Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2021 г. N 09АП-63317/21 по делу N А40-228121/2019

г. Москва

16 ноября 2021 г.

Дело N А40-228121/19

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.08.2021

по делу N А40-228121/19-125-1325, принятое судьей Смысловой Л.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Скади" (ИНН 7702386541, ОГРН 1157746628588)

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Куприянов Д.Ю. по доверенности от 07.10.2021, диплом 117704 0000573 от 09.07.2021;

от ответчика: Галимов И.А. по доверенности от 09.11.2020, диплом ЦВ N 308330 от 04.06.1996; Иванов А.А. по доверенности от 12.01.2021, диплом ВСГ 1763404 от 30.06.2007;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СКАДИ" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности арендной плате по Договору аренды земельного участка 18.05.2006 N М-08-026662 за период с 20.11.2018 по 31.03.2019 в размере 32505883 руб. 08 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2020 по делу N А40- 228121/19 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 20.454.693 руб. 21 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020 решение от 05.06.2020 отменено, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного Московского округа от 18.02.2021 судебные акты судов нижестоящих инстанций отменены, дело направлено в Арбитражный суд г.Москвы с указанием на то, что при проверке законности применения п. 4.2 Договора для исчисления истцом размера годовой арендной платы не установлено наличие (отсутствие) вины ответчика в нарушении сроков исполнения обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию многофункционального комплекса, также указано на отсутствие оценки судом доводов ответчика о правовых основаниях приобретении ответчиком прав и обязанностей по договору с 20.11.2018; отсутствию возможности исполнить обязанность арендатора, установленную в п. 4.9 раздела 4 Особые условия договора (в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.2015), в срок до 01.09.2018 осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой (II этап реализации инвестиционного проекта) в соответствии с технико-экономическими показателями согласно градостроительному плану земельного участка N RU77-212000-005875, т.е. наличию (отсутствию) вины ответчика; неправомерности применения п. 4.10 раздела 4 договора к спорным правоотношениям, учитывая, что указанные обстоятельства в их совокупности и взаимной связи имеют существенное значение для разрешения настоящего спора.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции учтены указания суда кассационной инстанции и решением Арбитражного суда города Москвы от 11.08.2021 по делу N А40-228121/19 заявленные Департаментом исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 13.226.100 руб. 79 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и вынести по делу новый судебный акт, которым заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам настоящего дела.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приходит к выводу, что обжалуемое решение подлежит оставлению в силу следующих причин.

Как следует из материалов дела, 18.05.2006 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды N М-08-026662 (далее - Договор) (в редакции дополнительных соглашений от 1.06.2013, 20.06.2014, 27.03.2015, 28.12.2015, 20.12.2018) земельного участка с кадастровым номером 77:08:0010013:1005 общей площадью 45.674 кв.м., с адресными ориентирами: г. Москва, 3-й Силикатный проезд (пересечение с Краснопресненским проспектом, предоставляемого для проектирования и строительства многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой.

Договор заключен сроком до 22.02.2055.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 4.9 раздела 4 Особые условия договора (в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.2015) арендатор обязан в срок до 01.09.2018 осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой (II этап реализации инвестиционного проекта) в соответствии с технико-экономическими показателями согласно градостроительному плану земельного участка N RU77-212000-005875.

При этом пунктом п. 4.10 раздела 4 "Особые условия договора" стороны установили, что арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 01.09.2007 N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в аде Москве".

В соответствии с п.п. 5.7, 5.8 Договора арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающую арендодателю арендную плату.

В Разделе 3 Договора предусмотрено, что расчетным периодом по Договору является квартал. Арендная плата вноситься арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-числа первого месяца отчетного квартала.

Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, сказаны в приложении 1 к Договору. Приложение 1 является составной и неотъемлемой частью Договора.

Согласно приложению 1 к Дополнительному соглашению от 20.12.2018 размер годовой арендной платы с 20.11.2018 составляет 75.361.702 руб. 64 коп.

