Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2022 г. N 09АП-83692/21 по делу N А40-172155/2018

г. Москва

19 января 2022 г.

Дело N А40-172155/18

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лялиной Т.А.,

судей: Гончарова В.Я., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козиным О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

истца ПАО Национальный банк "Траст" и ответчика Компании "Ритейл Чейн Пропертиз Лимитед"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2021 по делу N А40-172155/18

по иску Публичного акционерного общества Национальный банк "Траст" (ОГРН 1027800000480) к Компании "Ритейл Чейн Пропертиз Лимитед"

третьи лица: 1) ООО "Билла" (ОГРН 1047796466299) 2) ООО "Сонтек-Восток" (ОГРН 1067746026941) 3) ООО "Фобос-П" (ОГРН 1157746091810) 4) Департамент городского имущества города Москвы

об обращении взыскания на заложенное имущество

при участии в судебном заседании:

от истца - Риф К.Р. по доверенности от 27.07.2021 N 32/СМ/2021;

от ответчика - Суздалев И.В. по доверенности от 19.03.2021 б/н;

от третьих лиц - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ПАО Национальный банк "Траст" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании "Ритейл Чейн Пропертиз Лимитед", в котором просило обратить взыскание на 13 объектов ипотеки, заложенных по договору ипотеки от 06.12.2010 (в ред. Дополнительного соглашения N 1 от 03.03.2014) и договору последующей ипотеки от 17.01.2011, заключенные между ПАО НБ "ТРАСТ" и Компанией "Ритейл Чейн Пропертиз Лимитед" ("RETAIL CHAIN PROPERTIES LIMITED"), с установлением начальной продажной цены по каждому из них, согласно просительной части искового заявления,

ссылаясь на то, что:

- 06.12.2010 г. между ПАО Национальный банк "Траст" и "Ворса групп Лтд (Vorsa Group Ltd.)" был заключен договор ипотеки в соответствии с которым, в счет исполнения обязательств по кредитному договору, "Ворса групп Лтд (Vorsa Group Ltd.)" передало в залог (ипотеку) объекты недвижимости;

- 03.03.2014 г. между ПАО Национальный банк "Траст" и Компанией "Ритейл Чейн Пропертиз Лимитед" было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору ипотеки, в соответствии с пунктом 1 которого, учитывая, что 20.12.2010 г. ответчик приобрел в собственность объекты недвижимости у "Ворса групп Лтд (Vorsa Group Ltd.)", все обязанности последнего по договору ипотеки перешли к ответчику;

- ответчиком по договору ипотеки (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 03.03.2014 г.) в залог исполнения обязательств перед истцом по кредитному договору было передано недвижимое имущество (13 объектов, согласно просительной части иска);

- 17.01.2011 г. между истцом и ответчиком был заключен договор последующей ипотеки в соответствии с которым, в счет исполнения обязательств по кредитному договору, ответчик передал в залог (ипотеку) объекты недвижимости. Договор ипотеки зарегистрирован УФРС по г. Москве за N 77-77-12/002/2011-827 (что подтверждается штампами о регистрации на странице 39 договора ипотеки);

- ответчиком по договору ипотеки в залог (последующую ипотеку) исполнения обязательств перед истцом по кредитному договору было передано идентичное недвижимое имущество, что и по договору ипотеки;

- в связи с наступлением срока исполнения обязательств, истцом 31.08.2016 г. было подготовлено и направлено требование о погашении задолженности по кредитам, предоставленным в соответствии с кредитными договорами;

- несмотря на истечение срока погашения задолженности, ответчик обязанность не исполнил, задолженность не погасил;

- Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.08.2018 г. по делу N А40-210791/16, оставленным без изменений постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 г. взыскано с Компании "Ритейл Чейн Пропертиз Лимитед" в пользу Публичного акционерного общества Национальный банк "Траст" по курсу ЦБ РФ на день оплаты задолженность по кредитному договору N 30/К/0282 от 18.11.2010 г.: просроченный основной долг - 79 799 238,58 долларов США, просроченные проценты - 9 555 359,94 долларов США - неустойка на просроченный основной долг - 18 101 795,97 долларов США - неустойка на просроченные проценты - 33 617,03 долларов США По кредитному договору N 30/К/0295 от 17.12.2010 г.: - просроченный основной долг - 520 000 000 рублей, - просроченные проценты - 156 181 030,77 рублей, - неустойка на просроченный основной долг - 283 684 931,51 рублей, - неустойку на просроченные проценты - 2 360 553,70 рублей, а также 200 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части отказано;

