Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2021 г. N 09АП-67268/21 по делу N А40-201202/2017

г. Москва

17 декабря 2021 г.

Дело N А40-201202/17

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 декабря 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Премиум" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.09.2021 по делу N А40-201202/17,

принятое по иску ООО "Интересная Академия Щукино"

к ООО "Премиум"

о расторжении договора, взыскании убытков,

при участии в судебном заседании представителей истца: Гладун М.М. по доверенности от 18.06.2021, диплом ЭВ N 027786 от 27.01.1995, ответчика: Шевченко Ю.В. по доверенности от 20.11.2021, диплом ДВС 0886849 от 30.06.2001,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Интересная Академия Щукино" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Премиум" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2016 N 4.2-3.1.001.2277,4-М, заключенного между истцом и ООО "Премиум", а также о взыскании с ответчика 61 002 098 руб. убытков.

Решением от 15.05.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.06.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2018 отменено и принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Определением от 27.07.2020 Верховный суд РФ отменил постановление апелляционной инстанции от 27.06.2019 и решение первой инстанции от 15.05.2018 и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил размер заявленных требований до взыскания убытка в сумме 43 477 216,45 руб.

Решением арбитражного суда от 23.09.2021 исковое заявление удовлетворено в части взыскания с ответчика 29 861 409,95 руб. убытков, договор аренды нежилого помещения от 01.05.2016 N 4.2-3.1.001.2277,4-М, заключенный между ООО "Интересная Академия Щукино" (ОГРН 1167746427485) и ООО "Премиум" (ОГРН 1127747214935), расторгнут, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в рамках исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.05.2016 N 4.2-3.1.001.2277,4-М с учетом дополнительных соглашений к нему ООО "Антей" (арендодатель) предоставил истцу (арендатор) по акту приема-передачи во временное пользование нежилое помещение площадью 2.277,4 кв.м, расположенное в здании по адресу: г.Москва, ул.Маршала Рыбалко, д.2, корп.4. Договор заключен на срок до 30.04.2026.

Помещение предоставлялось истцу для размещения дошкольного образовательного учреждения - ДОУ. При заключении договора сторонами подписано приложение N 7 к договору, включающее в себя раздел проектной документации "Благоустройство и озеленение территории детского сада 01/10-Ш-01-04-ГП", который предусматривает наличие примыкающей к фасадной линии арендуемого помещения благоустроенной огороженной территории площадью 3,60 га, с игровыми площадками, спортивной и хозяйственной зонами, предназначенной для использования под нужды ДОУ (прилагается).

Дополнительным соглашением от 08.11.2016 N 01 в договор внесены изменения, в соответствии с которыми права и обязанности арендодателя перешли к ООО "Премиум" (ответчик).

Между ООО "Премиум" и ООО "Интересная академия Щукино" 28.11.2016 подписано дополнительное соглашение N 02 к договору, в соответствии с которым часть земельного участка, прилегающая к помещению ДОУ, представляющая из себя огражденную детскую площадку, была передана истцу в безвозмездное пользование для организации прогулок детей, посещающих ДОУ.

В ходе аренды в помещении происходили отключения электроэнергии, затопление, неоднократное обрушение частей фасада и кровли здания, гипсокартона и других конструктивных элементов здания, на втором этаже арендуемых помещений произошло обрушение части междуэтажных перекрытий с разрушением потолочной конструкции на 2-м этаже, в результате чего в потолке образовалось сквозное отверстие на 3-й этаж, произошло обрушение кирпичной кладки у фасада здания, где расположен вход в арендуемое помещение и в районе размещения игрового прогулочного оборудования, что подтверждается имеющимися в материалах дела актами осмотра.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, следовательно, ответчик, передавая нежилое помещение во владение и пользование истцу должен был уведомить истца обо всех недостатках, которые содержит нежилое помещение. Истец полагает, что ответчиком не была исполнена обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, в связи с чем истец не смог использовать нежилое помещение по его непосредственному назначению и понес убытки в виде расходов на восстановление и благоустройство арендуемого имущества в размере 43.477.216 рублей 45 копеек.

В ходе рассмотрения настоящего дела сторонами заявлено ходатайство о проведении независимой судебной экспертизы по определению объема (с указанием перечня) и действительной стоимости неотделимых улучшений (работ и материалов) произведенных ООО "Интересная Академия Щукино" в нежилом помещении площадью 2.277,4 кв.м, расположенном в здании по адресу: г.Москва ул.Маршала Рыбалко, д.2, корп.4, пом. 001; определению объема (с указанием перечня) скрытых недостатков, устранение которых не было включено в перечень работ, определенных приложением N 6 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2016 N 4.2-3.1.001.2277,4-М, а также действительную стоимость работ и материалов, произведенных/использованных ООО "Интересная Академия Щукино" для их устранения в нежилом помещении площадью 2.277,4 кв.м, расположенном в здании по адресу: г.Москва ул.Маршала Рыбалко, д.2, корп.4, пом. 001; определению объема (с указанием перечня) недостатков, связанных непосредственно с произведением согласованных неотделимых улучшений, и устранение которых было включено в перечень работ, определенных приложением N 6 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2016 N 4.2-3.1.001.2277,4-М, а также действительную стоимость работ и материалов, произведенных/использованных ООО "Интересная Академия Щукино" для их устранения в нежилом помещении площадью 2.277,4 кв.м, расположенном в здании по адресу: г.Москва ул.Маршала Рыбалко, д.2, корп.4, пом. 001.

Производство экспертизы поручено судом экспертам ООО "Первая оценочная компания" Соколовой С.Д. и Савину В.Ю. В соответствии с заключением экспертов ООО "Первая оценочная компания" Соколовой С.Д. и Савину В.Ю. арендатором произведены неотделимые улучшения действительной (рыночной) стоимостью 22 519 464,79 руб. Определить объем (с указанием перечня) скрытых недостатков, устранение которых не было включено в перечень работ, определенных приложением N 6 к договору аренды, а также действительную стоимость работ и материалов, произведенных/использованных ООО "Интересная Академия Щукино" для их устранения в нежилом помещении на дату исследования экспертам не представилось возможным. В перечень работ, определенных приложением N 6 к договору аренды включено устранение недостатков систем отопления, водопровода и канализации, действительная стоимость работ и материалов, произведенных/использованных ООО "Интересная Академия Щукино" для их устранения в нежилом помещении составляет 2 792 920,90 руб.

В исковом заявлении арендатор указывал, что стороны договора аренды 28.11.2016 подписали дополнительное соглашение N 02, в соответствии с которым часть земельного участка, прилегающая к помещению дошкольного образовательного учреждения, представляющая из себя огражденную детскую площадку, была передана истцу в безвозмездное пользование для организации прогулок детей. Однако в государственной регистрации дополнительного соглашения N 02 было отказано ввиду отсутствия у ответчика прав на земельный участок.

Впоследствии истец и ответчик заключили договор безвозмездного пользования земельным участком от 01.01.2017 сроком действия до 30.11.2017 для обеспечения нормального использования арендуемого помещения для осуществления деятельности дошкольного образовательного учреждения.

Предоставление ответчиком земельного участка в безвозмездное пользование, свидетельствует в данном деле о том, что он так же как и истец изначально полагал, что без использования участка деятельность образовательного учреждения истца, для которой он арендует помещение, невозможна и что договор аренды также предполагает, что будет использоваться и земельный участок.

Прокурор Северо-Западного административного округа города Москвы 27.02.2017 возбудил в отношении генерального директора истца дело об административном правонарушении в связи с самовольным занятием и незаконным использованием земельного участка для организации прогулок детей дошкольного образовательного учреждения. В рамках производства по делу об административном правонарушении установлено, что у истца отсутствуют правовые основания для использования территории исключительно для нужд дошкольного образовательного учреждения и ограничения доступа на нее третьих лиц.

Таким образом, арендодатель не получил в пользование земельный участок, необходимый для функционирования дошкольного образовательного учреждения в арендуемом помещении в соответствии с установленными требованиями.

Отсутствие у дошкольного образовательного учреждения огороженной территории, ограничивающей доступ третьих лиц на площадку во время прогулок детей, не позволит в должной степени исполнить установленную подпунктом 2 пункта 6 статьи 28 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" обязанность по созданию безопасных условий обучения, а также безопасных условий воспитания обучающихся, присмотра и ухода за обучающимися, их содержания в соответствии с установленными нормами, обеспечивающими жизнь и здоровье обучающихся, работников образовательной организации.

Также в обоснование иска ООО "Интересная Академия Щукино" ссылалось на выявленные в процессе эксплуатации скрытые недостатки арендуемого помещения, которые не могли быть обнаружены при первоначальном осмотре имущества и устранение которых повлекло возникновение у истца убытков, а также невозможность использования арендуемого помещения по целевому назначению.

В результате действий ответчика, не исполнившего обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, и не уведомившего арендатора об имеющихся дефектах, истец фактически не смог использовать имущество по его непосредственному назначению, в результате чего понес убытки в виде расходов на восстановление и благоустройство арендуемого имущества в размере 25 312 385,69 руб., согласно заключению экспертов ООО "Первая оценочная компания" Соколовой С.Д. и Савина В.Ю.

Вместе с тем, истец полагает, что помимо расходов, связанных с производством ремонта и устранением недостатков помещения, размер которых установили эксперты, истцом были произведены иные расходы, связанные с организацией деятельности ДОУ, сумма которых, по мнению истца, не вошла в подтвержденные экспертизой, а именно 13 799 806,50 руб. общехозяйственные расходы, 4 365 024,26 руб. арендная плата за помещение.

Проверив расчет истца, суд не согласен с доводами последнего исходя из следующего.

Согласно представленному экспертами ООО "Первая оценочная компания" Соколовой С.Д. и Савина В.Ю. заключению для определения стоимости в том числе исследованы расходы истца на оказание услуг по техническому обслуживанию проточных, предоставление лакокрасочной продукции и сопутствующих материалов, создание дизайн-проекта объекта, выполнение комплекса работ по монтажу рекламного баннера на здании, выполнение монтажных и пусконаладочных работ систем: автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, техническое обслуживание системы: автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения при пожаре 2-го типа.

Кроме того, согласно представленному истцом расчету, ответчик, по мнению истца, должен возместить расходы, связанные с хранением товаров и личной хозяйственной деятельностью истца, что не предусмотрено договором. Расходы на оказание юридических услуг, связанных с представлением интересов заказчика при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды также не подлежат возмещению ответчиком на основании п.12.1 договора.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что расходы, связанные с внесением арендной платы за помещение в размере 4 365 024,26 руб. и оказании услуг по охране объекта и имущества на объекте с осуществлением работ по проектированию, монтажу и эксплуатационному обслуживанию технических средств охраны, а также предоставление охранных услуг на возмездной основе в размере 184 000 руб. подлежат возмещению ответчиком.

Исходя из изложенного, с учетом установленной экспертами суммы понесенных истцом убытков, требование истца о взыскании убытков удовлетворено в части 29 861 409,95 руб.

Поскольку ответчиком истцу помещение, соответствующее условиям договора так и не было предоставлено, расторжение ответчиком договора 16.10.2017 по мотивам несоблюдения истцом договора является злоупотреблением правом.

Кроме того, ссылка ответчика на отсутствие обязанности по возмещению затрат в силу п.5.4 договора признана судом несостоятельной, поскольку данный пункт договора в отношении возмещения убытков применим при надлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору и окончанием договора сроком исполнения с учетом п. 5.5 договора.

На основании изложенного с учетом ч. 1 ст. 65 и ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 01.05.2016 N 4.2-3.1.001.2277,4-М.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что судом первой инстанции не были учтены требования Верховного Суда РФ, изложенные в определении от 27.07.2020, а со стороны ответчика не было допущено существенных нарушений условий договора аренды.

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, согласно которым в результате действий ответчика, не исполнившего обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, истец фактически не смог использовать помещение по его непосредственному назначению, в результате чего понес убытки в виде расходов на ремонт и благоустройство арендуемого имущества.

Невозможность использования арендованного имущества по назначению была обусловлена обстоятельствами, установленными Верховным Судом РФ и отраженными в решении суда первой инстанции.

Пунктом 6.5. договора установлено, что арендодатель обязан уплатить арендатору все расходы, издержки, убытки, связанные с невозможностью использования помещения в соответствии с условиями договора.

Отсутствие прилегающей территории, обеспечивающей безопасность воспитанников ДОУ, является неустранимым недостатком, препятствующим использованию помещения по назначению.

Фактическое несоответствие арендуемого имущества условиям договора и назначению имущества препятствует осуществлению прав арендатора и наносит ему материальный ущерб.

Изложенное согласуется с правовыми позициями, высказанными в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Определениях Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 306-ЭС14-929 по делу N А55-11662/2013, от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 по делу N А19-1917/2013, Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/2012 по делу N А67-3141/2011.

Таким образом, в результате действий ответчика, не исполнившего обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, и не уведомившего арендатора об имеющихся дефектах, истец фактически не смог использовать имущество по его непосредственному назначению, в результате чего понес убытки в виде расходов на восстановление и благоустройство арендуемого имущества в размере 25 312 385,69 руб., согласно заключению экспертов ООО "Первая оценочная компания" Соколовой С.Д. и Савина В.Ю.

Суд правомерно согласился с доводами истца о том, что расходы, связанные с внесением арендной платы за помещение в размере 4 365 024,26 руб. и оказании услуг по охране объекта и имущества на объекте с осуществлением работ по проектированию, монтажу и эксплуатационному обслуживанию технических средств охраны, а также предоставление охранных услуг на возмездной основе в размере 184 000 руб. также подлежат возмещению ответчиком, поскольку данные затраты понесены истцом в связи с арендой переданного по договору помещения. При замене арендодателя к ООО "Премиум" перешли все права и обязанности предыдущего арендодателя по договору аренды.

Ссылка ответчика на отсутствие обязанности по возмещению стоимости неотделимых улучшений в силу п.5.4 договора аренды является несостоятельной, поскольку данный пункт договора применим при надлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору и окончанием договора сроком исполнения с учетом п.5.5 договора аренды. Предметом же настоящего спора является не взыскание стоимости неотделимых улучшений, а возмещение убытков, понесенных истцом вследствие ненадлежащего исполнения договора аренды ответчиком.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что в нарушение ст. 612 ГК РФ, а также определения Верховного Суда РФ от 27.07.2021 суд первой инстанции не произвел зачет требований истца о взыскании убытков с требованием ответчика о взыскании арендной платы с истца, размер которой, по мнению ответчика, составляет 22 774 113,9 руб.

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы.

Истребование ответчиком арендной платы с истца осуществляется в рамках находящегося в производстве Арбитражного суда города Москвы дела N А40-92752/18 о банкротстве истца, в котором ответчик признан конкурсным кредитором истца на сумму задолженности по арендной плате.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований производить какие-либо зачеты, поскольку размер, сроки, основания внесения арендной платы, на которые претендует ответчик и которые не признает истец, являются предметом самостоятельного рассмотрения в рамках отдельного дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что деятельность ДОУ была прекращена истцом добровольно без наличия к тому требований со стороны компетентных органов, также несостоятельны. Само наличие угрозы безопасности детей является основанием для прекращения оказания услуг, не соответствующим требованиям нормативных актов и не отвечающим требованиям безопасности. В противном случае наступают уголовная (ст. 238 УК РФ), административная (ст. 14.4 КоАП РФ), материальная и иные виды ответственности, установленной действующим законодательством.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что по состоянию на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции договор аренды был расторгнут по соглашению сторон. Вместе с тем, никакого соглашения о расторжении договора аренды истец не подписывал, такое соглашение ответчиком в материалы дела не представлено, с связи с чем данный довод апелляционной жалобы также не является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2021 по делу N А40-201202/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева А.И. Проценко