Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2021 г. N 09АП-67287/21 по делу N А40-113564/2020

г. Москва

17 ноября 2021 г.

Дело N А40-113564/20

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ПИК-Модуль"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 сентября 2021 года

по делу N А40-113564/20, принятое судьей Федоровой Д.Н. (85-876),

по иску ООО "ПИК-Модуль" (ОГРН 5177746120734)

к ООО "Центровывоз Плюс" (ИНН 7730185974, ОГРН 1157746833716)

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

о взыскании,

и по встречному иску ООО "Центровывоз Плюс"

к ООО "ПИК-Модуль"

о расторжении договора субаренды, взыскании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Стасевич А.А. по доверенности от 04.05.2021,

диплом 103324 0749278 от 30.06.2014;

Короткий А.Н. по доверенности от 25.02.2021,

диплом 103324 0749272

от ответчика: Капустин А.Ю. по доверенности от 09.11.2021,

уд.адвоката N 7633 от 10.02.2009;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Модуль" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРОВЫВОЗ ПЛЮС" о взыскании стоимости неотделимых улучшений земельного участка в размере 4 500 000 руб., сумму обеспечительного платежа в размере 995 000 руб. по договору субаренды N 01/Д882442/20 от 31.01.2020. Требования истцом уточнены в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ и приняты судом к рассмотрению.

Определением суда от 15.10.2020 принято встречное исковое Общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРОВЫВОЗ ПЛЮС" к Обществу с ограниченной ответственностью "ПИК-ЭЛЕМЕНТ" о расторжении договора субаренды N 01/Д882442/20 от 31.01.2020, о взыскании задолженности по субарендным платежам в размере 3 950 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03 сентября 2021 года по делу N А40-113564/20 первоначальные исковые требования удовлетворены в части.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца стоимость неотделимых улучшений в размере 4 500 000 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Встречные исковые требования удовлетворены в части.

Суд взыскал с истца в пользу ответчика задолженность по оплате арендной платы в размере 3 950 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 42 750 руб. В удовлетворении остальной части встречных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Истец полагает встречные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. В связи с чем заявитель настаивает на удовлетворении первоначальных требований в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, 31 января 2020 года между ООО "ПИК-Элемент" (субарендатор) и ООО "Центровывоз плюс" (арендатор) заключен договор субаренды N 01/Д882442/20, согласно условиям которого, арендатор обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование за плату, часть земельного участка с кадастровым N 77:07:0012004:1000, площадью 13000 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, промзона N 37 "Очаково" пр. пр. 5320 (далее-Земельный участок), для использования под стоянку и обслуживание автомобилей, спецтехники, погрузчиков, временному хранению и перевалки сантехнических кабин.

Во исполнение обязательств по Договору арендуемая часть земельного участка передана ООО "ПИК-Элемент", что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2020.

Согласно Приложению N 1 к Акту приема-передачи части земельного участка от 04.02.2020 г., комиссия в составе представителей от Арендатора и Субарендатора зафиксировала среди всего прочего, отсутствие дополнительного уплотнения и неровность его поверхности после чего, пришла к выводу о том, что данный участок пригоден в случае устранения выявленных недостатков для его использования по назначению.

Письмом от 28.01.2020 Арендатор дал согласие Субарендатору на проведение работ на земельном участке с указанием видов и перечня работ.

Между ООО "ПИК-Элемент и ООО "СМП МАРКО" был заключен договор N 2 от 10 февраля 2020 на благоустройство арендуемого земельного участка, в состав которого входили работы по выравниванию поверхности земельного участка, отсыпки его щебнем и асфальтовой крошкой.

Согласно Приложению N 1 Договору N 2 от 10.02.2020 в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 14.02.2020 стоимость вышеперечисленных работ составила 4 500 000 руб.

Выполненные работы оплачены ООО "ПИК-Элемент", что подтверждается платежными поручениями N 926 от 14.02.2020, N 1321 от 06.03.2020.

После произведенных работ, в процессе испытания покрытия, ООО "ПИК-Элемент" был выявлен скрытый дефект, в виде насыщенности грунта почвенными и грунтовыми водами, в связи с чем арендуемый Земельный участок оказался непригодным для использования по его назначению в соответствии с целями указанными в п. 1.3.1 Договора (передвижение погрузчиков было невозможным по причине неустойчивости почв).

Субарендатором в адрес Арендатора была направлена претензия от 11.03.2020 о невозможности исполнения Договора субаренды/расторжении Договора субаренды.

Письмом от 23.03.2020 Арендатор предложил выполнить работы по устранению дефекта, путем асфальтирования Земельного участка в срок до 01.05.2020.

В связи с неустранением ООО "Центровывоз плюс" выявленного дефекта, ООО "ПИК-Элемент" письмом исх. 31/05 от 22.05.2020 подтвердил свое намерение отказаться от исполнения договора, и потребовал возмещения своих затрат на улучшение Земельного участка, и выплаты имущественных потерь. Указанное требование оставлено Арендатором без удовлетворения, в связи с чем ООО "ПИК-Элемент" обратилось в суд с настоящим иском.

По результатам проведенной судебной экспертизы заключением эксперта N 113-2021 от 04.06.2021 было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:1000, находящийся по адресу: г. Москва, промзона N37 "Очаково", пр. пр. N5320, пригоден для использования в целях, указанных в договоре субаренды земельного участка N01/Д882442/20 от 31.01.2020 в пункте 1.3, а именно -"Субарендатор обязуется использовать земельный участок под стоянку и обслуживание автомобилей, спецтехники, погрузчиков, временному хранению и перевалке сантехнических кабин".

Отвечая на второй вопрос эксперт установил, что на момент заключения Договора субаренды N 01/Д882442/20 от 31 января 2020 г. на субарендуемом земельном участке, расположенном по адресу: г. Москва, промзона N37 "Очаково", пр. пр. N5320, кадастровый N в7:07:0012004:1000, было уже установлено частичное покрытие из асфальтной крошки, без списания конкретной площади данного покрытия. В связи с этим установить объем проведённых работ по благоустройству земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, промзона N37 "Очаково", пр. пр. N5320, проведением натурных измерений не представляется возможным.

Отвечая на третий вопрос эксперт установил, что на момент заключения Договора субаренды N 01/Д882442/20 от 31 января 2020 г. на субарендуемом земельном участке, расположенном по адресу: г. Москва, промзона N37 "Очаково", пр. пр. N5320, кадастровый N 77:07:0012004:1000, было уже установлено частичное покрытие из асфальтной крошки без описания конкретной площади данного покрытия. В связи с этим установить объем проведённых работ по благоустройству земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, промзона N37 "Очаково", пр. пр. N5320, проведением натурных измерений не представляется возможным.

Отвечая на четвёртый вопрос, эксперт установил, что стоимость выполненных работ по благоустройству земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, промзона N 37 "Очаково", пр. пр. N 5320, на февраль 2020 г., исходя из средних рыночных цен на материалы и работы, составляет округленно 4 265 508 руб.

С учетом установленных обстоятельства дела, предоставленных в материалы дела доказательства, выводов судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу, что субарендатором по согласованию с арендатором произведены неотделимые улучшение арендуемого Земельного участка, стоимость которых подлежит возмещению.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласование видов, объемов и стоимости выполненных работ (неотделимых улучшений) указаны в Договоре N 2 от 10.02.2020 и письме от 28.01.2020, направленные в адрес ООО "Центровывоз плюс", фактическое выполнение работ по улучшению земельного участка и оплата выполненных работ в заявленном размере, в совокупности являются основанием для взыскания стоимости выполненных неотделимых улучшений в сумме фактических затрат без учета износа, применения иных показателей, влияющих на величину стоимости неотделимых улучшений, что не противоречит пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Итоговая стоимость работ, указанная в Договоре N 2 от 10.02.2020, подлежащая взысканию в пользу ООО "ПИК-Элемент", составляет 4 500 000 руб., что сторонами в апелляционном порядке не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания суммы обеспечительного платежа в размере 995 000 руб., суд первой инстанции правомерно исходил из положений п. 3.8 Договора, согласно которым в случае нарушения субарендатором сроков внесения арендной платы Арендатор вправе зачесть обеспечительный платеж или его часть в счет неполученных арендных платежей; по возмещению убытков и уплате неустойки. Арендатор вправе зачесть обеспечительный платеж или его часть в счет причитающихся ему сумм убытков и/или неустоек, предусмотренных Договором, в согласованном Сторонами размере.

Так, заявляя требование о возврате обеспечительного платежа по Договору, ООО "ПИК-Элемент" указывает на обязательство ООО "Центровывоз плюс" по возврату обеспечительного платежа при одностороннем отказе Субарендатора от Договора, в связи с нарушением Арендатора пунктов 1.3., 6.4.2 Договора, а именно предоставлением ООО "Центровывоз плюс" земельного участка непригодного для использования в соответствии с целями субаренды.

Вместе с тем, с учетом выводов судебной экспертизы о том, что земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:1000, находящийся по адресу: г.Москва, промзона N 37 "Очаково", пр. пр. N 5320, пригоден для использования в целях, указанных в договоре субаренды земельного участка N 01/Д882442/20 от 31.01.2020 в пункте 1.3, доводы ООО "ПИК-Элемент", доводы заявителя по которым он связывает свои требования о возврате обеспечительного взноса, являются несостоятельными.

Доводы об отсутствии оснований для начисления штрафных санкций за досрочное расторжение договора судебной коллегией исследованы и отклоняются.

Согласно п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В силу статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора. При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.

По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 310, 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможность расторгнуть его без объяснения причин.

В настоящем случае, в соответствии с п. 6.2.1. Договора Субарендатор вправе в любое время отказаться от настоящего Договора, письменно предупредив об этом Арендатора за 6 месяцев до предполагаемой даты расторжения, без применения каких-либо санкций со стороны Арендатора. Исключением является случай описанный в п. 6.2. настоящего Договора.

В случае досрочного отказа Субарендатора от исполнения настоящего Договора, в нарушение срока, установленного п. 6.2.1. настоящего Договора, то Субарендатор выплачивает Арендатору единовременную денежную компенсацию в сумме 1 500 000 руб., в течение 10 дней с момента получения соответствующего письменного уведомления Субарендатором.

Письмом от 25.05.2020 ООО "ПИК-Элемент" подтвердил свое намерение расторгнуть Договор с 23.03.2020, т.е. в нарушение срока, установленного п. 6.2.1. настоящего Договора.

Письмом от 02.06.2020 ООО "Центровывоз плюс" уведомил ООО "ПИК-Элемент" о зачете обеспечительного взноса в счет погашения обязательства ООО "ПИК-Элемент" за досрочное расторжение Договора с нарушением срока расторжения, что не противоречит условиям соглашения сторон и установленным по делу обстоятельствам.

В рамках встречного иска установлено, что ООО "ПИК-Элемент" в нарушении условий Договора арендные платежи за период с 01.05.2020 по 31.08.2020 должным образом не вносил, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за указанный период в размере 3 950 000 руб.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и, установив, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании долга в заявленном размере.

Разрешая настоящий спор в части заявленного ООО "Центровывоз плюс" требования о расторжении Договора субаренды, суд правомерно исходил из положений п.6.3.2.1 Договора, согласно которому Договор досрочно прекращает свое действие в случае просрочки Субарендатором субарендной платы более чем на 30 (тридцать) календарных дней, если такая просрочка имела место более одного раза в течение последних 6 (шести) календарных месяцев субаренды.

В связи с наличие задолженности по Договору за период с мая по август 2020 года ООО "Центровывоз плюс" в адрес ООО "ПИК-Элемент" было направлено уведомление о расторжении Договора, полученное ООО "ПИК-Элемент" 15.09.2020.

При таких обстоятельствах, с учетом наличия просрочки ООО "ПИК-Элемент" в исполнении обязательства по внесению арендной платы по Договору, суд пришел к обоснованному и верному выводу о прекращении договора в силе положений п. 6.3.2.1. Договора, на основании уведомления ООО "Центровывоз плюс" от 09.09.2020.

Доводы заявителя о злоупотреблении ООО "Центровывоз плюс" своими правами посредством данного уведомления не принимаются.

Понятие злоупотребления правом содержится в пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 01.09.2015 N 5-КГ15-92, презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий.

Вместе с тем заявителем не представлено обоснованных доводов о злоупотреблении ООО "Центровывоз плюс" своими правами, не указано в чем выразилось данное злоупотребление. Сам факт направления вышеуказанного уведомления о расторжении является правом, а не обязанностью стороны. Увеличение объема задолженности в свою очередь вызвано ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору, на что уведомление о расторжении, являющееся по существу следствием данного неисполнения, повлиять не могло.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "ПИК-Модуль" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.09.2021 по делу N А40-113564/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко