Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2021 г. N 09АП-74551/19 по делу N А40-43482/2016

г. Москва

13 декабря 2021 г.

Дело N А40-43482/16

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, Е.Б. Расторгуева, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Киселевым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2019 года

по делу N А40-43482/16, принятое судьей Д.С. Рыбиным,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фирма Старая площадь"

(ОГРН: 1037739054847; 103012, Москва, пер. Б. Черкасский, д. 8/6, стр. 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г. Москва, проезд Красногвардейский 1-й, дом. 21, стр. 1)

об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Шевелев Р.С. по доверенности от 19.11.2021, диплом ВСГ 2746523 от 16.06.2009;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Старая площадь" (далее - ООО "Фирма Старая площадь", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 362,8 кв.м (подвал пом.I комн.2-11, пом.VIII комн.1, пом.Х комн.1-3, пом.ХI комн.1а; 1-й этаж пом.ХIII комн.1-3), расположенного в здании по адресу: г.Москва, Большой Черкасский переулок, д.8/6, стр.1, по цене 25 471 000 рублей без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года по делу N А40-43482/16 отменено, на Департамент возложена обязанность заключить с ООО "Фирма Старая площадь" договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер. д. 8/6, стр.1 общей площадью 362,8 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 2- 11, пом. VIII, комн. 1, пом. X, комн. 1-3, пом. XI, комн. 1а, 1 этаж, пом. XIII. комн. 1- 3) по цене 38 815 738 рублей без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на изложенных в постановлении суда условиях.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.11.2018 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 по делу N А40-43482/2016 оставлено без изменения.

Определением Верховного суда Российской Федерации N 305-ЭС19-143 от 20.06.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.11.2018 по делу N А40-43482/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2019 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании 14.07.2020 ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебных актов по делам N А40-189997/15 и N А40-186758/19.

Определением суда от 21.07.2020 приостановлено производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебных актов по делам N А40-189997/15 и N А40-186758/19.

Определением суда от 10.11.2021 производство по делу N А40-43482/16 возобновлено.

В заседании суда апелляционной инстанции 06.12.2021 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направил.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2019 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Фирма Старая площадь" является арендатором недвижимого имущества, находящего в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва,Большой Черкасский пер. д. 8/6, стр.1, (подвал, пом. I, комн. 2-11, пом. VIII, комн. 1,пом. X, комн. 1-3, пом. XI, комн. 1а, 1 этаж, пом. XIII. комн. 1-3) на основании договора аренды нежилого фонда от 31.08.2005 N 01-00697/05.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Истец обратился к ответчику с заявлениями от 29.10.2012 N 12/10/2 (вх. От 29.10.2012) и от 25.12.2012 N 25/1 (вх. от 25.12.2012), 20.02.2016 (N ДГИ-37595/16-(0)-0) о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истцу ответчиком было отказано в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность, поскольку на момент обращения с соответствующим заявлением, истец не соответствовал требованиям пункта 3 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

С даты вступления в силу (01.07.2013) Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" пункт 3 статьи 3 Закона N 159-ФЗ признан утратившим силу.

Истец 20.02.2016 вх. N ДГИ-37595/16-(0)-0 обратился к ответчику с претензией, содержащей требование к последнему о заключении с истцом договора купли-продажи арендуемого по договору недвижимого имущества по цене 25 471 000 рублей без НДС с приложением проекта договора купли-продажи.

Рассмотрев данное обращение истца, ответчик письмом от 18.03.2016 N ДГИ-1-15847/16-1 отказал истцу в заключении договора купли-продажи арендуемого по договору недвижимого имущества на основании ранее поданного заявления от 21.03.2013 N 25/1 (вх. от 22.03.2013), со ссылкой на то, что по данному заявлению уже был дан мотивированный отказ, а также на то, что истцом при данном обращении (от 20.02.2016 вх. N ДГИ-37595/16-(0)-0) был нарушен установленный Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы", порядок обращения к ответчику за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в рамках "одного окна" и отсутствует повторное обращение о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность.

