Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2022 г. N 17АП-17440/21 по делу N А60-29642/2021

г. Пермь

08 февраля 2022 г.

Дело N А60-29642/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой Л.В.

судей Балдина Р.А., Бояршиновой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Субботиной Е.Е.

при участии:

от истца, ООО "Бизнес Кварт Бюро"- Тишковский А.А., представитель по доверенности от 24.01.2022 г.;

от ответчика, ООО "Шнейдер Электрик Урал"- Сухоруков Н.А., представитель по доверенности от 30.06.2021 г.;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Кварт Бюро"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 01 ноября 2021 года

по делу N А60-29642/2021,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Кварт Бюро" (ОГРН 1106671017628, ИНН 6671332460)

к обществу с ограниченной ответственностью "Шнейдер Электрик Урал" (ОГРН 1126678001768, ИНН 6678008512),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Ривьера-Инвест-Центр" (ОГРН 1146670000949, ИНН 6670416816), общество с ограниченной ответственностью "Кушман энд Вэйкфилд" (ОГРН 1047797054227, ИНН 7705637585),

о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес Кварт Бюро" (далее- ООО "Бизнес Кварт Бюро", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Шнейдер Электрик Урал" (далее- ООО "Шнейдер Электрик Урал", ответчик) о взыскании 7 800 000 руб. вознаграждения в рамках договора оказания услуг от 25.09.2019 г.

Определением суда от 27.08.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено ООО "Специализированный застройщик "Ривьера- Инвест- Центр".

Определением суда от 20.09.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено ООО "Кушман энд Вэйкфилд".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01 ноября 2021 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

В доводах апелляционной жалобы указывает на то, что судом не были приняты во внимание доводы истца о наличии аффилированности между ООО "Ривьера-Инвест-Центр" (ООО "Формула строительства")- покупателем объекта недвижимости и Яковцевым С.А. (директором ООО "Дельтабокс СПБ"), который в дальнейшем вошел в состав учредителей ООО "Ривьера-Инвест-Центр".

Также считает необоснованным отклонение ходатайства об истребовании договора купли- продажи объекта недвижимости для установления действительной стоимости продажи объекта недвижимости (для определения суммы иска).

Доказывает, что договор купли- продажи недвижимости был заключен 06.12.2019, т.е. в период действия договора на оказание услуг от 25.09.2019 г. В ходе его исполнения 08.10.2019 г. ответчику был представлен покупатель- ООО "Дельта СПБ", учредителем которого являлся Яковцев С.А. В результате регистрации права собственности на объект после его продажи, право собственности перешло к ООО "Формула строительства" (переименовано в ООО специализированный застройщик "Ривьера-Инвест-Центр"), которое является аффилированным к ЗАО "Дельта СПБ".

Изложенные обстоятельства, в соответствии с п. 5.2 договора, являются, по мнению истца, основанием для оплаты ответчиком вознаграждения.

Считает недобросовестным поведение ответчика, заключившего первоначально эксклюзивный договор с ООО "Шнейдер Электрик Урал" с условием об обязательности выплаты последнему вознаграждения независимо от того, будет ли найден покупатель самим ответчиком либо самостоятельно ООО "Шнейдер Электрик Урал". Несмотря на это, ответчиком впоследствии был заключен договор с аналогичным предметом с ООО "Бизнес Кварт Бюро".

28.01.2022 в материалы дела поступило дополнение к апелляционной жалобе, содержащее дополнительные доводы относительно аффилированности потенциального покупателя - ЗАО "Делтабокс СПБ" с покупателем ООО "Специализированный застройщик "Ривьера- Инвест- Центр" через их соучредителя Яковцева С.А. и в обоснование наличия конечной цели по приобретению недвижимости.

С учетом доказанности аффилированности названных выше лиц, считает не имеющим значения вывод суда о том, что ООО "Кушман энд Вэйкфилд" вели переговоры и сопровождали сделку без участия истца.

Также считает, что в силу положений ст. 168, п. 2 ст. 190, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса п. 5.2 договора является недействительным, поскольку условие об отказе выплаты вознаграждения нельзя ставить в зависимость от действий третьих лиц и вступает во внутреннее противоречие с пунктом 1.4 договора.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца на доводах, изложенных в апелляционной жалобе и дополнении к ней настаивал, просил решение суда отменить, в иске отказать.

От ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу и дополнительные письменные объяснения к отзыву на апелляционную жалобу, в которых ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на жалобу, решение суда просил оставить без изменения, жалобу- без удовлетворения.