В нарушение условий Договора арендатор не завершил строительство объекта и не ввел его в эксплуатацию.

Учитывая изложенное, Департамент направил в адрес Общества уведомление от 18.03.2019 N 33-6-101402/19-(0)-0 об изменении кадастровой стоимости с 01.01.2019 и, соответственно, размера годовой арендной платы по Договору.

Как следует из иска, в нарушение условий договора арендатор своевременно не внес арендную плата за период с 20.11.2018 по 31.03.2019, в связи с чем на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 32.505.883 руб. 08 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что пункт 4.10 Договора, а также условия приложение (п. 1.4. и п. 1.4.1.) N 1 к дополнительному соглашению к спорному Договору, которым арендатору с 20.11.2018 г. был установлен годовой размер арендной платы, в размере 75361702 руб. 64 коп. (кадастровая стоимость 3%), являются ничтожными в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку они противоречат принципам определения арендной платы, установленным Правительством Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора, как противоречащие - существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

На основании п.19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ N 73 если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В соответствии с п. 20 постановления Пленума ВАС РФ N 73 если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, следует исходить из того, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.

Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Департамент, обращаясь с иском о взыскании арендных платежей, в обоснование своей правовой позиции сослался на пунктом п. 4.10 раздела 4 Особые условия договора, в соответствии с котором в случае нарушения установленных сроков проектирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию арендная плата за земельный участок увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи его в эксплуатацию до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве" (далее - постановление Правительства Москвы N 793-ПП).

Положение подзаконного акта, на который имеется ссылка в п. 4.10 раздела 4 "Особые условия договора", является обязательным для сторон частноправового отношения лишь постольку поскольку об этом изъявлена их воля.

Распространив действие нормативно-правового акта на обязательство, стороны указанного правоотношения связали себя соответствующими условиями, определив порядок расчета арендной платы.

В связи с вступлением в силу результатов кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных распоряжением Департамента Москвы от 29.11.2018 N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01.01.2018" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0010013:1005 с 01.01.2019 утверждена в размере 2370725869,38 руб.

Департаментом за период с 01.01.2019 по 28.02.2019 начислена арендная плата в размере 11.656.068 руб. 86 коп.

С 01.03.2019 в соответствии с п. 4.10 Договора годовая арендная плата увеличилась в два раза и составила 142.243.552 руб. 16 коп. или 6% от кадастровой стоимости.

Департаментом за период с 01.03.2019 по 31.03.2019 начислена арендная плата в размере 12.248.750 руб. 33 коп.

При этом изменение размера арендной платы обусловлена неисполнением Обществом обязанности по введению в эксплуатацию объекта строительства.

В апелляционной жалобе Департамент указывает, что суд первой инстанции не учел, что в п. 4.10 раздела 4 Особые условия договора стороны установили последствия неисполнения арендатором обязанности по строительству объекта, в связи с чем данное условие, согласованное сторонами в силу положений ст.421 ГК РФ, является обязательным для арендатора.

В то же время пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ.

Положения пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 N 2317-О указал, что законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ из времени использования земельного участка исключается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению.

Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Как видно из п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", а также из определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2020 г. N 304-ЭС20-12261, при определении цены договора принцип свободы договора подлежит применению только, если отсутствует нормативно правовое регулирования цен на предоставляемые товары, работы и услуги. В ином случае - стороны не вправе устанавливать цену по своему усмотрению. Таким образом, цена определяется договором, кроме случаев, когда она предусмотрена законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В последнем случае договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВС РФ от 17.11.2011 г. N 73, пункт 16, которым установлено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды Земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (регулируемая цена).

Пунктом 16 данного Постановления, также указано, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования. подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый соответствующим уполномоченным органом. равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В данном случае, спорный договор аренды был заключен -18.05.2006 г., т.е. после введения в действие п. 3 ст. 65 ЗК РФ и, кроме того, спорный Договора - содержит в разделе 3 "Арендная плата" пункт 3.4., в котором изложено условие, предоставляющее арендодателю право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы органом государственной власти РФ и Москвы.

Договор был заключен не по результатам торгов, а в результате приобретения прежним арендатором в собственность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Таким образом, исходя из условий п. 16 и п. 18 постановления Пленума ВАС РФ N 73, цена (арендная плата) по спорному договору аренды Земельного участка является регулируемой, что не оспаривается и подтверждается истцом в исковом заявлении.

Согласно п. 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.09.2020 года N 308-ЭС20-13541 указано, что разрешая спор между публичным образованием и арендатором Земельного участка, суды, руководствуясь статьями 1,12, 424 ГК РФ, ст. 39.7, 65 ЗК РФ, положениями Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ от 27.11.2019, постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", правомерно отклонили доводы Департамента о том, что размер арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон в порядке, установленном статьей 452 ГК РФ.

Поскольку арендная плата является регулируемой, регулирование арендной платы осуществляется в нормативном порядке, и не определяется по усмотрению сторон, влечет изменение условий договора аренды земельного участка независимо от воли сторон и без внесения в текст договора изменений.

Согласно п. 66 Обзора судебной практики ВС РФ, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.11.2019 произвольное установление ставок арендной платы за пользование Земельным участком, находящимися в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым. Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ в принятом им Постановление N 582; одним из основных принципов установления арендной платы названное постановление определяет принцип экономической обоснованности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков:

Само по себе использование Земельного участка для завершения строительства, расположенных на нем объектов незавершенного строительства, не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за такой земельный участок.

В определениях ВС РФ от 23.01.2019 г. N 46-АПГ18-38; от 10.10.2018 г. N 46-АШТ8-16; от 01.03.2018 г. N 46-АПГ18-2 указано, что само по себе нарушение сроков строительства объектов недвижимости, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснован.

В настоящем случае увеличение арендной платы произведено Департаментом в связи с нарушением Обществом сроков строительства объекта.

Однако, в соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 20.12.2018 N М-08-026662 к Договору, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18.05.2006 г в полном объеме перешли к ответчику на основании договора уступки (купли-продажи) прав и обязанностей по договорам аренды от 03.09.2018 года, и дополнительного соглашения от 03.09.2018 года N 1 к договору уступки (купли-продажи) прав и обязанностей по договорам аренды от 03.09.2018 года, выписки из ЕГРН от 29.11.2018 77/10/636/2018-1549 на земельный участок. с указанием на переход прав и обязанностей ООО "СКАДИ" с 20.11.2018.

Согласно п. 4.9 раздела 4 Особые условия договора (в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.2015) арендатор обязан в срок до 01.09.2018 осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой (II этап реализации инвестиционного проекта) в соответствии с технико-экономическими показателями согласно градостроительному плану земельного участка N RU77-212000-005875.

Учитывая, что ответчик стал арендатором по Договору уже по истечению установленного предельного срока для строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального комплекса, то есть стимулирующий характер мер, установленных постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 года N 793-ПП, не обеспечивался и не обеспечивается.

В связи с этим Арбитражной суд г. Москвы правомерно пришел к выводу, что Пункт 4.10 договора аренды, а также условия приложение (п. 1.4. и п. 1.4.1.) N 1 к дополнительному соглашению к спорному договору противоречат принципам определения арендной платы, установленным Правительством Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, и не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора, как противоречащие - существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При этом суд первой инстанции, вынося обжалуемое решение исполнил указания суда кассационной инстанции, установив отсутствие вины ООО "СКАДИ" в нарушении сроков исполнения обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию многофункционального комплекса, пришел к обоснованному выводы об отсутствии у Департамента права на начисление арендной платы в увеличенном объеме.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.08.2021 по делу N А40-228121/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко