Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2021 г. N 15АП-21499/21 по делу N А32-18393/2021

город Ростов-на-Дону

16 декабря 2021 г.

дело N А32-18393/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кириленко А.М.

при участии:

от истца - представитель Арутюнян С.А. по доверенности от 27.07.2021;

от ответчика - представитель Кеян С.К. по доверенности от 07.06.2021, представитель Мартиросян А.С. по доверенности от 04.02.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу МТУ Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2021 по делу N А32-18393/2021

по иску МТУ Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к ответчику - СНП "Челтенхем"

о расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок, взыскании неустойки

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к садоводческому некоммерческому партнерству "Челтенхем" со следующими требованиями:

расторгнуть договор аренды N 7700001398 от 26.06.2009 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407004:1924, обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи;

взыскать неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 5000 рублей за каждый день просрочки исполнения.

Определением от 17.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Южное межрегиональное управление Россельхознадзора.

Решением от 01.10.2021 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что оснований для вывода о существенных и неустранимых нарушениях арендатором договора аренды и земельного законодательства отсутствуют. Учитывая предпринимаемые арендатором меры к освоению земельного участка в целях восстановления и развития сельскохозяйственного производства, иск удовлетворению не подлежит.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что при проведении обследования земельного участка 19.03.2021 установлено, что участок не огорожен, не охраняется, частично территория расчищена от сорной растительности, признаки ведения сельскохозяйственной деятельности не установлены. При проведении повторного обследования 30.08.2021 установлено, что участок не огорожен, доступ на участок не ограничен, отсутствуют приспособления для выпаса скота, на площади 57000 кв.м расположено приблизительно 300 кустов ореха-фундука в неудовлетворительном состоянии (частично засохшие), междурядье заросло сорняком, на площади приблизительно 75000 кв.м произрастает древесно-кустарниковая растительность, в том числе сорная. В границах земельного участка отсутствует какая-либо инфраструктура для содержания плодовых культур (системы полива, хозяйственные объекты, загоны для выпаса скота и проч.). Акты обследования, фотоматериалы к ним не приняты во внимание судом. Кроме того, приказом ООО "Лидер" насаждения ореха-фундука списаны с баланса.

СНП "Челтенхем" привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства. Ответчик не использует спорный земельный участок по назначению, данное нарушение является существенным, исковые требования подлежат удовлетворению. Наличие признаков неиспользования земельного участка, установленных в постановлении Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, подтверждено истцом.

Судом необоснованно отклонено ходатайство истца об отложении судебного заседания для предоставления дополнительных документов, ответа на запрос в ФГБУ "Федеральный исследовательский центр Субтропический научный центр Российской академии наук" о периоде созревания ореха-фундука и средней урожайности. После принятия обжалуемого решения установлено, что ответчик продает доли земельного участка, имеется информация о межевании спорного земельного участка. При этом, спорный земельный участок частично подпадает в границы особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

Представитель третьего лица - Южного межрегионального управления Россельхознадзора в заседание не явился, извещено в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Адлерский чай" (арендатор) 26.06.2009 заключен договор аренды N 7700001398 (т. 4 л.д. 84 - 91), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407004:1924, площадью 1334378 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства на срок с 26.06.2009 до 26.06.2058.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию; перевод арендатором ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные; нарушение арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора; невнесение арендной платы за землю в течение одного года; неиспользование в сельскохозяйственном производстве всего или части участка в течение трех сельскохозяйственных лет, за вычетом времени на освоение участка, мелиоративное строительство, стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование; неподписание арендатором дополнительных соглашений к договору; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407004:1924 находится в собственности Российской Федерации, передан в аренду СНП "Челтенхем" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности сельскохозяйственного назначения N 7700001398 от 26.06.2009, договоров о передаче прав и обязанностей арендатора от 14.12.2015 и от 21.12.2018, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.03.2020 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 22.04.2021 N 99/2021/389055295 - т. 2 л.д. 69 - 72).

Южным межрегиональным управлением Федеральной службы Россельхознадзора проведено административное обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407004:1924, по результатам обследования составлен акт от 14.04.2021 (т. 5 л.д. 3-10).

В результате обследования установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407004:1924 площадью 133,4378 га в сельскохозяйственном производстве используется частично, ориентировочно на площади 100 га расположен сад ореха фундука, а также осуществляется выпас скота. На части земельного участка площадью 33,4378 га не осуществляется охрана земель, не проводятся агротехнические (в том числе обработка почвы) и фитосанитарные мероприятия, что способствовало его зарастанию сорной и древесно-кустарниковой растительностью, частично лесом, не проведение агротехнических и фитосанитарных мероприятий способствует образованию сухостоя.

По результатам обследования Южным межрегиональным управлением Россельхознадзора выдано предостережение N 16-14/1590 от 16.04.2021 о недопустимости нарушения обязательных требований (том 1 л.д. 57 - 59).

