Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 января 2022 г. N 13АП-29805/21 по делу N А56-95018/2017

г. Санкт-Петербург

08 января 2022 г.

Дело N А56-95018/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 января 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Евстегнеевой Е.В.,

при участии:

от истца: Аверичева Е.В. - по доверенности от 20.01.2020;

от ответчиков 1-2: 1) Гаврилова С.А. - по доверенности от 11.01.2021;

2) не явился, извещен;

от 3-го лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29805/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2021 по делу N А56-95018/2017(судья Геворкян Д.С.), принятое

по иску Закрытого акционерного общества "Аврора Инвест" (адрес: 191014, г. Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б, пом. 1-Н, каб. 25, ОГРН: 1057747604507);

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, г. Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, помещ. 2-Н, ОГРН: 1027809244561);

2) Государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (адрес: 191124, г. Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, помещ. 2-Н, ОГРН: 1177847189190);

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании недействительным распоряжения,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Аврора Инвест" (далее - заявитель, Общество, ЗАО "Аврора Инвест", истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, ответчик) и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение), в котором просило признать недействительным распоряжение Комитета от 16.08.2017 N 174-р "Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б"; о признании отсутствующим права оперативного управления Учреждения на арендуемые Обществом объекты: нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, дом 52, лит. А, и нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, дом 52, лит. Б.

В рамках дела N А56-94131/2017 Общество обратилось с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 27.10.2017 N 93347-25 по заявлению Общества от 21.08.2017 N 96472-25 отказа Комитета в реализации преимущественного права приобретения в собственность арендуемых объектов.

В рамках дела N А56-103051/2017 Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Комитета от 16.08.2017 N 174-р "Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б"; признании отсутствующим права оперативного управления Учреждения на нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2006 и нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:001039:2007; признании недействительными отказов Комитета от договоров аренды от 19.12.1997 N 20/В055869, от 01.10.1999 N 20/ЗД-01655, от 09.10.2000 N 20-В055868, от 06.10.2000 N 20-В052077.

Определением суда от 27.12.2017 дела N А56-95018/2017, А56-103051/2017 и А56-94131/2017 объединены в одно производство, делу присвоен номер А56-95018/2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - третье лицо, Управление Росреестра).

В судебном заседании 30.01.2018 Общество уточнило требования и просило:

- признать недействительным распоряжение Комитета от 16.08.2017 N 174-р "Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б" (далее - Распоряжение N 174-р);

- признать отсутствующим право оперативного управления Учреждения на нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, а также на нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б;

- признать незаконным выраженный в письме от 27.10.2017 N 93347-25 отказ Комитета в удовлетворении заявления Общества от 21.08.2017 N 96472-25 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А (часть здания 1-н (155-195), 1-н (111-118, ч/п 119, 120 - 154), 2-н, 3-н, 5-н, 1-н (1-33, 36-38, 40-110) и лит. Б, кадастровые номера 78:31:0001039:2006 и 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1;

- обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А (часть здания 1-н (155-195), 1-н (111-118, ч/п 119, 120 - 154), 2-н, 3-н, 5-н, 1-н (1-33, 36-38, 40-110) и лит. Б, с кадастровыми номерами 78:31:0001039:2006 и 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1 на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

Указанные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2018, оставленным без изменения постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.11.2018 решение суда первой инстанции от 11.04.2018 и постановление апелляционного суда от 12.07.2018 по делу N А56-95018/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела Общество в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило заявленные требования, просило:

- признать недействительным распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 16.08.2017 N 174-р "Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б";

- признать отсутствующим право оперативного управления Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на нежилое здание кадастровый номер 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера А; нежилое здание кадастровый номер 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера Б;

- признать недействительными сделки по одностороннему отказу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от договоров аренды от 09.10.2000 N 20-В055868, от 06.10.2000 N 20-В052077, от 19.12.1997 N 20/В055869, от 01.10.1999 N 20/ЗД01655, выраженных в уведомлениях от 16.08.2017 исх. N 82812, N 82813, N 82814 и от 17.11.2017 N 14619-25/17, заключенных с ЗАО "Аврора Инвест";

