Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2022 г. N 09АП-624/22 по делу N А40-137895/2021

г. Москва

11 марта 2022 г.

Дело N А40-137895/21

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Левченко Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО "ДОМ.РФ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2021

по делу N А40-137895/21-50-697, принятое судьей Васильевой И.А.

по иску АО "ДОМ.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270)

к ООО "ТЕХЭНЕРГО" (ИНН 7203429422, ОГРН 1177232026476)

третье лицо: АО "СибСтройСервис",

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гайдамашева И.К. по доверенности от 15.09.2020, диплом ААА 2200016 от 22.06.2012;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Дом.РФ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Техэнерго" (далее - ответчик, ООО "Техэнерго") о взыскании платы за фактическое пользование земельными участками в размере 453001,69 руб., в том числе 336945,80 руб. за период с 1 по 4 квартал 2020 в размере арендной платы по договору аренды от 09.07.2013 N ДЗ-59; 116055,89 руб. за период с 3 квартала 2019 г. по 1 квартал 2020 в размере арендной платы по договору аренды от 23.07.2013 N ДЗ-78.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2021 по делу N А40-137895/21 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 09.07.2013 между Фондом "РЖС" (Арендодателем) и ООО "Уралметаллургремонт-4" (Арендатором) был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от N ДЗ-59 (далее - Договор ДЗ-59), по которому Арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844 общей площадью 154118 кв.м., расположенные по адресу: Тюменская область, г. Тюмень.

Указанные земельные участки переданы Арендатору по акту приема-передачи от 09.07.2013 г.

ДоговорN ДЗ-59 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 19.07.2013 г.

В последующем права и обязанности Арендатора по ДоговоруN ДЗ-59 переданы ООО "Бетотек-Строй" по соглашению об уступке прав и обязанностей от 08.07.2014, по договору об уступке прав и обязанностей от 08.02.2017 - АО "Сибстройсервис".

Дополнительными соглашениями N 1 от 09.08.2017 и N 2 от 21.07.2020 действие ДоговораN ДЗ-59 продлено до 09.07.2023 г.

Как указывает истец в иске, на основании статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" права и обязанности Фонда "РЖС" по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом "РЖС", перешли к единому институту развития в жилищной сфере, при этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", постановлению Правительства РФ от 26.08.1996 N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" единым институтом развития в жилищной сфере является акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее - АО "АИЖК").

Распоряжением Росимущества от 02.03.2018 N 97-р АО "АИЖК" переименовано в АО "ДОМ.РФ".

Истец сослался на то, что в ходе комплексного освоения земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844 был образован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:10630 (далее - Земельный участок N 1).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на Земельном участке N 1 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 72:23:0427001:22492 (газовая котельная), принадлежащий на праве собственности ООО "Техэнерго" (запись от 09.01.2020 N 72:23:0427001:22492-72/041/2020-9).

В связи с этим истец указал, что с 09.01.2020 ООО "Техэнерго" использует Земельный участок N 1 на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний арендатор.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 4.4 ДоговораN ДЗ-59 подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка оплачивается Арендатором в безналичной форме ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

Как указал истец, ответчик не исполнил обязательство по внесению платы за фактическое пользование Земельным участком N 1 за период с 1 по 4 квартал 2020 в размере 336945,80 руб., в том числе: за 1 квартал 2020 г. - 91824,35 руб., за 2 квартал 2020 г. - 100674,88 руб., за 3 квартал 2020 г. - 100674,88 руб., за 4 квартал 2020 г. - 43771,69 руб.

Кроме того, 23.07.2013 г. между Фондом "РЖС" (Арендодатель) и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (Арендатор) был заключен договор аренды трех земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-78 (далее - Договор ДЗ-78), по которому Арендатору предоставлены во временное владение и пользование земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9843, 72:23:0427001:9848, 72:23:0427001:9847 общей площадью 82557 кв.м., расположенные по адресу: Тюменская область, г. Тюмень.

Указанные земельные участки переданы Арендатору по акту приема-передачи от 23.07.2013 г.

ДоговорN ДЗ-78 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 30.07.2013 г.

Права и обязанности Арендатора по ДоговоруN ДЗ-78 переданы ОАО "Сибстройсервис" на основании договора N 1-У уступки прав и обязанностей арендатора от 25.02.2016.

