Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2021 г. N 09АП-69162/21 по делу N А40-264537/2020

г. Москва

02 декабря 2021 г.

Дело N А40-264537/20

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Бондарева А.В., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Гапоновым М.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Мир искусства" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 августа 2021 года по делу N А40-264537/20, принятое судьей Хабаровой К.М.,

по иску ООО "Мир искусства" (ИНН 7716143595, ОГРН 1027739592946)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании права общей долевой собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: Гаврюшина Н.А. по доверенности от 28.12.2020 г., диплом ИВС 0575485 от 25.06.2003 г.;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мир искусства" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании права общей долевой собственности на комнаты N 14, 15, 19, 20 общей площадью 6,6 кв.м. в нежилом помещении XXI, эт. 1 по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 28, за ответчиком в размере 68/100 доли в праве общей долевой собственности, за истцом в размере 32/100 доли в праве общей долевой собственности.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 26 августа 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик и третье лицо, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечили, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец арендовал нежилое помещение общей площадью 70,2 кв.м. у ответчика в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 28, 1 этаж, пом. XXI, ком. 4, 5, 6, 18, 21, вход отдельный с торца из ком. N 5, кадастровый номер 77:02:0014006:3642 (далее - Помещение). Пом. XXI принадлежало ответчику по праву собственности.

Согласно Распоряжению N 30065 от 19.10.2016 г. Департамента городского имущества города Москвы "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 28, общей площадью 70.2 кв.м." истцу предоставлено преимущественное право выкупа помещения с рассрочкой оплаты на пять лет и рыночной стоимостью 7.500.000 руб.

Между ответчиком и истцом заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3913 от 01.11.2016 г. по которому ответчик в рассрочку на 5 лет продал истцу помещение - часть ном. XXI, право собственности зарегистрировано за истцом - 20.12.2016 г.(т.2, л.д. 24).

Осенью 2020 года истцу стало известно о том, что ответчик реализует принадлежащее ему имущество по торгам, которое расположено на указанном 1 этаже, с кадастровыми номерами 77:02:0014006:3646 и 77:02:0014006:3772 общей площадью 157,7 кв.м. единым лотом.

В обоснование исковых требований Истец указывает, что 1 этаж имеет 2 санузла:

- 1 санузел - это помещение с кадастровым номером 77:02:0014006:3772 общей площадью 3,2 кв.м. (комнаты N 19, 20), единственный проход в который осуществляется через комнату в составе Помещения истца за N 18. В своей деятельности истец более 20 лет использует санузел - комнаты N 19, 20. где установлены счетчики на холодную и горячую воду истца, ответчик санузлом не пользовался. Представители ответчика вместе с потенциальными покупателями приходят на осмотр помещений ответчика и сообщают, что после продажи помещения, пользование санузлом (комнатами N 19, 20) для истца прекратят. Истец также не сможет попасть в свои комнаты помещения N 18, 21. так как потенциальный покупатель закроет доступ в комнаты помещения N 17, 17а. принадлежащие ответчику с кадастровым номером 77:02:0014006:3646. Т.е. истец будет вынужден прекратить свою деятельность полностью, т.к. в помещении истца расположены: парикмахерская, пошив одежды, мастерская по изготовлению ключей, т.е бытовые услуги, которые сопряжены с потреблением воды и необходимостью пользоваться санузлом.

- 2-й санузел расположен в помещении общей площадью 154,5 кв.м. ответчика с кадастровым номером 77:02:0014006:3646 в комнатах N 14, 15 ответчик в своей деятельности использовал санузел в указанных комнатах N 14, 15.

Право собственности на помещение с кадастровым номером 77:02:0014006:3646 зарегистрировано за ответчиком Управлением Росреестра по Москве 10.02.2006 г. за N 77-77-02/001/2006-204 с отдельным входом со двора Комнаты N 2-3, 7-17, 17а. (т.2, л.д. 21-22).

Право собственности на помещение с кадастровым номером 77:02:0014006:3772 зарегистрировано за ответчиком Управлением Росреестра по Москве 31.05.2017 г. за N 77:02:0014006:3772-77/012/2017-1 с отдельным входом со двора комнаты N 19. 20. (т.2, л.д. 16-20).

Как полагает истец, спорные помещения являются общей долевой собственностью и истец вправе требовать признания права общей долевой собственности на основании ст.ст. 218, 244, 289, 290 ГК РФ.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика были направлены претензии за N 17-11/387 от 01.09.2020 г. и N 17-11/477 от 21.10.2020 г. с требованиями аналогичными в иске, и просил ответчика признать спорные помещения общим имуществом собственников. (т.2, л.д. 25-31). Так как требования истца, изложенные в претензиях, ответчик не удовлетворил, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований, указав на то, что из технической документации БТИ следует, что спорные помещения находятся на первом этаже, не были сформированы как технические и не предназначены для обслуживания других помещений ни в доме в целом, ни на 1 этаже. Функциональное назначение спорных помещений: уборная, умывальная. Право собственности на спорные помещения зарегистрировано за городом Москвой, о чем истец знал при заключении договоров аренды с 1998 г. до момента выкупа помещения. Также суд указал, что истец спорным помещением не владел, соответствующих расходов на его содержание и эксплуатацию не нес, помещение использовалось автономно и обособлено от прочих помещений в многоквартирном доме для целей, отличных от обслуживания какого-либо помещения в данном многоквартирном доме, либо удовлетворения социально-культурных потребностей собственников помещений в многоквартирном доме; спорные нежилые помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием МКД, и не использовались фактически в качестве общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме, следовательно, право общей долевой собственности собственников нежилых помещений на эти помещения не возникло.

