004 с 16.11.2004 по 14.11.2005 на тех же условиях.

Указанные выше документы послужили основанием для вынесения Администрацией города Тюмени распоряжения от 28.03.2005 N 2126 о разрешении ООО "Транспромжилстрой" поэтапного строительства 1,2 очереди общественно-жилого комплекса в квартале улиц Профсоюзная-Советская-Немцова-Елецкая, с обязанностью ООО "Транспромжилстрой" получить разрешение на строительство в комитете по архитектуре и градостроительству администрации г. Тюмени.

31.03.2005 Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени застройщику ООО "Транспромжилстрой" выдано разрешение на строительство N 115/арх. Наименование объекта недвижимости: поэтапное (нулевой цикл) строительство 1, 2 очереди общественно-жилого комплекса, расположенного по адресу: г Тюмень, ул. Профсоюзная-Советская-Немцова-Елецкая.

Правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка N 23-10/294 от 26.02.2004; соглашение от 22.03.2005 о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 23-10/294 от 26.02.2004.

Распоряжением ДИО Администрации ТО от 11.07.2005 N 1653/14-3 ООО "Транспромжилстрой" в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0104, площадью 15449 кв.м. для строительства общественно-жилого комплекса в г.Тюмени, ул. Профсоюзная-Советская-Немцова-Елецкая, за счет сноса жилых домов и нежилых строений.

Распоряжением установлено расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.02.2004 N 23-10/294 (п. 4), с обязанностью заключить новый договор аренды (п. 3).

15.07.2005 заключен договор аренды земельного участка N 23-10/462 (землеустроительное дело N 3751), согласно которому ДИО ТО предает ООО "Транспромжилстрой" земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0104, площадью 15449 кв.м., по адресу: г. Тюмень, ул.Профсоюзная-Советская-Немцова-Елецкая. Участок предоставлен для строительства общественно-жилого комплекса. На участке находятся жилые дома, подлежащие сносу. Срок аренды: с 11.07.2005 по 10.07.2008 (три года).

26.08.2008 заключено соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 15.07.2005 N 23-10/462 с 11.07.2008 по 10.07.2011.

Администрацией города Тюмени ООО "Транспромжилстрой" выданы разрешения на строительство 1,2 очереди (продолжение поэтапного строительства следом за нулевым циклом): N 311-рс от 16.11.2006 - первая очередь общественно-жилого комплекса; N КС 72 304000-1371-рс от 21.11.2008 - вторая очередь общественно-жилого комплекса.

С 21.09.2009 в Арбитражном суде Тюменской области в отношении ООО "Транспромжилстрой" рассматривалось дело о банкротстве N А70-7614/2009, завершившееся утверждением мирового соглашения. В рамках дела 21.09.2009 введено наблюдение, 19.01.2010 открыто конкурсное производство, 05.05.2011 утверждено мировое соглашение между должником и кредиторами.

В ходе строительства на земельном участке возведен объект незавершенного строительства.

20.06.2011 за ООО "Транспромжилстрой" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки 3039,4 кв.м., степень готовности 40%, литера А, расположенный по адресу: Тюменская область, городской округ город Тюмень, город Тюмень, ул. Профсоюзная, д. 56, кадастровый (условный) номер: 72-72-01/140/2011-301.

После оформления собственности на объект права на застройку общественно-жилого комплекса были переданы АО "2Мен Групп" (прежние наименования:

ЗАО "Арман Технолоджи", ЗАО "2МЕН ГРУПП") по сделке купли-продажи от 28.06.2011.

Объект передан с обременением правами участников долевого строительства на передачу объектов долевого участия, перечень которых содержится в Приложении N 1 к договору.

Из условий Договора купли-продажи следует, что покупателю передан объект, находящийся в стадии строительства, в отношении которого имеется действующая документация, сопровождающая процесс возведения жилого дома.

27.07.2011 за Покупателем зарегистрировано право собственности на объект.

В связи с правопреемством и продолжением строительства, между АО "2Мен Групп" и Департаментом в дальнейшем был заключен ряд соглашений к договору аренды N 23-10/462 от 15.07.2005.