- признать действующими договоры аренды от 09.10.2000 N 20-В055868, от 06.10.2000 N 20-В052077, от 19.12.1997 N 20/В055869, от 01.10.1999 N 20/ЗД-01655, заключенные между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ЗАО "Аврора Инвест";

- признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выраженный в письме от 20.09.2017 N 93347-25 об отсутствии у ЗАО "Аврора Инвест" преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда по заявлению Общества от 21.08.2017 вх. N 96472-25 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда, расположенных по адресу; Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, г.Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52 лит. Б, кадастровые номера 78:31:0001039:2006 и 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1;

- обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в силу судебного акта арбитражного суда, заключить с ЗАО "Аврора Инвест" договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, кадастровый номер 78:31:0001039:2006; Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52 лит. Б, кадастровый номер 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1 (Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А) на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом N 233-р от 03.08.2006 по рыночной цене, определенной в результате проведения судебной экспертизы, с указанием цены каждого из объектов недвижимого имущества, подлежащей выплате в рассрочку на 60 (шестьдесят) месяцев, посредством ежеквартальных выплат в равных долях

Уточнения исковых требований приняты судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2021 (с учетом определения суда от 27.08.2021 об исправлении опечатки) требования Общества удовлетворены, кроме того, с Комитета в пользу Общества взыскано 21 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины и 30 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просил решение суда от 29.06.2021 отменить, в удовлетворении требований Общества отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что отказ Комитета от договоров является законным и ошибочно признан судом первой инстанции как злоупотребление правом со стороны ответчика. Также податель жалобы отмечает, что передача зданий N 1 и N 2 Учреждению в оперативное управление соответствует действующему законодательству и не может рассматриваться как злоупотребление со стороны Комитета. Кроме того, по мнению Комитета, отказ Обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых зданий являлся обоснованным и соответствовал обстоятельствам дела, поскольку данное право у Общества ввиду задолженности по договору аренды отсутствовало. Ответчик также считает, что основания для удовлетворения требований об обязании Комитета заключить договор купли-продажи спорных зданий с земельным участком отсутствуют. Податель жалобы также ссылается на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства Комитета о проведении повторной экспертизы по настоящему делу.

К судебному заседанию в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому Общество просило оставить решение суда без изменения, а жалобу Комитета - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель Общества позицию подателя жалобы не признал по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Учреждение и Управление Росреестра, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статей 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и ООО "Форма-Сервис" (арендатор) был заключен договор аренды от 06.10.2000 N 20-В052077 части объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, пом. 1-Н, лит. А, общей площадью 7 300,1 кв.м, подвал - 1-2 этаж, кадастровый номер 78:1039:1:2:3, а именно: части помещения 35, 144, подвал площадью 93,2 кв.м, 1-го этажа площадью 67,7 кв.м; общая площадь сдаваемых по данному договору в аренду помещений составила 160,9 кв.м.

01.06.2007 N 07 было заключено дополнительное соглашение N 07 к договору, согласно которому ООО "Мальцевский рынок" приняло на себя права и обязанности арендатора по указанному договору, в пункте 5 соглашения стороны уточнили предмет договора аренды, установив, что в аренду передается часть здания 1Н (34, 35, 39) площадью 91,2 кв.м, подвал, а также часть здания 1Н (часть ч/п 119) площадью 65,7 кв.м, 1-й этаж, расположенные по адресу: Санкт- Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, с кадастровым номером 78:31:1039:1:2; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 156,9 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 N 10 права и обязанности арендатора по договору в рамках уступки прав и обязанностей перешли к Обществу.

Кроме того, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодатель) и ООО "Мальцевский рынок" (арендатор) был заключен договор от 19.12.1997 N 20/В055869 аренды объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б, пом. 1Н-8Н, здания целиком; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 1 257 кв.м.

Дополнительным соглашением от 18.02.2007 к данному договору стороны согласовали, что в аренду передано здание площадью 1234,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:1039:1:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б.

Дополнительным соглашением от 13.11.2011 права и обязанности арендатора по договору от 19.12.1997 приняло на себя Общество.