- размер задолженности ответчика перед истцом с учетом результатов исполнительного производства N 33453/18/77011-ИП составил: по Договору о предоставлении кредита в форме кредитной линии от 18.11.2010 N 30/К/0282 - 133 089 883,79 долларов США; по Договору о предоставлении кредита в форме кредитной линии от 17.12.2010 N 30/К/0295 - 1 766 539 814,51 руб.;

- поскольку заемщик обязательства по кредитному договору не исполнил надлежащим образом, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда, то истец обратился с настоящим иском в суд.

В суде первой инстанции ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва на иск.

ООО "Билла" возражало против удовлетворения иска.

Оценив доводы иска в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст. ст. 8, 9, 11, 12, 307, 309, 310, 330, 334, 338, 552, 809, 819 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 75 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", разъяснениями, содержащимися п. 1 постановления ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в п. 43 постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке, Решением от 02.11.2021 г. Арбитражный суд г.Москвы иск удовлетворил, при этом исходил из того, что:

- требование обосновано и документально подтверждено;

- назначил судебную экспертизу для определения начальной продажной стоимости предмета залога;

- согласно заключению эксперта от 09.09.2021 N 01/2021/Э, размер начальной продажной стоимости заложенного имущества следует установить из расчета 80% рыночной стоимости заложенного имущества, что составляет: Нежилое здание, назначение: нежилое, 2 - этажный, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Зеленый, д. 24, общей площадью 4 544,3 кв. м (кадастровый номер 77:03 :0006013:1111) в размере 535 067 200 руб. Нежилое здание, назначение: нежилое помещение; расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Зеленый, д. 24, стр. 2, общей площадью 266,9 кв. м (кадастровый номер 77:03:0006013:1068) в размере 29 049 600 руб. Нежилое помещение, назначение: нежилое: расположенное по адресу: Россия, г. Москва, ул. Перовская, д. 32, стр. 1, подвал, пом. I - ком. 1-8, А; пом. III - ком. 1,2; этаж 1 пом. IX - ком. 1-7; пом. VI - ком. 1-7, 7а, 8-21, А, общей площадью 821,5 кв. м (кадастровый номер: 77:03:0006002:5116) в размере 78 280 800 руб. Помещения, назначение: нежилое, расположенные по адресу: Россия, г. Москва, ул. Народного Ополчения, д. 28, корп. 1, этаж подвал, 1, номера на поэтажном плане: подвал, пом. III - ком. 30-73, 78-93; этаж 1, помещение IV - комнаты 1-35, общей площадью 3 221 кв. м (кадастровый номер:77:08:0010004:10148) в размере 368 018 400 руб. Нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Волгоградский, д. 73, стр. 1, общей площадью 3 907,3 кв. м (кадастровый номер: 77:04:0002019:1085) в размере 407 342 400 руб. Помещение, назначение нежилое; расположенное по адресу: Россия, г. Москва, пер. Берников, д. 2, подвал, пом. I ком. 1-5, 7, 8, 10-14, 16-25, 28, 28а, 28б, 28в, 29, 29а, 29б, 29в, 30-39, 41; этаж 1 пом. I ком. 1, 1а, 2, 3, 3а, 3б, 4-21, общей площадью 1 668 кв. м (кадастровый номер: 77:01:0002028:2263) в размере 297 412 000 руб. Часть здания, назначение нежилое; расположенное по адресу: Россия, г. Москва, пр. Рижский, д. 11, подвал, пом. I ком. 7-9, 18-20, 22, 23, пом. II ком. 1, 2, 2а, 3-5, 5а, 5б, 6, 6а, 7, 7а, 8, 9, пом. III ком. 1, 2, 2а, 3, 4, этаж 1 пом. III ком. 2-6, 6а, 7-12, 12а, 14-16, общей площадью 798,6 кв. м (кадастровый номер: 77:02:0023019:2024) в размере 90 973 600 руб. Помещение, назначение нежилое; расположенное по адресу: Россия, г. Москва, ул. Хлобыстова, д. 20, корп. 1 подвал - комната Б; помещение III ком. 1-32, этаж 1, пом. I ком. 1-8, 8а, 9-26, 26а, 27-30, Б, общей площадью 1 069 кв. м (кадастровый номер: 77:04:0002009:7151) в размере 116 065 600 руб. Помещение, назначение нежилое, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, ул. Исаковского, д. 6, корп. 2, антресоль 1, пом. I ком. 1, этаж 1, пом. I ком. 1-111, пом. II -ком. 1, общей площадью 3 912,4 кв. м (кадастровый номер: 77:08:0008001:3905) в размере 352 639 200 руб. Нежилое помещение, назначение нежилое, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, ул. Исаковского, д. 6, корп. 2, этаж надстройка 2, пом. I ком. 1, пом. II ком. 1, пом. III ком. 1, цоколь, пом. I ком. 1-21, этаж 1, пом. III ком. 1-7, пом. IV ком. 1-4, этаж 2, пом. III ком. 1-7, общей площадью 982,1 кв. м (кадастровый номер: 77:08:0008001:3906) в размере 73 757 600 руб. Помещение, назначение нежилое, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, бульв. Яна Райниса, д. 41, этаж 1, 2, подвал, общей площадью 4 552,7 кв. м (кадастровый номер 77:08:0004002:4623) в размере 345 915 200 руб. Нежилые помещения, назначение нежилое, расположенные по адресу: Россия, г. Москва, ул. Прокатная, д. 2, этаж 1 ком. А, Б, пом. II ком. 1-10, 10а, 10б, 11-67, общей площадью 2 513,8 кв. м (кадастровый номер 77:03:0006023:12589) в размере 275 704 000 руб. Нежилые помещения, назначение нежилое, расположенные по адресу: Россия, г. Москва, ул. Прокатная, д. 2, подвал, пом. I ком. 1-30, Б, этаж 2, пом. III, ком. 1-8, 8а, 9, 10, 10а, 10б, 11, 12, 12а, 13-16, 16а, 17-21, А, Б, общей площадью 1 648,2 кв. м (кадастровый номер 77:03:0006023:12588) в размере 109 202 400 руб.;

