Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2022 г. N 10АП-26378/21 по делу N А41-39410/2018

г. Москва

01 февраля 2022 г.

Дело N А41-39410/18

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей Досовой М.В., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания Бегларяном А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации Богородского городского округа Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от конкурсного управляющего ООО "Каскад-С" Новикова П.В. - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Богородского городского округа Московской области на определение Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2021 года по делу N А41-39410/18 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Каскад-С", по заявлению конкурсного управляющего должника Новикова П.В. о принятии обеспечительных мер в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.09.2020 г. ООО "Каскад - С" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. При банкротстве должника применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", регулирующие особенности банкротства застройщиков.

Конкурсным управляющим утвержден Новиков Павел Васильевич.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 26.09.2020 г. N 176, а также на сайте ЕФРСБ от 18.09.2020 г.

Конкурсный управляющий должника Новиков П.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о принятии обеспечительных мер, в котором просил запретить Администрации Ногинского муниципального района Московской области расторгать договор аренды N 32-2017 от 22.06.2017 г. земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301012:76, площадью 6 483,00 кв. м. расположенного по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, городское поселение Ногинск, ул. Декабристов, д. 92 б, а также заключать с другим лицом, помимо застройщика договоры аренды земельного участка и иным образом распоряжаться указанным земельным участком.

Определением Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2021 года заявление конкурсного управляющего удовлетворено.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация Богородского городского округа Московской области подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Конкурсный управляющий Новиков П.В. представил отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 223, 266, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Администрации Богородского городского округа Московской области и конкурсного управляющего ООО "Каскад-С" Новикова П.В., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на сайте http://kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 42, ст. 46 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), арбитражный суд вправе по заявлению должника, ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом, и иного лица может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры).

Согласно части 2 статьи 90 АПК РФ обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе, если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

При этом обеспечительные меры должны соответствовать предмету спора, то есть быть непосредственно связанными с предметом спора, необходимыми и достаточными для обеспечения исполнения судебного акта или предотвращения ущерба. При разрешении вопроса о необходимости принятия обеспечительных мер суд самостоятельно оценивает фактические обстоятельства дела и доводы, содержащиеся в ходатайстве об обеспечении иска.

В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений между сторонами.

Пункт 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допускает принятие судом обеспечительных мер в виде запрещения ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.

В ст. 92 АПК РФ содержится требование, согласно которому в заявлении о принятии обеспечительных мер должно быть указано обоснование причины обращения с таким заявлением.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 55 от 12.10.2006 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", арбитражный суд принимает меры, предусмотренные главой 8 АПК РФ для обеспечения прав и интересов заявителя имущественного или неимущественного характера в целях предупреждения причинения материального либо нематериального вреда в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данных в пункте 10 Постановления от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", следует, что критериями оценки доводов заявителя о принятии обеспечительных мер являются: разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон, а также оценка того обстоятельства, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55, обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса в случае наличия одного из следующих оснований: если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе, если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации; в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества.

Статьей 93 АПК РФ предусмотрено, что в обеспечении иска может быть отказано, если отсутствуют предусмотренные статьей 90 названного Кодекса основания для принятия мер по обеспечению иска.

В обоснование необходимости принятия истребуемой обеспечительной меры конкурсный управляющий указал, что срок действия договора аренды N 32-2017 от 22.06.2017 г. земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301012:76 истек. В реестр требований участников строительства должника включены 62 требования физических лиц о передаче квартир, расположенного по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, городское поселение Ногинск, ул. Декабристов, д. 92 б, на сумму 82 739 354,00 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и названным Законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Как следует из материалов дела, 22.06.2017 г. между Администрацией и должником (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 32-2017.

В соответствии с п. 1.1 договора его предметом является земельный участок площадью 6 483,00 кв. м (кадастровый номер 50:16:0301012:76), расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский район, городское поселение Ногинск, ул. Декабристов, д. 92 б, предоставляемый в пользование из земель населенных пунктов на условиях аренды для проектирования и строительства многоэтажного дома.

В пункте 2.1 договора установлено, что он заключен сроком до 21.05.2020 г.

Пунктом 6.2 договора N 32-2017 предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор.

В соответствии с п. 4.4.2 договора N 32-2017 арендодатель должен письменно уведомить арендатора не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Порядок возобновления договора на неопределенный срок, установленной данной нормой, не противоречит положениям ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку по истечении срока действия договора должник продолжал пользоваться арендованным земельным участком, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка N 32-2017 является возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судом установлено, что в реестр требований участников строительства ООО "Каскад-С" включены требования о передаче 62 квартир.

В случае расторжения договора и изъятия земельного участка у должника, сноса имеющихся строений с целью дальнейшего распоряжения земельным участком по своему усмотрению, погашение требований участников строительства, в том числе путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному застройщику, окажется невозможным.

Доказательств направления вышеуказанного уведомления об отказе от договора в материалы дела не представлено, однако данное обстоятельство, по мнению суда, не может служить препятствием для принятия обеспечительных мер, направленных в защиту интересов прав участников строительства, поскольку такое уведомлением может быть направлено в любое время.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости принятия истребуемых конкурсным управляющим обеспечительных мер, поскольку принятые меры соответствуют принципам разумности, обоснованности, соразмерности и не нарушают баланса интересов заинтересованных сторон) должника, участников строительства и муниципального образования).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации Богородского городского округа Московской области, о том, что она не намерена расторгать спорный договор с должником и заключать договор аренды в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301012:76 с другими лицами, не могут служить основанием для отказа в принятии обеспечительных мер.

Согласно пункту 2.1 договора N 32-2017 он заключен на срок до 21.05.2020 г.

На земельном участке с кадастровым номером 50:16:0301012:76 расположен объект незавершенного строительства, строительство которого осуществляет ООО "Каскад-С".

В отношении указанного земельного участка имеются зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве, заключенные между ООО "Каскад-С" и участниками долевого строительства.

В реестр требований участников строительства включено 62 требования участников строительства на общую сумму требований в размере 82 739 354 рублей.

Конкурсным управляющим ООО "Каскад-С" была направлена заявка на продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Со стороны Администрации Богородского городского округа Московской области поступило решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду.

Таким образом, в случае расторжения договора аренды и изъятия земельного участка у должника, возможного сноса объекта незавершенного строительства, с целью дальнейшего распоряжения земельным участком по своему усмотрению, погашение требований участников строительства, в том числе путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному застройщику, станет невозможным.

Суд пришел к выводу, что отказ в продлении договора аренды земельного участка в таких условиях еще более негативно отразится на инвестиционной привлекательности должника, поэтому заявленные конкурсным управляющим обеспечительные меры соответствуют положениям Закона о банкротстве в части, касающейся банкротства застройщиков, направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo), не нарушают права по владению и пользованию объектом, не препятствуют оформлению документов на объект.

Напротив, возможное дальнейшее отчуждение земельного участка иному лицу может привести к нарушению прав и законных интересов кредиторов должника (участников строительства).

Заявленные меры не противоречат пункту 2 части 1 статьи 91 АПК РФ, необходимы и достаточны для предотвращения ущерба должнику и его кредиторам.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Администрации Богородского городского округа Московской области и отмены определения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2021 года по делу N А41-39410/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

М.В. Досова В.А. Мурина