Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2022 г. N 15АП-1789/22 по делу N А32-23986/2020

город Ростов-на-Дону

22 февраля 2022 г.

дело N А32-23986/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисник, Н.В. Нарышкиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плотниковой О.В.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Самохваловой Елены Анатольевны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14.12.2021 по делу N А32-23986/2020

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к индивидуальному предпринимателю Самохваловой Елене Анатольевне

о расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Самохваловой Елене Анатольевне" (далее - ответчик, индивидуальный предприниматель) о расторжении заключенного между администрацией и индивидуальным предпринимателем договора аренды земельного участка от 11.06.2013 N 4300020128, об обязании индивидуального предпринимателя вернуть земельный участок общей площадью 200 кв.м с кадастровым номером 23:43:0143058:34, расположенный в поселке Плодородном, 10/1, арендодателю (администрации) по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2021 исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 11.06.2013 N 4300020128 расторгнут, суд обязал индивидуального предпринимателя вернуть земельный участок общей площадью 200 кв.м с кадастровым номером 23:43:0143058:34, расположенный в поселке Плодородном, 10/1, арендодателю - администрации муниципального образования город Краснодар по акту приема-передачи, с индивидуального предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины.

Установив, что индивидуальным предпринимателем нарушены существенные условия договора аренды земельного участка, в частности, об обязанности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, суд признал обоснованными заявленные требования о расторжении договора.

Индивидуальный предприниматель обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства:

- вывод суда первой инстанции о нарушении условий договора аренды с учетом срока его действия до 06.06.2022 является преждевременным;

- договор аренды и действующее законодательство не предусматривают обязанности арендатора освоить земельный участок в определенный пресекательный срок;

- ответчик предпринимает меры по освоению спорного участка;

- в заявленном суду первой инстанции ходатайстве об отложении судебного разбирательства ответчик указывал, что департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар рассматривается вопрос о выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке.

Отзыв на апелляционную жалобу администрацией не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 06.06.2012 N 4501 "О предоставлении индивидуальному предпринимателю Самохваловой Е.А. земельного участка в поселке Плодородном" Самохваловой Е.А. (арендатор) предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 200 кв.м с кадастровым номером 23:43:0143058:34, расположенный в поселке Плодородном, 10/1 и заключен договор аренды земельного участка от 11.06.2013 N 4300020128 (далее - договор) сроком действия по 06.06.2022.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 21.06.2013, регистрационная запись N 23-23-01/2527/2013-72.

На основании пунктов 1.1 и 1.3 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 200 кв.м с кадастровым номером 23:43:0143058:34, расположенный в поселке Плодородном, 10/1, для строительства магазина.

Пунктом 3.2.5 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

- использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в подпункте 1.1 договора;

- использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

- неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7 и т.д.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 4.1.5 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра земельного участка от 07.03.2019 N 540 управления муниципального контроля администрации установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий и сооружений.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.09.2019 N 13172/29 разрешение на строительство объектов недвижимого имущества на испрашиваемом земельном участке не выдавалось.

В целях досудебного урегулирования спора индивидуальному предпринимателю направлено предписание об устранении нарушений от 20.03.2019 N 5400.26 с предложением в месячный срок с момента получения данного предписания устранить выявленные нарушения.

Ответчиком указанное предписание не получено и возвращено истцу в связи с истечением срока хранения письма.

Согласно акту осмотра земельного участка от 13.09.2019 N 2230 участок с кадастровым номером 23:43:0143058:34 не огражден, свободен от зданий и сооружений, на части участка произрастают зеленые насаждения.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией в адрес арендатора направлено уведомление от 15.10.2019 N 1367/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Ответчиком данное уведомление не получено и возвращено истцу в связи с истечением срока хранения письма.

Администрация полагает, что индивидуальным предпринимателем нарушены существенные условия договора аренды земельного участка.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в том случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. Несмотря на положения пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в пункте 1 настоящей статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 200 кв.м с кадастровым номером 23:43:0143058:34, расположенный в поселке Плодородном, 10/1, предоставлен индивидуальному предпринимателю в аренду для строительства магазина.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Таким образом, получение перечисленных документов может вызывать у арендатора трудности и занимать определенное время с начала производства работ, направленных на целевое использование земельных участков.

Из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое участвующее в деле лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований либо возражений.

Между тем доказательств совершения ответчиком действий, направленных на подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, получения градостроительного плана земельного участка проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, а равно любых иных действий в суд не представлено.

То обстоятельство, что индивидуальный предприниматель 09.09.2021 направил в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар заявление о выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке, не свидетельствует о надлежащем исполнении арендатором возложенной на него законом и договором обязанности освоить земельный участок.

На основании пункта 1.3 договора земельный участок предоставляется для строительства магазина площадью не более 150 кв.м; в порядке пункта 4.1.5 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; пунктом 4.1.6 договора на арендатора возложена обязанность содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию, при застройке участка предусматривать создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения, принимать необходимые меры по уничтожению амброзии и другой сорной растительности.

Спорный земельный участок передан индивидуальному предпринимателю в аренду по акту приема-передачи 11.06.2013 (т. 1 л.д. 34).

По состоянию на 07.03.2019 и 13.09.2019 земельный участок не огражден, свободен от зданий и сооружений, что установлено соответствующими актами осмотра администрации (т. 1 л.д. 36-40); кроме того, по информации департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.09.2019 N 13172/29 разрешение на строительство объектов недвижимого имущества на испрашиваемом земельном участке не выдавалось (т. 1 л.д. 41).

Доказательств существования юридической невозможности использования земельного участка по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды, в течение указанного периода, не представлено, наличие таких обстоятельств не подтверждено.

Исходя из изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что при предоставлении земельного участка в аренду в течение разумного периода, когда ответчик должен был приступить к освоению земельного участка и завершить его для начала использования по назначению, истцом обязанности арендодателя по предоставлению земельного участка, пригодного к использованию для указанных в договоре целей были выполнены. Доказательств существования юридической невозможности использования земельного участка по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды, в течение указанного периода, не представлено, наличие таких обстоятельств не подтверждено.

В данной ситуации причиной того, что земельный участок не освоен в течение весьма длительного периода действия договора, является отсутствие достаточных действий со стороны арендатора в разумный, необходимый для организации освоения земельного участка срок, тогда как арендодателем предусмотренное договором исполнение было предоставлено.

Довод апеллянта об отсутствии доказательств совершения индивидуальным предпринимателем каких-либо действий, являющихся существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (пункт 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из выше установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о существенном характере допущенных арендатором нарушений (неосвоение земельного участка более шести лет) и о наличии оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 3.2.5 договора. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик в ходе судебного разбирательства в судах первой и апелляционной инстанций не привел.

Заявитель жалобы указывает, что с сентября 2021 года им предпринимаются меры по освоению спорного участка, получению разрешения на строительства.

Между тем убедительных причин и правовых обоснований невозможности совершения данных действий в течение 8-летнего периода действия договора аренды ответчик не привел.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу, что в данной ситуации причиной того, что земельный участок не освоен в течение весьма длительного периода действия договора, является отсутствие достаточных действий со стороны арендатора в разумный, необходимый для организации освоения земельного участка срок.

При изложенных обстоятельствах, принятое судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к принятию неправильного судебного акта, не допущено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2021 по делу N А32-23986/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисник Н.В. Нарышкина