Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2021 г. N 05АП-7103/21 по делу N А59-2846/2019

г. Владивосток

26 ноября 2021 г.

Дело N А59-2846/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Аркона", индивидуального предпринимателя Лалаяна Карпета Гайковича, Администрации г.Южно-Сахалинска, апелляционные производства N 05АП-7104/2021, N 05АП-7105/2021, N 05АП-7103/2021

на решение от 25.08.2021 судьи Ю.С. Учанина

по делу N А59-2846/2019 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Администрации города Южно-Сахалинска

(ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762)

к индивидуальному предпринимателю Лалаяну Карапету Гайковичу (ОГРНИП 304650131000120, ИНН 650100154901)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Букмекер Паб", индивидуальный предприниматель Квак Валерию Енхиевну, общество с ограниченной ответственностью "Полигранд", общество с ограниченной ответственностью "Аркона"

об изъятии земельного участка,

при участии:

от истца: А.В. Кулешов, по доверенности от 22.11.2021, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика: Е.В. Павлюк, по доверенности от 01.10.2019, сроком действия до 28.11.2021, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Южно-Сахалинска (далее - истец, Администрация) обратилась в суд к индивидуальному предпринимателю Лалаяну Карапету Гайковичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Лалаян) с требованиями:

- изъять земельный участок, с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, расположенный под нежилым зданием торгового павильона по адресу: г.Южно-Сахалинск, пр.Победы, д.4а, переданный К,Г. Лалаяну на основании договора перенайма земельного участка от 15.10.2016 и нежилое здание магазина с кадастровым номером 65:01:0601004:355, принадлежащее К.Г. Лалаяну, для муниципальных нужд в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения;

- установить сумму выкупа нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1кв.м, с земельным участком с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 в размере 10 594 000 рублей;

- прекратить право аренды К.Г. Лалаяна на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347;

- прекратить право собственности К.Г. Лалаяна на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м;

- признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 и нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м за городским округом "Город Южно-Сахалинск".

Определением от 25.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Аркона".

Определением от 26.07.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Букмекер Паб", ИП Квак В.Е., ООО "Полигранд".

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 04.10.2021) у ИП Лалаяна К.Г. изъяты для муниципальных нужд: земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, переданный предпринимателю на основании договора перенайма земельного участка от 15.10.2016; нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, расположенное по адресу: г.Южно-Сахалинск, пр-т. Победы, д.4а.

Суд установил сумму выкупа и убытков в размере 38 826 380 рублей, из которых: рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 - 1 557 274 рубля; рыночная стоимость нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355 - 21 041 106 рублей; 16 228 000 рублей убытков.

Дополнительным решением от 04.10.2021 Арбитражный суд Сахалинской области отказал в удовлетворении требований истца о прекращении права аренды К.Г. Лалаяна на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347; о прекращении права собственности К.Г. Лалаяна на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355; о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 за городским округом "Город Южно-Сахалинск"; о признании права собственности на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355 за городским округом "Город Южно-Сахалинск", поскольку в силу прямого указания закона, наступление правовых последствий в виде прекращения права частной собственности на изымаемые объекты недвижимости в связи с изъятием земельного участка, и возникновение права собственности соответствующего публичного образования, связаны с исполнением обязанности по выплате возмещение за указанные объекты, образуя сложный юридический состав.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация г.Южно-Сахалинска, ИП Лалаян, ООО "Аркона" обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

Администрация в обоснование своей правовой позиции указывает, что размер упущенной выгоды должен составлять 9 772 861,18 рублей, выражает несогласие с выводами, изложенными по тексту экспертного заключения N 7/20.

ИП Лалаян по тексту своей апелляционной жалобы указывает, что на дату рассмотрения настоящего спора истек срок действия решения об изъятии земельного участка, отсутствуют документы территориального планирования. По мнению апеллянта, поскольку проект планировки и проект межевания территории центральной части г.Южно-Сахалинска в границах: пр-т.Победы - ул.Комсомольская - ул.Тихоокеанская - ул.Горького, предусматривающий изъятие у ответчика спорного земельного участка с целью реконструкции автомобильной дороги местного значения, признан утратившим силу в связи с изданием Постановления Администрации г.Южно-Сахалинска N 3913 от 23.12.2020, земельный участок не подлежит изъятию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов. Полагает, что у истца отсутствует муниципальная нужда в подлежащем изъятию земельном участке. Кроме того, ответчик выражает несогласие с установленным судом размером возмещения.

ООО "Аркона" в обоснование своей правовой позиции указывает, что положенное в основу оспариваемого решения постановление Администрации г.Южно-Сахалинска от 20.12.2017 N 3504-па, предусматривающее изъятие объектов, принадлежащих истцу для реконструкции автодороги местного значения, признано утратившим силу в связи с принятием постановления Администрации г.Южно-Сахалинска N 3913 от 23.12.2020. По мнению заявителя жалобы, в данном случае отсутствуют какие-либо обстоятельства, указывающие на наличие публичных нужд, требующих изъятия земельного участка у ответчика.

Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021, 28.10.2021 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 25.11.2021.

Через канцелярию суда от Администрации г.Южно-Сахалинска, ИП Лалаяна К.Г. поступили письменные отзывы, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал доводы своей апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе, на доводы апелляционных жалоб ИП Лалаяна и ООО "Аркона" возражал. Представитель ИП Лалаяна поддержал доводы своей апелляционной жалобы и жалобы ООО "Аркона", решение суда первой инстанции просил отменить по изложенным в них основаниям.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

19.06.2013 между ДАГИЗ города Южно-Сахалинска и ИП Маргарян А.Р. заключен договор N 12560 аренды земельного участка, согласно которому ИП Маргарян предоставлен в аренду с 27.05.2010 по 31.05.2035 земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, площадью 127 кв.м, расположенный по адресу: г.Южно-Сахалинск, пр-т.Победы, д.4а. Участок предоставляется для/под Магазин. 19.06.2013 между сторонами подписан передаточный акт.

15.10.2016 между ИП Маргарян А.Р. и ИП Лалаян К.Г. подписан договор перенайма земельного участка, согласно которому права и обязанности по договору аренды земельного участка N 12560 от 19.06.2013 переданы ИП Лалаян К.Г.

15.10.2016 между А.Р. Маргарян и К.Г. Лалаян подписан договор дарения здания магазина, согласно которому К.Г. Лалаян получил в дар 2-х этажное нежилое здание магазина площадью 170,1 кв.м, расположенное по адресу: г.Южно-Сахалинск, пр-т.Победы, 4А. Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, общей площадью 127 кв.м, с разрешенным использованием "под здание магазина", местонахождение: г.Южно-Сахалинск, пр-т.Победы, д.4а.

Согласно выписке из ЕГРН 31.10.2016 указанное здание магазина имеет кадастровый номер 65:01:0601004:355, находится на основании договора дарения от 15.10.2016 в собственности К.Г. Лалаяна, обременено правом аренды ООО "Россиянка" на период с 01.01.2012 по 01.01.2017 на основании договора аренды нежилого здания N 4-12 от 30.12.2011.

30.12.2016 между ИП Лалаяном К.Г. (Арендодатель) и ООО "Россиянка" (Арендатор) в лице коммерческого директора А.О. Верещагиной заключен договор аренды нежилого здания, согласно которому предприниматель передал в аренду здание магазина, площадью 170,1 кв.м, расположенное по адресу: г.Южно-Сахалинск, пр-т.Победы, 4А, на срок с 01.01.2017 по 31.05.2035 (с учетом соглашения от 16.11.2017).

Согласно пункту 3.1 договора от 30.12.2016 Арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 100 рублей ежемесячно. Срок аренды устанавливается с 01.01.2017 по 01.01.2027 (пункт 4.1). Соглашением от 16.11.2017 к договору от 30.12.2016 его стороны установили, что Арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 3 500 рублей за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно, срок аренды устанавливается с 01.01.2017 по 31.05.2035.

17.01.2018 между ООО "Россиянка" и ООО "Аркона" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, согласно которому права и обязанности по договору аренды от 30.12.2016 переданы ООО "Аркона".

20.12.2017 Администрацией издано постановление N 3504-па "Об утверждении проекта "Внесение изменений в проект планировки и проект межевания территории центральной части города Южно-Сахалинска в границах: пр.Победы - ул.Комсомольская - ул.Тихоокеанская - ул.Горького (VIII микрорайон)", которым утверждены проекты планировки и межевания территории в границах: пр.Победы - ул.Комсомольская - ул.Тихоокеанская - ул.Горького (VIII микрорайон) путем внесения изменений в проект планировки, утвержденный постановлением Администрации г.Южно-Сахалинска N 745-па от 08.05.2013 в составе: положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального и местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, чертежа планировки территории, чертежа межевания территории, пояснительной записки проекта межевания территории.

При этом в состав пояснительной записки проекта межевания территории включена таблица N 3, именуемая "участки, подлежащие полному изъятию", в пункте 6 которой указан участок с местоположением г.Южно-Сахалинск, пр-т Победы, кадастровым номером 65:01:0601004:3347, площадью 126,71 кв.м, поставленный на учет 10.07.2012, видом разрешенного использования: для размещения объектов торговли.

14.03.2018 Администрацией издано постановление N 528-па "Об изъятии земельного участка, расположенного по пр.Победы, 4А, и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, для муниципальных нужд" согласно которому Администрацией в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения постановлено: изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, расположенный под нежилым зданием торгового павильона по адресу: г.Южно-Сахалинск, пр.Победы, 4а, переданный правообладателю в аренду по договору N 12560 от 19.06.2013 под магазин, и нежилое здание магазина с кадастровым номером 65:01:0601004:355, принадлежащее правообладателю на праве собственности.

Письмом N 1053-014/06 от 16.03.2018 в адрес К.Г. Лалаяна направлена копия постановления N 528 от 14.03.2018 (получена ответчиком 07.04.2018).