Дополнительным соглашением N 1 от 31.08.2016 срок аренды по ДоговоруN ДЗ-78 продлен до 6 лет.

Материалами дела подтверждается, что в ходе комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9848 был образован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:23349 (далее - Земельный участок N 2).

Согласно сведениям в ЕГРН на Земельном участке N 2 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 72:23:0427001:17113 (котельная), принадлежащий на праве собственности ООО "Техэнерго" (запись N 72:23:0427001:17113-72/052/2018-5 от 13.04.2018).

То есть, с 13.04.2018 ООО "Техэнерго" использует Земельный участок N 2 на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний арендатор.

На основании п. 4.4 ДоговораN ДЗ-78 подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка оплачивается Арендатором в безналичной форме ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

Истец указал, что ответчик не исполнил обязательство по внесению платы за фактическое пользование Земельным участком N 2 за период с 3 квартала 2019 г. по 1 квартал 2020 г. в размере 116055,89 руб., в том числе: за 3 квартал 2019 г. - 22869,99 руб., за 4 квартал 2019 г. - 63758,77 руб., за 1 квартал 2020 г. - 29427,13 руб.

На основании решения Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (протокол от 30.12.2019 N 5) агентские полномочия АО "ДОМ.РФ" в отношении Земельного участка N 2 прекращены, участок передан по акту N 05-24.5 от 12.02.2020 Росимуществу.

Истцом 19.05.2021 года в адрес ответчика была направлена претензия N 5866-ЕК от 19.05.2021 с требованием внести плату за фактическое пользование Земельными участками N 1 и N 2, которая ответчиком не исполнена, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции указал, что согласно представленным в материалы дела доказательств, Арендатором Земельного участка N 1 (кадастровый номер 72:23:0427001:10630, образован в ходе комплексного освоения участков с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844) и Земельного участка N 2 (кадастровый номер 72:23:0427001:23349 образован в ходе комплексного освоения участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9848) являлось АО "Сибстройсервис".

Согласно материалам дела именно АО "Сибстройсервис" вносило арендную плату за пользование земельными участками.

В рамках дела N А40-83934/21 истец уже взыскивал задолженность по арендной плате за пользование вышеуказанными земельными участками с АО "Сибстройсервис", что подтверждается решением Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2021 года по делу N А40-83934/21.

Кроме того, указанные земельные участки не принадлежат Ответчику на праве аренды.

От истца в адрес ответчика поступило письменное предложение (письмо N 1095-АА от 03.02.2020 года) выкупить Земельный участок N 1 (кадастровый номер 72:23:0427001:10630, образован в ходе комплексного освоения участков с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844).

Также, истец сообщил ответчику, что в случае отсутствия намерений воспользоваться правом выкупа Земельного участка N 1 под объектом (газовая котельная, кадастровый номер 72:23:0427001:22492, адрес: г. Тюмень, ул. Новоселов, д.66, строение 2) истец инициирует процедуру отказа от агентских полномочий в отношении Земельного участка N 1, при этом дальнейшее использование Ответчику будет необходимо согласовывать с территориальным управлением Росимущества.

В соответствии с Выпиской из протокола заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации от 30 сентября 2020 г. N 5 Земельный участок N 1 должен быть передан Росимуществу.

Письмом (N 81 от 23.04.2020 года) ответчик обратился к истцу с просьбой инициировать процедуру отказа от агентских полномочий в отношении Земельного участка N 1.

Письмом (N 339 ОТ 06.11.2020 года) ответчик обратился в Росимущество в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-ненецком автономном округе (далее - Росимущество), в котором просил предоставить земельный участок в аренду на 49 лет.

Рассмотрев указанное обращение, Росимущество письмом от 25.11.2020 N 72-АМ-03/12628 уведомило о необходимости обращения с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка в адрес АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (последнее Распоряжением Росимущества от 02.03.2018 N 97-р переименовано в АО "ДОМ.РФ").

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что до настоящего времени ответчику земельный участок в аренду не предоставлен.

Кроме того, письмом (N 85 от 09.09.2019 года) ответчик обратился к истцу с просьбой предоставить Земельный участок N 2 (кадастровый номер 72:23:0427001:23349, образован в ходе комплексного освоения участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9848) в аренду на 49 лет под нежилое здание (котельная, кадастровый номер 72:23:0427001:17113, адрес: г. Тюмень, ул. Интернациональная, д. 199, стр.1).