Также 09.10.2000 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодатель) и ООО "Мальцевский рынок" (арендатор) был заключен договор N 20-В055868 аренды части помещений 1-34, 36-143, 145-160 площадью 7 139,2 кв.м, пом. 2-Н, подвал, площадью 49,4 кв.м, пом. 3-Н, подвал, площадью 28,2 кв.м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, пом. 1-Н, лит. А.

В дополнительном соглашении от 12.02.2007 N 013 стороны уточнили, что по данному договору в аренду передаются помещения в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, а именно часть здания 1Н (111- 118, ч/п 119, 120 - 154) площадью 2 620,9 кв.м, 1-й этаж, часть здания 2Н, 3Н, 5Н, 1Н (1-33, 36-38, 40-110) площадью 2 445,2 кв.м, подвал, часть здания 1Н (155-195) площадью 2 094,1 кв.м, 2-й этаж, общей арендуемой площадью 7 160,2 кв.м.

13.01.2011 заключено дополнительное соглашение N 16, согласно которому права и обязанности арендатора по данному договору приняло на себя Общество.

Также между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодатель) и ООО "Мальцевский рынок" (арендатор) заключен договор от 01.10.1999 N 20/ЗД-01655 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:1039:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, площадью 5 488 кв.м, для размещения Мальцевского рынка.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 N 3 права арендатора по указанному договору перешли к Обществу.

Уведомлениями от 16.08.2017 N 82812-25, N 82813-25, 82814-25, а также уведомлением от 17.11.2017 N 14619-25/17 Комитет отказался от вышеуказанных договоров, указав, что договоры прекратят свое действие по истечении 3 месяцев с момента получения Обществом названных уведомлений, а также на то, что Обществу необходимо освободить арендуемые объекты и передать их Комитету.

Кроме того, 16.08.2017 Комитет издал Распоряжение N 174-р, которым закрепил на праве оперативного управления за Учреждением нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2006 и нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2007.

При этом Общество в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось в Комитет с заявлением от 21.08.2017 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда.

Данное заявление получено Комитетом 21.08.2017 вх. N 96472-25.

В своем уведомлении от 20.09.2017 Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права на выкуп объектов недвижимости, сославшись на то, что на основании Распоряжения N 174-р испрашиваемые нежилые здания закреплены за Учреждением на праве оперативного управления.

Ссылаясь на то, что действия Комитета по закреплению спорных объектов на праве оперативного управления за Учреждением, равно как и уведомления об отказе от договоров аренды и решение об отказе в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в собственность являются незаконными и направленными исключительно на создание препятствий в реализации Обществом предусмотренного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендуемых помещений, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, признал исковые требования Общества подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

В силу пункта 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные пунктом 3 статьи 9 указанного Федерального закона действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

В пункте 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами.

Для реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходима совокупность определенных условий, одним из которых является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 по делу N 302-КГ15-18993, согласно которой по смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

В рассматриваемом случае из уведомления Комитета от 20.09.2017 следует и судом первой инстанции установлено, что единственным основанием к отказу Обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых зданий явился факт издания Распоряжения N 174-р, которым спорные объекты переданы в оперативное управление Учреждению.

Кроме того, после обращения Общества в суд Комитет в качестве обоснования законности своего отказа от 20.092.2017 также ссылался на наличие у Общества задолженности по уплате пеней по договорам от 19.12.1997, от 06.10.2000 и от 09.10.2000.

Вместе с тем, как верно отмечено судом первой инстанции, до момента обращения Общества с заявлением о приватизации объектов недвижимости (21.08.2017) Общество обратилось в Комитет и запросило информацию о расчетах по договорам аренды, в ответ на которое Обществу были выданы справки от 06.07.2017 о расчетах по договорам аренды, содержащие сведения о том, что задолженности по договорам (включая задолженность по пени) не имеется, в связи с чем ссылки Комитета на наличие у Общества задолженности по уплате пеней по договорам от 19.12.1997, от 06.10.2000 и от 09.10.2000 как на основание для отказа Обществу в реализации преимущественного права обосновано признаны судом первой инстанции несостоятельными, так как Общество обратилось с заявлением о выкупе Объектов недвижимости, учитывая, в том числе, предоставленную ему информацию о состоянии расчетов по договорам.

