Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2021 г. N 18АП-13024/21 по делу N А07-24096/2020

г. Челябинск

07 октября 2021 г.

Дело N А07-24096/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2021 по делу N А07-24096/2020.

Общество с ограниченной ответственностью "Индустрия строительства" (далее - истец, ООО "Индустрия строительства") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Управление, УЗИО г. Уфа) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка; обязании Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ООО "Индустрия строительства" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Перспективная, 22, общей площадью 11013 кв.м, на следующих условиях:

1) Абзац пятый пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: целевое (функциональное): магазины, торгово-складская и торгово-закупочная деятельность, сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества, обслуживание автотранспорта.

2) Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: срок аренды устанавливается с 11.11.2019 по 11.11.2068 (дата не включается в срок аренды).

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 11.11.2019.

3) Пункт 5.3.2 договора изложить в следующей редакции: арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено законом, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать участок в субаренду с обязательным уведомлением арендодателя, передача прав и обязанностей по договору третьему лицу осуществляется в порядке и в случаях установленных законодательством.

4) Пункт 6.5 договора изложить в следующей редакции: арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случаях и порядке предусмотренных законодательством.

5) Пункт 8.6 договора изложить в следующей редакции: существенными условиями настоящего договора являются условия указанные в пунктах 1.1, 4.7, а также иные условия договора, которые являются существенными для договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством.

6) Пункт 8.7 договора изложить в следующей редакции: неотделимые улучшения земельного участка возмещаются на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством.

7) Приложение N 2 к договору аренды изложить в редакции предложенной истцом с установлением ставки арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) равной 1,5% от кадастровой стоимости земли, начисления производить по указанной ставке начиная с 11.11.2019.

Табличную часть расчета арендной ставки изложить в следующей редакции: данный расчет действует с 11.11.2019 по 31.12.2019

КСУ	Сап	Площадь (кв. м)		Годовая Апл (руб.)
17400000	1,5%	11013	11013	261000

Январь 0	Февраль 0	Март 0	Апрель 0	Май 0	Июнь 0
Июль 0	Август 0	Сентябрь 0	Октябрь 0	Ноябрь 14500	Декабрь 21750

Итого 36250

Данный расчет действует с 01.01.2020 по 31.12.2020

КСУ	Сап	Площадь (кв. м)		Годовая Апл (руб.)
19332991,11	1,5%	11013	11013	289994,90

Январь 24166,24	Февраль 24166,24	Март 24166,24	Апрель 24166,24	Май 24166,24	Июнь 24166,24
Июль 24166,24	Август 24166,24	Сентябрь 24166,24	Октябрь 24166,24	Ноябрь 24166,24	Декабрь 24166,24
Итого 289994,90

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2021 на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечено, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - соответчик, Министерство).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2021 (резолютивная часть от 12.07.2021) исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Индустрия строительства" и УЗИО г. Уфа. Суд обязал Министерство заключить с ООО "Индустрия строительства" спорные условия договора и приложения к нему в редакции истца (л.д.124-146).

С указанным решением не согласилось УЗИО г. Уфа (далее также - податель апелляционной жалобы), в апелляционной жалобе указывает, что обжалуемое решение является незаконным, необоснованным и подлежит отмене.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 30.09.2021.

ООО "Индустрия строительства" представило письменное пояснение по жалобе, которое приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Индустрия строительства" является собственником нежилого здания (магазин) с кадастровым номером 02:55:030855:692, общей площадью 1425,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Перспективная, д. 22, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 33-35).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030855:482 общей площадью 11013 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 97-107).

На основании договора аренды земельного участка от 27.01.2017 N 17-17 ООО "Индустрия строительства" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 общей площадью 11013 кв. м, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, район Кировский, автодорога Уфа-Шакша (л.д. 93-96).

Срок аренды установлен с 10.11.2016 по 10.11.2019.

15.03.2017 Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа РБ ООО "Индустрия строительства" выдано разрешение N 02-RU03308000-1 165П-2014 на ввод в эксплуатацию двухэтажного здания магазина с кадастровым номером 02:55:030855:692 общей площадью 1425,2 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030855:482.

На основании указанного разрешения заявителем зарегистрировано право собственности на указанный выше объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030855:692.

Истец обратился в УЗИО г. Уфа с заявлением о выкупе в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как собственник здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030855:482.

Истцу на основании п. 6 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации было отказано в выкупе участка в собственность, так как он является ограниченным в обороте.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2020 по делу N А07-23888/2017 отказ был признан обоснованным.

Как следует из обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2020 по делу N А07-23888/2017, земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:482 расположен на территории второго пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения г. Уфы.

Истец обратился в УЗИО г. Уфы с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

УЗИО г. Уфы (арендодатель) направило в адрес истца (арендатор) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Перспективная, 22, общей площадью 11013 кв.м.

Истец, рассмотрев проект договора, подписал его с протоколом разногласий и направил в адрес ответчика вместе с сопроводительным письмом N 8 от 21.07.2020 с описью вложения. Ответчик письмом N 23399 от 21.08.2020 отказал в принятии условий протокола разногласий.

