Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2024 г. N 17АП-8967/23 по делу N А60-58602/2022

г. Пермь

24 октября 2024 г.

Дело N А60-58602/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Устюговой Т.Н.,

судей Зарифуллиной Л.М., Нилоговой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Паршиной В.Г.,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции посредством использования информационной системы "Картотека арбитражных дел":

от кредитора общества с ограниченной ответственностью "Брайт Тэкт Рус": Степанов М.Р. (паспорт, доверенность от 22.04.2024),

от кредитора общества с ограниченной ответственностью "Нафта Групп": Фесько П.С. (паспорт, доверенность от 25.09.2024),

в судебное заседание явились:

конкурсный управляющий Никонов И.В. (паспорт),

от конкурсного управляющего Никонова И.В.: Медведев А.В. (паспорт, доверенность от 01.01.2024),

иные лица, участвующие в деле в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора общества с ограниченной ответственностью "Брайт Тэкт Рус" на определение Арбитражного суда Свердловской области от 01 июля 2024 года об отказе в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Брайт Тэкт Рус" от 31.05.2024 о признании недействительным решения собрания кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Стаффтрак" от 17.05.2024 в части утверждения Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника (по второму вопросу повестки дня); разрешении разногласий, возникших между кредиторами общества с ограниченной ответственностью "Стаффтрак" и конкурсным управляющим,

вынесенное в рамках дела N А60-58602/2022 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Стаффтрак" (ИНН 6671333312, ОГРН 1106671018354),

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.11.2022 принято к производству заявление индивидуального предпринимателя Брагиной Елены Витаутасовны (далее - ИП Брагина Е.В.) о признании общества с ограниченной ответственностью "Стаффтрак" (далее - ООО "Стаффтрак") несостоятельным (банкротом), возбуждено настоящее дело о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2022 заявление ИП Брагиной Е.В. признано обоснованным, в отношении ООО "Стаффтрак" введено наблюдение; временным управляющим утверждена кандидатура арбитражного управляющего Королева Константина Петровича, члена Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемая организация "Центральное агентство арбитражных управляющих".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.08.2023 (резолютивная часть от 21.08.2023) ООО "Стаффтрак" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден Никонов Илья Витальевич (далее - Никонов И.В.), член Саморегулируемой организации Союз арбитражных управляющих "Авангард".

Сведения об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 02.09.2023 N 162(7607) и на ЕФРСБ от 25.08.2023сообщением N 12293047.

От общества с ограниченной ответственностью "Брайт Тэкт Рус" (далее - ООО "Брайт Тэкт Рус") 31.05.2024 поступило заявление о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО "Стаффтрак" от 17.05.2024 в части утверждения Положения о сроках, порядке и условиях продажи имущества должника по второму вопросу повестки дня. Заявитель также просил разрешить разногласия, возникшие между конкурсными кредиторами и конкурсным управляющим, установив, что имущество должника ООО "Стаффтрак" не подлежит реализации единым лотом, и должно быть реализовано раздельными лотами с учетом функционального и экономического назначения имущества для наиболее эффективной продажи в составе права аренды должника на земельные участки.

Определением суда от 07.06.2024 заявление принято к рассмотрению, назначено судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 01.07.2024 (резолютивная часть от 27.06.2024) в удовлетворении заявления ООО "Брайт Тэкт Рус" от 31.05.2024 о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО "Стаффтрак" от 17.05.2024 в части утверждения Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника (по второму вопросу повестки дня) отказано; разрешены разногласия, возникшие между кредиторами ООО "Стаффтрак" и конкурсным управляющим, установлено, что имущество должника подлежит реализации в соответствии с предложенным конкурсным управляющим на общем собрании кредиторов ООО "Стаффтрак" от 17.05.2024 Положением о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника.

Не согласившись с вынесенным определением, ООО "Брайт Тэкт Рус" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда 01.07.2024 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления ООО "Брайт Тэкт Рус".

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что каких-либо оснований для не включения в конкурсную массу прав аренды земельных участков у конкурсного управляющего не имелось, инвентаризация прав аренды не проводилась, конкурсным управляющим в состав лотов включены исключительно нежилые и жилые здания и не включены права аренды на земельные участки. Полагает, что права аренды на земельные участки подлежали оценке и реализации, не включение прав аренды в состав лотов приведет к безвозмездной передаче этих прав в пользу новых собственников объектов недвижимости.