Письмом от 17.10.2019 N 12901-АА истец уведомил ответчика об отсутствии полномочий по предоставлению в аренду вышеуказанного участка, но предложил выкупить его по рыночной стоимости. В случае отсутствия намерений приобрести участок в собственность истец инициирует процедуру отказа от агентских полномочий в отношении Земельного участка N 2, при этом дальнейшее использование Ответчику будет необходимо согласовывать с территориальным управлением Росимущества.

Также письмом (N 98 от 31.10.2019 г.) ответчик обратился к истцу с просьбой инициировать процедуру отказа от агентских полномочий в отношении Земельного участка N 2.

Кроме того, письмом (N 99 от 31.10.2019 г.) ответчик обратился в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (г.Москва) с просьбой предоставить участок под котельной в аренду на 49 лет.

Росимущество (г.Москва) письмом от 08.11.2019 г. сообщило о перенаправлении обращения ответчика в территориальное управление Росимущества.

В соответствии с Протоколом заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации от 30 декабря 2019 года N 5, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:23349 должен быть передан Росимуществу.

Вместе с тем, письмом от 02.03.2020 N 72-АМ-03/2241 МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО уведомило ответчика о том, что по вопросу аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:23349 необходимо обратиться в адрес АО "ДОМ.РФ".

Ответчик повторно обращался в МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО, что подтверждается письмом N 22 от 29.01.2020 г., ответом МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО от 27.04.2020 N 72-АМ-03/4478, письмом Ответчика 101 от 06.06.2020 г.

В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что до настоящего времени ответчик не имеет возможности оформить право аренды на Земельный участок N 2.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец неправомерно производит расчет арендной платы за использование Земельным участком N 1 площадью 1501+/-14 кв.м., в то время как площадь газовой котельной (кадастровый номер 72:23:0427001:22492, адрес: г.Тюмень, ул. Новаторов, д.66, строение 2) составляет 413,7 кв.м.

Истец неправомерно производит расчет арендной платы за использование Земельным участком N 2 площадь которого составляет 612+/- 9 кв.м., в то время как площадь котельной (кадастровый номер 72:23:0427001:17113, адрес: г.Тюмень, ул. Интернациональная, д. 199, стр.1) составляет 107,9 кв.м.

При этом истцом не предоставлен расчет, не мотивировано, каким образом сложилась данная сумма, не обоснован размер платы за квадратный метр пользования земельным участком, не обоснован размер земельного участка, пользование которым, по мнению истца, осуществлял Ответчик, в заявлении фигурирует сумма без какого -либо расчета или иных данных, из которых сложилась бы заявленная сумма.

Площади участков, занимаемые котельными в несколько раз меньше площадей участков, на которых они расположены, в связи с чем, по мнению суда первой инстанции, начисление арендной платы за пользование общей площадью земельного участка N 1 и земельного участка N 2 неправомерно.

Кроме того, суд первой инстанции отметил, что за Ответчиком не было зарегистрировано право аренды на земельные участки N 1 и N 2. Таким образом, использование в расчетах ставки арендной платы, установленной договором с иным лицом является, неправомерным.

Учитывая, что ответчик является субъектом малого предпринимательства и на земельных участках размещаются котельные (объекты, используемые в сфере теплоснабжения), размер ежегодной арендной платы должен устанавливаться в соответствии с п. 5 Правил определения арендной ставки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации N 217 от 23.04.2013 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод", кадастровой стоимости участка.

Указанное выше подтверждается заключенным договором аренды земельного участка N 2211/з от 09.08.2021 г., в соответствии с которым арендодатель в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе предоставляет арендатору ООО "Техэнерго" земельный участок общей площадью 612 кв.м. (Земельный участок N 2), расположенный по адресу: Тюменская область, г.Тюмень, разрешенное использование: для размещения объектов инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации; кадастровый номер 72:23:0427001:23349; реестровый номер федерального имущества: П11720007616; категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно п. 3.1 указанного договора размер ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 2547,69 руб. в год. За период с 29.08.2019 г. по 15.07.2021 г. начисленная сумма за фактическое пользование земельным участком составляет 4789,89 рублей (п.3.2 договора). В соответствии с Актом приема-передачи участок считается переданным с 16.07.2021 года.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:10630 (Земельный участок N 1) ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 2212/з от 09.08.2021 г., по условиям которого размер ежегодной арендной платы за участок составляет 6248,51 рублей в год (п.3.1 данного договора). За период с 09.01.2020 г. по 13.07.2021 г. начисленная сумма за фактическое пользование земельным участком составляет 9456,48 руб. (п.3.2 договора). В соответствии с Актом приема-передачи участок считается переданным с 14.07.2021 года.

