Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2021 г. N 12АП-5568/21 по делу N А12-1353/2021

г. Саратов

16 сентября 2021 г.

Дело N А12-1353/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "09" сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен "16" сентября 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Землянниковой В.В., Пузиной Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гурьяновой Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Объединенная управляющая компания" Д.У.ЗПИФ недвижимости "Объединенный городской", общества с ограниченной ответственностью "СтройКат" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 мая 2021 года по делу N А12-1353/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтройКат" (400078, г.Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, д. 102, офис 321; ОГРН 1083460004132, ИНН 3445097000)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, г. Волгоград, ул. Калинина, д. 4, ОГРН 1043400443074, ИНН 3445071298),

заинтересованные лица: комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, Волгоградская область, г. Волжский, пр. им. Ленина, д. 19; ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294); общество с ограниченной ответственностью "Объединенная управляющая компания" Д.У.ЗПИФ недвижимости "Объединенный городской" (109004, г. Москва, Товарищеский пер., д.36/16, эт, комн. 3/1, 1А, 3, 6; ОГРН 1067759612007, ИНН 7707608090),

о признании незаконными действий,

при участии в судебном заседании: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области - Федорова Ю.С., действующая на основании доверенности от 23.08.2021 N 78; от комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - Пирогова А.В., действующая на основании доверенности от 12.01.2021; от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройКат" (далее - ООО "СтройКат", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области, Управление) по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:0301115:217, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, между микрорайоном N 2 и садоводческим некоммерческим товариществом "Изобилие" (далее - СНТ "Изобилие"), а также об обязании внести сведения о праве аренды земельного участка и залоге права аренды земельного участка в пользу общества с ограниченной ответственностью "Объединенная управляющая компания" Д.У.ЗПИФ недвижимости "Объединенный городской" (далее - ООО "Объединенная УК").

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее также - Комитет), ООО "Объединенная УК".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 по делу N А12-1353/2021 в удовлетворении заявленных ООО "СтройКат" требований отказано.

ООО "Объединенная УК" и ООО "СтройКат" не согласились с принятым решением и обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить заявленные требования.

Определением и.о. председателя судебной коллегии Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по рассмотрению споров, вытекающих из административных и иных правоотношений, Грабко О.В. от 12.07.2021 по делу N А12-1353/2021 в связи с назначением судьи Смирникова А.В. Указом Президента Российской Федерации от 08.07.2021 N 410 "О назначении судей федеральных судов и о представителе Президента Российской Федерации в квалификационной коллегии судей Республики Башкортостан" на должность председателя Арбитражного суда Астраханской области, на основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена судьи Смирникова А.В. на судью Степуру С.М. для рассмотрения апелляционных жалоб ООО "Объединенная УК", ООО "СтройКат" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 по делу N А12-1353/2021; апелляционные жалобы ООО "Объединенная УК" и ООО "СтройКат" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 по делу N А12-1353/2021 из производства судьи Смирникова А.В. переданы в производство судьи Степуры С.М.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начинается сначала.

Определением и.о. председателя четвертого судебного состава Двенадцатого арбитражного апелляционного суда Акимовой М.А. от 11.08.2021 по делу N А12-1353/2021 в связи с нахождением в отпуске судьи Комнатной Ю.А., на основании части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Комнатной Ю.А. на судью Пузину Е.В. для рассмотрения апелляционных жалоб ООО "Объединенная УК" и ООО "СтройКат" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 по делу N А12-1353/2021.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начинается сначала.

Определением и.о. председателя четвертого судебного состава Двенадцатого арбитражного апелляционного суда Пузиной Е.В. от 08.09.2021 по делу N А12-1353/2021 в связи с нахождением в отпуске судьи Акимовой М.А., на основании части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Акимовой М.А. на судью Землянникову В.В. для рассмотрения апелляционных жалоб ООО "Объединенная УК" и ООО "СтройКат" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 по делу N А12-1353/2021.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начинается сначала.