Отмечает, что судом первой инстанции не учтено наличие определения Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2023 по делу N А60-58602/2022 о принятии обеспечительных мер, а также решения собрания кредиторов должника от 19.02.2024.

Обращает внимание, что потенциальным покупателям не представлена полная и достоверная информация в отношении объектов недвижимости, несанкционированная свалка расположена лишь на трех земельных участках. В материалах дела нет никаких доказательств, подтверждающих вывод суда о том, что включение прав аренды в состав лотов занизит стоимость лотов, вывод о том, что вариант формирования лотов принят исходя из наличия подъездных путей к объектам не соответствует фактическим обстоятельствам дела, доказательств того, что объекты недвижимости использовались должником как "единый объект" не имеется. 10 объектов недвижимости не являются элементами единой инфраструктуры, продажа имущества разными лотами позволит привлечь к участию в торгах большее количество заинтересованных лиц.

Указывает, что судом первой инстанции не рассмотрен довод кредитора о том, что порядок проведения собрания кредиторов по утверждению Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника был нарушен, конкурсным управляющим не обеспечена возможность ознакомления с материалами собрания кредиторов за 5 рабочих дней до собрания, по второму вопросу повестки дня фактически внесено для утверждения два Положения, конкурсным управляющим использована типовая форма бюллетеня, которая предполагала лишь один вариант по вопросу повестки дня.

23.09.2024 от апеллянта поступили дополнительные пояснения к апелляционной жалобе. Отмечает, что Администрация г. Новый Уренгой обратилась с исками к должнику о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на часть объектов недвижимости. Отмечает, что конкурсный управляющий, несмотря на неоднократные запросы кредитора, предоставил ему возможность ознакомления с Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника непосредственно в день проведения собрания кредиторов по его утверждению, в связи с чем, кредитор был лишен возможности формирования письменной позиции относительно порядка формирования лотов в отношении объектов недвижимости и их реализации в порядке, указанном в Положении о реализации.

До начала судебного заседания от конкурсного управляющего должника поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит оставить обжалуемое определение без изменения. Полагает, что собрание кредиторов должника 17.05.2024 проведено в соответствии с нормами Федерального закона от 26.10.2002 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), на котором большинством голосов кредиторов ООО "Стаффтрак" было принято решение об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции конкурсного управляющего, с распределением имущества должника на два лота. Отмечает, что выбранный управляющим и большинством кредиторов вариант формирования лотов принят исходя из наличия подъездных путей к объектам, их расположения относительно других объектов - сформированы два лота, каждый со своей стороны дороги по схеме расположения объектов на местности. В свою очередь предложенный ООО "Брайт Тект Рус" вариант формирования лотов приведёт к образованию объектов без возможности подъезда через автодороги общего пользования, кроме как через территорию других объектов. Такая ситуация повлечет препятствие для покупателя в использовании объекта, поскольку победитель торгов в отношении объектов с кадастровыми номерами 89:11:080201:5172, 89:11:080201:1255 или 89:11:080201:1961 получит необоснованное преимущество в виде наличия пути проезда, что повлечет потерю покупательского интереса к иным объектам. Обращает внимание суда на то, что включение прав аренды при продаже объектов занизит их стоимость, так как в период исполнения обязанностей руководителя Трифоновым Ю.Ю. на данных участках допущено образование незаконной свалки, что подтверждается решением Новоуренгойского городского суда Ямало- Ненецкого автономного округа от 13.10.2023 по гражданскому делу N2-2030.

До начала судебного заседания от бывшего директора должника, его учредителя Трифонова Ю.Ю. поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому поддерживает доводы апеллянта. Отмечает, что несмотря на то, что объекты приобретались по 2 договорам, впоследствии проведено межевание земельных участков. К отзыву приложены договоры на выполнение кадастровых работ.

В судебном заседании 30.09.2024 приняли участие представители апеллянта и конкурсного управляющего; иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечили.

Поступившие до начала судебного заседания документы приобщены к материалам дела.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2024 судебное заседание было отложено до 21.10.2024 для представления сторонами дополнительных пояснений в обоснование своих позиций.