Третьи лица письменных отзывов на жалобу не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 25.09.2019 г между истцом (исполнитель) и ответчиком (заказчик) был заключен договор оказание услуг, по которому истец в соответствия с п. 1 договора обязался за вознаграждение совершить по поручению ответчика действия по поиску покупателя на объекты недвижимости заказчика:

- земельный участок с кадастровым номером 66:41:0205009:29; общая площадь 50 842 кв.м,, категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: под существующие здания и сооружения завода; адрес земельного участка: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, 7 (далее - земельный участок),

- нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0000000:68823; общая площадь 14 880,3 кв.м., наименование: АБК, цеха бытовых помещений, участка упаковки, склада комплектующих, производственного участка; трансформаторная подстанция; количество этажей: 3, адрес: Свердловская. область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов,7 (далее - здание -1),

- нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0000000:68422; общая площадь 2775,9 кв.м., наименование: отдельно-стоящее здание с пристроями; количество этажей: 2, адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов,7 (далее - здание -2),

- нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0000000:66947; общая площадь 447,9 кв.м., наименование: отдельно-стоящее здание с пристроем; количество этажей: 2, адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов,7 (далее - здание -3),

- нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0205009:780; общая площадь 196,4 кв.м., наименование: данные отсутствуют; количество этажей: 1, адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов,7 (далее - здание - 4),

- нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0205009:431; общая площадь 250,1 кв.м., наименование: данные отсутствуют; количество этажей: 1, в том числе подземный цоколь, адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов,7 (далее - здание -5),

- нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0205009:351; общая площадь 841,3 кв.м., наименование: данные отсутствуют; количество этажей: 1, адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов,7 (далее здание-6),

- нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0205009:163; общая площадь 158,8 кв.м., наименование: данные отсутствуют; количество этажей: 1, адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов,7 (далее здание -7),

- нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0205009:162; общая площадь 1282 кв.м., наименование: данные отсутствуют; количество этажей: 1, адрес: Свердловская область; г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов,7 (далее - здание - 8).

Срок действия договора в соответствии с п.5 Договора до 31.12.2019 г.

Как указывал истец, во исполнение договора ООО "Бизнес Кварт Бюро" совершило следующие действия: ответчику были представлены несколько покупателей, организованы встречи и просмотры нежилого помещения, направлены акты представления кандидатур покупателя на адрес электронной почты ответчика (в соответствии с п.2.1.4 Договора).

Истцу стало известно, что 05.03.2020 г совершена регистрация перехода права на вышеуказанный объект N 66:41:0205009:29-66/001/2020-2 (земельный участок).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости права собственности перешли к ООО "Формула строительства".

В настоящее время, согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 02.06.2021 г данное общество переименовано в ООО "Специализированный застройщик "Ривьера-Инвест-Центр" (ИНН 6670416816).

В период действия договора 09.10.2019 г ответчику был представлен покупатель ЗАО "Делтабокс СПБ" (ИНН 7801368543), учредителем которого являлся Яковцев Сергей Алексеевич, который также является учредителем ООО "Формула строительства" (ООО "Специализированный застройщик "Ривьера-ИнвестЦентр").

В связи с чем, покупатель Объекта - ООО "Формула строительства" (ИНН 6670416816) является аффилированным к одному из представленных истцом Покупателю, а именно к ЗАО "Делтабокс СПБ" (ИНН 7801368543).

В соответствии с пунктом 5.2 договора, если в течение 2 (двух) месяцев со дня истечения срока действия договора, предусмотренного в п. 5.1 договора, либо прекращения договора по иному основанию, любой из потенциальных покупателей (идентифицированный в соответствии с до говором) или его аффилированных лиц и представленных (идентифицированные в соответствии с договором) исполнителем заказчику в течение срока действия договора приобретет право собственности на объект, заказчик обязуется оплатить исполнителю вознаграждение на условиях, в размере и порядке, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с и. 3 договора от 25.09.2019 г. истцу должно быть выплачено вознаграждение в размере 7 800 000 руб. В соответствии с п.п.п, 2.2.2 Договора, заказчик обязуется произвести расчеты с исполнителем в соответствии с договором в части уплаты ему вознаграждения в течение 10 банковских дней с момента получения 100 % расчета от покупателя за объект.