- отклонил довод ответчика о ничтожности договоров ипотеки, указав, что согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка;

- согласно условиям п. 2.2. договора ипотеки от 06.12.2010 г. на момент его заключения залогодатель не обладал какими-либо зарегистрированными правами на земельные участки, на которых расположены предметы ипотеки, в публичных реестрах соответствующие сведения отсутствовали;

- истцу не было и не могло быть известно о заключении договоров аренды в отношении земельных участков, на которых находятся предоставленные в качестве залога здания;

- согласно п. 6.2 Договоров ипотеки в случае обращения взыскания на предмет ипотеки приобретатель недвижимого имущества будет иметь право пользования земельными участками, на которых расположены предметы ипотеки, и оформить права аренды на указанные земельные участки на себя на основании ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ;

- по Договорам ипотеки в залог переданы как здания целиком, так и отдельные помещения в зданиях;

- согласно сведениям ЕГРН договоры аренды земельных участков, на которых расположены переданные в аренду здания (строки 1-3 в таблице), зарегистрированы после заключения договора ипотеки от 06.12.2010, договора последующей ипотеки от 17.01.2011 г.;

- с 24.09.2004 обременение действует в отношении участка с кадастровым номером 77:03:0006005:60, на котором расположено здание, помещение в котором является предметом ипотеки;

- отклонил довод ответчика о том, что срок исполнения обязательств изменен путем заключения дополнительных соглашений к договорам о предоставлении кредита в форме кредитной линии (с лимитом выдачи) от 18.11.2010 N ЗО/К/0282, от 17.12.2010 N ЗО/К/0295 на 17.05.2019 - поскольку Арбитражный суд г. Москвы 12.10.2017 г. по итогам рассмотрения дела N А40-249505/15, признал недействительным Дополнительное соглашение N 1 от 27.12.2013 года к договору N30/К/0282 от 18.11.2010 года о предоставлении кредита в форме кредитной линии (с лимитом выдачи), признал недействительным Дополнительное соглашение N 1 от 27 декабря 2013 года к договору N 30/К/0295 от 17.12.2010 года о предоставлении кредита в форме кредитной линии (с лимитом выдачи);