Письмом N 01-0356 от 04.07.2018 в адрес К.Г. Лалаяна Администрацией направлены проект соглашения и акта об изъятии земельного участка и объекта недвижимости (почтовое отправление возвращено Администрации ввиду истечения срока хранения).

Поскольку ИП Лалаян, как собственник подлежащего изъятию земельного участка, не изъявил согласия на изъятие, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Пунктом 2 статьи 279 ГК РФ предусмотрено, что в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии).

В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ)

В соответствии со статьей 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией, в том числе, автомобильных дорог местного значения.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется главой VII.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, обеспечивают опубликование решения об изъятии в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию (подпункт 2 пункта 10 статьи 56.6 ЗК РФ).

Под государственными или муниципальными нуждами при этом могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества

Согласно статье 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Как верно указал суд первой инстанции, процедура, установленная гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, истцом соблюдена надлежащим образом.

В силу пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом ВС РФ 10.12.2015, по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Во исполнение приведенных положений определением суда от 19.11.2019 по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ИП Кожухову А.А., с целью определения рыночной стоимости права аренды изымаемого земельного участка, рыночной стоимости расположенного на изымаемом земельном участке нежилого здания (магазина), размера убытков собственника объекта и упущенной выгоды, связанных с изъятием земельного участка.

Согласно экспертному заключению N 7/20 от 20.01.2020 рыночная стоимость права аренды изымаемого земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 составляет 1 557 274 рубля; рыночная стоимость нежилого здания (магазина) - 21 041 106 рублей; размер убытков собственника объекта недвижимости - нежилого здания (магазина), связанных с изъятием земельного участка - 255 411 рублей; размер упущенной выгоды - 43 325 302 рубля (сумма убытков рассчитана исходя из установленной ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно).

Определением суда от 08.12.2020 была назначена дополнительная оценочная экспертиза, производство которой поручено заместителю директора ООО "Оценочная компания Система" оценщику Ким Гым Дин. На разрешение поставлены следующие вопросы:

Согласно экспертному заключению N 0221-11/1 от 02.03.2021 размер упущенной выгоды собственника объекта недвижимости, исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии земельного участка - нежилого здания (магазина) составил 30 018 000 рублей (сумма также рассчитана исходя из установленной ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно); размер упущенной выгоды собственника объекта недвижимости - нежилого здания (магазина), исходя из средней рыночной стоимости аренды указанного нежилого здания, составил 16 228 000 рублей.

Повторно оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований Администрации с установлением размера возмещения стоимости и убытков с учётом содержания экспертных заключений в общей сумме 38 826 380 рублей, из которых 1 557 274 рубля - рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347; 21 041 106 рублей - рыночная стоимость нежилого здания торгового павильона; 16 228 000 рублей - убытки.

Доводы апелляционных жалоб ИП Лалаяна, ООО "Аркона" о том, что в данном случае отсутствуют какие-либо обстоятельства, указывающие на наличие публичных нужд, требующих изъятия земельного участка у ответчика, отклоняются коллегией, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 07.02.2019 по делу N А59-3963/2018 отказано в удовлетворении требований ИП Лалаяна К.Г. и ООО "Аркона" о признании недействительными постановления N 528-па от 14.03.2018 и постановления N 3504-па от 20.12.2017. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2019 оставлено без изменения. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2019 N 303-ЭС19-22651 отказано в передаче кассационной жалобы ИП Лалаяна на указанные судебные акты для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Вопрос наличия правовых оснований для изъятия спорного земельного участка был рассмотрен в рамках указанного дела, приведенные предпринимателем и обществом доводы в данной части не подлежат переоценке при рассмотрении настоящего дела. Изъятие земельного участка осуществляется на основании постановления Администрации г.Южно-Сахалинска N 528-па от 14.03.2018, которое судебными актами по делу N А59-3963/2018, вступившим в законную силу 18.10.2019, было признано законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы ИП Лалаяна об истечении срока действия решения об изъятии земельного участка не принимаются апелляционным судом, поскольку иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, причем вопрос последствий истечения срока действия решения об изъятии законодательно не урегулирован. В рассматриваемом случае иск подан 30.04.2019, срок действия решения истек лишь 14.03.2021. Администрация обратилась с иском, поскольку ответчик не подписал соглашение об изъятии земельного участка ввиду несогласия с суммой возмещения, органом местного самоуправления соблюдены временные рамки обращения с такими требованиями.

Доводы жалоб ИП Лалаяна и Администрации о несогласии с установленным судом размером упущенной выгоды, также подлежат отклонению, поскольку указанная сумма установлена с учетом проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы, исходя из средней рыночной стоимости аренды нежилого здания с кадастровым номером 65:01:0601004:355. Оснований считать экспертное заключение, предоставленное суду по результатам дополнительной судебной экспертизы, недостоверным у апелляционного суда не имеется.

Доводы заявителей апелляционных жалоб фактически представляют собой ранее сформированные истцом и ответчиком позиции по делу, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьёй 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2021 по делу N А59-2846/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев Е.Н. Шалаганова