Кроме того, в своем письме от 18.03.2016 N ДГИ-1-15847/16-1 ответчик также указал истцу на то, что на дату подачи заявления у истца по договору аренды должна отсутствовать задолженность по арендной плате и также указал на то, что цена, указанная в представленном истцом проекте договора купли-продажи основана на отчете об оценке объекта недвижимости, заказчиком которого ответчик не является.

Истец, не согласившись с указанными действиями, обратился в суд с иском об обязании ответчика заключить с ООО "Фирма Старая площадь" договор купли-продажи арендуемого им нежилого помещения.

В суде первой инстанции Департамент ссылался на то, что по договору на аренду нежилого фонда (нежилого здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 31.08.2005 N 1-697/05, у истца имеется задолженность по арендным платежам, в том числе за период до 20.02.2016, что подтверждается представленным им расчетом и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2016 по делу N А40-189997/15.

С учетом обстоятельств данного спора и имеющихся в материалах дела доказательств, судом первой инстанции было установлено, что постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2016 по делу N А40-189997/15 отменено решение Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2016 по тому же делу об удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы о взыскании с истца 7 332 486 рублей 35 копеек задолженности и 504 803 рублей 8 копеек неустойки, а также о расторжении договора от 31.08.2005 N01-00697/05, заключенного между сторонами, и о выселении истца из занимаемых нежилых помещений.

Кроме того, Департамент, в подтверждении доводов о наличии у истца по договору аренды перед ответчиком задолженности по арендным платежам, в том числе за период до 20.02.2016, указал суду на пункт 5.1.4 договора, согласно которому арендодатель вправе ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции, а также в связи: с изменением рыночной стоимости 1 кв.м объекта аренды, с изменением методики расчета арендной платы, с изменением базовой стоимости 1 кв.м строительства, с изменением коэффициента доходности, с изменением коэффициента реновации, с изменением инвентаризационной стоимости объекта аренды, при переуступке прав и обязанностей по договору аренды.

Судом первой инстанции отклонены доводы ответчика о наличии у истца по договору аренды задолженности по арендным платежам, в том числе за период до 20.02.2016 на основании следующего.

Согласно пункту 5.2.4 договора арендодатель обязан уведомить арендатора о произведенной корректировки арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления, не менее, чем за один месяц до вступления в силу изменений арендной платы.

Согласно пункту 5.4.3 договора арендодатель обязан в течении месяца с даты отправки арендодателем заказного уведомления об изменении условия договора или изменения величины и порядка начисления арендной платы обратиться к арендодателю за переоформлением настоящего договора аренды (перерасчета арендной платы).Перерасчет и начисление арендной платы производится с даты, установленной решением органа исполнительной власти города об изменении размера арендной платы.

Величина арендной платы изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей формулы расчета арендной платы (изменение базовой стоимости 1 кв.м строительства и/или изменения методики расчета; введения поправочного коэффициента инфляции; изменение рыночной стоимости 1 кв.м объекта; изменение уровня дефлятора; изменение и т.п.), но не чаще одного раза в год.

Согласно уведомлению от 23.12.2013 N 33-А-175604/13-(0)-0 ставка на 2014 год с 01.01.2014 по 30.06.2014 была установлена ответчиком в размере 3 500 рублей за 1 кв.м арендуемой площади в год, с 01.07.2014 - 19.555 рублей.

Указанное уведомление вручено ответчику 09.01.2014 согласно данным ФГУ "Почта России".

Уведомлением от 24.12.2014 N 33-А-138590/14-(0)-0 рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора в 2015 году составила 21.510 рублей 50 копеек, в год арендная плата установлена 7 804 009 рублей 40 копеек, подлежит применению с 01.01.2015, уведомление вручено арендатору 29.01.2015 согласно данным ФГУ "Почта России".

Таким образом, ответчик полагает, что истец обязан был уплачивать арендную плату в размере, определенном на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, поскольку по условиям договора стороны согласовали, что об изменении ставки арендной платы в связи с изменением нормативных актов арендодатель извещает арендатора путем направления уведомления в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения к договору, что также корреспондирует пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Между тем в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. Выявление согласованной воли путем судебного толкования условий конкретного договора осуществляется сначала с использованием правил пункта 1 статьи 431 ГК РФ, когда суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений, поскольку именно они прежде всего отражают результат согласованной воли контрагентов. Устанавливая содержание конкретного условия при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора.