До начала судебного заседания от кредитора индивидуального предпринимателя Манина Ивана Васильевича (далее - ИП Манин И.В.) поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Отмечает, что Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника было утверждено с учетом мнения присутствовавших на собрании кредиторов, которые голосовали за порядок продажи в предложенной управляющим редакции (за исключением ООО "Брайт тект Рус"). Порядок продажи имущества должника, предложенный конкурсным управляющим исключает вариант получения победителем торгов (по объектам, расположенным на въезде) необоснованного преимущества в виде блокировки проезда, что может повлечь потерю покупательского интереса к иным объектам, так как изолированные от подъездных путей объекты коммерческой недвижимости не имеют покупательского спроса. Указывает на то, что спорные объекты ранее также приобретались должником по двум договорам купли-продажи.

16.10.2024 от конкурсного управляющего ООО "Стаффтрак" поступили письменные пояснения по делу, в которых указывает, что в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:080201:1251 отсутствует заключенный в установленном порядке договор аренды. Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:080201:1256 (здание котельная МК-21) одновременно расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 89:11:080201:7690 и 89:11:080201:7688. Имеет место нарушения вида разрешенного использования земельных участков с кадастровым номером 89:11:080201:769, 89:11:080201:5172, 89:11:080201:7689, 89:11:080201:7692. В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 89:11:080201:7688, 89:11:080201:7690 и 89:11:080201:7692 установлен факт захламления, в том числе на основе судебных решений. В этой связи прокуратурой г. Новый Уренгой в адрес конкурсного управляющего Никонова И.В. было выставлено представление об устранении нарушений федерального законодательства от 15.01.2024 N 02-05-2023/1 в части возложения обязанности на конкурсного управляющего проведения собрания кредиторов с целью решения вопроса о финансировании мероприятий по ликвидации несанкционированной свалки. По мнению конкурсного управляющего должника, продажа объектов раздельными лотами позволит реализовать недобросовестную схему выкупа объектов недвижимого имущества, когда приобретается ближайший объект от въезда с последующей блокировкой проезда к остальным объектам, создавая, тем самым, искусственную ситуацию невыгодных условий их приобретения третьими лицами. Учитывая, что требования кредитора ООО "Брайт Тэкт Рус" ранее были субординированы при включении в реестр требований кредиторов, что установлено постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024 по делу NА60-58602/2022, а голосующие требования приобретены данным кредитором на основании договора цессии у заявителя по делу (иного третьего лица), у "нейтральных кредиторов" и конкурсного управляющего, следовательно, имеются все основания для вывода о том, что отличный от принятого собранием кредиторов (более 95% голосующих за порядок, предложенный конкурсным управляющим) порядок продажи будет направлен на достижение недобросовестной цели группы компаний, контролируемых семьей Трифоновых, направленной на выкуп собственных активов по заведомо заниженной цене. Относительно возможности ознакомления с порядком продажи отмечает, что порядок ознакомления был указан в уведомлении о проведении собрания кредиторов, представителем кредитора ООО "Брайт тэкт рус" в ходе регистрации передан запрос на ознакомление с материалами дела, отражен в протоколе собрания, материалы переданы как перед собранием, так и путём отправки на электронную почту представителя. С письменными пояснениями представлены дополнительные документы, согласно приложению.

18.10.2024 от ООО "Брайт тэкт рус" поступили письменные возражения на пояснения конкурсного управляющего, ИП Манина И.В., в которых указывает на наличие заинтересованности кредитора по отношению к конкурсному управляющему, поскольку кредитор потенциально не мог знать о том, что происходило на собрании кредиторов. ИП Манин И.В. ни разу не знакомился с материалами дела, не участвовал в суде первой инстанции, однако им заявлены доводы, аналогичные возражениям конкурсного управляющего на апелляционную жалобу. Относительно пояснений конкурсного управляющего указывает на их необоснованность, поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2024 произведена замена судьи Гладких Е.О. на судью Зарифуллину Л.М. Рассмотрение дела произведено с начала.

В судебном заседании конкурсным управляющим, его представителем заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: договоров купли-продажи недвижимого имущества от 18.02.2019 N 18/02-2019, от 15.04.2019 N 01/04-2019. Относительно доводов апелляционной жалобы возражали, определение суда первой инстанции просили оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "Брайт Тэкт Рус" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, определение суда первой инстанции просил отменить, апелляционную жалобу- удовлетворить.