Соглашением от 25.08.2011 произведена смена арендатора с ООО "Транспромжилстрой" на ЗАО "Арман Технолоджи", срок аренды продлевается с 11.07.2011 по 09.07.2014. Арендную плату ЗАО "Арман Технолоджи" производит в соответствии с условиями договора аренды N 23-10/462 от 15.07.2005 в редакции соглашения сторон от 26.08.2008 с 01.08.2011.

В соглашении от 24.07.2013 указано на переименование арендатора; соглашением от 14.07.2014 срок аренды продлен до 31.12.2018; с 01.01.2014, расчет арендной платы производится в соответствии с приложением к данному соглашению.

К истечению срока аренды, установленного последним соглашением от 14.07.2014, между Департаментом и АО "2Мен Групп" был оформлен новый договор аренды земельного участка - от 13.12.2018 N 23-10/2019 (землеустроительное дело N 23-14378), по условиям пунктов 1.1,1.4 которого земельный участок с кадастровым номером 72:23:0217003:104, площадью 15449 кв.м., адрес: Тюменская область, г. Тюмень,ул. Профсоюзная - Советская - Немцова - Елецкая, вид разрешенного использования: для строительства общественно-жилого комплекса, предоставляется для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232.

Пунктом 8.1 указанного договора установлен срок аренды: с 13.12.2018 по 12.12.2021.

Соглашением от 08.12.2020 срок аренды продлен до 12.12.2024.

Как верно отмечено судом первой инстанции, из приведенной хронологии событий и условий договоров аренды земельного участка следует непрерывный характер использования земельного участка - для целей строительства общественно-жилого комплекса, в том числе в период после приобретения АО "2Мен Групп" объекта незавершенного строительства.

В порядке предоставленных пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ полномочий Правительство Тюменской области постановлением от 09.07.2007 N 148-п утвердило Положение об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности (далее - Положение N 148-п).

О применении данного Положения при расчете арендной платы указано в разделе 2 "Арендная плата" договора аренды от 13.12.2018 N 23-10/2019.

В соответствии с п. 6 Положения об аренде N 148-п, п. 2.1 договора аренды от 13.12.2018 размер арендной платы на год определяется исходя из его кадастровой стоимости и рассчитывается по формуле:

Ап = Супксз * Пл * Кдоп * Кнр * Кд, где:

Ап - годовой размер арендной платы;

Супксз - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;

Пл - площадь земельного участка, предоставленного в аренду; Кдоп-дополнительный (понижающий) коэффициент; Кнр - коэффициент нарушения; Кд - коэффициент детализации.

Согласно п. 3.2 договора аренды от 13.12.2018 значение коэффициентов устанавливается Положением об аренде N 148-п.

Исходя из расчета арендной платы, содержащегося в Приложении N 1 к договору аренды, коэффициенты Кдоп и Кнр не влияют на размер арендной платы (равны 1). Сумма платежа зависит от размера Кд - коэффициента детализации.

Понятие Кд приводится в п. 6.3 Положения об аренде N 148-п: Коэффициент детализации (Кд) учитывает специфику осуществления деятельности на конкретном земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования, определенным договором аренды. Размер коэффициентов детализации указаны в приложениях N 3, 5 к настоящему Положению.

В рассматриваемом случае подлежит применению Приложение N 3.

Коэффициенты детализации распределены в зависимости от целевого использования земельных участков (зоны).

Поскольку на земельном участке, предоставленном в аренду, ведется строительство общественно-жилого комплекса переменной этажности (4-19 этажей), то в соответствии с Приложением N 3 к Положению об аренде N 148-п данный земельный участок относится к зоне "земельные участки, предназначенные для размещения домов средней этажности и многоэтажной застройки" (п. 1 Приложения N 3).

В отношении этой зоны используется два вида Кд: "для строительства" - 0,5% и "под объектом незавершенного строительства" - 2%.

Как следует из расчета арендной платы к договору от 13.12.2018, при ее исчислении применяется повышенный Кд, равный 2%, то есть "под объектом незавершенного строительства".

Пояснений о критериях (признаках) и основаниях применения того или иного коэффициента детализации ("под объектом незавершенного строительства" или "для строительства") в самом Положении об аренде N 148-п не содержится. На иные нормативно-правовые акты, устанавливающие правила выбора коэффициентов, предусмотренных Приложением N 3 к Положению об аренде N 148-п, стороны не ссылались.

В п. 1.2 договора аренды от 13.12.2018 указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232.

Однако, само по себе наличие на участке данного объекта не создает на стороне общества обязанности производить оплату аренды исходя из Кд в 2%.

Ни Положением N 148-п, ни иными нормами действующего законодательства, ни договором не предусмотрено автоматическое применение повышенного коэффициента в связи с превышением сроков строительства, возведением объекта определенной степени готовности, на что обоснованно указано судом первой инстанции.

Два вида Кд (0,5 - "для строительства" и 2 - "под объектом незавершенного строительства") в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов средней этажности и многоэтажной жилой застройки, введены постановлением Правительства Тюменской области от 20.06.2014 N 331-л "О внесении изменений в постановление от 09.07.2007 N 148-п".

Ранее, до принятия постановления N 331-п, в Приложении N 3 в редакции постановления Правительства от 30.08.2010 N253-п были выделены самостоятельные отдельные позиции: Кд 0,25% - земли, предоставленные для многоэтажного жилищного строительства, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1 Приложения N 3); Кд 1,5% - земли под объектами незавершенного строительства (п. 26 Приложения N 3).

03.12.2010 на сайте по адресу: https:/tumentoday.ru опубликованы пояснения Департамента имущественных отношений Тюменской области по вопросам арендной платы за землю в Тюменской области, в которых, в частности, указывалось, что введенный постановлением N 253-п коэффициент детализации за земли под объектами незавершенного строительства в размере 1,5% призван стимулировать строительство объектов на земельных участках.

Следовательно, Кд "под объектами незавершенного строительства" установлен для случаев, когда строительство не ведется и для того, чтобы побудить собственника такого объекта начать принимать меры по его достройке.

Между тем, АО "2Мен Групп" не прекращало мероприятий, непосредственно связанных со строительством общественно-жилого комплекса. Доказательств иного Департаментом не представлено.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232 относится к 1, 2 очереди строительства.

На арендованном земельном участке с кадастровым номером 72:23:0217003:104 ведется комплексное строительство по возведению единого ансамбля, объединяющегося в себя согласно проектной документации 1, 2 (1 этап) и 3,4 (второй этап) очереди строительства.

Следовательно, целевое использование земельного участка не ограничено завершением строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232, а относится к возведению в соответствии с Законом N 214-ФЗ общественно-жилого комплекса в целом, что указывает на необходимость применения Кд "для строительства".

Кроме того, имеющими значение обстоятельствами является также основание предоставления земельного участка и фактическое его использование.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), объектом незавершенного строительства признается объект капитального строительства (здание, строение, сооружение), строительство которого не завершено.

В Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008) указано, что к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Объект незавершенного строительства - это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2019 N Ф09-5675/19 по делу N А34-13859/2018).

Из положений п. 145 Учетной политики Управления делами Президента Российской Федерации, утв. Приказом Управления делами Президента РФ от 31 декабря 2020 г. N 462,следует, что необходимо учитывать степень вовлеченности объекта незавершенного строительства в хозяйственный оборот: "строительство (приобретение) ведется", "объект законсервирован", "строительство объекта приостановлено без консервации", "передается балансодержателям (эксплуатирующим учреждениям и предприятиям)". При этом выявляется целевая функция объекта незавершенного строительства: завершение строительства (реконструкции, технического перевооружения), консервация объекта незавершенного строительства, приватизация (продажа) объекта незавершенного строительства, передача объекта незавершенного строительства балансодержателям (эксплуатирующим учреждениям и предприятиям).

По этим объектам, в частности, необходимо выявить причины и основание для их консервации.

