Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2021 г. N 15АП-16009/21 по делу N А53-12591/2016

город Ростов-на-Дону

23 сентября 2021 г.

дело N А53-12591/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Долговой М.Ю., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бадаевой Е.А.,

в отсутствие представителей лиц участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лазурное" на определение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2021 по делу N А53-12591/2016 о передаче прав на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства по заявлению публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" в Арбитражный суд Ростовской области обратилась публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:9063 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, восточное направление, в 200 м. п. Янтарный, поле N 45 (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения 1 этап строительства; права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2021 года указанное заявление удовлетворено при условии погашения приобретателем прав задолженности по текущим требованиям и реестровым требованиям кредиторов первой и второй очереди в размере 1 085 000 руб.

От Фонда поступило заявление о передаче прав застройщика и платежное поручение N 63921 от 30.06.2021 о перечислении денежных средств должнику.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2021 по настоящему делу, с учетом определения об исправлении опечатки от 23.08.2021, заявление публично-правовой компании Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства о передаче прав застройщика общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" (ИНН 6164312761; ОГРН 1136164004525) в порядке статьи 201.152-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" удовлетворено.

Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства передано следующее имущество застройщика общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" (ИНН 6164312761; ОГРН 1136164004525):

права аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:9063 со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: Ростовская область, Аксайский район, восточное направление, в 200 м. п. Янтарный, поле N 45 (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения 1 этап строительства);

права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Требования Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в размере 52 577 874,57 рублей включены во вторую подочередь третьей очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр".

Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства переданы права общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

Указанное определение является основанием для заключения между обществом с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" и Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства договора передачи земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями на условиях, не противоречащих Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Договор передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями заключается в письменной форме.

Передача Фонду земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется по передаточному акту.

Государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Указанное определение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационных записей в ЕГРН о залоге прав застройщика со дня государственной регистрации перехода прав на имущество к Фонду на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:9063 с находящимися на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Лазурное" обжаловало определение суда первой инстанции от 11.08.2021 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ООО "Лазурное" является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:02:06000010:9063, расположенным по адресу: Ростовская область, р-н Аксайский, г. Аксай, 225 м от МЕГИ в западном направлении является ООО "Лазурное", ИНН 7743658378, собственность 61-61-03/091/2014-792 25.08.2014 10:54:45. Право собственности ООО "Лазурное" на указанный выше земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 25.08.2014 серии 61-АИ N 291800 и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 23.03.2021. ООО "Лазурное" не было привлечено к участию в судебном заседании, не получало извещение о судебном заседании по рассмотрению заявления Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства". ООО "Лазурное" не было надлежащим образом извещено о судебном заседании. Между ООО "Лазурное" и ООО "СБК Центр" был заключен договор аренды с выкупом земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инфраструктуры от 06.07.2015 N 1/2, дата государственной регистрации: 10.07.2015, номер государственной регистрации: 61-61/003-61/003/001/2015-7629/1. Срок действия договора с 10.07.2015 по 21.10.2018. Таким образом, на дату вынесения обжалуемого определения договор аренды земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инфраструктуры от 06.07.2015 N1/2, заключенный между ООО "Лазурное" и ООО СБК-Центр" прекратил свое действие. Однако, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2021 указано, что договор аренды с выкупом от 06.07.2015 не расторгнут, в силу пункта 5.4 договора аренды, срок его действия пролонгирован на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Публично-правовой компании Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства по заявлению о передаче прав застройщика общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" может быть передано лишь право по договору аренды с выкупом на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:9063 со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: Ростовская область, Аксайский район, восточное направление, в 200 м. п. Янтарный, поле N 45 (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения 1 этап строительства), а не сам земельный участок. ООО "СКБ Центр" никогда не являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:9063 и не может быть стороной договора по передаче земельного участка между ООО "СКБ Центр" и Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями на условиях, как указано в обжалуемом определении суда (стр. 6).

Отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представлен.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.09.2016 (резолютивная часть) общество с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение. Временным управляющим утверждена Карпусь Александра Викторовна.

При банкротстве общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" применены правила 7-го параграфа главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Сведения о введении процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 167 от 10.09.2016, стр. 104.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2017 (резолютивная часть от 13.02.2017) общество с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Карпусь Александру Викторовну.

Информация о признании должника банкротом и открытии процедуры конкурсного производства опубликована в газете "КоммерсантЪ" N 31 от 18.02.2017, стр. 105.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.03.2017 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" утверждена кандидатура арбитражного управляющего Кононова Сергея Викторовича, из числа членов саморегулируемой организации - Некоммерческое партнерство "Союз менеджеров и антикризисных управляющих".

Конкурсным управляющим произведено опубликование сведений о введении процедуры конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" в газете "Коммерсантъ" N 31 от 18.02.2017 г., объявление N 61030313294, а также в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве от 17.02.2017 г. в сообщении N 1611589.

От Фонда поступило заявление о передаче прав застройщики и платежное поручение N 63921 от 30.06.2021 о перечислении денежных средств должнику.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 151-ФЗ) положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8.1, 201.8.2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2 - 1 Закона о банкротстве применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу названного Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Закон N 151-ФЗ вступил в силу 01.07.2019, производство по настоящему делу возбуждено 17.05.2016, расчеты с кредиторами третьей очереди не начались, следовательно, в рассматриваемом случае подлежат применению положения указанных статей Закона о банкротстве в редакции Закона N 151-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершении строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" создан в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с Законом N 218-ФЗ основными задачами Фонда является защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершении строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно статье 3 Закона N 218-ФЗ (в редакции Федерального закона N 202-ФЗ от 13.07.2020 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") для достижения целей, установленных названным Федеральным законом, Фонд осуществляет, в том числе функции и полномочия по реализации имущества, переданного Фонду по основаниям, предусмотренным статьей 201.15.2 - 2 Закона о банкротстве в соответствии со статьей 13.4 указанного Федерального закона (подпункт 5.3 пункта 1 статьи 3).

Согласно части 3.1 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ Фонд принимает решение о финансировании по основаниям, предусмотренным названной статьей, и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192 утверждены Правила принятия решения публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации (далее - Правила).

Согласно п. 7.1 ст. 201.15.1 Закона о банкротстве в целях подтверждения возможности финансирования Фонд субъекта Российской Федерации вправе представить решение Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершении строительства объектов незавершенного строительства. Законодательство признает достаточным предоставления решения Фонда о таком финансировании в силу правового положения Фонда.

Решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ, принимается Наблюдательным советом Фонда (пункт 2 Правил).

В порядке статьи 201.15-2-2 судом в рамках дела о банкротстве застройщика рассматривается заявление Фонда о передаче ему прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.

В состав имущества, права на которое передаются Фонду в соответствии с настоящей статьей, не включаются многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых арбитражным судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии со статьей 201.11 названного 3 Федерального закона, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект (пункт 2 названной статьи).

В качестве встречного предоставления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона N 218-ФЗ (пункты 2, 3 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве).

В соответствии с абзацами 2, 3, 4 пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, к имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с названной статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с названной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

В случае, если после принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства конкурсным управляющим в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства заключены договоры с проектной организацией, и (или) генеральным подрядчиком, и (или) техническим заказчиком, иные договоры в соответствии с целями, предусмотренными статьями 18 и 18.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", права и обязанности застройщика по таким договорам передаются вместе с имуществом и обязательствами застройщика.

В соответствии с пунктами 3, 4 названной статьи, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы.

Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона о банкротстве.

В силу пункта 10 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве в случае передачи Фонду одновременно земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями конкурсным управляющим представляются также сведения о соотношении совокупной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями либо земельные участки с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Закона N 218-ФЗ будет осуществлена выплата возмещения.

По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 названной статьи.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 14 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается среди прочего размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 названного Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 названного Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве, в целях реализации механизма погашения требований участников строительства в соответствии с нормами действующего Закона о банкротстве, требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены участниками строительства и (или) третьими лицами в порядке, установленном настоящей статьей.

Так, норма пункта 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусматривает необходимость перечисления денежных средств для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным, а также требований кредиторов первой и второй очереди.

Ранее оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая положения норм действующего законодательства, приведенные выше, суд первой инстанции пришел к выводу, что в состав денежных средств для погашения задолженности по текущим и реестровым требованиям кредиторов первой и второй очереди подлежит перечислению на специальный счет должника 1 085 000 руб.

Целью передачи объекта незавершенного строительства в деле о банкротстве застройщика-должника является удовлетворение включенных в соответствующий реестр требований кредиторов требований о передачи участникам строительства построенных жилых помещений.

Указанная цель (передача жилых помещений), с учетом специфики процедуры банкротства застройщиков, является основополагающей в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "СКБ-Центр".

Из положений пунктов 15-19 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротства следует, что вскоре после вынесения судом определения об удовлетворении намерения Фонда, последний в срок, указанный судом, перечисляет денежные средства на счет должника и обращается в суд с заявлением о передаче ему прав застройщика.

Данное заявление подлежит рассмотрению судом в кратчайший срок (3 дня, пункт 18).

Согласно представленному платежному поручению от 30.06.2021 N 63921, Фондом на счет ООО "СКБ Центр" перечислено 1 085 000 рублей.

Таким образом, требования кредиторов по текущим требованиям и реестровым требованиям кредиторов первой и второй очереди погашены.

Согласно пункту 19 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротства, в определении арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями указываются:

1) наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;

2) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, права на который передаются Фонду;

3) сведения о размере денежных средств, перечисленных Фондом на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 названного Федерального закона и пунктом 5 настоящей статьи;

4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;

5) сведения о переходе к Фонду прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

6) сведения о полном или частичном погашении требований кредиторов в соответствии с настоящей статьей;

7) иные необходимые для государственной регистрации перехода к Фонду права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями сведения.

При передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями не применяются правила:

1) получения застройщиком согласия кредиторов на перевод долга на иное лицо;

2) предварительного уведомления застройщиком кредиторов о переводе долга застройщика на Фонд;

3) предъявления кредиторами застройщику требований о прекращении или досрочном исполнении застройщиком своих обязательств перед ними в связи с такой передачей (пункт 22 вышеуказанной статьи).

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду.

Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом (пункт 25).

Исходя из анализа приведенных норм и фактических обстоятельств дела, имеются все установленные законом основания для вынесения определения о передаче Фонду имущества застройщика.

Доводы о том, что ООО "Лазурное" не было известно о намерении Фонда стать приобретателем являются необоснованными.

Как установлено судом, ранее ООО "Лазурное" обжаловало определение Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2021 по настоящему делу об удовлетворении заявления Фонда о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:9063 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2021 определение от 28.04.2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 06.07.2015, заключенному между ООО "Лазурное" (арендодатель) и должником ООО "СКБ Центр", в аренду обществу предоставлен во временное пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0600010:9063, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, восточное направление, в 200 м п. Янтарный, поле N 45, общей площадью 11 201 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.3 договор аренды заключен до 21.10.2018.

В силу пункта 5.4 договора аренды, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений на то со стороны арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды от 06.07.2015 не расторгнут, в силу пункта 5.4 договора аренды, срок его действия пролонгирован на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящее время на указанном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, права на которые в установленном порядке зарегистрированы в ЕГРН в период с 17.07.2015 по 04.09.2020 (договоры участия в долевом строительстве).

Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Лазурное" на определение от 28.04.2021, мотивированной аналогичными доводами, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Переход права собственности на недвижимость, занимающую арендованный земельный участок, от арендатора к другому лицу не поименован среди оснований для расторжения договора ни законом, ни договором.

Такое обстоятельство влечет перемену лиц на стороне арендатора земельного участка в силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендное обязательство не прекращает своего действия.

Таким образом, Фонд является стороной договоров аренды в силу закона. Указанное не нарушает права и законные интересы арендодателя.

При указанных обстоятельствах процессуальных оснований для привлечения к участию в деле арендодателя у суда не имелось, также суд первой инстанции не обязан был извещать арендодателя (ООО "Лазурное") о рассмотрении заявления Фонда.

Кроме того, суд обращает внимание, что в соответствии с пунктом 2 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве, в течение трех дней с даты поступления ходатайства о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю арбитражный суд выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Таким образом, законодателем предусмотрены сокращенные сроки разрешения вопроса о передаче прав застройщика приобретателю.

Более того, в соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве, арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Передача публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" прав на достройку объектов незавершенного строительства является единственным способом исполнить обязательства застройщика ООО "СКБ Центр" перед участниками строительства и единственная возможность участникам строительства получить оплаченные квартиры.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве - передача имущества и обязательств застройщика, предусмотренных названной статьей, допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном прав.

Исходя из толкования указанной нормы, следует, что отсутствие у должника - застройщика имущественных прав на земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, влечет невозможность передачи таких объектов новому застройщику.

В свою очередь, положения Закона о банкротстве, а также Федерального закона N 218-ФЗ прямо предусматривают, что волеизъявления арендодателя (собственника) земельного участка при рассмотрении вопроса о передаче прав и обязательства застройщика в пользу Фонда не требуется.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.01.2020 по делу N А60-54470/2018, по общему правилу передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

С учетом имеющихся сведений о погашении Фондом текущей задолженности должника, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении заявления.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Таким образом, в любом случае принятый судебный акт не повлияет на права и обязанности ООО "Лазурное", о чем также свидетельствует то обстоятельство, что общество, достоверно зная о рассматриваемом требовании (о чем указано выше), не принимало мер по обращению в суд ходатайством о привлечении его к участию в деле. Примечательно, что при обжаловании определения о намерении общество также заявляло аналогичные доводы, которые не были поддержаны судами.

Оценив фактические обстоятельства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ООО "Лазурное" обжалуя определение от 11.08.2021 по вышеуказанным основаниям злоупотребляет правом.

Как установлено судом из общедоступных источников, опубликованных в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ генеральным директором общества "Лазурное" является Смирнова Анна Павловна, в свою очередь, одним из учредителей должника (доля 92%) является Смирнов Антон Павлович, что дает основания прийти к выводу, что ООО "Лазурное" является аффилированным по отношению к должнику лицом.

Таким образом, обжалование судебных актов со стороны ООО "Лазурное" направлено исключительно на затягивание процедуры передачи прав застройщика Фонду, что является недопустимым.

С учетом изложенного, основания для отмены обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, определение арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 названного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 61 Закона, иные определения арбитражного суда, которые приняты в рамках дела о банкротстве, но не предусмотрены Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и в отношении которых не установлено, что они подлежат обжалованию, могут быть обжалованы в апелляционном порядке не позднее чем через четырнадцать дней со дня их принятия. По результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции не позднее чем через четырнадцать дней принимает постановление, которое является окончательным.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце четвертом пункта 35.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика относятся к числу определений, предусмотренных пунктом 3 статьи 61 Закона о банкротстве. Постановление суда апелляционной инстанции по такой категории споров является окончательным, при этом пересмотр постановления суда апелляционной инстанции в порядке кассационного производства в рамках такого порядка законодательством не предусмотрен, в рамках этого порядка возможно дальнейшее обжалование судебных актов в надзорном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2021 по делу N А53-12591/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

М.Ю. Долгова Д.В. Николаев