Представитель кредитора ООО "Нафта Групп" определение суда первой инстанции просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда представителей не направили, в соответствии с частью 3 статьи 156, статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Поступившие до начала судебного заседания отзыв, письменные пояснения с дополнительными документами, возражения на пояснения, представленные в судебном заседании дополнительные документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в ходе осуществления своих обязанностей в рамках процедуры банкротства должника конкурсным управляющим было выявлено имущество, подлежащее реализации:

1) Нежилое здание, площадью 70.8 кв. м, к.н. 89:11:080201:5172 (отсутствуют коммуникации, отсутствуют двери, окна; свободный доступ в помещение);

2) Нежилое здание, площадью 111 кв. м, к.н. 89:11:080201:1251 (объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос);

3) Жилое здание, площадью 577.3 кв. м, к.н. 89:11:080201:1255 (объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос);

4) Нежилое здание, площадью 486.3 кв. м, к.н. 89:11:080201:1258 (объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос);

5) Нежилое здание, площадью 396.7 кв. м, к.н. 89:11:080201:1259 (объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос);

6) Нежилое здание, площадью 320.8 кв.м., к.н. 89:11:080201:1256 (отсутствуют коммуникации, отсутствуют двери, окна; свободный доступ в помещение);

7) Нежилое здание, площадью 607 кв. м, к.н. 89:11:080201:1480 (отсутствуют коммуникации, отсутствуют двери, окна; свободный доступ в помещение);

8) Нежилое здание, площадью 210.7 кв. м, к.н. 89:11:080201:1961 (отсутствуют коммуникации, отсутствуют двери, окна. Свободный доступ в помещение);

9) Нежилое здание, площадью 1166.5 кв. м, к.н. 89:11:080201:1254 (объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос);

10) Нежилое здание, площадью 252.6 кв. м, к.н. 89:11:080201:1999 (объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос).

26.04.2024 конкурсным управляющим должника в ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 14262514 о проведении собрания кредиторов должника 17.05.2024 в 14:30 со следующей повесткой:

1) отчет конкурсного управляющего ООО "Стаффтрак" о своей деятельности и о результатах проведения конкурсного производства на 26.04.2024;

2) утверждение положения о сроках, порядке и условиях продажи имущества должника.

17.05.2024 в 14:30 конкурсным управляющим созвано и проведено собрание кредиторов должника по вопросам, указанным в повестке дня.

Большинством голосов кредиторов, присутствовавших на собрании, приняты решения:

1. Не принимать отчет конкурсного управляющего.

2. Утвердить Положение о сроках, порядке и условиях продажи имущества должника.

3. Не включать в повестку дня дополнительный вопрос в редакции, предложенной конкурсным управляющим ООО "Брайт тект Рус".

ООО "Брайт тект Рус" просило признать недействительным решение собрания кредиторов ООО "Стаффтрак" от 17.05.2024 в части утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (по второму вопросу повестки дня) на основании следующего.

Заявитель указывал на то, что конкурсным управляющим не обеспечена возможность ознакомления с материалами собрания кредиторов за 5 рабочих дней до собрания.

Кроме того, по мнению заявителя, утвержденное собранием кредиторов Положение нарушает действующее законодательство.

Во-первых, по мнению заявителя, объекты недвижимости не могут быть реализованы отдельно от земельных участков, на которых они расположены. Между тем, Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника ООО "Стаффтрак" (объекты недвижимости) не предусматривает реализацию объектов недвижимости совместно с правами на земельный участок, оценка стоимости таких объектов также не проводилась.

Заявитель пояснил, что, поскольку объекты недвижимости, принадлежащие должнику на праве собственности являются активом должника, включены в конкурсную массу, следовательно, они подлежат реализации наряду с правом аренды земельных участков.

Во-вторых, по мнению заявителя, лоты, сформированные в отношении объектов недвижимости, не отвечают критерию разумности, эффективной продажи и не могут быть реализованы в данном составе.

Кредитор считает, что имущество должно быть реализовано раздельными лотами с учетом функционального и экономического назначения имущества для наиболее эффективной продажи с учетом земельного участка, на котором они находятся.

По мнению заявителя, принятие собранием кредиторов решения об утверждении Положения о порядке реализации не связанного между собой имущества должника двумя лотами приведет к ограничению конкуренции, снижению числа потенциальных покупателей и неполучению максимально возможной выручки от продажи имущества должника, что противоречит существу законодательного регулирования в сфере несостоятельности, целям конкурсного производства, установленным Законом о банкротстве, и нарушает права и законные интересы должника и его кредиторов.