Верховным судом РФ рассмотрено ряд дел в части экономического обоснования завышения арендной платы в привязке к обременению земельного участка объектом незавершенного строительства, в частности, определение СК по административным дела ВС РФ от 21.09.2017 N 31-АПГ17-11, апелляционное определение СК по административным дела ВС РФ от 14.08.2019 N 16-АПА19-10, включенное в Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2019), утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019.

Согласно выраженной правовой позиции (п. 66 Обзора) само по себе использование земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за такой земельный участок.

Данный вывод сделан в аспекте необходимости экономического обоснования платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры.

Судом первой инстанции данный вывод учтен применительно к рассматриваемому случаю; в решении справедливо указано, что необходимо учитывать стадию процесса строительства и осуществление арендатором действий по достижению цели предоставления земельного участка - ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передача дольщикам объектов долевого участия.

В определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу NА75-236/2016 изложена правовая позиция, согласно которой по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При этом, разрешая вопрос о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Следовательно, при наличии признаков незавершенного строительством объекта, государственная регистрация права собственности не является обязательным условием для признания конструкции объектом незавершенного строительства.

В период строительства, до момента завершения работ и ввода здания в эксплуатацию, в любом случае на отведенном земельном участке будет находиться объект незавершенного строительства с соответствующим процентом готовности, который будет меняться в зависимости от этапа ведения строительных работ.

При этом, приведенными нормативными положениями применение коэффициента при расчете арендной платы не привязано и к степени готовности объекта, какие-либо критерии изменения арендной платы в зависимости от срока строительства или степени готовности объекта не установлены.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в случае предоставления земельного участка в аренду для целей строительства (и установление арендной платы исходя из соответствующего коэффициента) возведение на участке объекта, отвечающего признакам объекта незавершенного строительства, само по себе не ведет к автоматическому изменению расчета арендной платы, применении иного коэффициента.

В связи с регистрацией перехода к АО "2Мен Групп" права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом - на основании договора купли-продажи от 28.06.2011, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ общество приобрело право пользование земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник (застройщик), в отношениях с которым применялся коэффициент детализации со значением "для строительства" (пункт 2 соглашения от 14.07.2014 о продлении и внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.07.2005 N 23-10/462 - 0,5%).

С применением этого же значения Кд 0,5% производился расчет арендной платы вплоть до заключения 13.12.2018 нового договора аренды N 23-10/2019, несмотря на то, что в 2011 право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано, то есть объект незавершенного строительства существовал не только фактически, но и юридически, что еще раз подтверждает, что зарегистрированное 27.07.2011 право собственности на объект незавершенного строительства не служит фактором выбора Кд "под объектом незавершенного строительства". Выбор Кд осуществляется в соответствии с основанием и целью получения земельного участка в аренду и фактически осуществляемой на нем деятельностью.

При заключении нового договора аренды обстоятельства использования земельного участка не изменились. При заключении нового договора участок вновь не предоставлялся, не были утрачены основания использования земельного участка, а фактически продолжились арендные отношения, установленные договором от 15.07.2005.

Вид разрешенного использования земельного участка также не менялся.

Согласно договору N 23-10/462 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 3781) от 15.07.2005 участок предоставляется для строительства общественно-жилого комплекса (п. 1.4 договора аренды).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 02.08.2011 N 7200/201/11-70128 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0217003:104, местоположение: Тюменская обл., г.Тюмень, ул. Профсоюзная - Советская - Немцова - Елецкая имеет разрешенное использование: для строительства общественно-жилого комплекса.

В ЕГРН содержатся сведения, что земельной участок с кадастровым номером 72:23:0217003:104 имеет вид разрешенного использования: для строительства общественно-жилого комплекса (Выписка из ЕГРН от 31.03.2021 N 99/2021/384402846).

Договором аренды от 13.12.2018 предусмотрен вид разрешенного использования: для строительства общественно-жилого комплекса.