- применению подлежат условия Кредитных договоров в первоначальной редакции;

- отклонил довод ответчика об изменении условий кредитных договоров путем подписания договоров ипотеки как противоречащий правовой природе заключенных сделок;

- срок возврата задолженности по договорам о предоставлении кредита в форме кредитной линии (с лимитом выдачи) от 18.11.2010 N 30/К/0282 - 19.05.2014, от 17.12.2010 N ЗО/К/0295 - 17.06.2014 и является наступившим. Задолженность по указанным договорам взыскана вступившим в силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-190660/19 и доказательств исполнения обязательств по договору не представлено;

- отклонил довод ответчика об обращении взыскания на объекты недвижимости, которые в залог истцу не передавались, поскольку заявленный истцом перечень объектов недвижимости, на которые подлежит обращение взыскания, идентичен перечню, содержащемуся в дополнительном соглашении от 03.03.2014 N 1 к договору ипотеки от 06.12.2010, и приводимое ответчиком различие площадей и конфигураций объектов, указанных в договоре ипотеки от 17.01.2011 и указанных в просительной части исковых требований, свидетельствует об изменении характеристик объектов залога;

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят:

- Истец - исключить из мотивировочной части решения указание суда на заявление ответчиком ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, как ошибочное, не соответствующее действительности, поскольку ответчик был согласен с выводами заключения эксперта;

- Ответчик - отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, которым в иске отказать, ссылаясь на то, что договор ипотеки является недействительным в части передачи в залог объектов: 1) Нежилое здание, назначение: нежилое, 2 - этажный, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Зеленый, д. 24, общей площадью 4 544,3 кв. м (кадастровый номер 77:03:0006013:1111); 2) Нежилое здание, назначение: нежилое помещение; расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Зеленый, д. 24, стр. 2, общей площадью 266,9 кв. м,; 3) Нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Волгоградский, д. 73, стр. 1, общей площадью 3 907,3 кв. м (кадастровый номер: 77:04:0002019:1085). Установить начальную продажную цену в размере 407 342 400 руб.

В судебном заседании апелляционной инстанции:

- представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал, на вопрос суда пояснил, что подачей апелляционной жалобы хотел акцентировать внимание суда на то, что ответчик не оспаривал стоимость имущества; возражал против доводы жалобы ответчика, по основаниям, изложенным в отзыве (приобщен к материалам дела);

- представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по основаниям, в ней изложенным, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить; довод жалобы истца оставил на усмотрение суда.

Проверив доводы апелляционных жалоб, отзыва истца, законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в порядке статей 266, 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения, поскольку не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Апелляционный суд полагает, что ошибочное указание суда первой инстанции на заявление ответчиком ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не повлияло на правильность выводов суда первой инстанции по сути заявленного искового требования, в связи с чем, правовых оснований для удовлетворения жалобы истца не имеется.

Доводы ответчика о том, что суд не применил подлежащие применению нормы п. 3 ст. 340 ГК РФ, а также ч. 2 ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакциях, действовавших на дату заключения Договоров ипотеки), согласно которым ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка и что Договоры ипотеки, совершенные с нарушением указанной нормы, являются ничтожными в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ, при этом в залог незаконно переданы следующие 3 объекта недвижимости без передачи в залог земельных участков, на которых они расположены:

* Нежилое здание, назначение: нежилое, 2 - этажный, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Зеленый, д. 24, общей площадью 4 544,3 кв. м;

* Нежилое здание, назначение: нежилое помещение; расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Зеленый, д. 24, стр. 2, общей площадью 266,9 кв. м,

* Нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Волгоградский, д. 73, стр. 1, общей площадью 3 907,3 кв. м11, подлежат отклонению, по следующим основаниям.

Ссылка Ответчика о ничтожности Договоров ипотеки противоречит обстоятельствам Дела, поскольку их действительность установлена на основании всестороннего исследования доказательств, представленных в материалы Дела.