Кроме того, суд ссылаясь на ответы Департамента указал, что истец не воспользовался своим правом и за установлением сервитута не обращался, т.к право собственности зарегистрировано за городом Москвой то помещения не могут являться общим имуществом МКД, и в удовлетворении иска полностью отказал, указав, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в данном случае истец не является лицом, владеющим спорным объектом.

Апелляционный суд с данными выводами суда не согласен, поскольку судом не учтено следующее.

Из пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" следует, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 вышеназванного постановления N 64 указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 постановления).

Следовательно, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, а право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений, в силу положений ст. 304 ГК РФ, вправе требовать устранения всяких нарушений их права, в том числе и признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.11 N 1457/11, признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на спорное имущество. В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Заявленное истцом требование о признании права общей собственности направлено именно на устранение такого нарушения его прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности, на которое не могло возникнуть в силу закона (пункт 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2013 N 51-КГ12-7).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 64 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

По мнению апелляционного суда, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в то время как фактически право собственности на общее имущество необоснованно зарегистрировано за ответчиком.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что истец выкупил ранее арендуемые помещения общей площадью 70,2 кв.м как субъект малого и среднего предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

При выкупе помещения с кадастровым номером N 77:02:0014006:3642 в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 28, 1 этаж, пом. XXI, ком. 4, 5, 6, 18, 21, рыночная стоимость выкупаемого помещения была определена Департаментом на основании Отчета об оценке N Н-22036/16 ООО "Лаир". (т.1, л.д. 20-100).

Согласно описанию данного отчета, и фотоматериалам приложенным к оценке помещения истец приобрел с учетом наличия туалета и умывальника в комнатах 19-20 (п.7 стр.7; таблица 7 стр.21; стр.13 отчета), т.е рыночная цена помещения XXI была определена с учетом имеющегося водоснабжения, канализации, туалета и умывальника.

По данным технической инвентаризации, проведенной по состоянию на 11.12.1989 г. и на 30.01.2003 г. из экспликации следует, что комнаты сторон поименованы как "кружковые", а спорные комнаты 14-15 и 19-20 ранее являлись вспомогательными и указаны "уборная и умывальная". (т.2, л.д. 144-147). В приложенной экспликации к поэтажному плату помещения от 22.10.2018 г. вспомогательный статус спорных комнат "уборных и умывальных" не изменился.

Спорные комнаты 14-15 в помещении входят в состав площади с кадастровым номером N 77:02:0014006:3646.

Спорные комнаты 19-20 входят в помещении, но зарегистрировано самостоятельно от вышеуказанной площади ответчика с кадастровым номером N 77:02:0014006:3772.

В данном случае, спорные помещения с учетом технических характеристик, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, следовательно отвечают требованиям указанным в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ т.к входят в состав общего имущества комнат, не имеют самостоятельного назначения, являются общественными, т.е вспомогательными по отношению к другим помещениям в здании, соответственно являются общим имуществом собственников помещений.

Помещения N 14, 15, 19, 20 не относятся к категории самостоятельных.

Указанные обстоятельства позволяют апелляционному суду сделать вывод об отнесении спорных помещений к общей долевой собственности всех собственников помещений в здании и удовлетворить заявленные требования истца, признав право общей долевой собственности помещений на комнаты N 14, 15, 19, 20 общей площадью 6,6 кв.м. в нежилом помещении XXI, этаж 1 по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 28, в связи с чем апелляционный суд удовлетворяет требования истца в этой части.

В удовлетворении требования об определении доли в праве общей долевой собственности, апелляционный суд отказывает, т.к истец не обосновал необходимость выделения конкретной доли, учитывая то, что спорное имущество является общим имуществом собственников помещений в силу закона и дополнительное выделение долей не требуется.

Довод ответчика о том, что истцом не доказана принадлежность спорных помещений к местам общего пользования, апелляционным судом отклоняется, поскольку ответчик документально не опроверг представленные в дело доказательства и документально не подтверждает, что спорные помещения с учетом технических характеристик является самостоятельным, а не вспомогательным по отношению к другим помещениям в здании.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности, апелляционным судом отклоняется, т.к в силу ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на требование собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, не распространяется.

Ссылка ответчика о том, что истец данными помещениями не владеет, а использовал их самовольно без разрешения собственника и без несения соответствующих затрат как собственник либо законный пользователь, апелляционным судом отклоняется как не имеющего правового значения, поскольку данный факт не влечет утраты помещением, изначально предназначенным для обслуживания иных помещений в здании, статуса общего имущества здания. При этом ответчик документально не подтвердил, что истец соответствующие расходы не оплатил.

При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении иска, по основаниям, изложенным выше.

Расходы по уплате госпошлины по иску и за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65-66, 110, 123, 156, 170, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч.2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 августа 2021 года по делу N А40-264537/20 отменить.

Признать право общей долевой собственности на комнаты N 14, 15, 19, 20 общей площадью 6,6 кв.м. в нежилом помещении XXI, этаж 1 по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 28.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Мир искусства" расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 3.000 (три тысячи) руб. и по апелляционной жалобе в размере 3.000 (три тысячи) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Бондарев А.В. Савенков О.В.