Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2021 г. N 10АП-16841/21 по делу N А41-36012/2021

г. Москва

04 октября 2021 г.

Дело N А41-36012/21

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации го Красногорск: Ерошкин В-К.Д., представитель по доверенности от 09.09.2021;

от ООО "Красинвест": Марковкин А.Н., представитель по доверенности от 25.03.2021;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации го Красногорск на решение Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2021 года по делу N А41-36012/21, по исковому заявлению Администрация го Красногорск (ОГРН: 1025002864710, ИНН: 5024002077) к ООО "Красинвест" (ОГРН: 1175024027287, ИНН: 5024179116) о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация го Красногорск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Красинвест" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 196 от 01.07.2011 г. в связи с неиспользованием арендованного земельного участка для целей строительства, обязании ответчика возвратить земельный участок, в случае неисполнения решения суда установлении неустойки в размере 50 000 рублей за каждый месяц просрочки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация го Красногорск обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного разбирательства через канцелярию суда от ООО "Красинвест" поступил отзыв на апелляционную жалобу, оригинал документа представлен в судебном заседании.

К отзыву ООО "Красинвест" на апелляционную жалобу приложены документы, которые не были представлены в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель ООО "Красинвест" ходатайствовал о приобщении отзыва на апелляционную жалобу вместе с приложенными дополнительными документами.

Представитель Администрации го Красногорск возражений относительно приобщения отзыва не имеет, вопрос о приобщении приложенных к отзыву документов оставил на усмотрение суда.

Суд приобщил на основании ст. 262 АПК РФ к материалам дела приобщил отзыв и приложенные к отзыву на апелляционную жалобу новые доказательства, представленные в опровержение доводов апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанций исходит из того, что истец в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции доводов, изложенных в апелляционной жалобе, не заявлял.

Представитель Администрации го Красногорск поддерживал доводы апелляционной жалобы, просит обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ООО "Красинвест" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Выслушав представителей сторон и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор N 196 от 01.07.2011 г. аренды земельного участка КН 50:11:0010112:50, вид разрешенного использования: под размещение нежилого здания

Земельный участок предоставлен для осуществления Арендатором следующих дав деятельности: под размещение нежилого здания (п. 1.2. договора аренды).

Администрацией городского поселения Красногорск прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство N RU 50505102-478.

В результате проверки (осмотра) Администрацией было установлено, что земельный участок огорожен, доступ ограничен, на земельном участке отсутствуют юения, присутствуют навалы строительного и бытового мусора.

Признаки использования земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования, по мнению истца, отсутствуют.

Таким образом, Администрацией были выявлены факты нарушения условий говора, выразившиеся в неиспользовании участка по назначению, а именно положений пунктов 3.3.1, 4.4.2,4.4.10.

В соответствии с п. 4.1.1 Договора Арендодатель имеет право требовать его срочного расторжения в том числе при использовании участка не по целевому значению.

29.05.2018 г. Министерством строительного комплекса Московской области принято решение о замене наименования застройщика на ООО "Красинвест".

12.08.2020 г. решением Министерства строительного комплекса Московской области срок действия указанного разрешения на строительства продлен до 30.12.2021 г.

Таким образом, ответчик вправе осуществлять строительство до указанной даты.

Как следует из искового заявления, земельный участок огорожен.

Администрация обратилась к Обществу с претензией, которой предложила )ендатору устранить нарушения договора в срок не позднее 15 календарных дней, бо расторгнуть договор аренды и в срок не позднее 30 календарных дней, но в )бом случае не позднее 40 календарных дней с момента отправления претензии править в адрес Администрации подписанное соглашение о расторжении говора аренды.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса. В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18- КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030307:355 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Как следует из материалов дела, Администрацией городского поселения Красногорск прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство N RU 50505102-478. 29.05.2018 г. Министерством строительного комплекса Московской области принято решение о замене наименования застройщика на ООО "Красинвест".

12.08.2020 г. решением Министерства строительного комплекса Московской области срок действия указанного разрешения на строительства продлен до 30.12.2021 г.

Таким образом, ответчик вправе осуществлять строительство до указанной даты.

Как следует из искового заявления, земельный участок огорожен.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что земельный участок был изначально предоставлен обществу в состоянии, не позволяющем его использовать в соответствии с целевым назначением без освоения земельного участка до начала строительства.

Участок был замусорен, отсутствовала инфраструктура, необходимая для проведения строительных работ, поэтому ответчик с момента предоставления земельного участка непрерывно до настоящего времени проводит работы по его освоению, в том числе и занимается подготовкой к строительству строительной документации, без которой осуществить строительство на земельном участке не представляется возможным.

Таким образом, доказательств того, что ответчик не использует земельный участок по его целевому назначению, истцом в материалы дела не представлено.