В судебном заседании, посредством видеоконференц-связи, организованной при содействии Арбитражного суда Волгоградской области, принимали участие представители Управления Росреестра по Волгоградской области и комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 АПК РФ, путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа. Также извещены о времени и месте судебного заседания посредством направления заказной корреспонденции.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ООО "Объединенная УК" и ООО "СтройКат" поступили ходатайства об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку представителей в город Саратов из-за занятости представителей в другом судебном заседании по арбитражному делу N А12-1501/2021, назначенное на 10 час. 00 мин. 09.09.2021 года.

Стороны возражали против удовлетворения заявленных ходатайств.

В соответствии с частью 1 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

В части 3 статьи 158 АПК РФ установлено, что в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Согласно части 5 названной статьи арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом отложение судебного разбирательства в связи с заявлением стороной ходатайства об отложении судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, самостоятельно решает вопрос об отложении судебного разбирательства.

Из материалов дела следует, что определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 было удовлетворено ходатайство Управления Росреестра по Волгоградской области об участии посредством видеоконференц-связи в судебном заседании по рассмотрению апелляционных жалоб ООО "Объединенная УК" и ООО "СтройКат" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 по делу N А12-1353/2021, назначенном на 09.09.2021 на 12 час. 20 мин., и арбитражному суду Волгоградской области поручена организация видеоконференц-связи в здании Арбитражного суда Волгоградской области. В связи с чем, 09.09.2021 судебное заседание по рассмотрению указанных жалоб проводилось Двенадцатым арбитражным апелляционным судом посредством видеоконференц-связи, организованной при содействии Арбитражного суда Волгоградской области. Следовательно, представители ООО "Объединенная УК" и ООО "СтройКат", которые 09.09.2021 в 12 час. 20 мин. могли принять участие в данном судебном заседании посредством видеоконференц-связи, организованной при содействии Арбитражного суда Волгоградской области, однако они данным правом не воспользовались.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела судом апелляционной инстанции конкурсным управляющим ООО "СтройКат" уже заявлялись ходатайства об отложении судебного разбирательства, которые были удовлетворены определениями Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2021, от 12.08.2021.

В связи с изложенным, рассмотрев заявленные ходатайства, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его удовлетворения. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ООО "Объединенная УК" и ООО "СтройКат", поскольку в материалах дела имеются апелляционные жалобы, в которых изложена их позиция по настоящему делу.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области поступил отзыв на апелляционные жалобы в порядке статьи 262 АПК РФ.

Представителем Комитета заявлено ходатайство о приобщении данного отзыва к материалам дела, представлены доказательства его направления в адрес лиц, участвующих в деле.

Представитель Управления не возражал против приобщения представленного отзыва к материалам дела.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить отзыв комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области к материалам дела.

Кроме того, через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от Управления Росреестра по Волгоградской области также поступил отзыв на апелляционные жалобы в порядке статьи 262 АПК РФ.

Представителем Управления Росреестра по Волгоградской области заявлено ходатайство о приобщении отзыва к материалам дела.

Представитель комитета не возражал против приобщения данного отзыва к материалам дела.

Суд, совещаясь на месте, определил: отказать в приобщении указанного отзыва к материалам дела, не представлены доказательства направления указанного отзыва в адрес иных лиц, участвующих в деле.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ООО "Объединенная УК" поступили дополнения к апелляционной жалобе, с приложением документов: копии акта осмотра от 02.06.2021, проведенного Бюро независимой экспертизы "Феникс" с приложением особого мнения к данному акту, копии технического отчета по результатам оценки земельного участка с кадастровым номером N 34:35:030115:217 на наличие объектов незавершенного строительства, подготовленного ООО "Служба строительного мониторинга".

Ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела ООО "Объединенная УК" не заявлено.

Представитель комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области не возражал против приобщения представленных дополнений с приложением к материалам дела, оставил вопрос о приобщении дополнительных документов к материалам дела на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Волгоградской области возражал против приобщения дополнительных документов к материалам дела, однако не возражал против приобщения к материалам дела дополнения к апелляционной жалобе.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить дополнение к апелляционной жалобе к материалам дела, возвратить дополнительные документы, приложенные к дополнению, поскольку ходатайство о приобщении их к материалам дела ООО "Объединенная УК" не заявлено.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ООО "Объединенная УК", ООО "СтройКат" поступило экспертное заключение.