Неисполнение ответчиком обязанности по выплате истцу вознаграждения, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что услуги по поиску покупателя на спорный объект, с которым впоследствии был заключен договор купли- продажи недвижимости, были оказаны третьим лицом- ООО "Кушман энд Вэйкфилд" в рамках заключенного между ответчиком и указанным лицом договором от 18.12.2018 г.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Исходя из предмета и условий договора от 25.09.2019 г., заключенный между сторонами договор регулируется нормами Гражданского кодекса о возмездном оказании услуги, об агентском договоре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Статьей 1005 Гражданского кодекса предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В пункте 1.4 договора стороны согласовали, что услуга по договору признается оказанной, и вознаграждение исполнителю выплачивается заказчиком при выполнении совокупности условий:

- предоставление покупателя, желающего приобрести объект и имеющего для этого намерение и достаточные денежные средства, исполнителем и его идентификации исполнителем заказчику, в соответствии с настоящим договором;

- совершение сделки купли- продажи объекта по цене, определяемой в соответствии с настоящим договором, без условий рассрочки и/или отсрочки платежей на период более 2 лет;

- получение заказчиком от покупателя 100% цены продажи объекта.

Кроме этого, пунктом 5.2 договора предусмотрено, что если в течение 2-х месяцев со дня истечения срока действия договора, предусмотренного в пункте 5.1, либо прекращения договора по иному основанию, любой из потенциальных покупателей (идентифицированный в соответствии с договором) или его аффилированных лиц, и представленных (идентифицированные в соответствии с договором) исполнителем заказчику в течение срока действия договора, приобретет право собственности на объект, заказчик обязуется уплатить исполнителю вознаграждение на условиях, в размере и порядке, предусмотренных договором.

Апелляционным судом рассмотрены и отклонены доводы апелляционной жалобы о ничтожности условия п. 5.2 договора в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, следует принять во внимание, что условие пункта 5.2 договора размещено в главе о сроке действия договора и регулирует последствия заключения договора с потенциальным покупателем, предоставленным исполнителем в период действия договора, но с заключением сделки по продаже недвижимости за пределами срока действия договора, установленного до 31.12.2019 г.

Поскольку в п. 5.2 стороны указали, что заказчик при указанных обстоятельствах обязуется уплатить исполнителю вознаграждение на условиях, в размере и порядке, предусмотренных договором, соответственно, подлежат применению положения п. 1.4 договора.

Доводы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе о незаконности согласования условия о выплате вознаграждения в зависимости от действий третьих лиц, также подлежат отклонению с учетом норм ст. 327.1 Гражданского кодекса.

В силу ст. 327.1 Гражданского кодекса исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 09.10.2019 г. в период действия договора ответчику был предоставлен покупатель - ЗАО "Дельтабокс СПБ", учредителем которого являлся Яковцев Сергей Александрович.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ Яковцев С.А. с 05.05.2021 являлся одним из учредителей ООО "Специализированный застройщик "Ривьера-Инвест-Центр", к которому 05.03.2020 г. перешли права собственности на спорный объект недвижимости.

Таким образом, на момент перехода права собственности к покупателю, Яковцев С.А. отсутствовал в числе учредителей ООО "Специализированный застройщик "Ривьера-Инвест-Центр", а приобретение права собственности имело место после истечения 2-х месячного срока, установленного в п. 5.2 договора.

Кроме этого, исходя из имеющихся в деле доказательств, оцененных судом первой инстанции в соответствии со ст. 71 АПК РФ в их совокупности, обоснованно было установлено следующее.

Согласно договору купли-продажи от 06.12.2019 г ООО "Шнейдер Электрик Урал" передал в собственность ООО Специализированный застройщик "Формула Строительства" объекты недвижимости, поименованные в п. 1.1 договора от 25.09.2019 г.

Согласно представленной истцом в материалы дела Таблицы идентификации клиентов и проведенных переговоров по объекту ООО "Шнейдер Электрик Урал" по договору от 25.09.2019 г ООО Специализированный застройщик "Формула Строительства" не является потенциальным покупателем, представленным истцом во исполнение условий договора.

Потенциальный покупатель, с которым был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2019 г, был предложен в декабре 2018 г., т.е. до заключения договора с истцом, ООО "Кушман энд Вэйкфилд".