Доказательств того, что Ответчик не осуществляет строительную деятельность, использует земельный участок не в целях строительной деятельности, а также доказательств изменения разрешенного использования земельного участка (по сравнению с тем, каким он был определен при заключении договора аренды от 15.07.2005 и всех последующих соглашениях о внесении в него изменений), истцом не представлено.

Учитывая изложенное, оснований для одностороннего изменения условий аренды, в том числе влияющих на расчет арендной платы, Департаментом не приведено.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель неправомерно изменил Кд при заключении договора аренды от 13.12.2018. Поскольку обстоятельства использования земельного участка не изменились, расчет арендной платы должен производиться по Кд 0,5%.

Незаявление обществом при заключении договора аренды несогласия о применении Кд 2%, не лишает АО "2Мен Групп" права на защиту своих интересов. Так как предметом аренды является земельный участок публичной собственности, условия договора определяются уполномоченным органом, а вторая сторона договора фактически лишь присоединяется к его редакции.

В этом случае закон предоставляет защиту путем изменения условий договора, что предусмотрено статьей 428 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 428 ГК РФ, присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 428 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 2 данной статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

АО "2МЕН ГРУПП" обязано было оформить арендные отношения до завершения строительства и ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Договор от 13.12.2018 заключен непосредственно перед истечением срока аренды по предыдущему договору от 15.07.2005. У общества как застройщика имеются обязательства перед участниками долевого строительства. Как таковой переговорный процесс с Департаментом имущественных отношений Тюменской области невозможен. С учетом данных обстоятельств Общество находится в положении, существенно затрудняющим согласование другой редакции условий договора, нежели установленным Департаментом в соответствии с его решением.

Следовательно, разногласия в части определения соответствующего коэффициента детализации подлежат разрешению судом.

Поскольку правомерным признано применение коэффициента Кд равного 0,5%, сумма арендной платы подлежит перерасчету исходя из данного коэффициента за весь период.

По принятому судом первой инстанции расчету с применением Кд 0,5% сумма арендной платы составит 570 222,59 руб. в год или 142 555,65 руб. в квартал.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2020 по делу N А70-18945/2019 с АО "2Мен Групп" в пользу Департамента взыскана задолженность по договору от 13.12.2018 в сумме 190 074,20 руб., задолженность взыскана исходя из коэффициента 2%.

Оплата произведена обществом платежным поручением N 627 от 30.07.2020.

Вопреки доводам Департамента, взыскание по делу N А70-18945/2019 задолженности исходя из коэффициента 2% не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора.

Как указано в части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу приведенных правовых норм преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной и (или) резолютивной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы, отражены в судебном акте, вступившем в законную силу, приобретают качества достоверности и незыблемости, пока акт не отменен или не изменен путем надлежащей процедуры.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Преюдициальным значением обладают факты и обстоятельства, которые были предметом рассмотрения в рамках другого дела. Однако, при рассмотрении дела N А70-18945/2019 возражения относительно размера применяемого коэффициента не заявлялись, соответственно, вопрос об обоснованности его применения предметом исследования не являлся.

Отсутствие возражений ответчика относительно того или иного обстоятельства в таком случае не ведет к приданию данному обстоятельству преюдициальной силы в смысле статьи 69 АПК РФ. Отсутствие возражений не является и признанием иска в смысле части 3 статьи 49 АПК РФ.

Кроме того, арендная плата за пользование землей, не находящейся в частной собственности, рассчитывается в установленном законом порядке независимо от наличия или отсутствия у арендатора возражений относительно формулы ее расчета.

Судом первой инстанции верно отмечено, что решение по делу N А70-18945/2020 не содержит преюдициальных обстоятельств, препятствующих выводу суда исходя из какого коэффициент детализации правомерно исчислять арендную плату по договору аренды от 13.12.2018.

Таким образом, с учетом перерасчета арендной платы требования по первоначальному иску удовлетворены судом первой инстанции в сумме 1 169 246,19 руб., из них основной долг - 1 045 408,08 руб.; пени за период просрочки с 16.02.2019 по 19.02.2021 - 123 838,11 руб.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами и расчетом суда первой инстанции.