При этом трехгодичный срок, по истечении которого арендодатель может требовать расторжение договора аренды, если земельный участок предоставлен в целях строительства и не использовался по целевому назначению в указанный срок, на момент обращения истца в суд первой инстанции с настоящими исковыми требованиями не истек.

Апелляционный суд считает необходимым отметить, что ответчиком без нарушений условий договора оплачивается арендная плата.

Таким образом, со стороны Ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Довод апелляционной жалобы, что земельный участок огорожен, доступ ограничен, на земельном участке отсутствуют строения, присутствуют навалы строительного и бытового мусора. Признаки освоения земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования отсутствуют, что является доказательством нецелевого использования, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку документально не подтверждены.

Доказательств, объективно и независимо подтверждающих проведение проверки (осмотра) Земельного участка, а также доказательств неосвоения земельного участка в соответствии со ст. 64,65 АПК РФ в материалы дела не предоставлено.

При этом, Ответчик на земельном участке согласно разрешения на строительство N RU 50505102-478 и ордера на выполнение земляных работ N 1857 от 01.04.2021 производит строительные работы.

На земельном участке расположен принадлежащий Ответчику объект незавершенного строительства, кадастровый номер 50:11:0010112:1951, возведенный Ответчиком и принадлежащий ему на праве собственности (запись в ЕГРН N 50:11:0010112:1951-50/001/2019-1 от 18.09.2019).

Ответчиком выполняются работы на земельном участке согласно его целевого использования.

Ответчик с момента получения права аренды земельного участка (27.04.2018 г.) активно занимался освоением Земельного участка и выполнял подготовительные работы для строительства на земельном участке нежилого здания, что подтверждается материалами дела.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ время, необходимое для освоения земельного участка, не включается в трех летний период, когда неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, может быть признано нарушением законодательства РФ. В рассматриваемом деле Ответчик не допускал трехлетнего неиспользования Земельного участка, т.к. с момента получения права аренды (27.04.2018) занимался освоением земельного участка и выполнением строительных работ, что подтверждается выполненными Ответчиком на земельном участке работами, фактом наличия зарегистрированного объекта незавершенного строительства.

Истечение срока действия разрешения на строительство 30.12.2021 г. само по себе не может свидетельствовать о наличии нарушения Ответчиком существенных условий Договора аренды, т.к. данное разрешение на строительство может быть продлено в установленном законом порядке. На дату рассмотрения спора разрешение действует.

Работы на Земельном участке производятся по настоящий момент, что подтверждается, в частности выданным Истцом 02.09.2021 Ответчику Разрешением на вырубку зеленых насаждений - порубочный билет на территории г.о. Красногорск Московской области.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о фактах нарушения условий договора отсутствуют. Соответственно, требования Истца о расторжении Договора на основании ст. 309, 615, 619 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ являются необоснованными, не доказанными, и не подлежащими удовлетворению.

Ответчик добросовестно и надлежащим образом исполнял Договор аренды. У Ответчика отсутствует задолженность по уплате арендных платежей, что подтверждается п/п на уплату арендной платы за 2020 и 2021 годы (имеются в материалах дела), а также отсутствием в материалах дела доказательств обратного. Ответчик использует Земельный участок в соответствии с Договором аренды, что подтверждается документами, предоставленными Ответчиком в материалы дела.

С учетом изложенного, Истец не имеет правовых оснований к расторжению договора аренды N N 196 от 01.07.2011 г., т.к. Ответчик надлежащим образом выполняет условия данного договора, как в части целевого использования Земельного участка, так и в части внесения арендных платежей, что подтверждается письменными доказательствами, предоставленными Ответчиком. Истец, со своей стороны, в порядке ст. 65 АПК РФ, обратного не доказал, каких-либо доказательств наличия оснований для расторжения Договора аренды не предъявил.

21 августа 2019 г. Истец обращался к Ответчику с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 196 от 01 июля 2011 года и его расторжении.

Между сторонами было достигнуто мировое соглашение, согласно которому сторонами установлено и судом утверждено (п. 1 резолютивной части определения от 01.11.2019 по делу N А41-74390/19), что Ответчик выполнил ряд мероприятий по освоению (использованию по назначению) Земельного участка, в т.ч.: получение технических условий, разработка градостроительного плана земельного участка, разработка проектной документации шифр AF1308, получившей положительное заключение экспертизы, продление разрешения на строительство.

Вышеизложенное подтверждается определением Арбитражного суда Московской области от 01.11.2019 о прекращении производства по делу N А41-743 90/19, и является в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ доказательством использования Ответчиком Земельного участка согласно его назначению, указанному в п. 1.2 Договора аренды.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08.07.2021 по делу N А41- 36012/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Н. Виткалова

Судьи

С.В. Боровикова М.И. Погонцев