В частности протоколом разногласий предлагалось изменить следующие условия проекта договора аренды земельного участка:

ответчик предложил расчет годовой арендной платы с применением ставки арендной платы равной:

- 10,52% от кадастровой стоимости земли за период с 10.09.2019 по 31.12.2019 и с 01.01.2020 по 13.04.2020;

- 1,5% от кадастровой стоимости земли за период с 14.04.2020 по 31.12.2020.

Истец предложил расчет годовой арендной платы с применением ставки арендной платы равной 1,5% от кадастровой стоимости земли за период с 11.11.2019 по 31.12.2020 (в размере равном ставке земельного налога, исходя из принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности").

Истец указывает на то, что так как спорный земельный участок ограничен в обороте, что было установлено решением по делу N А07-23888/2017, то арендная плата не должна превышать ставку земельного налога 1,5% от кадастровой стоимости земли.

Истец также указывает, что в решении по делу N А07-23888/2017, судом акцентировано внимание том, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 N 582), дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

На сегодняшний день, решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан "О земельном налоге" N 2/6 от 17.11.2005 (в редакции от 29.10.2018 N 32/6) рассматриваемый земельный участок отнесен к категории, в отношении которой максимальная ставка земельного налога установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Срок договора аренды, согласно проекту договора аренды земельного участка, с 10.09.2019 по 10.09.2068.

Истец предложил указать срок аренды с 11.11.2019 по 11.11.2068, поскольку ранее заключенный договор аренды N 17-17 от 27.01.2017 согласно п. 3.1 заканчивается 10.11.2019, таким образом, новый договор должен заключаться с 11.11.2019.

Также у сторон возникли разногласия относительно абзаца пятого пункта 1.1 проекта договора, касающегося указания целевого использования земельного участка.

Ответчик предложил следующую редакцию: целевое (функциональное): сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества.

Истец предложил следующую редакцию: целевое (функциональное): магазины, торгово-складская и торгово-закупочная деятельность, сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества, обслуживание автотранспорта.

По пункту 5.3.2 договора истец предлагает следующую редакцию: арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено законом, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать участок в субаренду с обязательным уведомлением арендодателя, передача прав и обязанностей по договору третьему лицу осуществляется в порядке и в случаях установленных законодательством.

Ответчик в проекте договора указывает, что субаренда и аренда возможны только с письменного согласия арендатора.

В п. 6.5 проекта договора аренды земельного участка ответчик предусмотрел право арендодателя отказаться в одностороннем порядке от договора без каких-либо на то оснований.

Истец просит изложить данный пункт в следующей редакции: арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случаях и порядке предусмотренных законодательством.

В п. 8.6 проекта договора указано, что существенными условиями договора являются условия, приведенные в пунктах 1, 1, 4, 7, 5, 4 и разделе 6 договора.

Истец просит изложить данный пункт договора в следующей редакции: существенными условиями настоящего договора являются условия указанные в пунктах 1.1, 4.7, а также иные условия договора, которые являются существенными для договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством.

В пункте 8.7 проекта договора указано, что неотделимые улучшения земельного участка возмещению не подлежат ни при каких условиях.

Истец просит принять данный пункт в следующей редакции: неотделимые улучшения земельного участка возмещаются на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством.

Министерство подписанный экземпляр договора аренды земельного участка в редакции ООО "Индустрия строительства" не вернуло, протокол согласования разногласий не направило.

В целях урегулирования спора, возникшего при заключении договора, ООО "Индустрия строительства" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции урегулировал разногласия в редакции истца.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу пункта 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет и размер арендной платы.

Между тем указанные нормы следует понимать в их нормативном единстве с абзацем 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, относятся все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, а также с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11657/11 от 31.01.2012, согласно которой разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют условие, по которому одной из сторон заявлено о необходимости его согласовать как существенное условие договора.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

При этом в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2107 N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017.

Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

При этом в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип N 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (земельные участки, ограниченные в обороте).

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды заключается сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено.

Следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок в силу закона ограничен в обороте, что сторонами не оспаривается.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан "О земельном налоге" N 2/6 от 17.11.2005 (в редакции от 29.10.2018 N 32/6) рассматриваемый земельный участок отнесен к категории, в отношении которой максимальная ставка земельного налога установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства и на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482, находящегося по адресу: г. Уфа, ул. Перспективная, 22 и являющегося ограниченным в обороте не может превышать установленного размера земельного налога в отношении земель, которые не имеют таких ограничений.

Поскольку в выкупе земельного участка отказано 23.06.2017, то с этого момента истец имеет право на расчет арендной платы, исходя из ставки земельного налога в отношении земель, которые не имеют таких ограничений. Поскольку новый договор подлежит заключения с 11.11.2019, то, указанная ставка 1,5% должна применяться с начала действия договора, а не с апреля 2020, как на то указывает ответчик.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор должен быть заключен с установлением арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости с даты начала действия договора.

Срок договора аренды, согласно проекту договора аренды земельного участка, предложенному ответчиком, указан с 10.09.2019 по 10.09.2068.

Истец предложил указать срок аренды с 11.11.2019 по 11.11.2068.

Поскольку ранее заключенный договор аренды N 17-17 от 27.01.2017 согласно п. 3.1 заканчивается 10.11.2019, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предложенный истцом срок действия договора с 11.11.2019 по 11.11.2068 является корректным и правомерным и принимает данный пункт в редакции истца.

В части разногласий относительно абзаца пятого пункта 1.1 проекта договора, касающихся целевого использования земельного участка, ответчик предложил указать: целевое (функциональное): сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества.

Истец предложил следующую редакцию: целевое (функциональное): магазины, торгово-складская и торгово-закупочная деятельность, сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества, обслуживание автотранспорта.

Учитывая, что указанное истцом целевое (функциональное) использование земельного участка соответствует виду разрешенного использование участка, указанному в выписке из ЕГРН, и видам разрешенного использование земельного участка, указным в Градостроительном плане земельного участка N РУ 03308000-18-2530, учитывая, что в собственности истца находится здание магазина с кадастровым номером 02:55:030855:692, что подтверждается выпиской из ЕГРН, то суд первой инстанции обоснованно принял редакцию истца.

Устанавливая один вид целевого использования участка "сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества" ответчик необоснованно ограничил виды целевого использования земельного участка.

Пунктом 5.3.2 договора в редакции истца предусмотрено следующее: арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено законом, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать участок в субаренду с обязательным уведомлением арендодателя, передача прав и обязанностей по договору третьему лицу осуществляется в порядке и в случаях установленных законодательством.

В редакции ответчика предусмотрено, что сдача в субаренду и передача прав по договору может быть осуществлена только по разрешению арендатора.

Договор заключается на срок более чем пять лет.

Между тем, в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что редакция истца пункта 5.3.2 договора не противоречит действующему законодательству.

Пунктом 6.5 договора в редакции истца предусмотрено следующее: арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случаях и порядке предусмотренных законодательством.

В пункте 6.5 проекта договора аренды земельного участка ответчик предусмотрел право арендодателя отказаться в одностороннем порядке от договора без каких-либо на то оснований.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что данное условие договора, не законно и ущемляет в правах арендатора, тем более, что у последнего на земельном участке имеется находящийся в собственности объект недвижимости.

В частности, указанный пункт вступает в противоречие с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, где указано, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

С учетом изложенного, пункт 6.5 проекта договора аренды земельного участка обоснованно принят судом первой инстанции в редакции истца.

В п. 8.6 проекта договора указано, что существенными условиями договора являются условия, приведенные в пунктах 1, 1, 4, 7, 5, 4 и разделе 6 договора.

Истец просит изложить данный пункт договора в следующей редакции: существенными условиями настоящего договора являются условия указанные в пунктах 1.1, 4.7, а также иные условия договора, которые являются существенными для договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством.

Существенными условиями для данного договора являются условия: о предмете, в том числе об объекте аренды (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), о размере арендной платы (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации), иные условия, которые названы в правовом акте как существенные или необходимые, а также условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49).

В пункте 5.4 договора определены обязанности арендатора, при этом обязанности арендодателя определены в пункте 5.2.

Ответчик предложил в проекте договора указать, что существенными являются только обязанности арендатора, но не арендодателя.

Суд первой инстанции обоснованно признал данное условие не справедливым и не отвечающим принципам добросовестности.

В разделе 6 проекта договора определены условия изменения и прекращения договора.

Учитывая, что спора между сторонами по условиям данного раздела не имеется, в данной части договор подписан истцом без замечаний.

Учитывая, что с даты подписания договора условия его изменения и прекращения, указанные в разделе 6 договора, становятся для сторон обязательными, то суд считает возможным не указывать раздел 6 в качестве существенных условий договора.

С учетом изложенного, суд первой инстанции принял редакцию пункта 8, 6 в редакции предложенной истцом.

В пункте 8.7 проекта договора ответчик предложил указать, что неотделимые улучшения земельного участка возмещению не подлежат ни при каких условиях.

Истец просит принять данный пункт в следующей редакции: неотделимые улучшения земельного участка возмещаются на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, законом предусмотрены случаи, когда неотделимые улучшения земельного участка возмещаются арендодателю.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал пункт 8.7 договора в редакции истца, которой предусмотрено, что неотделимые улучшения земельного участка возмещаются на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно принял спорные пункты договора в редакции, предложенной истцом, условия договора, предложенные истцом, не противоречат законодательству, являются справедливыми, правомерными и сбалансированными, не нарушающими интересов ответчика.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, основанных на исследовании и оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции в указанной части не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В силу подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд, в связи с чем вопрос о взыскании государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривается.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2021 по делу N А07-24096/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

И.А. Аникин И.Ю. Соколова