С учетом вышеизложенного заявитель просил:

- признать недействительным решение собрания кредиторов ООО "Стаффтрак" от 17.05.2024 в части утверждения Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника по второму вопросу повестки дня;

- разрешить разногласия, возникшие между конкурсными кредиторами и конкурсным управляющим, установив, что имущество должника ООО "Стаффтрак" не подлежит реализации единым лотом, и должно быть реализовано раздельными лотами с учетом функционального и экономического назначения имущества для наиболее эффективной продажи в составе права аренды должника на земельные участки.

Рассмотрев заявление, суд первой инстанции в удовлетворении заявления ООО "Брайт Тэкт Рус" от 31.05.2024 о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО "Стаффтрак" от 17.05.2024 в части утверждения Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника (по второму вопросу повестки дня) отказал; разрешил возникшие разногласия и пришел к выводу, что имущество должника подлежит реализации в соответствии с предложенным конкурсным управляющим на общем собрании кредиторов ООО "Стаффтрак" от 17.05.2024 Положением о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, поскольку оно не нарушает права кредиторов и должника.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона о банкротстве участниками собрания кредиторов с правом голоса являются конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, требования которых включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов.

Собрание кредиторов правомочно в случае, если на нем присутствовали конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, включенные в реестр требований кредиторов и обладающие более чем половиной голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов (пункт 4 статья 12 Закона о банкротстве).

На основании пункта 1 статьи 15 Закона о банкротстве решения собрания кредиторов по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, присутствующих на собрании кредиторов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 15 Закона о банкротстве в случае, если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц либо принято с нарушением установленных настоящим Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов, такое решение может быть признано недействительным арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, или третьих лиц.

Таким образом, признание решения собрания кредиторов недействительным возможно только в двух случаях: если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц, либо решение собрания кредиторов принято с нарушением установленных настоящим Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов.

Из материалов обособленного спора следует, что все присутствовавшие на собрании кредиторы (6 из 5), за исключением ООО "Брайт тект Рус", голосовали за порядок продажи в предложенной управляющим редакции (20 868 360,09 голосов против 987 964), что однозначно выражает волю большинства кредиторов.

Кредиторами избран следующий вариант формирования лотов.

Лот N 1:

- Нежилое здание. Адрес: Ямало-Немецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, жилрайон Коротчаево, ул., Труда, Механизированная колонна 21. Площадь: 70.8 м. Кадастровый номер: 89:11:080201:5172. (Отсутствуют коммуникации, отсутствуют двери, окна. Свободный доступ в помещение);

- Нежилое здание. Адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г Новый

Уренгой, жилрайон Коротчаево, ул. Механизаторов. Площадь: 111 м.

Кадастровый номер 89:11:080201:1251 (Объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос);

- Жилое здание. Адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г Новый Уренгой жилрайон Коротчаево, ул Труда. Площадь: 577.3 м. Кадастровый номер 89:11:080201:1255 (Объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос);

- Нежилое здание. Адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г Новый Уренгой, жилрайон Коротчаево, ул Труда. Площадь: 486.3 м. Кадастровый номер 89:11:080201:1258 (Объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос);

- Нежилое здание. Адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г Новый Уренгой, жилрайон Коротчаево, Механизированная колонна 21 (ул. Труда). Площадь: 396.7 м. Кадастровый номер 89:11:080201:1259 (Объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос).

Начальная стоимость лота N 1 составляет 20 000 000 руб.

Лот N 2:

- Нежилое здание. Адрес: Ямало-Немецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, жилрайон Коротчаево, Механизированная колонна 21, ул., Труда. Площадь: 320.8 м. Кадастровый номер: 89:11:080201:1256. (Отсутствуют коммуникации, отсутствуют двери, окна. Свободный доступ в помещение);

- Нежилое здание. Адрес: Ямало-Немецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, жилрайон Коротчаево, Механизированная колонна 21, ул., Труда. Площадь: 607 м. Кадастровый номер: 89:11:080201:1480. (Отсутствуют коммуникации, отсутствуют двери, окна. Свободный доступ в помещение);

- Нежилое здание. Адрес: Ямало-Немецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, жилрайон Коротчаево, Механизированная колонна 21, ул., Труда. Площадь: 210.7 м. Кадастровый номер: 89:11:080201:1961. (Отсутствуют коммуникации, отсутствуют двери, окна. Свободный доступ в помещение);

- Нежилое здание. Адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г Новый Уренгой, жилрайон Коротчаево, ул Труда, Механизированная колонна 21. Площадь: 1166.5 м. Кадастровый номер 89:11:080201:1254 (Объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос);

- Нежилое здание. Адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г Новый Уренгой, жилрайон Коротчаево, ул Труда, Механизированная колонна N 2. Площадь: 252.6 м. Кадастровый номер 89:11:080201:1999 (Объект частично разрушен, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос).

Начальная стоимость лота N 2 составляет 20 000 000 руб.

Все реализуемые объекты характеризуются отсутствием коммуникаций, требуют реконструкции.

Конкурсным управляющим проведена разбивка имущества на два лота с учетом фактического расположения объектов на местности и организации дорожного движения в микрорайоне Коротчаево, наличия подъездных путей к объектам, каждый со своей стороны дороги по схеме расположения объектов на местности, с учетом натурного осмотра объектов.

При этом, конкурсный управляющий пояснил, что реализация объектов имущества должника предполагается одновременно с реализацией права аренды на соответствующий земельный участок.

Конкурсный управляющий полагает, что подход кредитора к формированию семи лотов не может быть реализован, поскольку кредитором не учтен ряд важных обстоятельств относительно реализуемого имущества, в том числе: отсутствие доступа и проезда к некоторым объектам недвижимого имущества по причине принадлежности приграничных участков иным лицам, блокировка проезда новыми собственниками, наличие болота и условий подъезда к объектам.

Конкурсный управляющий полагает, что предложенный кредитором вариант формирования лотов повлечёт препятствие для покупателя в использовании части объектов, тогда как участник, выигравший торги по отдельным лотам в отношении объектов: 89:11:080201:5172, 89:11:080201:1255, 89:11:080201:1961 получит необоснованное преимущество в виде наличия пути проезда, что нарушает принципы конкуренции на открытых торгах и приведет к потере покупательского интереса к иным объектам.

Таким образом, одобренный большинством кредиторов порядок формирования лотов исходит из фактического расположения объектов на местности и организации дорожного движения в микрорайоне Коротчаево, наличия подъездных путей к объектам, преследуя цель продажи объектов конкурсной массы по максимально возможной цене.

Доказательств того, что каждый из объектов недвижимости является самостоятельным элементом инфраструктуры в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

Следует отметить, что реализуемые объекты недвижимости приобретались и использовались должником как единый объект по двум договорам:

- по договору договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2019 N 01/04-2019 приобретались объекты со следующим кадастровым номером: 89:11:080201:5172; 89:11:080201:1259; 89:11:080201:1256; 89:11:080201:1480; 89:11:080201:1961; 89:11:080201:1254;

- по договору договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.02.2019 N 18/02-2019 приобретались объекты со следующим кадастровым номером: 89:11:080201:1251; 89:11:080201:1255; 89:11:080201:1258; 89:11:080201:1999.

С учетом совокупности установленных обстоятельств по делу, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о целесообразности формирования имущества должника двумя лотами, предложенными конкурсным управляющим и утвержденными собранием кредиторов.

Доводы апеллянта об обратном исследованы и отклонены судом как несостоятельные с учетом указанных выше обстоятельств.

Ссылки апеллянта на некорректное формирование управляющим двух лотов в связи с разделением части земельных участков на разные лоты не могут быть приняты во внимание, поскольку в любом случае объект имущества - здание котельной МК - 21 расположено на границе двух земельных участков с кадастровыми номерами: 89:11:080201:7690 и 89:11:080201:7688, что не позволит сформировать отдельно лот в отношении котельной МК - 21 с правом аренды на земельный участок. Следует отметить, что согласно предложенному кредитором варианту формирования лотов данный объект (котельная МК - 21 и земельные участки с кадастровыми номерами: 89:11:080201:7690 и 89:11:080201:7688 также разделены на два разных лота (N 2 и N 3)).

Доводы апеллянта о включении управляющим исключительно нежилых и жилых зданий в состав лотов и необоснованном не включении прав аренды на земельные участки, на которых они расположены судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены в силу следующего.