В силу п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Из судебной практики следует, что при этом значение имеет регистрация прав на земельный участок в отношении конкретного лица - залогодателя.

В определении от 26.09.2011 N ВАС-12066/11 по делу N А55-12627/2010 ВАС РФ указал: "На момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладал зарегистрированным правом аренды земельного участка. В пункте 2.5 договора о залоге недвижимости общество "Самарапромсвязъ" подтвердило, что на момент подписания настоящего договора право аренды или право собственности на земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, либо на часть земельного участка, функционально обеспечивающую объекты недвижимости, им не оформлено. Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть предметом ипотеки могут быть только права на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке".

В определении от 22.01.2018 N 308-ЭС17-12218 ВС РФ в отношении приведенной нормы указал: "На момент заключения договоров ипотеки (01.09.2011) также действовали разъяснения данной нормы, изложенные в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым, правило пункта 3 статьи 340 ГК РФ подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В противном случае договор ипотеки здания (сооружения) не может считаться противоречащим законодательству на основании названной нормы права. Из материалов дела следует, что за должником на момент заключения договоров ипотеки право собственности или аренды на земельный участок, на котором находились спорные объекты недвижимости, зарегистрировано не было. Доказательств обратного не представлено".

При этом, в рамках настоящего спора, из условий п. 2.2. Договоров ипотеки следует, что на момент их заключения залогодатель не обладал какими-либо зарегистрированными правами на земельные участки, на которых расположены предметы ипотеки, в публичных реестрах соответствующие сведения отсутствовали, что было установлено Судом (абз. 2 стр. 10 Решения).

В отношении земельных участков, на которых расположены Объекты, ЕГРН содержит следующие сведения о регистрации договоров аренды:

* Нежилое здание, назначение: нежилое, 2 -этажный, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Зеленый, д. 24, общей площадью 4 544,3 кв. м - Кадастровый номер земельного участка: 77:03:0006013:83;

* Нежилое здание, назначение: нежилое помещение; расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Зеленый, д. 24, стр. 2, общей площадью 266,9 кв. м - Запись в ЕГРН в отношении обременения в виде договора аренды N 77-77-14/025/2011-410 от 28.12.2011;

* Нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, расположенное по адресу: Россия, г. Москва, просп. Волгоградский, д. 73, стр. 1, общей площадью 3 907,3 кв. - Кадастровый номер земельного участка: 77:04:0002019:51. Запись в ЕГРН в отношении обременения в виде договора аренды N 77-77-14/027/2012-271 от 24.08.2012.

Таким образом, права аренды Ответчика в отношении указанных земельных участков были зарегистрированы после заключения Договоров ипотеки, и истцу не было и не могло быть известно о заключении договоров аренды в отношении земельных участков, на которых находятся предоставленные в качестве залога здания.

Довод Ответчика о том, что права аренды земельных участков были зарегистрированы за предыдущими собственниками объектов залога - ООО "ТЭФРИС" и ООО "ТАНАИС ЭСТЕЙТ" и автоматически перешли к Ответчику после перехода права собственности на здания, о чем должно было быть известно Истцу - противоречит п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 29 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ от 27.11.2019, по смыслу названных норм при отчуждении объекта недвижимого имущества его приобретатель в силу прямого указания закона приобретает и право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии с п. 6.2 Договоров ипотеки в случае обращения взыскания на предмет ипотеки приобретатель недвижимого имущества будет иметь право пользования земельными участками, на которых расположены предметы ипотеки, и оформить права аренды на указанные земельные участки на себя на основании ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

Изложенная правовая позиция также соответствует актуальной судебной практике.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу о невозможности передачи в залог земельных участков, на которых расположены переданные в залог здания и позиция Ответчика об обратном противоречит действовавшему на момент заключения Договоров ипотеки правовому регулированию.

В силу ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при рассмотрении спора об обращении взыскания на предмет залога подлежит установлению действительность обеспечительных сделок, начальная стоимость продажи залогового имущества.

Судом указанные обстоятельства также были исследованы и установлены.

При данных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционные жалобы по изложенным в них доводам удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266 - 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2021 по делу N А40-172155/18 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.А. Лялина

Судьи

В.Я. Гончаров Т.Ю. Левина