Суд первой инстанции также указал, что в соответствии с заключенным Договором аренды земельного участка N 2212/з от 09.08.2021 г. между ООО "Техэнерго" и ФАУГИ в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО (Росимущество в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО) за период с 09.01.2020 г. по 13.07.2021 г. ответчику уже начислена сумма за фактическое пользование Земельным участком N 1 и она составляет 9456,48 рублей (п.3.2 договора).

Таким образом, плата за пользование земельным участком N 1 за период с 1 по 4 квартал 2020 года включена в расчет арендной платы за земельный участок, и подлежит уплате на счет ФАУГИ в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО.

Кроме того, из иска следует, что истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за Земельный участок N 2 за период с 3 квартала 2019 года по 1 квартал 2020 года в размере 116 055,89 руб.

Однако в соответствии с заключенным Договором аренды земельного участка N 2211/з от 09.08.2021 г. между ООО "ТехЭнерго" и ФАУГИ в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО за период с 29.08.2019 г. по 15.07.2021 г. ответчику уже начислена сумма за фактическое пользование Земельным участком N 2 и она составляет 4789,89 рублей (п.3.2 данного договора).

То есть, плата за пользование земельным участком N 2 за период с 29.08.2019 г. по 15.07.2021 г. включена в расчет арендной платы за земельный участок, и подлежит уплате на счет ФАУГИ в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО.

При этом суд первой инстанции принял во внимание, что на момент рассмотрения спора ответчик заключил договоры аренды Земельного участка N 1 и Земельного участка N 2, Арендодателем (осуществляет правомочия собственника) выступает Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В связи с окончанием строительства котельных на Земельном участке N 1 и Земельном участке N 2, а также регистрацией права собственности ООО "Техэнерго" на объекты недвижимости, обязательства арендатора АО "Сибстройсервис" по ДоговорамN ДЗ-59 иN ДЗ-78 в отношении спорных земельных участков прекратились. Начисление АО "Сибстройсервис" арендной платы за пользование спорными земельными участками прекращено.

За ответчиком зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости: 09.01.2020 - на газовую котельную с кадастровым номером 72:23:0427001:22492, 13.04.2018 - на котельную с кадастровым номером 72:23:0427001:17113.

Таким образом, с даты государственной регистрации права собственности ответчика на объекты недвижимости ответчик использовал спорные земельные участки на условиях ранее заключенных ДоговоровN ДЗ-59 и ДЗ-78. С указанного времени в силу статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) у ответчика возникло право на использование земельных участков, занятых данными объектами и обязанность уплачивать плату за фактическое пользование спорными земельными участками.

Отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности недвижимым имуществом и не освобождает его от обязанности оплаты такого пользования.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

На основании положений названной статьи ГК РФ с учетом наличия на спорных земельных участках объектов, строительство которого осуществлялось в рамках исполнения договоров аренды и на которые зарегистрировано право частной собственности, с даты государственной регистрации права собственности на объекты собственник объектов осуществляет фактическое пользование земельными участками на условиях договоров аренды.

Следовательно, ответчик обязан вносить плату за землепользование в размере арендной платы исходя из площади, занимаемой объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности, и необходимой для их использования.

Согласно п. п. 14, 25 постановления Пленума ВАС РФ N 73 подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Ссылка на то, что в рамках дела N А40-83934/21 истец уже взыскал задолженность по арендной плате за пользование спорными земельными участками с АО "Сибстройсервис", не соответствует действительности, поскольку решением Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2021 года по делу N А40-83934/21 с АО "Сибстройсервис" в пользу АО "ДОМ.РФ" взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N ДЗ-59 за 4 квартал 2020 в размере 3260654 руб. 30 коп.

Как указал истец, в пользовании АО "Сибстройсервис" в указанный период находилось 9 земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0427001:10618; 72:23:0427001:10622; 72:23:0427001:10623; 72:23:0427001:10624; 72:23:0427001:10625; 72:23:0427001:10628; 72:23:0427001:10629; 72:23:0427001:10631; 72:23:0427001:10637, образованных из исходных земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844.

В рамках настоящего спора истцом заявлена ко взысканию плата за фактическое пользование другим земельным участком с кадастровым номером 72:23:0427001:10630, на котором расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости, в размере 336945,80 руб. за период с 1 по 4 кварталы 2020.

Девятый арбитражный апелляционный суд соглашается с позицией истца об ошибочном выводе суда первой инстанции о том, что плата за пользование спорными земельными участками подлежит уплате на счет ФАУГИ в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО.

Так, Земельный участок N 1, находящийся в собственности Российской Федерации, был образован в ходе комплексного освоения земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844, ранее предоставленных АО "Сибстройсервис" по ДоговоруN ДЗ-59 в соответствии с документацией по планировке и межеванию территории.

Земельный участок N 2, находящийся в собственности Российской Федерации, был образован 29.08.2019 в ходе комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9848, ранее предоставленного АО "Сибстройсервис" по ДоговоруN ДЗ-78 в соответствии с документацией по планировке и межеванию территории.

Арендодателем спорных земельных участков согласно заключенным ДоговорамN ДЗ-78 иN ДЗ-59 являлся Фонд "РЖС".

В последующем права арендодателя перешли к АО "ДОМ.РФ" на основании статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1, 4 ст. 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ) АО "ДОМ.РФ" осуществляет права и исполняет обязанности по договорам аренды земельных участков единого института развития.

На основании решения Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (протокол от 30.09.2020 N 5) агентские полномочия АО "ДОМ.РФ" в отношении Земельного участка N 1 прекращены, Земельный участок N 1 передан Росимуществу по акту N 5-34 от 10.11.2020.

В рамках настоящего спора истцом заявлено требование о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование Земельным участком N 1 за период с 09.01.2020 (дата регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости) по 09.11.2020 (до передачи участка Росимуществу).

На основании решения Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (протокол от 30.12.2019 N 5) агентские полномочия АО "ДОМ.РФ" в отношении Земельного участка N2 прекращены, Земельный участок передан Росимуществу по акту N05-24.5 от 12.02.2020.

Истец заявил требование о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование Земельным участком N 2 за период с 29.08.2019 (дата образования земельного участка) по 11.02.2020 (до передачи участка Росимуществу).

Таким образом, до передачи спорных земельных участков Росимуществу плата за фактическое пользование ими должна поступать на счет АО "ДОМ.РФ" на основании ст. 12.2 Закона N 161-ФЗ.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что плата за пользование спорными земельными участками подлежит уплате на счет ФАУГИ в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО не основан на законе.

В решении суда первой инстанции также указано, что истцом не предоставлен расчет суммы иска, не мотивировано, каким образом сложилась данная сумма, не обоснован размер платы за квадратный метр пользования земельным участком, не обоснован размер земельного участка, пользование которым, по мнению истца, осуществлял ответчик.

Между тем, в суд посредством системы "Мой Арбитр" истцом дважды направлялся подробный расчет суммы иска, который не был принят судом во внимание.

Так, истец направил ходатайство от 21.09.2021 о приобщении к делу дополнительных документов с расчетом задолженности по иску. Ходатайство зарегистрировано судом 21.09.2021. Также через систему Мой Арбитр истцом в адрес суда направлены письменные пояснения истца от 01.12.2021 с подробным расчетом задолженности. Документ зарегистрирован судом 03.12.2021.

Материалами дела подтверждается, Земельный участок N 1 был образован в ходе комплексного освоения земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844 в соответствии с документацией по планировке и межеванию территории. Земельный участок N 1 имеет вид разрешенного использования - для размещения объектов инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации. Площадь Земельного участка N 1 составляет 1501 кв.м.

Земельный участок N 2 площадью 612 кв.м. был образован в ходе комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9848 в соответствии с документацией по планировке и межеванию территории. Земельный участок N 2 имеет вид разрешенного использования - для размещения объектов инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации.

