Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2021 г. N 17АП-13722/21 по делу N А60-7345/2021

г. Пермь

19 ноября 2021 г.

Дело N А60-7345/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии:

от ответчика по первоначальному иску: Шаньгина О.С., паспорт;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Ярмарка",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 августа 2021 года

по делу N А60-7345/2021

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Ярмарка" (ОГРН 1036605182008, ИНН 6664070197)

к индивидуальному предпринимателю Шаньгиной Ольге Сергеевне (ОГРН 315668500000861, ИНН 665208628020)

о возврате обеспечительного платежа по договору аренды,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Шаньгиной Ольги Сергеевны

к обществу с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Ярмарка" (ОГРН 1036605182008, ИНН 6664070197)

о взыскании денежных средств по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Ярмарка" (далее истец, ООО АН "Ярмарка") обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шаньгиной Ольге Сергеевне (далее ответчик, ИП Шаньгина О.С.) с требованием о взыскании денежных средств в размере 80 390 руб. 16 коп., в том числе: 80 000 руб. 00 коп. обеспечительного платежа по договору аренды N 47 от 09.06.2018; 390 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.08.2020 по 15.09.2020.

Ответчик по первоначальному иску, ИП Шаньгина О.С. заявила встречный иск о взыскании с ООО АН "Ярмарка" 45 230 руб. 39 коп. задолженности, превышающей сумму обеспечительного платежа.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2021 в иске ООО АН "Ярмарка" отказано. Встречные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец по первоначальному иску, ООО АН "Ярмарка", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы и дополнениям к ней заявитель указывает, что судом первой инстанции не были исследованы обстоятельств расторжения договора, которые характеризуют последующее поведение сторон. Апеллянт не согласен с выводами суда об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении первоначального иска о возврате обеспечительного платежа, так как зачет не может быть признан правомерным, затраты на ремонт арендодателем не обоснованы и не подтверждены, доказательств уклонения ООО АН "Ярмарка" от передачи занимаемого помещения не представлено, доводы арендатора об уведомлении арендодателя о невозможности передачи помещения 31.07.2021 оставлены судом без внимания. По мнению апеллянта, условия договора не позволяли ответчику произвести удержание (зачет) обеспечительного платежа в связи с тем, что о размере ущерба и об удержании обеспечительного платежа арендатор уведомлен не был, зачет обеспечительного платежа в размер 80 000 руб. 00 коп., совершенный ответчиком, является недействительным. Отмечает, что в письме ответчика, содержащем уведомление о расторжении договора аренды N 47 от 09.06.2018 не содержалось каких -либо оснований для одностороннего и досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя, согласованных в договоре аренды и не существовало, основания для расторжения договора у арендодателя отсутствовали. Указывает, что судом не исследовано то, что 31.07.2021 в присутствии двух представителей ООО АН "Ярмарка" и двух свидетелей был составлен акт, с фото фиксацией, подтверждающий освобождение помещения и его состояние, направленный арендодателю посредством мессенджера. Полагает, что удовлетворяя требования истца по встречному иску, судом не исследовано и не учтено, что спорное помещение передано по акту от 09.06.2018, содержащему информацию о том, с какой отделкой и оборудованием было передано помещение, представленный ИП Шаньгиной О.С. договор подряда на ремонт помещения и закупку (замену) оборудования, не имеет отношения к акту передачи, естественный износ помещения при его использовании учтен не был. Указывает, что представленные в материалы дела сметные расчеты не подтверждают факт причинения ущерба имуществу ответчиком, данные документы не могут быть положены в основу расчета заявленных ответчиком убытков, не являются доказательством согласия истца с фактом причинения ущерба и согласовании им определенного в смете объема работ, поскольку утверждены ответчиком в одностороннем порядке, необходимость производства работ по капитальном ремонту, ответчиком не доказана.

До начала судебного разбирательства от ответчика по первоначальному иску поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании ИП Шаньгина О.С. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения.

Истец по первоначальному иску, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.06.2018 между ИП Шаньгиной О.С. (Арендодатель) и ООО АН "Ярмарка" (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 75,4 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 95 (далее - помещение).

Согласно п. 3.6 договора в качестве гарантии исполнения своих обязательств арендатор уплатил арендатору обеспечительный взнос в сумме 80 000 руб. 00 коп.

Как указывает истец по первоначальному иску, обеспечительный взнос полностью внесен арендатором.

В связи с принятием Федерального закона N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", Указом Президента РФ N 239 от 02.04.2020 и Указом Губернатора Свердловской области N 151-УГ от 30.03.2020, истец обратился с письмом к Арендодателю с просьбой предоставить арендные каникулы на период карантина (нерабочие дни) и снизить арендную плату сроком на 6 (шесть) месяцев на 50% - до 40 000 руб. 00 коп.

На данное письмо истец получил отказ арендодателя.

01.07.2020 истцом было получено письмо от ответчика, в котором он просит считать это письмо уведомлением о расторжении договора аренды N 47 от 09.06.2018 с 31.07.2020.

