Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2022 г. N 07АП-379/22 по делу N А03-11545/2021

город Томск

5 марта 2022 г.

Дело N А03-11545/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Сорокиной Е.А.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронецкой В.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Холод" (N 07АП-379/2022) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 30.11.2021 по делу N А03-11545/2021 (судья Атюнина М.Н.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Холод" (659102, Алтайский кр, г. Заринск, ул. Зеленая, д.51, ИНН 2205006790, ОГРН 1022200704900) к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (117312, г Москва, ул. Вавилова, д.19 ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) о расторжении договора аренды N 50/2017 от 22.12.2017 и обязании возвратить нежилое помещение.

В заседании приняли участие:

от истца - Кайдаш П.И. по доверенности N 52 от 21.12.2021, Кочерженко А.В. по доверенности от 21.12.2021,

от ответчика - Дрожжина К.А. по доверенности от 01.10.2021 (веб-конференция).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Холод" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о расторжении договора аренды N 50/2017 от 22.12.2017 и обязании возвратить имущество в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения в законную силу.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по Уплате арендных платежей по договору.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, просил признать договор аренды N 50/2017 от 22.12.2017 расторгнутым и обязать ответчика в пятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить истцу помещение, площадью 399,7 кв. м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 22:66:010201:2667 по адресу: Алтайский край, г. Заринск, пр. Строителей, 18.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30.11.2021 по делу N А03-11545/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным решением, общество с ограниченной ответственностью "Холод" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается установление пунктом 7.2.2. договора аренды в соответствие с его буквальным содержанием права арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в связи с невнесением арендной платы, при этом, вопреки приведенному судом толкованию, указание на невнесение "всей" арендной платы в договоре отсутствует. Не следует такая логика толкования и из поведения сторон и иных обстоятельств дела. В письменном дополнении к апелляционной жалобе истец уточнил свою позицию со ссылками на буквальное толкование содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставление с другими условиями и смыслов в целом, на толкование судебной практики.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражал против ее удовлетворения со ссылками на обоснованность выводов суда первой инстанции.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении.

Представитель ответчика просила суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22.12.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды будущей вещи (нежилого помещения) N 50/2017, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.04.2020, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование сроком на 10 лет нежилые помещения, общей площадью 399,7 кв.м., состоящие из нежилого помещения площадью 372 кв.м, с кадастровым номером 22:66:010201:3169 и нежилого помещения площадью 27,7 кв.м, с кадастровым номером 22:66:010201:3168, расположенные на первом этаже в приобретаемом по договору купли-продажи объекте недвижимости - здании общей площадью 2 817,3 кв. м., расположенном по адресу: Алтайский край, г. Заринск, пр. Строителей, 18, а арендатор согласно разделу 4 договора обязался вносить арендную плату.

Арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 17.04.2018.

26.05.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю произведена государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему (номер регистрации 22:66:010201:3169-22/017/2020-2).

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендная плата состоит из постоянной части (плата за пользование объектом аренды) и переменной части (плата за пользование электроэнергией, отоплением, водоснабжением и водоотведением).

В связи с несвоевременным внесением ответчиком переменной части арендной платы истец 02.06.2021 направил ответчику предложение о досрочном расторжении договора аренды.

Ответчик в письме от 11.06.2021 отказался от расторжения договора аренды, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

После предъявления иска истец 17.09.2021 направил ответчику уведомление об отказе от договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции по существу спора, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (стать 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 ГК РФ).

В силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

На основании пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу положений статей 310 и 450.1 ГК РФ стороны договора аренды могут установить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Пунктами 7.2, 7.2.2 договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.

Ответчик при оплате переменной части арендной платы неоднократно нарушал срок, установленный пунктом 4.8 договора аренды.

Обязательства по внесению постоянной части арендной платы ответчиком исполнялись в установленный срок, нарушений не допущено.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Так дав толкование в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пункту 7.2.2 договора аренды суд пришел к обоснованному выводу о том, что при заключении договора стороны согласовали условие о возможности досрочного прекращения договора по инициативе арендодателя только в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил всю сумму арендной платы, то есть её постоянную и переменную части, что не противоречит действующему законодательству и соответствует принципу свободы договора.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается истцом, ответчик обязательства по внесению постоянной части арендной платы исполнял надлежащим образом. Просрочка была допущена только в части внесения платы за пользование электроэнергией, отоплением, водоснабжением и водоотведением (переменной части арендной платы).

Довод истца о том, что существенное нарушение договора выразилось в возложении на него обязанности по оплате коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям, не может быть принят во внимание, так как установленный порядок изначально был предусмотрен договором, а штрафные санкции за нарушении сроков оплаты компенсированы в полном объеме.

В связи с тем, что в результате оплаты долга ответчиком невнесение арендных платежей перестало быть существенным нарушением условий договора аренды в смысле части 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что в настоящее время отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды.

Вопреки доводам истца, из буквального толкования содержащихся в договоре слов и выражений и в сопоставлении с другими условиями и смыслом в целом договора, из условий пункта 7.2.2. договора не следует, что им предусмотрено право на досрочное прекращение договора по инициативе арендодателя в ситуации, когда не внесена только часть платы, касающаяся возмещения коммунальных расходов, тогда как постоянная часть арендной платы внесена в полном объеме. В этой связи указания на то, что принятая при заключении договора редакция предложена ответчиком не имеют значения в данном случае ввиду отсутствия неясности в условиях договора.

Кроме того, следует принять во внимание условия пункта 8.3 договора аренды, согласно которым все споры, связанные с толкованием, исполнением и расторжением договора будут разрешаться путем переговоров, а при недостижении соглашения заинтересованная сторона направляет другой стороне письменную претензию. Как указывает ответчик 26.02.2021 ООО "Холод" направило в адрес банка претензию с указанием на внесение переменной части арендной платы с нарушением сроков и необходимость оплаты неустойки, полученную 09.03.2021. Ко времени получения претензии ответчиком уже были внесены платежи по переменной части арендной платы, последний из которых внесен еще до направления претензии платежным поручением от 17.02.2021 N 763598. Также ответчиком оплачена и неустойка после урегулирования разногласий по ее размеру, в результате разрешения которых часть предъявленной неустойки истцом сторнирована. Таким образом, в рамках предусмотренного договором порядка разрешения споров ответчиком предприняты меры, направленные на его урегулирование.

К моменту направления уведомления об отказе от договора у истца оснований для такового не имелось. При этом апелляционный суд учитывает доводы ответчика о заключении долгосрочного договора аренды будущей вещи на 10 лет, после чего истец приобрел у ответчика право собственности на здание, заявил об отказе от договора в связи с нарушением только в отношении части платежа, которое к моменту такого заявления уже было устранено.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к принятию неправильного судебного акта, не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 30.11.2021 по делу N А03-11545/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Холод" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Е.А. Сорокина М.А. Фертиков