Действительно, согласно письму Администрации города Новый Уренгой от 21.12.2022 N 89-176/03-07/1833 часть реализуемого имущества расположена на земельных участках, в отношении которых между Департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой и ООО "Стаффтрак" заключены долгосрочные договоры аренды земельных участков.

Как указано ранее, конкурсный управляющий пояснил, что реализация объектов имущества должника предполагается с сопутствующим правом аренды на соответствующий земельный участок в силу закона.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из указанных норм следует, что при продаже объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, условие о продаже вместе с объектами недвижимости права аренды или иного права, на основании которого продавец пользуется земельным участком, не является обязательным.

Таким образом, конкурсным управляющим не допущено нарушений закона при формировании лотов, поскольку право аренды земельного участка переходит к новому собственнику строений и сооружений, расположенных на этом участке, в силу закона.

При этом, не включение права аренды в состав лотов не нарушило прав и законных интересов кредиторов и должника, не причинило им убытков, поскольку ни апеллянтом, ни иными лицами, участвующими в деле не заявлен довод о занижении стоимости реализуемого имущества с учетом наличия у должника прав аренды на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости.

С учетом представленных в материалы дела фотоматериалов очевидно наличие неудовлетворительного состояния реализуемых объектов недвижимости (отсутствие коммуникаций, дверей, окон, объекты частично разрушены, в аварийном состоянии, требуется реконструкция или снос), вместе с тем, данные объекты предложены к реализации в общей сумме - 40 000 000 руб., что безусловно свидетельствует о равноценности цены за продаваемое имущество, в том числе, с учетом корреспондирующего права аренды. Указанная стоимость активов была согласованы собранием кредиторов.

В любом случае, установленная начальная продажная стоимость имущества впоследствии может быть скорректирована в сторону роста за счет поступающих предложений покупателей, при наличии реального интереса к имуществу.

Доводы апеллянта об отсутствии информированности потенциальных покупателей в отношении объектов недвижимости противоречат материалам дела, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Ссылки апеллянта на наличие определения Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2023 по настоящему делу, согласно которому приняты обеспечительные меры в виде запрета Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой осуществлять расторжение арендодателем договоров аренды земельных участков от 20.12.2019 N НУ/к-2-20, от 05.02.2021 N НУ/к-3-21, от 05.02.2021 NНУ/к-2-21, от 05.02.2021 NНУ/к-5-21, от 05.02.2021 NНУ/к-6-21, от 05.02.2021 NНУ/к-4-21, осуществлять заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, запрета государственной регистрации такого договора аренды, запрета распоряжения арендодателем данным земельным участком иным образом; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 89:11:080201:7692, 89:11:080201:7690, 89:11:080201:7688, 89:11:080201:7271, 89:11:080201:7689, 89:11:080201:7691 не влияют на законность принятого судебного акта, поскольку указанные обеспечительные меры могут быть отменены по заявлению заинтересованных лиц.

Довод кредитора о нарушении управляющим порядка проведения собрания кредиторов по утверждению Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в связи с ознакомлением ООО "Брайт тэкт рус" с материалами собрания за 12 минут до начала его проведения судом апелляционной инстанции исследован и отклонен, поскольку порядок ознакомления с материалами, подлежащими рассмотрению собранием кредиторов, был указан конкурсным управляющим в уведомлении о проведении собрания кредиторов от 26.04.2024, в котором имеется ссылка на необходимость направления письменной заявки на абонентский ящик: 620000, г. Екатеринбург, а/я 608. ООО "Брайт тэкт рус" указанный порядок не был соблюден, материалы переданы управляющим как перед собранием, так и путём отправки на электронную почту представителя.

Доказательств обращения ООО "Брайт тэкт рус" с просьбой об объявлении перерыва в собрании кредиторов 17.05.2024 для целей детального ознакомления с полученными документами материалы дела не содержат (статья 65 АПК РФ).

Иных доводов о нарушении проведения собрания кредиторов 17.05.2024 апеллянтом не заявлено.

Таким образом, оснований для признания недействительным решения собрания кредиторов ООО "Стаффтрак" от 17.05.2024 в части утверждения Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника (по второму вопросу повестки дня) судом первой инстанции правомерно не установлено.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права и сводятся лишь к несогласию с оценкой правильно установленных по делу обстоятельств, что не может являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 01 июля 2024 года по делу N А60-58602/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Н. Устюгова

Судьи

Л.М. Зарифуллина Т.С. Нилогова