При невозможности таким образом установить действительную общую волю сторон договора применяются правила пункта 2 статьи 431 ГК РФ, а именно выясняется действительная общая воля сторон, учитывается цель договора и принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе переговоры и переписка контрагентов, практика их взаимоотношений, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 6.6 договора в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения. При этом п.6.4 договора установлено, что в случае изменения условий оплаты аренды объекта к договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью.

Таким образом, исходя из системного толкования условий рассматриваемого договора аренды, судом установлено, что изменение годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производится только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, в подписываемом сторонами дополнительном соглашении с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон.

Таких расчетов с подписанным сторонами дополнительным соглашением материалы дела не содержат.

Таким образом, судом установлено, что в данном случае изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, было произведено в спорный период с нарушением порядка исполнения согласованных сторонами условий договора аренды, при этом ответчик неправомерно в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы по договору в спорный период, что привело к ущемлению прав арендатора, предусмотренных договором.

Условия, указанные в пункте 6.6 договора не освобождают стороны от обязанности применения условий пункта 6.4. договора, прямо предусматривающих утверждение изменения ставки арендной платы путем оформления самостоятельного дополнительного соглашения к договору аренды.

Исходя из буквального и системного толкования условий договора аренды, суд пришел к выводу о том, что стороны согласовали тот факт, что изменение условий оплаты аренды объекта оформляется посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе предыдущую практику их взаимоотношений, судом установлено, что на протяжении всего времени действия договора аренды размер арендной платы изменялся сторонами исключительно путем заключения дополнительных соглашений к договору (дополнительные соглашения от 25.07.2006, от 17.01.2008, от 06.02.2009, от 24.02.2009, от 17.05.2011).

Таким образом, в настоящий момент по договору аренды действует последняя согласованная сторонами ставка арендной платы в размере 1 800 за 1 кв.м арендуемой площади в год (54 420 рублей 00 копеек в месяц) установленная в дополнительном соглашении от 17.05.2011 к договору аренды.

По данной ставке оплата истом арендной платы по договору аренды производилась в полном объеме, с погашением возникающей неустойки, ввиду чего суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии истца всем критериям с учетом положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Не согласившись с указанными выводами суда первой инстанции, Департамент указал на то, что на момент обращения с претензией от 20.02.2016 истец имел задолженность по договору аренды.

Судами рассматривалось дело N А40-189997/2015 по иску Департамента к ООО "Фирма Старая площадь" о взыскании 7 332 486 рублей 35 копеек задолженности по договору аренды, 504 803 рублей 35 копеек пени, о расторжении Договора аренды, выселении ООО "Фирма "Старая площадь" из занимаемых помещений и об обязании передать помещения в в освобожденном виде Департаменту.

На момент рассмотрения настоящего дела отсутствовало вступившее в законную силу решение об отказе в удовлетворении исковых требований по делу N А40-189997/2015.

С учётом судебных актов по делу N А40-189997/2015 судом первой инстанции по настоящему делу было вынесено решение от 31.10.2016.

Вместе с тем, в последующем, при рассмотрении апелляционной жалобы по настоящему делу суд апелляционной инстанции и суд кассационной инстанции в постановлении по делу А40-189997/2015, возвращая дело на новое рассмотрение, указал на то, что дело N А40-43482/2016 является приоритетным.

При этом, отсутствуют какие-либо указания на нарушение норм материального или процессуального права при рассмотрении дела по взысканию (А40-189997/2015).

В указанной связи в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2016 по делу А40-189997/2015 указано лишь на нарушения, потенциально влекущие к конкуренции с судебными актами по делу N А40-43482/2016).

При этом, с учётом указанных выше доводов апелляционной жалобы, у истца на 20.02.2016 имелась непогашенная задолженность по арендной плате, в отношении которой Департамент направлял претензию и в конечном счёте обратился в суд.