Департамент ссылается на положения подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Общий срок предоставления земельного участка для строительства - от трех до десяти лет (подпункт 1 пункта 8).

Истец полагает, что к спорным правоотношениям подлежит применению подпункт 6, трехлетний срок для завершения строительства истек, что также подтверждает необоснованность применения коэффициента "для строительства" и подтверждает обоснованность применения коэффициента "для размещения объекта незавершенного строительства".

Между тем, данная норма применяется для регулирования правоотношения сторон при определении порядка предоставления земельного участка и срока предоставления, но не является основанием для изменения размера арендной платы. Как уже указывалось выше, применение коэффициента в размере 0,5% или 2% в зависимость от продолжительности строительства (тем более, с учетом масштаба возводимого объекта) не ставится. Договор от 13.12.2018 заключен в целях завершения строительства, но не в целях размещения объекта незавершенного строительства. Специального коэффициента "для завершения строительства" Положением N 148-п не предусмотрено.

В ЗК РФ отсутствуют нормы, определяющие повышенный размер арендной платы в случае заключения договора аренды для завершения строительства объекта.

Формирование арендной платы (в том числе коэффициентов) базируется на принципе экономического обоснования, а не санкционного воздействия.

Следствием условия об однократности предоставления публичного земельного участка на три года без проведения торгов является принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства в порядке, установленном статьи 239.1 ГК РФ, если в пределах этого срока строительство не завершено. В таких случаях объект незавершенного строительства может быть изъят у собственника по решению суда и реализован на торгах.

Согласно пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи об изъятии объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, особый правовой режим (однократно на три года), на который ссылается Департамент, связан не с повышенной арендной платой, а с последствиями незавершения строительства в этот трехлетний срок - изъятие объекта с последующей продажей на публичных торгах.

Доводы Департамента о том, что в таких случаях требуется применять специальные коэффициенты (повышенную арендную плату), не состоятелен и не основан на норме права.

Представленные Департаментом заявления АО "2Мен Групп" от 23.11.2018 и от 24.11.2018 указывают на то, что общество заблаговременно обратилось за оформлением прав на земельный" участок. При этом, в качестве альтернативного способа урегулирования правоотношений общество просило продлить договор аренды, действовавший до 31.12.2018, что не предполагало изменения условий в части повышения арендной платы.

Согласно позиции истца, выраженной в дополнительных возражениях, специфика осуществления деятельности на земельном участке не имеет правового значения для выбора Кд, так как договор заключен для завершения строительства объекта.

Такая позиция прямо противоречит механизму определения стоимости арендной платы, предусмотренному Положением N 148-п.

В соответствии пунктами 6, 6.3 Положения N 148-п учет специфики деятельности, осуществляемой на данном конкретном земельном участке, является обязательным условием для выбора коэффициента детализации в целях расчета арендной платы.

Исходя из правового смысла пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, причиной предоставления земельного участка является строительство, а не сам по себе факт размещения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору.

На дату заключения договора от 13.12.2018 имелись действующие разрешения на строительство жилого комплекса 1, 2 очереди (1 этап) и 3, 4 очереди (2 этап) строительства (до 31.12.2019, продлены до 31.12.2020, затем - до 31.12.2021). Строительство фактически ведется.

В силу пункта 3 статьи 450, пункта 1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, соответственно, арендная плата подлежит расчету по коэффициенту 0,5 и на будущее время.

На основании изложенного, встречное исковое требование удовлетворено правомерно.

Соответственно, первоначальное исковое требование - с учетом удовлетворения встречного - подлежит удовлетворению в части, в сумме 1 045 408,08 руб.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 563 779,08 руб. за период с 16.02.2019 по 19.02.2021.

Согласно п. 4.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,03% от не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде взыскания пени, предусмотренной п.4.2 договора.

Вместе с тем, в связи с перерасчетом арендной платы, сумма пени также подлежит перерасчету; размер подлежащей взысканию пени составит 123 838,11 руб.

Первоначальные исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции в указанной части.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Доводам истца дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.06.2021 по делу N А70-3544/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко