Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2021 г. N 09АП-65549/21 по делу N А40-44504/2021

г. Москва

03 ноября 2021 г.

Дело N А40-44504/21

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Валюшкиной В.В., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Воронкиным Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 сентября 2021 года по делу N А40-44504/21, принятое судьей Китовой А.Г., по иску ООО "Эллен Групп" (ИНН 7731443106, ОГРН 1137746208874) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7701319704, ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Конова Е.В. по доверенности от 01.02.2021, диплом N БВС 0997916 от 14.02.2003;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эллен Групп" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи объектов по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, дом 32 (нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003009:1081, общей площадью 141 кв.м (далее по тексту - Объект 1) и вл. 32 (земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003009:3030, общей площадью 157 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты размещения учреждений и организаций общественного питания (далее по тексту - Объект 2), изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

- "пункт 3.1. цена объекта составляет 22.961.000 руб. в соответствии с заключением ООО "ФандОценка" по делу N А40-44504/21-97-278. Цена является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположены объекты, а рыночная стоимость объектов соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта 1, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта 1, в том числе до даты заключения Договора, цена объектов, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктами 6 и 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- пункт 3.6. все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: За Объект 1 в размере 15.154.000 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 252.566 руб. 67 коп. и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

- за Объект 2 в размере 7.807.000 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 130.116 руб. 67 коп. и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.".

- п.п.4.2, 6.4, 6.5, 7.1.1., 8.4., 8.22. изложить с применением стоимости объектов в размере 22.961.000 руб., цены Объекта 1 в размере 15.154.000 руб., цены Объекта 2 в размере 7.807.000 руб.". (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ)

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 02 сентября 2021 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, изменив стоимость объекта, по основаниям, изложенным в жалобе.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка и расположенного на нем объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 00-00247/14 от 22.12.2014, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество в составе: нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003009:1081, общей площадью 141 кв.м (далее объект 1) и земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003009:3030, общей площадью 157 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты размещения учреждений и организаций общественного питания (далее объект 2).

Срок действия договора аренды устанавливается до 01.12.2024.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что истец отнесен к категории субъектов малого и среднего предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 23.11.2018 г. обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент, рассмотрев обращение Общества, направил ему проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 43.197.000 руб. (пункт 3.1), на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.08.2020 г. N М512-20, выполненного ООО "Оценка и Консалтинг".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию.

В соответствии с подготовленным истцом Отчетом об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения N 10/20 от 19.10.2020 г., цена объекта составила 19.469.418 руб. (без учета НДС), то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 г. дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 г., изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.

На основании определения Арбитражного по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертному учреждению - ООО "ФандОценка", эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно заключению судебной экспертизы N 234/21 от 09.07.2021 г. проведенной по настоящему делу, рыночная стоимость объектов недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, дом и вл. 32 составила:

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: 77:01:0003009:1081, общей площадью 141 кв.м. по состоянию на 23.11.2018 г. составляет 15.154.000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 77:01:0003009:3030, общей площадью 157 кв.м. по состоянию на 23.11.2018 г. составляет 7.807.000 руб.

Вывод суда первой инстанции, о размере рыночной стоимости выкупаемых истцом объектов недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признается апелляционным судом верным.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что необходимо принимать во внимание также Отчет об оценке, представленный ответчиком, подлежит отклонению.

Представленное в материалы дела заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у апелляционной коллегии не имеется.

В этой связи, правильно оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и правомерно удовлетворил заявленные требования истца в части урегулирования цены предмета договора на основании проведенной экспертизы. Квалификация эксперта подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, ее ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у апелляционного суда не имеется.

Доводы ответчика были предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции и отражены в обжалуемом акте, с указанием в решении суда подробных мотивов, по которым суд доводы ответчика отклонил.

По мнению апелляционного суда, решение суда первой инстанции основано на нормах действующего законодательства и является правомерным.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы ДГИ в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65 - 66, 110, 123, 156, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 сентября 2021 года по делу N А40-44504/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Валюшкина В.В. Савенков О.В.