Ходатайство о приобщении к материалам дела представленных документов ООО "Объединенная УК", ООО "СтройКат" не заявлено.

Представители Управления и Комитета возражали против приобщения указанных документов к материалам дела.

Суд, совещаясь на месте, определил: не приобщать к материалам дела представленные документы, так как не заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела данных документов.

Представители Управления Росреестра по Волгоградской области и комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области возражали против доводов, изложенных в апелляционных жалобах; просили решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 по делу N А12-1353/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.11.2012 между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (Арендодатель) и ООО "СтройКат" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 11299 АЗ (далее - договор аренды), на основании которого Арендодатель передал, а Арендатор принял и использовал на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенный между микрорайоном N 2 и СНТ "Изобилие", г.Волжский Волгоградской области, под комплексное освоение микрорайона N 2а в целях его жилищного строительства.

В соответствии с условиями Договора аренды срок действия договора установлен с 01.11.2012 по 01.11.2017.

При этом, согласно пункту 7.1 договора аренды в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Арендатором был принят земельный участок, начато его использование: получено разрешение на строительство от 28.12.2016 N 34-RU34302000-1937-2015, заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), начато строительство многоквартирных домов в соответствии с утвержденной проектной документацией. Часть многоквартирных домов была построена и введена в эксплуатацию, строительство оставшихся домов до настоящего времени не завершено.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.04.2018 по делу N А12-61050/2015 ООО "СтройКат" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.08.2019 по делу N А12-61050/2015 конкурсным управляющим ООО "СтройКат" утверждена Ларичева Ирина Михайловна.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.07.2016 по делу N А12-61050/2015 в реестр требований о передаче жилых помещений должника включены, в том числе, требования ООО "Объединенная УК" о передаче жилых помещений из договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11.08.2014 N 110820014/1ЮГ, от 12.08.2014 N 120820014/1ЮГ, от 13.08.2014 N 13082014/1ЮГ - объекты долевого строительства, находящиеся в многоквартирных жилых домах, возводимых по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Набережная, д. 24, возводимом на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенном по адресу: между микрорайоном N 2 и СНТ "Изобилие", г. Волжский Волгоградской области.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2020 по делу N А12-61050/15 принят отказ ООО "Объединенная УК" от исполнения (в части получения жилых помещений) договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных ООО "Объединенная УК" с ООО "СтройКат": от 11.08.2014 N 11082014/1ЮГ; от 12.08.2014 N 12082014/1ЮГ; от 13.08.2014 N 13082014/1ЮГ.

В четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "СтройКат" включено требование ООО "Объединенная УК" Д в размере 254 016 000 руб., как обеспеченное залогом права аренды земельного участка кадастровый N 34:35:030115:217, расположенном по адресу: между микрорайоном N 2 и СНТ "Изобилие", г. Волжский Волгоградской области.

Однако конкурсным управляющим была получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, в которой отсутствовали данные о существующих ограничениях прав и обременениях земельного участка: права аренды земельного участка в пользу ООО "СтройКат", залога указанного права аренды в пользу ООО "Объединенная УК", на основании определения Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2020 по делу N А12-61050/2015.

Ввиду вышеизложенного, конкурсным управляющим ООО "СтройКат" 02.10.2020 был направлен запрос в Управление Росреестра по Волгоградской области и комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский о предоставлении сведений в отношении внесения записи о регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО "Стройкат" на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенный в г. Волжский Волгоградской области, а также предоставлении копий документов, подтверждающих совершенные действия в отношении земельного участка, с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенного в г.Волжский Волгоградской области.

До настоящего времени ответы на запрос не поступили, в ЕГРН сведения о существующих ограничениях прав и обременениях земельного участка: права аренды земельного участка в пользу ООО "СтройКат", залога указанного права аренды в пользу ООО "Объединенная УК" отсутствуют. Земельный участок не возвращался арендодателю и продолжает находиться в пользовании арендатора, тем самым, по мнению заявителя, арендодатель своими фактическими действиями признает продолжение действия договора аренды.

Кроме того, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.07.2019 по делу N А12-61050/2015 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ООО "СтройКат", в том числе права аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217. Указанное определение Арбитражного суда Волгоградской области не было оспорено арендодателем, вступило в законную силу и, по мнению заявителя, также подтверждает то, что право аренды земельного участка продолжает существовать, принадлежит ООО "СтройКат" и составляет конкурсную массу должника.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.08.2019 по делу N А12-61050/2015 подтверждено наличие в составе конкурсной массы ООО "СтройКат" права аренды спорного земельного участка и отклонен довод о возможности расторжения договора аренды земельного участка администрацией городского округа - город Волжский, как носящие предположительный характер, не подтвержденные достоверными данными. Указанное определение оставлено в силе постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019 по делу N А12-61050/2015, которым также установлено, что право аренды на земельный участок у ООО "СтройКат" не прекратилось и может быть реализовано с торгов в рамках дела о банкротстве должника. Указанные судебные акты также не были оспорены ни арендодателем, ни заинтересованным лицом и вступили в законную силу.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.11.2019 по делу N А12-30851/2019 удовлетворено заявление администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области к ООО "СтройКат" об обязании установить ограждение строительной площадки в границах земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 по периметру объекта незавершенного строительства, которым в том числе подтверждается нахождение земельного участка в пользовании ООО "СтройКат".

Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области было направлено в адрес ООО "СтройКат" требование от 16.04.2020 N 14/6082 о выплате задолженности по Договору аренды за пользование земельным участком, рассчитанной по 29.02.2020. Конкурсным управляющим на данное требование был направлен ответ о том, что соответствующая задолженность учтена в пятой очереди реестра требований должника по текущим обязательствам. В настоящий момент данный спор находится на рассмотрении Арбитражного суда Волгоградской области (дело N А12-19066/2020).

Вышеизложенные фактические обстоятельства, по мнению заявителя, подтверждают действие договора аренды на текущий момент и принадлежность права аренды земельного участка ООО "СтройКат".

При этом заинтересованным лицом на запрос заявителя не предоставлен ответ и копии документов, на основании которых из ЕГРН была исключена запись о праве аренды земельного участка в пользу ООО "СтройКат".

Как полагает заявитель, ввиду того, что регистрирующий орган в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать (подтверждать) факт наличия оснований прекращения договора, то в отсутствие заявления арендатора, выражающего согласие на расторжение договора, либо состоявшегося решения суда, регистрирующий орган в рассматриваемой ситуации не имел права вносить запись о прекращении права аренды земельного участка.

Общество отмечает, что сам факт истечения срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о государственной регистрации договора, поскольку в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. У регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на Земельный участок.

Отсутствие в ЕГРН записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 в пользу ООО "СтройКат", залога указанного права аренды в пользу ООО "Объединенная УК" препятствует реализации данного права аренды, составляющего конкурсную массу ООО "СтройКат", в целях удовлетворения требований кредиторов, в том числе требований ООО "Объединенная УК", обеспеченных залогом права аренды земельного участка, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Волгоградской области с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что действия Управления Росреестра по Волгоградской области не нарушают права и охраняемые законом интересы ООО "СтройКат" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 197, 198, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

При этом обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Закона о регистрации в судебном порядке может быть обжаловано только зарегистрированное право, но не запись в ЕГРП, которая не носит самостоятельного правообразующего значения, а лишь подтверждает уже возникшее из иного основания право лица (пункт 1 статьи 8 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 56 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации).

В силу части 1 статьи 14 Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации, предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются необходимые документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 3 настоящего пункта и пунктом 9 данной статьи.