Кроме того, наличие задолженности истца по договору аренды на момент обращения за предоставлением госуслуги подтверждается представленными в материалы дела расчётами задолженности, которые были приобщены.

Ответчиком в рамках настоящего дела было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебных актов по делам N А40-189997/15 и N А40-186758/19.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в рамках рассмотрения дела N А40- 189997/15 рассматриваются требования Департамента к ООО "Фирма Старая площадь" о взыскании 7 332 486 рублей 35 копеек задолженности, 504 803 рублей пени, о расторжении договора аренды от 31.08.2005 N 0100697/05, о выселении ООО "Фирма Старая площадь" их нежилых помещений площадью 362, 8 кв. м. (подвал, помещение I, ком.2-11, пом. VIII, комн. 1, помещение Х, комн. 1-3, пом. ХI, комн. 1а, 1-й этаж, пом. XIII, комн. 1-3), расположенных по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер., д. 8/6, стр. 1, о передаче помещений в освобожденном виде Департаменту.

В рамках дела N А40-186758/19 рассматриваются требования Департамента к ООО "Фирма Старая площадь" о взыскании 30 994 920 рублей 04 копеек задолженности, 5 276 423 рублей 76 копеек пени, о расторжении договора аренды от 31.08.2005 N 01-00697/05, о выселении ответчик из нежилых помещений площадью 362, 8 кв. м. (подвал, помещение I, ком.2-11, пом. VIII, комн. 1, помещение Х, комн. 1-3, пом. ХI, комн. 1а, 1-й этаж, пом. XIII, комн. 1-3), расположенных по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер., д. 8/6, стр. 1, о передаче помещений в освобожденном виде Департаменту.

Определением суда от 21.07.2020 приостановлено производство по делу N А40-43482/16 до вступления в законную силу судебных актов по делам N А40-189997/15 и NА40-186758/19.

Определением суда от 10.11.2021 производство по делу N А40-43482/16 возобновлено.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2020 по делу N А40-186758/19-180-1734, оставленным без изменения судебными актами вышестоящих инстанций, исковые требования Департамента к ООО "Фирма "Старая площадь" удовлетворены частично: с ООО Фирма "Старая площадь" в пользу Департамента взыскано 25 061 705 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате за период с 18.06.2016 по 28.02.2019; 3 302 818 рублей 11 копеек - пени по состоянию на 28.02.2019; суд расторг договор аренды нежилого помещения от 31.08.2005 N 01-00697/05, выселив ответчика из занимаемого им помещения, обязав ответчика передать арендованное помещение в освобожденном виде истцу; в удовлетворении остальной части требований отказано.

В рамках указанного спора, судами установлен факт наличия задолженности по арендной плате и пени за период с 01.10.2015 по 28.02.2019 за выкупаемое нежилое помещение.

ООО "Фирма Старая площадь" 02.03.2016 обратилось с исковым заявлением к Департаменту об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на выкуп арендуемого имущества может быть реализовано при условии отсутствия задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления.

Таким образом, доводы ООО "Фирма "Старая площадь" о том, что Департамент незаконно уклонился от реализации его права как субъекта малого предпринимательства на выкуп нежилого помещения в порядке предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ подлежат отклонению ввиду того, что на момент обращения с заявлением о выкупе ответчик не соответствовал установленным законом требованиям, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами.

В соответствии со статьей 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, то есть имеет преюдицию.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Согласно разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума ВАС N 13 от 31.10.1996 арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

На основании изложенного, факты, установленные в рамках рассмотрения дел N А40-189997/15 и N А40-186758/19, имеют преюдициальное значение по отношению к спору об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, поскольку само по себе наличие задолженности по арендной плате является препятствием к реализации арендатором права на выкуп арендуемого помещения.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" в редакции, действовавшей до 01.07.2013, предельное значение площади недвижимого имущества города Москвы, на которое распространяется преимущественное право выкупа арендующими его субъектами малого и среднего предпринимательства, составляет 300 кв.м, а поскольку площадь арендуемого истцом помещения составляет 362,8 кв.м, то есть превышает установленный Законом г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" предельное значение площади недвижимого имущества, то на дату обращения с заявлением от 21.03.2013 N 25/1 (вх. от 22.03.2013) у ответчика не возникло преимущественное право на приобретение вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность.

