Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2021 г. N 09АП-54322/21 по делу N А40-70249/2019

г. Москва

15 ноября 2021 г.

Дело N А40-70249/19

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.И.Шведко,

судей М.С.Сафроновой и Н.В.Юрковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания П.А.Зайцевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Виктория" на определение Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2021

об отказе в удовлетворении заявления ООО "Виктория" о признании недействительными результаты торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника: Лот N 6; договора купли-продажи от 17.11.2020 N 4, заключенного между ООО "Москвичка" и ООО "Виктория", и применении последствия недействительности договора в виде возврата задатка в размере 6 852 937,50 руб.,

по делу N А40-70249/19, вынесенное судьей А.А. Архиповым,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО "МОСКВИЧКА",

при участии в судебном заседании:

от ПАО "ТРАСТ"- Васильев Б.В. по дов. от 08.06.2021

От К/у ООО "МОСКВИЧКА"- Захарова Е.С. по дов. от 13.04.2021

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2019 ОАО "МОСКВИЧКА" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Бодров Евгений Александрович.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 02.07.2021 суд отказал в удовлетворении заявления ООО "Виктория" о признании недействительными:

- результатов торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника: Лот N 6 - Нежилое помещение 63:01:0714001:7439, общая площадь 7.1 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 81 а/ Двадцать второго Партсьезда, д. 193, помещение 38; Нежилое помещение 63:01:0714001:7438, общая площадь 2.8 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 81а/ Двадцать второго Партсьезда, д. 193, помещение 101; Нежилое помещение 63:01:0713001:529, общая площадь 2289,6 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный рай-он, Московское шоссе, д. 81а, кв. н2,

- договора купли-продажи от 17.11.2020 N 4, заключенного между ООО "Москвичка" и ООО "Виктория", и применить последствия недействительности договора в виде возврата задатка в размере 6 852 937,50 руб.

Не согласившись с определением суда, ООО "Виктория" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить оспариваемое определение, ссылаясь на незаконный отказ в возврате задатка, уплаченного в размере 6 852 937 руб. 50 коп. по проведению торгов продажи имущества.

От конкурсного управляющего ОАО "МОСКВИЧКА", от ПАО "ТРАСТ" в материалы дела поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых они возражают против ее удовлетворения.

Представитель конкурсного управляющего ОАО "МОСКВИЧКА", представитель ПАО "ТРАСТ" в судебном заседании возражают против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзывах.

Апеллянт, иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда в силу следующих обстоятельств.

На основании статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, 16.11.2020 (сообщение ЕФРСБ N 5753538) состоялись торги по реализации имущества ОАО "Москвичка", победителем признано ООО "БАНКРОТФОРУМ" - агент, действующий в интересах Принципала ООО "Виктория".

С победителем торгов заключен договор купли-продажи 17.11.2020 г. N 4, согласно условиям которого, ОАО "Москвичка" (продавец) обязуется передать в собственность ООО "Виктория" (покупатель), а покупатель принять и оплатить имущество:

- нежилое помещение кадастровый номер 63:01:0714001:7439, общая площадь 7,1 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 81а/ Двадцать второго Партсъезда, д. 193, помещение 38. Принадлежит продавцу на праве собственности, номер государственной регистрации N 63-63-01/657/2014-937 от 21.04.2014;

- нежилое помещение кадастровый номер 63:01:0714001:7438, общая площадь 2,8 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 81а/ Двадцать второго Партсъезда, д. 193, помещение 101. Принадлежит Продавцу на праве собственности, номер государственной регистрации N 63-63-01/657/2014-938 от 21.04.2014;

- нежилое помещение кадастровый номер 63:01:0713001:529, общая площадь 2289,6 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 81а, кв. н 2. Принадлежит Продавцу на праве собственности, номер государственной регистрации N 63-63-01/657/2014-925 от 21.04.2014.

В соответствии с п. 1.2 договора цена имущества составляет 70 401 000,00 руб., сумма задатка составляет 6 852 937,50 руб. (п. 1.3. Договора).

В соответствии с п. 1.5 договора оплата имущества производится покупателем в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания настоящего договора.

О заключении договора купли-продажи 20.11.2020 опубликовано сообщение ЕФРСБ N 5774342.

Покупатель 13.11.2020 внес размер задатка на счет продавца, что подтверждается выпиской по счету за период с 13.11.2020 по 16.11.2020.

ООО "Виктория", не согласившись с ценой договора купли-продажи от 17.11.2020 N 4, заключенного по результатам публичных торгов в рамках дела о несостоятельности ОАО "Москвичка", указывает на отсутствие информации при проведении торгов и своей неосведомленности в отношении отсутствия инженерного обеспечения, отсутствие электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, позволяющих использовать купленные объекты по их прямому назначению, то есть на наличие существенных недостатков приобретаемых объектов недвижимости, наличие самовольной реконструкции, наличия спора в отношении земельного участка на котором расположены приобретаемы объекты недвижимости, и сокрытии конкурсным управляющим ОАО "Москвичка" информации об объективном состоянии имущества, обратился 15.12.2020 с претензией к должнику, в которой заявило об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи от 17.11.2020 N 4 от 17 ноября 2020, а также потребовало вернуть уплаченный задаток в размере 6 852 937,50 руб.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, пришел к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно п. 17 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Как следует из разъяснений п. 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Порядок продажи имущества должника посредством публичного предложения регламентирован п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве.

В силу абз. 5 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

В силу п.2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Информационное сообщение о проведении торгов было опубликовано на официальном сайте ЕФРСБ.

Предусмотренная абзацем 2 пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве обязанность организатора торгов по продаже имущества несостоятельного должника указать в публикуемом сообщении о продаже такого имущества сведений о самом имуществе, его составе, характеристиках и порядке ознакомления с имуществом не содержит требований о детальном описании каждого выставляемого на торги объекта, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе.

Обязательства по передаче помещения с подключением к электрической энергии договором не предусмотрены.

01.10.2017 между ОАО "Москвичка" и ООО "ФинЭкс-Актив" заключен агентский договор N 01-09/2017. В соответствии с п. 1.2. ООО "ФинЭкс-Актив" обязуется заключить хозяйственные договоры со снабжающими организациями по обеспечению Нежилых помещений коммунальными услугами.

Также в объявлении о торгах не предусмотрена обязанность Продавца уступить права по Агентскому договору N 01-09/2017 на обеспечение нежилых помещений, коммунальными ресурсами по договорам со снабжающими организациями.

Предмет договора не содержит каких-либо иных объектов продажи помимо нежилых помещений, что свидетельствует об отсутствии обязанности передачи дополнительных инженерных сетей, электросетей и обеспечивать электроснабжение проданного имущества.

В силу действующих норм законодательства РФ собственник нежилого помещения вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством РФ.

Покупатель не лишен права самостоятельно заключать договоры по обеспечению необходимыми коммунальными услугами с ресурсоснабжающими организациями.

Как установлено ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества

Объявление о продаже имущества на ЕФРСБ и электронной площадке и Договор купли-продажи не содержат обязанности продавца по обеспечению возможности подключения к коммунальным услугам, а данное обстоятельство не свидетельствует о том, что при отсутствии ее обеспечения исключается возможность пользование недвижимым имуществом в соответствии с целевым назначением, а также самостоятельного заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями покупателем

Предусмотренная абзацем 2 пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве обязанность организатора торгов по продаже имущества несостоятельного должника указать в публикуемом сообщении о продаже такого имущества сведений о самом имуществе, его составе, характеристиках и порядке ознакомления с имуществом не содержит требований о детальном описании каждого выставляемого на торги объекта, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе.

Таким образом, любой потенциальный покупатель имеет право и возможность, прежде, чем принять решение о приобретении имущества, ознакомиться с его правовым статусом, состоянием, размещением и т.д. Потенциальные участники, а в дальнейшем и покупатель имели возможность оценить существенные условия подлежащего заключению договора.

Кроме того, ООО "Виктория" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОАО "Москвичка" о расторжении договора купли-продажи от 17.11.2020 N 4 и взыскании задолженности в размере 6 852 937,50 руб., внесенной в качестве задатка.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2021 по делу N А40-7474/21-23-29 в удовлетворении исковых требований ООО "Виктория" отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2021 суд Решение Арбитражного суда города Москвы 03 июня 2021 года по делу N А40-4747/21 оставил без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Вместе с тем доказательства наличия указанных оснований для признания торгов недействительными заявителем ООО "Виктория" представлено не было.

Применительно к фактическим обстоятельствам дела, доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, получивших надлежащую оценку суда первой инстанции. Оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает определение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 02.07.2021 по делу N А40-70249/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Виктория"- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.И.Шведко

Судьи

М.С.Сафронова Н.В.Юркова