В соответствии с пунктом 11 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как верно отмечено судом первой инстанции, анализ указанных положений ЗК РФ свидетельствует, что договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью не может быть продлен на неопределенный срок, если законодательно ограничена возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 01.11.2012 между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (Арендодатель) и ООО "СтройКат" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (по итогам аукциона) N 11299 АЗ, общей площадью 70 765,0 кв.м, расположенного между микрорайоном N 2 и СНТ "Изобилие", г. Волжский, Волгоградская область, кадастровый номер 34:35:030115:217.

28.12.2016 администрацией городского округа - город Волжский Волгоградской области ООО "СтройКат" выдано разрешение N 34-RU34302000-1937-2015 на строительство объекта капитального строительства "Малоэтажная жилая застройка микрорайона N 2а в г. Волжский Волгоградской области"; срок действия разрешения - до 06.11.2017.

Постановлением администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 24.06.2013 N 4627 утвержден "Проект планировки с проектом межевания незастроенной территории микрорайона N 2а городского округа - город Волжский Волгоградской области".

02.02.2016 ООО "СтройКат" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона N 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по ул.Набережной, д. 16.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3646, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Набережная, д. 16, общей площадью 2 061 кв.м.

02.12.2016 ООО "СтройКат" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона N 2а в г. Волжском Волгоградской области жилого дома по ул. Набережной, д. 18.

В соответствии со сведениями из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3647, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Набережная, д. 18, общей площадью 2 420 кв.м.

02.12.2016 ООО "СтройКат" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона N 2а в г. Волжском Волгоградской области жилого дома по ул. Набережной, д. 14.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3645, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Набережная, д. 14, общей площадью 3 937 кв.м.

28.12.2016 ООО "СтройКат" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона N 2а в г. Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, д. 42.

В соответствии со сведениями из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3648, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Набережная, д. 42, общей площадью 2 209 кв.м.

28.12.2016 ООО "СтройКат" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона N 2а в г. Волжском Волгоградской области жилого дома по ул.Набережной, д. 38.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3649, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Набережная, д. 38, общей площадью 4 608 кв.м.

Таким образом, с учетом ввода в эксплуатацию жилых домов N 14, N 16, N 18, N 38, N 42 и уточнением границ, общая площадь предоставленного ООО "СтроКат" земельного участка в настоящее время составляет 55 530 кв.м.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.11.2019 по делу N А12-30851/2019 и сторонами не оспариваются.

Уведомлением от 20.09.2017 N 13/9891 комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области уведомил ООО "СтройКат" и арбитражного управляющего об истечении срока действия договора и обязанности, в соответствии с пунктом 6.3 "р" договора аренды, сдать земельный участок по акту арендодателю, то есть до истечения срока действия договора.

Таким образом, в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка от 01.11.2012 N 11299 АЗ прекратил свое действие 01.11.2017 и не был возобновлен на неопределенный срок.

Доводы апеллянтов о том, что до настоящего времени спорный земельный участок находится во владении ООО "СтройКат", что является основанием считать договор возобновившимся на неопределенный срок, судебной коллегией отклоняются как ошибочные, основанные на неверном толковании норм права.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно пункту 7.1 договора аренды договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, о договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, до истечения срока действия договора, арендодатель выразил намерение о прекращении арендных отношений, в связи с чем, договор прекратил свое действие с истечением срока, указанного в договоре.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Указанное уведомление было направлено по адресу ООО "СтройКат", указанному в договоре аренды, а именно: г. Волгоград, ул.7-я Гвардейская, д.11б.

Представитель заявителя не оспаривает, что на момент направления уведомления (20.09.2017) это был действующий адрес юридического лица. Запись об адресе - г. Волгоград, пр. Ленина, д. 102, внесена в ЕГРЮЛ - 30.10.2017, т.е. после направления уведомления о прекращении договорных отношений.

В соответствии с пунктом 10.3 договора аренды корреспонденция (письма, уведомления, претензии, предупреждения) считаются полученными стороной, если она направлена заказным письмом по мету нахождения соответствующей стороны или по ее почтовому адресу. Момент получения в любом случае определяется не позднее 10 дней со дня ее отправки, указанной в почтовой квитанции.

Таким образом, комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области при осуществлении права на уведомление стороны о прекращении договорных отношений, действовал добросовестно и разумно, направляя уведомление по адресу, указанному самим ответчиком в договоре. Комитетом приняты все предусмотренные законом действия для получения Обществом уведомления о прекращении договора аренды.

В соответствии с письмом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 17.01.2018 N 13/193, являвшимся основанием для проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на спорный земельный участок следует, что ООО "СтройКат" направлено уведомление от 20.09.2017 N 13/9891 о прекращении 01.11.2012 договора аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 01.11.2012 N 11299 АЗ в связи с истечением срока его действия. По информации, представленной Администрацией, почтовое отправление возвращено отправителю с пометкой "истек срок хранения". В связи с чем, Управление внесло соответствующие записи в ЕГРН.

Кроме того, согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Письмами от 21.12.2017 N 13/12505, от 18.07.2018 N 13/7897, от 19.10.2020 N 14/12749 комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области предлагал ООО "СтройКат" привести земельный участок в первоначальное состояние и передать его по акту приема-передачи арендодателю.

Однако требование не исполнено и спорный земельный участок Обществом не возвращен Комитету до настоящего времени.

Доводы о том, что судебные акты, вынесенные в рамках дел N А12-61050/2015, N А12-30851/2019, N А12-19066/2020 являются преюдициальными при рассмотрении настоящего спора, данными судебными актами установлено продление на неопределенный срок договорных отношений по спорному договору аренды, также отклоняются апелляционной коллегией.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Однако Управление Росреестра по Волгоградской области не являлось лицом, участвующим в деле, при рассмотрении указанных дел.

Кроме того, при вынесении указанных судебных актов, не устанавливались обстоятельства прекращения договорных отношений. Уведомление, направленное в адрес арендатора о прекращении договорных отношений с истечением срока договора аренды также не было предметом исследования при рассмотрении вышеназванных дел. Таким образом, указанными судебными актами не было установлено обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего заявления.

Также судебная коллегия отмечает, что в решении Арбитражного суда Волгоградской области от 21.11.2019 по делу N А12-30851/2019, напротив, указано о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с истечением срока с 01.11.2017.

Довод о недопустимости прекращения арендных отношений ввиду наличия залога права аренды земельного участка, поскольку определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2020 по делу N А12-61050/2015 принят отказ ООО "Объединенная УК" от исполнения (в части получения жилых помещения) договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных ООО "Объединенная УК" с должником. В четвертую очередь реестра требования кредиторов ООО "СтройКат" включено требование заинтересованного лица в размере 254 016 000 руб. как обеспеченное залогом права аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:35:030115:217, судебной коллегией отклоняется.

Ни Управление Росреестра по Волгоградской области, ни комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области не являются сторонами по указанным договорам долевого участия.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора (прекращения) аренды этого земельного участка.

Аналогичная правовая позиция также изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2014 N ВАС-3068/14 по делу N А41- 4397/11.

Кроме того, из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в Определении от 06.10.2017 N 301-КГ17-14417 по делу N А43-21091/2016, следует, что в случае, когда право застройщика на земельный участок прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, предмет залога перестает существовать.

По итогам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором осуществлено прекращение ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217 в связи с истечением срока договора.

Оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды в отношении спорного земельного участка в соответствии с требованиями статей 26, 27 Закона о регистрации у Управления Росреестра по Волгоградской области не имелось.

При принятии решения о прекращении ограничения (обременения) на спорный объект недвижимого имущества нарушение норм действующего законодательства в рамках возложенных на него полномочий Управлением не допущено. Оспариваемые действия Управления Росреестра по Волгоградской области совершены в полном соответствии с нормами закона.

Доказательств нарушения прав заявителя именно действиями Управления Росреестра по Волгоградской области заявителем не предъявлено.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не имеется.

Все имеющие значение для объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции. Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не могут служить основанием для отмены или изменения принятого решения.

Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, апелляционная коллегия считает, что при рассмотрении заявления по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем у апелляционного суда нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 мая 2021 года по делу N А12-1353/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.М. Степура

Судьи

В.В. Землянникова Е.В. Пузина