Таким образом, Департамент правомерно отказал ООО "Фирма "Старая площадь" в выкупе арендуемого нежилого помещения.

Согласно пункту 5.1.4 договора аренды арендодатель ежегодно производит корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции, а также в связи: с изменением рыночной стоимости 1 кв.м объекта аренды; с изменением методики расчета арендной платы; с изменением базовой стоимости 1 кв.м строительства; с изменением коэффициента доходности; с изменением коэффициента реновации; с изменением инвентаризационной стоимости объекта аренды; при переуступке прав и обязанностей по договору аренды.

Согласно пункту 5.2.4 договора аренды арендодатель обязан уведомить арендатора о произведенной корректировке арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления, не менее, чем за один месяц до вступления в силу изменений арендной платы.

Согласно пункту 5.4.3. договора аренды арендатор обязан в течение месяца с даты отправки арендодателем заказного уведомления об изменении условия договора или изменения величины и порядка начисления арендной платы обратиться к арендодателю за переоформлением настоящего договора аренды (перерасчета арендной платы).

Перерасчет и начисление арендной платы производится с даты, установленной решением органа исполнительной власти города об изменении размера арендной платы. Величина арендной платы изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей формулы расчета арендной платы (изменение базовой стоимости 1 кв. м. строительства и/или изменения методики расчета; введения поправочного коэффициента инфляции; изменение рыночной стоимости 1 кв.м, объекта; изменение уровня дефлятора; изменение коэффициента доходности 1 кв.м, аренды объекта и т.п.), но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 6.6 договора аренды в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

В этом случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным Сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.

В указанной связи пунктом 6.4 договора аренды, на который ссылался истец и суд первой инстанции, а также ранее суды апелляционной и кассационной инстанции, регламентирован лишь вопрос оформления изменений в договор аренды в части изменения условий оплаты аренды, которые в действительности не изменялись.

При этом, тот факт, что до 2013 года вместо уведомлений Департамент заключал с истцом дополнительные соглашения, не может свидетельствовать о правильности доводов истца о необходимости заключения дополнительных соглашений во всяком случае изменения размера арендной платы, поскольку ранее заключавшиеся дополнительные соглашения к договору аренды основывались на постановлениях Правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП, от 12.04.2011 N 135-ПП, от 22.09.2009 N 1016-ПП.

Таким образом, доводы стороны истца о недействительности уведомлений о ставке арендной платы на 2014 и 2015 годы не обоснованы, поскольку не учитывают положения действующего на период спорных правоотношений законодательства и положений самого договора аренды, а именно: пункты 5.2.4, 5.4.3, 6.6.

В указанной связи следует отметить, что извещение арендатора о ставке арендной платы на очередной год не является изменением условий оплаты аренды, в связи с чем п. 6.4 договора аренды не применим.

В данном случае фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условий самих договоров в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условий договора аренды о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При этом несостоятельным является вывод суда первой инстанции о том, что исходя из системного толкования условий рассматриваемого договора аренды, изменение годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производится только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, в подписываемом сторонами дополнительном соглашении с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон.

Также судом первой инстанции не учтено, что неотъемлемой частью договора аренды является расчёт арендной платы, представленный в виде приложения к этому договору. Данный расчёт содержит соответствующую формулу расчёта и расшифровку каждой из переменных, входящих в эту формулу. Ни ранее заключавшиеся дополнительные соглашения, ни впоследствии направлявшиеся уведомления не вносили изменений в указанную формулу расчёта.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2019 года по делу N А40-43482/16 отменить. В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Фирма Старая площадь" (ОГРН: 1037739054847; 103012, Москва, пер. Б. Черкасский, д. 8/6, стр. 1) в доход федерального бюджета 9 000 (Девять тысяч) рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Расторгуев Е.Б.