При этом, как верно указано судом первой инстанции, ни Комитет, ни Учреждение до обращения Общества с заявлением от 21.08.2017 о реализации преимущественного права не извещали последнего о наличии задолженности по договорам объектов недвижимости, в том числе по неустойкам (штрафам, пеням), не предъявляли Обществу требования о ее погашении.

Более того, не было указано на наличие задолженности Общества и в уведомлении Комитета от 20.09.2017 об отказе Обществу в реализации преимущественного права выкупа. Сведения о наличии у Общества задолженности по договорам появились лишь после начала судебного разбирательства, при этом, они фигурируют исключительно в односторонних расчетах Учреждения и не подтверждаются допустимыми доказательствами.

В свою очередь при новом рассмотрении дела Обществом были представлены в материалы дела расчеты, а также доказательства отсутствия задолженности, а именно платежные поручения, содержащие отметки банка о списании денежных средств со счета плательщика, и подтверждающие своевременное внесение Обществом арендных платежей по спорным договорам, которые были указаны Учреждением как просроченные.

С учетом приведенного вопреки доводам подателя жалобы суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Общества задолженности по спорным договорам, в том числе по неустойкам (штрафам, пеням), и соответственно, как указано выше, об отсутствии у Комитета оснований для отказа Обществу в реализации преимущественного права со ссылкой на означенные обстоятельства.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), по смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, передача исполнительным органом муниципального образования недвижимого имущества в оперативное управление учреждению сама по себе не является основанием для отказа в передаче субъекту малого или среднего предпринимательства данного имущества в собственность на основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ, если из обстоятельств дела следует, что установление права оперативного управления совершено лишь с целью воспрепятствовать субъекту малого и среднего предпринимательства реализовать установленное законом преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка.может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ) (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Действительно, из материалов дела следует, что Комитетом было издано Распоряжение от 16.08.2017 N 174-р, которым последний закрепил на праве оперативного управления за Учреждением нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2006 и нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2007.

При этом государственная регистрация права оперативного управления осуществлена лишь 08.09.2017, то есть уже после обращения Общества к уполномоченному органу с заявлением (21.08.2017) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также после вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Следовательно, закрепление имущества в оперативное управление Учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования Общества.

Более того, судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что направление Комитетом отказов от договоров аренды, датированных 16.08.2017, в адрес Общества фактически произошло только 05.09.2017, то есть уже после получения заявления арендатора о реализации прав в рамках Закона N 159-ФЗ.

В то же время доказательств, свидетельствующих о том, что данные отказы от договоров аренды не обусловлены исключительно намерением Общества на выкуп объектов, Комитетом с учетом вышеприведенных обстоятельств в материалы дела не представлено.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что как на дату обращения Общества в Комитет с заявлением о приватизации Объектов недвижимости (28.10.2017), так и на дату вынесения оспариваемого в судебном порядке решения Комитета об отказе Обществу в реализации преимущественного права (20.09.2017) спорные договоры объектов недвижимости являлись действующими (вне зависимости от фактов направления и получения уведомлений Комитета об одностороннем отказе от договоров), а Общество являлось арендатором объектов недвижимости на основании действовавших договоров аренды. Кроме того, Общество также продолжало осуществлять пользование объектами, оплачивать арендную плату, действия по освобождению занимаемых Обществом объектов Комитетом и Учреждением предпринято не было.

При таких обстоятельствах, поскольку после уведомления об отказе от исполнения договоров стороны длительное время находились в прежних правоотношениях, каких-либо претензий со стороны Комитета и Учреждения относительно освобождения Обществом объектов недвижимости заявлено не было, указанное свидетельствуют о том, что прекращение договоров аренды фактически не состоялось, стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями спорных договоров.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, а также положения статьи 10 ГК РФ и правовые позиции, изложенные в Обзоре N 1(2014), пункте 5 Информационного письма N 134, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что односторонние отказы Комитета от исполнения договоров аренды подлежат признанию недействительными, как совершенные исключительно с намерением воспрепятствовать Обществу в реализации преимущественного права на приватизацию спорных объектов недвижимости.

В порядке применения последствий недействительности названных сделок правомерно удовлетворены судом первой инстанции и исковые требования Общества о признании названных договоров аренды действующими.

В абзаце 2 пункта 5 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Следовательно, вопреки доводам Комитета, сделки Комитета по передаче имущества в оперативное управление Учреждения после опубликования Закона N 159-ФЗ и после подачи арендатором заявки на реализацию преимущественного права, также обоснованно и правомерно признаны судом первой инстанции как совершенные исключительно с целью воспрепятствования реализации Обществом права на приобретение такого имущества в собственность, что является злоупотреблением правом в силу статьи 10 ГК РФ, а право оперативного управления Учреждения на нежилое здание кадастровый номер 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера А; нежилое здание кадастровый номер 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера Б, отсутствующим.

Согласно абзацу 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН, а потому правомерное признание судом первой инстанции недействительным распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 16.08.2017 N 174-р "Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б", является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Общество как арендатор спорных объектов недвижимости имеет право на их приобретение в собственность в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Так, при новом рассмотрении дела определением от 24.03.2021 судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по делу (дополнительная) на предмет установление рыночной стоимости каждого из отчуждаемых объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ОАО "Региональное управление оценки" Васильченко П.В. и по результатам которой суду представлено заключение эксперта о том, что рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, кадастровый номер 78:31:0001039:2006; Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52 лит. Б, кадастровый номер 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1 (Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А) по состоянию па 21.08.2017 составляет 306 000 000 руб. 00 коп. без учета НДС, рыночная стоимость здания расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, кадастровый номер 78:31:0001039:2006 - составляет 59 576 838 руб. 00 коп. без учета НДС, рыночная стоимость здания, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52 лит. Б, кадастровый номер 78:31:0001039:2007, составляет 28 643 162 руб. 00 коп. без учета НДС, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001039:1 (Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А) составляет 217 780 000 руб. 00 коп., НДС не облагается.

При этом, вопреки позиции подателя жалобы, принимая во внимание, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения операции по передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, определяя рыночную стоимость объектов, эксперт обоснованно не включил размер НДС в итоговую стоимость объектов.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Поскольку судебная экспертиза проводилась лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленного перед ним вопроса, экспертом полно, ясно и непротиворечиво даны ответы на поставленные судом вопросы, вопреки доводам Комитета суд первой инстанции обоснованно признал заключение судебной экспертизы допустимым доказательством по делу.

Доводы подателя жалобы о том, что судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении по делу повторной экспертизы отклоняются апелляционным судом как несостоятельные, поскольку доводы Комитета, изложенные в обоснование соответствующего ходатайства, не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорных объектов, и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования.

Фактически приведенные Комитетом доводы свидетельствуют о несогласии с выводами эксперта в целом, однако, несогласие с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о его недостоверности и не может являться основанием для назначения повторной экспертизы.

Таким образом, повторно оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта по правилам статей 71, 86 АПК РФ, апелляционный суд соглашается с выводов первой инстанции о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не имеется, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено, в связи с чем представленное экспертное заключение является допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного имущества.

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости и земельного участка по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о реализации предоставленного ему преимущественного права (21.08.2017), заявленное Обществом требование об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи спорных объектов недвижимости на условиях типовой формы договора купли-продажи, утвержденной нормативным актом Санкт-Петербурга, по цене, определенной в ходе судебного разбирательства, верно удовлетворено судом первой инстанции с установлением цены продажи объектов недвижимости в размере 306 000 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Апелляционная коллегия не находит правовых и фактических оснований для переоценки названных выводов суда.

Поскольку заключение договора купли-продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, является обязательным для уполномоченного органа, суд первой инстанции, придя к обоснованному выводу о незаконности отказа Комитета в предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимости и соответствие Общества установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям также правомерно обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемых объектов с земельным участком.

Фактически доводы апелляционной жалобы Комитета сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены судебного акта.

В свою очередь при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 29.06.2021 судом также не допущено, а потому у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и отмены или изменения принятого по делу решения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2021 по делу N А56-95018/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Ю. С. Баженова Н. С. Полубехина