Полагая, что земельный участок арендатором не используется по назначению, МТУ Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

В пункте 4.1.5 спорного договора установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию; перевод арендатором ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные; нарушение арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора; невнесение арендной платы за землю в течение одного года; неиспользование в сельскохозяйственном производстве всего или части участка в течение трех сельскохозяйственных лет, за вычетом времени на освоение участка, мелиоративное строительство, стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование; неподписание арендатором дополнительных соглашений к договору; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на то, что земельный участок арендатором не используется по целевому назначению, арендатором нарушены требования и нормы действующего земельного законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 3 статьи 619 Кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ссылаясь на нарушение арендатором условий договора, МТУ Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея направило СНП "Челтенхем" письмо от 18.01.2021 (т. 1 л.д. 43-48) с приложением соглашения о расторжении договора аренды.

Кроме того, в адрес СНП "Челтенхем" направлено письмо от 03.03.2021 с требованием об устранении выявленных нарушений условий договора в части не использования земельного участка в сельскохозяйственном производстве (т. 1 л.д. 51-52).

В связи с тем, что выявленные замечания не устранены, с письмом от 05.04.2021 СНП "Челтенхем" повторно направлено соглашение о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 53-54).

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что акты обследования, фотоматериалы к ним не приняты во внимание судом.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В подтверждение факта нецелевого использования арендатором спорного земельного участка в материалы дела представлен акт Южного межрегионального управления Федеральной службы Россельхознадзора от 14.04.2021 (т. 5 л.д. 3-10), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407004:1924 площадью 133,4378 га в сельскохозяйственном производстве используется частично, ориентировочно на площади 100 га расположен сад ореха фундука, а также осуществляется выпас скота. На части земельного участка площадью 33,4378 га не осуществляется охрана земель, не проводятся агротехнические (в том числе обработка почвы) и фитосанитарные мероприятия, что способствовало его зарастанию сорной и древесно-кустарниковой растительностью, частично лесом, не проведение агротехнических и фитосанитарных мероприятий способствует образованию сухостоя.

Из содержания названного акта административного обследования следует, что из участка площадью 133,4378 га используется в сельскохозяйственном производстве часть площадью ориентировочно 100 га, на которой расположен сад ореха фундука, осуществляется выпас скота.

Оценив представленный в материалы дела акт обследования (осмотра) земельного участка от 30.08.2021 суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для вывода о существенных нарушениях в использовании земельного участка, достаточных для прекращения арендных отношений (т. 4 л.д. 58 - 79).

В соответствии с письмом Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Центральный отдел г. Сочи) от 31.08.2021 N 43-22/4831, по результатам проведенных мероприятий в рамках государственного земельного надзора по вопросу соблюдения требований земельного законодательства в части целевого использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407004:1924 нарушений земельного законодательства в части нецелевого использования земельного участка не выявлено (т. 3 л.д. 23).

Аналогичная информация приведена в письме Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Центральный отдел г. Сочи) от 02.06.2021 N 43-22/2851 (том 1 л.д. 46).

Довод о том, что СНП "Челтенхем" привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства, отклоняется апелляционным судом.

Как отмечено выше, Южным межрегиональным управлением Россельхознадзора выдано предостережение N 16-14/1590 от 16.04.2021 о недопустимости нарушения обязательных требований (т. 1 л.д. 57 - 59).

Согласно заявлению Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от 09.09.2021 N 16/2059, ранее в отношении СНП "Челтенхем" контрольных (надзорных) мероприятий управлением не проводилось, к административной ответственности за нарушение статей, указанных в ч. 1 ст. 23.15 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, СНП "Челтенхем" не привлекалось. В адрес СНП "Челтенхем" направлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 16.04.2021 N 16-14/1590, выданного на основании проведенного административного обследования земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0407004:1924 общей площадью 133,4378 га. В рамках административного обследования объекта земельных отношений управлением установлено, что указанный земельный участок частично не используется для сельскохозяйственного производства, не проводятся обязательные агротехнические и фитосанитарные мероприятия, направленные на охрану земель, в связи с чем участок частично зарос сорной и древесно-кустарниковой растительностью. На остальной части земельного участка располагался сад фундука, осуществляется выпас скота (т. 4 л.д. 82 - 83).

Представленным в материалы дела заключением от 27.05.2021 N 01-20/39 Федерального государственного бюджетного учреждения науки Федеральный исследовательский центр "Субтропический научный центр Российской академии наук" подтверждается нахождение на земельном участке насаждений фундука (т. 1 л.д. 127 - 134).

В данном случае большая (основная) часть земельного участка в сельскохозяйственном производстве используется под сад ореха фундука, договор исполняется сторонами.

На наличие задолженности СНП "Челтенхем" по арендной плате заявитель не ссылается.

Надлежащие доказательства существенного нарушения обществом условий договора в деле отсутствуют. Указанные заявителем обстоятельства не являются достаточным основанием для расторжения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 4.1.5 договора.

При таких условиях, в удовлетворении иска отказано обоснованно, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2021 по делу N А32-18393/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Шапкин П.В.