Так, в соответствии с условиями заключенного между ООО "Кушман энд Вэйкфилд" (Агент) и ООО "Шнейдер Электрик Урал" (Принципал) договором N ОР2- 00051111, Агент принял на себя обязательство оказать Принципалу, в числе прочего, услуги по поиску потенциальных покупателей и сопровождению подписания документа сделки, в том числе: организация инспекций имущества и встреч с потенциальными покупателями; получение и подтверждение предложений по цене; финансовый анализ опций; переговоры по коммерческим и техническим условиям; ведение переговоров по сделке, оказание помощи юридическим консультантам в структурировании документа сделки; консультирование по коммерческим аспектам и положениям с целью содействия подписанию документа сделки для передачи прав собственности на объект; консультирование при подготовке документации, необходимой для подписания документа сделки; проведение переговоров с потенциальными покупателями; сбор, проверка и анализ предложений на покупку; подготовка отчета для Принципала; подготовка и согласование коммерческих и технический условий и сроков документа сделки; консультирование и поддержка по основным процессам, необходимым для подписания документа сделки.

Перечень имущества, в отношении которого агент принял обязательство оказывать вышеуказанные услуги определен сторонами в п. 2.1 договора N ОР2-00051111 и Приложении N 3 к договору N ОР2-00051111.

Указанный перечень объектов недвижимого имущества аналогичен перечню, приведенному в договоре от 25.09.2019 г, заключенному между ООО "Шнейдер Электрик Урал" и ООО "Бизнес Кварт Бюро"

Согласно п. 5.2.3 договора N ОР2-00051111 услуги считаются оказанными с момента согласования Принципалом соответствующего акта сдачи-приемки услуг после подписания документа сделки. Принципал осуществляет оплату услуг в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты оказания услуг, подписания сторонами акта сдачи-приемки, и получения оригинала соответствующего счета-фактуры и счета на оплату от Агента.

25.12.2018 г Агент в соответствии с условиями договора N ОР2-00051111 передал презентацию объекта, представил список из 38 потенциальных покупателей-застройщиков центрального и свердловского регионов, девятнадцати из которых было отправлено предложение. Две компании: ГК Ривьера Инвест и компания Брусника, - дали ответ о заинтересованности в приобретения недвижимого имущества.

Письмом от 20.03.2019 ООО "Ривьера-Инвест-Екб" направило коммерческое предложение о приобретении земельного участка и объектов на нем за 250 млн. руб. Указанная стоимость не устроила ООО "Шнейдер Электрик Урал".

02.09.2019 N 17/32 ООО "Ривьера-Инвест-Екб" направило улучшенное коммерческое предложение с ценой покупки 380 млн. руб., с условиями о рассрочке оплаты до 31.12.2019 и выплатой аванса в сумме 100 млн. руб. в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи.

По результатам переговоров между ООО Специализированный застройщик "Формула Строительства" (юридическое лицо, покупатель от Группы компаний Ривьера Инвест Екатеринбург) и ООО "Шнейдер Электрик Урал" был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 06.12.2019.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что потенциальный покупатель ГК Ривьера Инвест был предложен 25.12.2018 г агентом ООО "Кушман энд Вэйкфилд" - задолго до заключения ответчиком договора с Истцом (25.09.2019 г.), а заключенный договор с ООО "Специализированный застройщик "Формула Строительства" был следствием переговоров с предложенным ООО "Кушман энд Вэйкфилд" покупателем Группы компаний Ривьера Инвест Екатеринбург. Именно ООО "Кушман энд Вэйкфилд" в течение года сопровождало, организовало переговоры по условиям сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества с указанным покупателем и сопровождало процесс заключения сделки.

Апелляционным судом рассмотрены и отклонены доводы апелляционной жалобы о наличии со стороны ответчика признаков злоупотребления правом, поскольку в силу п. 1.6 договора от 25.09.2019 г. исполнитель признал, что он осведомлен о факте наличия договорных отношений между ООО "Шнейдер Электрик Урал" и иным брокером, регулирующих поиск потенциальных покупателей на объект. Исполнитлеь обязался не представлять в качестве покупателей организации (включая аффилированных с ними физических и юридических лиц) в отношении которых ранее предложения о покупке объекта были направлены заказчику иным брокером. При представлении исполнителем указанных лиц в качестве покупателя услуга не признается оказанной, вознаграждение по договору оплате не подлежит.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции по существу спора являются верными, соответствуют имеющимся в деле доказательствам в их совокупности, нормам материального права.

Иные доводы апелляционной жалобы отклонены апелляционным судом как не влекущие за собой иную оценку имеющихся в деле доказательств.

Решение суда от 01.11.2021 является законным, обоснованным. Оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для его отмены, апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, относятся на истца на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 ноября 2021 года по делу N А60-29642/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Л.В. Дружинина

Судьи

Р.А. Балдин О.А. Бояршинова