На основании п. 1. ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Пунктами 4.5, 4.5.2 ДоговораN ДЗ-59 установлено, что размер ежеквартального арендного платежа за пользование образованным участком определяется по формуле:

A2 = A/ 4 x S x k,

где А2 - размер ежеквартального арендного платежа,

А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади);

S - площадь Образованных участков;

k - повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле:

k = 1 + 0,5 / (Т - 1),

где Т - срок аренды в годах.

В соответствии с п. 4.2 ДоговораN ДЗ-59 плата за право на заключение договора в соответствии с протоколом об итогах аукциона, в том числе НДС, составляет 69268000 руб. Ставка НДС равна 18%, что составляет 10566305,08 руб.

При расчете арендной платы за Земельный участок N 1 применяется ставка арендной платы в расчете за единицу площади в размере 247,65 руб. за 1 кв.м., что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29 июня 2021 года по делу N А40-83934/21.

Площадь Земельного участка N 1 составляет 1501 кв.м., повышающий коэффициент k = 1 + 0,50 * 1 / (7 - 1) = 1,08333333.

Следовательно, размер ежеквартального арендного платежа за Земельный участок N 1 составляет: 247,65 : 4 x 1 501 x 1,08333333 = 100674,88 руб. в том числе:

- за 1 квартал 2020 г. - 91824,35 руб.,

- за 2 квартал 2020 г. - 100674,88 руб.,

- за 3 квартал 2020 г. - 100674,88 руб.,

- за 4 квартал 2020 г. - 43771,69 руб.

Согласно п. п. 4.5, 4.5.2 ДоговораN ДЗ-78 размер ежеквартального арендного платежа за пользование образованным участком определяется по формуле:

A2 = A/ 4 x S x k,

где А2 - размер ежеквартального арендного платежа,

А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади);

S - площадь Образованных участков;

k - повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле:

k = 1 + 0,5 / (Т - 1),

где Т - срок аренды в годах.

Согласно п. 4.2 ДоговораN ДЗ-78 плата за право на заключение договора в соответствии с протоколом об итогах аукциона, в том числе НДС, составляет 3 706 000 рублей. Ставка НДС равна 18%, что составляет 565 322,03 рублей.

При расчете арендной платы за Земельный участок N 2 применяется ставка арендной платы в расчете за единицу площади в размере 378,84 рублей за один кв. м.

Площадь Земельного участка N 2 составляет 612 кв.м., повышающий коэффициент k = 1 + 0,50 * 1 / (6 - 1) = 1,1. Таким образом, размер ежеквартального арендного платежа за Земельный участок N 2 составляет: 378,84 : 4 x 612 x 1,1 = 63758,77 руб.

С учетом периода начисления арендной платы с 29.08.2019 по 11.02.2020, размер платы за фактическое пользование Земельным участком 2 за период с 3 квартала 2019 г. по 1 квартал 2020 г. составил 116055,89 руб., в том числе:

- за 3 квартал 2019 г. - 22869,99 руб.,

- за 4 квартал 2019 г. - 63758,77 руб.,

- за 1 квартал 2020 г. - 29427,13 руб.

Материалами дела подтверждается, что ответчик плату за пользование спорными земельными участками не вносил.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что подлежат удовлетворению заявленные исковые требования о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование земельными участками в размере 453001,69 руб., в том числе 336945,80 руб. за период с 1 по 4 квартал 2020 в размере арендной платы по договору аренды от 09.07.2013 N ДЗ-59; 116055,89 руб. за период с 3 квартала 2019 г. по 1 квартал 2020 в размере арендной платы по договору аренды от 23.07.2013 N ДЗ-78.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2021 по делу N А40-137895/21 отменить.

Взыскать с ООО "ТЕХЭНЕРГО" (ИНН 7203429422, ОГРН 1177232026476) в пользу АО "ДОМ.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270) плату за фактическое пользование земельными участками в размере 453001,69 руб., в том числе 336945,80 руб. за период с 1 по 4 квартал 2020 в размере арендной платы по договору аренды от 09.07.2013 N ДЗ-59; 116055,89 руб. за период с 3 квартала 2019 г. по 1 квартал 2020 в размере арендной платы по договору аренды от 23.07.2013 N ДЗ-78, расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 12060 рублей и по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Левченко Г.С. Александрова