Поскольку от арендатора отсутствовала какая-либо информация по причинам и основаниям расторжения договора аренды со стороны арендодателя, то истец руководствовался лишь письмом ответчика от 01.07.2020.

По мнению истца, согласно данному письму арендатор имел право пользоваться помещением по 31 числа включительно. Поэтому в адрес ответчика было направлено письмо с просьбой назначить точную дату и время передачи (возврата) помещения учитывая данное обстоятельство. В ответ на письмо ответчик назначил дату и время передачи (возврата) помещения на 15-00 на 31.07.2020. Арендатором направлены письма в адрес арендодателя с просьбой перенести время передачи (возврата) помещения на более поздний срок. Данные письма арендатора ответчиком были оставлены без внимания.

В указанное в письме истца время представители арендатора прибыли для передачи (возврата) помещения, о чем был составлено соответствующий акт, в котором было зафиксировано, в том числе и состояние помещения.

Истец ссылается на то, что недостатков помещения, а также иных финансовых обязательств истца перед ответчиком, возникших в связи с исполнением договора, актом не установлено.

Согласно условиям договора аренды обеспечительный платеж учитывается в качестве арендной платы за последний месяц аренды помещения. Поскольку арендодателем не был произведен зачет обеспечительного платежа за последний месяц аренды, то данный платеж подлежит возврату арендатору.

В адрес ответчика было направлено заявление о возврате обеспечительного платежа. В срок для возврата обеспечительного платежа, указанный в заявлении - течение 3 (трех) дней с момента получения, 04.08.2020, обеспечительный платеж не был возвращен арендатору (истцу).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества Агентство недвижимости "Ярмарка" в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленного иска, ответчик по первоначальному иску предъявил встречный иск, просит взыскать с арендатора задолженность в сумме 45 230 руб. 39 коп. в возмещение оплаты коммунальных платежей и стоимости восстановительного ремонта за вычетом обеспечительного платежа

В обоснование встречного искового заявления ответчик указывает, что после того как в назначенное время для сдачи помещения и подписания акта приема передачи истец не явился, фактически никаких попыток передать помещение не предпринимал, 03.08.2020 предпринимателем повторно было отправлено письмо с требованием передать помещение. Фактически помещение было передано арендатором только 04.08.2020, о чем свидетельствует акт передачи помещения с перечнем всех выявленных на момент передачи недостатков.

На письмо ответчика от 04.08.2020 о возврате депозита по договору аренды 07.08.2020, предпринимателем отправлен ответ о невозможности возврата обеспечительного платежа до момента определения задолженности ответчика по коммунальным платежа, содержанию помещения, а также затрат на его восстановление.

Как указывает истец по встречному иску, после передачи помещения для его восстановления до состояния, соответствующему состоянию на момент передачи арендатору, и оплаты задолженности арендатора истцом по встречному иску были понесены следующие расходы:

- восстановление и ремонт помещения по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 марта, 95, в том числе строительно-монтажные работы и материалы, на общую сумму 74 047 рублей 43 коп.

- оплата задолженности по коммунальным платежам и содержанию помещения за период действия договора аренды N 47 от 09.06.2018 на общую сумму 11182 рублей 96 коп.

Копии соответствующих расходных документов были предоставлены Арендатору в письме от 05.10.2020.

Также ИП Шаньгина О.С. указывает, что с момента попытки принять арендуемое ответчиком помещение 31.07.2020 до момента фактической сдачи 04.08.2020, истец не могла пользоваться данным помещением, что согласно п. 3.5. договора аренды N 47 от 09.06.2018 обязывает Арендатора уплатить штраф в размере 50 % от месячной арендной платы.

Требование об оплате штрафа, оплате задолженности по коммунальным платежам и расходов на восстановление помещения было отправлено ответчику 05.10.2020, и получено последним.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец по встречному иску указывает, что общая задолженность ответчика по договору аренды N 47 от 09.06.2018 составила 125 230 рублей 39 коп., данная сумма на 45230 рублей 39 коп. превышает обеспечительный платеж.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из недоказанности уклонения арендодателя от приема помещения, наличии оснований для начисления штрафа арендатору ввиду несвоевременной сдачи помещения, доказанности наличия непогашенной задолженности по коммунальным платежам у арендатора, а также причинения арендодателю убытков, требующих ремонта и восстановления арендуемого помещения, обоснованности размера убытков, правомерности погашения суммой обеспечительного платежа части задолженности по коммунальным услугам, а также ремонта помещения после пользования им арендатором.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

По общим правилам ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Материалами дела подтверждается наличие между сторонами правоотношений в рамках договора аренды N 47 от 09.06.2018, возобновленного на неопределенный срок в связи с истечением срока его действия и возражений сторон относительно дальнейшего сохранения арендных отношений, волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений с 31.07.2020, согласования сторонами времени возврата помещения, фактический возврат помещения арендодателю по акту от 04.08.2020.

По расчету истца задолженность арендатора по коммунальным платежам составила 11182 рублей 96 коп.

Размер задолженности арендатором не оспорен, доказательств погашения долга не представлено.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Истцом по встречному иску заявлено требование о компенсации стоимость ремонтных работ текущего характера в помещении в размере 74047,43 руб., факт производства работ и приобретения материалов подтвержден первичными документами. Истцом по встречному иску подтверждена необходимость проведения ремонтных работ текущего характера в арендуемом помещении, недостатки имущества отражены в акте приема-передачи от 04.08.2020 к договору аренды.

Объем и стоимость ремонтных работ арендатором не оспорены, о проведении судебной экспертизы с целью установления размера обязательств по возмещению ремонтных работ не заявлено.

Арендодатель настаивает на правомерности предъявления требования о взыскании штрафа, предусмотренного п. 3.5 договора аренды, в сумме 40 000 руб., что составляет 50 % месячного размера арендной платы.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Размер неустойки, основания ее начисления установлены п. 3.5 договора аренды, неустойка в размере 50 % месячного размера арендной платы предусмотрена за использование помещения после прекращения договора более 2-х дней.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая волеизъявление сторон на прекращение арендных отношений, несвоевременный возврат арендатором помещения арендодателю, суд первой пришел к правильным выводам об обоснованности предъявления арендодателем требования о компенсации существующей задолженности, стоимости расходов на ремонт помещения и неустойки.

Статьей 381.1 ГК РФ установлено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Как установлено судом, обеспечительный платеж в сумме 80 000 руб. зачтен арендодателем в счет исполнения обязательств арендатора по внесению коммунальных платежей, стоимости расходов на ремонт помещения и неустойки.

Установив указанные обстоятельства, учитывая отсутствие доказательств возмещения арендодателю коммунальных платежей, обоснованность предъявления требования о возмещении стоимости расходов на ремонт помещения и неустойки, суд правомерно взыскал с ответчика по встречному иску заявленную истцом задолженность и не усмотрел оснований для возврата обеспечительного платежа.

Доводы об отсутствии в уведомлении о расторжении договора аренды N 47 от 09.06.2018 оснований для одностороннего и досрочного расторжения договора аренды не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Что касается оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя, то такие основания предусмотрены п. 8.1.1. договора аренды, в частности основанием является систематическое нарушение сроков внесения любых платежей по договору, в этом случае арендодатель вправе отказаться от договора, уведомив арендатора за 15 дней (п. 8.1.3 договора).

Право на односторонний отказ от договора обусловлено наличием у ответчика по встречному иску задолженности по коммунальным платежам, что стороной не оспорено.

Кроме того, фактически соглашение о дате прекращения арендных отношений и возврата помещения сторонами достигнуто, обусловлено отказом в предоставлении арендных каникул арендодателем и неподписанием арендатором дополнительного соглашения к договору об увеличении размера арендной платы, что усматривается из переписки сторон и поведения арендатора.

При названных обстоятельствах поведение арендатора не соответствует закрепленному пунктом 3 ст. 1 ГК РФ принципу добросовестности при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей.

Доводы апеллянта о недоказанности ИП Шаньгиной О.С. необходимости производства ремонтных работ, отсутствии согласования объема и стоимости работ с арендатором отклоняются.

Поскольку в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ, п.п. 5.2.2, 5.2.7 договора аренды арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, предать помещение в нормальном состоянии с учетом нормального износа, выявленные при приемке помещения недостатки отражены в акте приема-передачи от 04.08.2020, составленным в присутствии представителя арендатора, арендодателем понесены расходы на ремонт помещения, последним не оспорены, о проведении экспертизы не заявлено, сведений о проведении ремонтных работ в период действия договора не представлено, выводы суда первой инстанции об обоснованности требований истца по встречному иску являются верными.

Доводы об отсутствии просрочки возврата помещения, уклонении арендодателя о приемки помещения опровергаются представленными истцом по встречному иску доказательствами, а именно перепиской сторон, в том числе с использованием мессенджера, данными о постановке помещения под охрану, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Доводы о необоснованном отказе в удовлетворении первоначального иска, недействительности зачета, невозможности его проведения в соответствии с условиями договора отклоняются.

Во-первых, возможность удержания сумм задолженности из обеспечительного платежа предусмотрена п. 3.8 договора, в адрес арендатора было направлено уведомление от 05.10.2020 о зачете обеспечительного платежа.

Во-вторых, в соответствии с п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск. Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Принимая во внимание фактические обстоятельства рассматриваемого спора, волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений, наличие задолженности, сведений о расходах на ремонт помещения, задержку возврата помещения арендодателю, суд первой инстанции обоснованно признал требования истца по встречному иску обоснованными и отказал в удовлетворении первоначального иска.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 августа 2021 года по делу N А60-7345/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Д.И. Крымджанова В.В. Семенов